最新房地产营销策划复习资料
房地产营销期末复习资料
⒈购买决策是指消费者对许多因素考虑后作出的总判断，即购买还是放弃的决断。
⒉一体化战略：是指房地产开发企业在企业的基本业务——房地产开发已经有比较大的前途后，接着在供应、产销等上下游业务链上拓展业务。
⒊产品整体是指产品应包括核心产品、有形产品、附加产品三个层次且密不可分。
⒋联合代理是指开发商委托两家以上的房地产代理公司，共同承担房地产项目的销售工作。
5公众公众是指任何能对房地产企业营销目标产生实际、潜在利益或者影响的群体。
6购买决策是指消费者对许多因素考虑后作出的总判断，即购买还是放弃的决断。
7产品整体是指产品应包括核心产品、有形产品、附加产品三个层次且密不可分。
8营业推广又叫销售促进，是指企业在特定的目标市场中为迅速的刺激需求和鼓励消费而采取的促销措施，就是短时间、强刺激的促销手段。
⒈全营销定价策略的种类有哪些？⑴低开高走。
这种定价多用于期房销售。
⑵高开低走。
这种策略一般适应于两种情况：高档商品房或者尾期房。
⑶稳定价格。
它是指楼盘的销售始终保持价格稳定。
⒉公共关系在房地产促销中的作用有哪些？⑴树立企业形象⑵建立与消费者的良好关系⑶创造有利于企业营销的外部环境⑷节约了企业的促销费用⑸直接促进房地产的租售⒊影响房地产营销渠道选择的因素有哪些？⑴房地产商品本身因素⑵房地产市场因素⑶房地产企业自身因素⑷竞争因素⑸中间商因素⑹环境因素4.简要分析影响房地产消费者购买行为的因素。
⑴个人因素。
包括年龄、周期、性别、教育程度和职业、经济状况和生活方式、个性和自我形象。
⑵心理因素。
它包含需要、认识和态度。
⑶社会文化因素。
它包含文化、相关群体和社会阶层。
5.房地产市场细分与目标市场之间的关系如何？它们既有区别又有联系。
细分市场是按消费需求划分不同消费者群的过程，而目标市场是指企业选择作为经营目标的细分市场，市场细分是目标市场选择的前提和基础，目标市场是在市场细分的基础上，挑选一个或几个细分的市场，作为企业经营活动目标。
房地产策划考试复习
房地产策划考试复习————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：一、选择题1、房地产资产最重要的一个特性是（）。
A、寿命周期长B、位置的固定性或不可移动性C、适应性D、政策影响性2、（）是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。
A.成本导向定价法B.成本加成定价法C.目标利润定价法D.主动竞争定价法3、（）适用于市场竞争中差异比较小的商品房以及市场竞争能力比较弱的房地产开发企业。
A.随行就市定价法B.主动竞争定价法C.比较定价法D.成本导向定价法4、房地产开发项目的“三通一平”费用归类于（）。
A、前期工程费B、建安工程费C、公共配套设施建设费D、基础设施建设费5、当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。
A、建筑密度B、建筑物占地面积C、容积率D、建筑覆盖率6、房地产开发投资企业所得税税率一般为（）。
A、15%B、20%C、25%D、33％7、当计息周期短于1年的复利计息时，实际利率与名义利率的关系是（）。
A、名义利率大于实际利率B、实际利率大于名义利率C、名义利率等于实际利率D、实际利率小于名义利率8、单利计息与复利计息的区别在于（）。
A、是否考虑资金的时间价值B、是否考虑本金的时间价值C、是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D、采用名义利率还是实际利率9、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。
A、土地使用权转让市场B、新建商品房租售市场C、土地使用权出让市场D、土地使用权出让市场和新建商品房租售市10、房地产市场按地域范围划分时，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按（）划分。
A、国家B、省、自治区、直辖市C、城市D、区位11、房地产营销中的公关活动也称为（）A、主题营销B、媒介营销C、价格策略D、事件营销12、在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（）为主。
房地产营销策划类笔试题库
房地产营销策划类笔试题库一、填空题：一、房地产项目前期产品研发定位主要包括市场调研、市场细分、客户定位、市场定位、产品定位(概念性设计)、形象定位、价钱定位、附加值提升等工作流程。
二、豪宅依照区域分类分为城区豪宅和郊区豪宅.城区豪宅“豪”的是罕有的黄金地段，郊区豪宅“豪”的是稀缺的自然环境。
依照物业形态分为别墅物业和高楼物业.别墅物业卖的是修身养性的世外桃源，高楼物业卖的是鸟瞰天下的高居气概。
3、传统户型四大分区是指：动静、公私、洁污、干湿分区，随着现代住宅的发展，三房以上包括三房开始考虑到主次分区，房间以客厅为中心，卧室散布在左右双侧，一侧是父母房和儿童房，另一侧是书房和书房，这样的布局使中年夫妇的生活隐私得以保护;入户花园的出现实际上是内外分区的表现;洗卫分区是适应大家庭的利用需要产生的，在洗手间门口单独设置一个洗脸池，与茅厕的功能完全分开。
4、具体个案正式公开后，一个好的报纸广告必不可少的要素为：LOGO、案名、工地地址、地图、主要口号、具体卖点、销售信息、免责声明、销售许可证号、销售、开发商名称、相关合作单位名称、楼盘效果图等。
从广告传播角度来讲，在创意时需要重点考虑4W1H，即WHO、WHAT、HOW、WHEN、WHERE。
具体来讲需要解决目标客户、诉求主题、诉求方式、诉求机会和媒体通路等问题。
五、房地产项目的主题概念是一个统领全局的制高点和中心。
它把组成社区的各种要素，如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、社区文化统领于它的旗下，组成一个完整的系统，后期项目的营销推行、物业管理、社区文化建设等等行为均必需围绕这一中心进行。
从业主的角度，主题概念是一种：生活主张，(或生活方式)，从设计的角度，主题概念是一种设计理念，从传播的角度，主题概念是广告总精神，从销售的角度，主题概念是一种营销理念，从管理和服务的角度，主题概念是一种服务理念，从社区文化的角度，主题概念是一种社区精神。
六、SWOT分析是用市场机缘(OppURTUNITY)和要挟挑战(THREAT)评价此刻和未来的市场环境，探索项目开发的可行性与市场前景展望。
房地产策划复习资料
房地产策划复习资料第一篇：房地产策划复习资料房地产策划理论题一、单项选择题（1分×35题，满分35分，请将正确选项填在题中的划线处）1、关于职业道德，正确的说法是C。
（A）职业道德是从业人员职业资质评价的唯一指标（B）职业道德是从业人员职业技能提高的决定性因素（C）职业道德是从业人员在职业活动中应遵循的行为规范（D）职业道德是从业人员在职业活动中的综合强制要求2、从业人员在职业活动中应遵循的内在的道德准则是C。
（A）爱国、守法、自强（B）求实、严谨、规范（C）诚信、敬业、公道（D）忠诚、审慎、勤勉3、按照职业道德要求，职业化是指从业人员工作状态的D。
（A）标准化、规范化、制度化（B）全球化、现代化、市场化（C）一致化、动作化、简约化（D）高效化、人性化、科学化4、下列关于“员工敬业度”的说法中，正确的是B。
（A）美国社会学家盖洛普首次提出了“员工敬业度”的概念（B）“员工敬业度”表示只对工作负责，但与员工的忠诚度无关。
（C）敬业度高的员工虽然工作兴趣较低，但工作态度与其他员工无差别（D）敬业度高的员工一定是天赋高、才华出众的优秀员工5、关于诚信，正确的说法是A。
（A）诚信是从业人员在职业生涯中的道德资本（B）诚信只是针对他人而言的遵约守信状态，与自我的内在信念无关（C）为监督诚信落实、维护自身的合法利益，要坚持诚信条件论的观点（D）无论作出怎样的承诺，坚持履行承诺是诚信的本质内涵6、按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”，又称为C。
A、进度图B、蓝图C、施工图D、设计图7、可行性研究是项目立项、审批D的依据。
A、审核B、投资C、决策D、开发商与有关部门签订协议合同8、经济适用房营销策略一般采用B。
A、市场细分化策略B、市场整体性策略C、市场密集型策略D、价格策略9、房地产营销第三阶段又称为D。
A、产品营销B、满足营销C、中级营销D、导向型营销10、TOWHOUSE又称为C。
房地产市场营销复习资料
《房地产市场营销》期末复习资料第一章绪论第一节基木概念一、房地产的概念房地产是指房产与地产的统称，即房屋和土地两种财产的全称，包括建筑在土地上的各种房屋，及一切未经人类劳动投入开发的土地和经过开发利用的土地，以及与房屋，土地有关的权益。
权属证明与交易、和房屋、土地的实物交割可以在时间与空间上分离三、易混淆的概念：1、不动产指土地及其附着物。
k广义：包括房地产和不能移动或移动后会损失经济价值的财产不动产狭义：房地产2、物业指己建成投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备，设施和场地。
理解：指物业外围、红线以内的区域。
如停车场、私人车道、行人道、庭园等。
四、房地产的特性房地产是一种既有商品属性又有社会属性的财产。
注意：房地产由于某种特殊的历史原因和象征意义所赋予的对社会，对人们心理的特殊的影响力。
（一）房地产的商品特性1、房地产商品的广义性包括：（1）实物形态：土地及建筑物（2）权属证明：土地与建筑物的法定所有权或使用权。
在我国主要指：房屋产权证、土地使用权证在我国和英联邦国家是限制土地所有权买卖2、房地产商品交易的特殊性（1）商品市场上，房地产商品的交易成功是以权利交割为标志（2）交易的另一重要特征：租赁是房地产商品交易的主要形式之一。
原因：A.受土地制度与法律的制约，我国与英联邦国家限制土地所有权的买卖，但有土地使用权的出让。
（-）房地产的物理特性1、房地产的不可移动性（固定性）。
与土地的连接、固定性一房地产商品个别性（质量的差异性）2、房地产的永久性（利用永续性）注意：（1）这是一个相对的概念，只是相比其他商品来说。
（2）按我国新的土地使用制度，土地使用权出让有最高年限限制。
居住用地70年，商业、旅游，娱乐用地40年，其他用地都是50年。
（3）我们要明确的一点是房地产使用权年限对房地产价值有直接影响。
土地使用权期满后，国家有权无偿地收回该块土地及其土地上的建筑物或其他附着物。
3、房地产规模的有限性（1）由于资源的稀缺性，特别是土地资源的稀缺性和不可再生性，以及人们需求的无限性（人口的增加，对居住品质的要求提高）f房地产保证增值O（2）有期限的土地使用权f制约了房地产的永久性和价格的上涨。
房地产市场营销知识复习
房地产市场营销知识复习1. 引言房地产市场作为一个重要的经济领域，对于国民经济的发展起着至关重要的作用。
然而，随着市场竞争的不断加剧，房地产开发商需要不断地提升自身的营销能力，以吸引更多的客户并获取竞争优势。
本文将对房地产市场营销的基本知识进行复习，包括市场分析、产品定位、渠道管理等方面，帮助房地产开发商更好地进行市场营销。
2. 市场分析在制定市场营销策略之前，开发商首先需要对目标市场进行深入分析，了解市场环境、竞争对手以及潜在客户的需求。
市场分析包括以下几个方面：2.1 市场环境市场环境指的是房地产市场的宏观经济状况、政策法规、金融政策等因素。
开发商需要了解当前市场的供需关系、房价走势、利率水平等，以便制定出合理的战略规划。
2.2 竞争对手分析竞争对手分析是指对同行业其他房地产开发商进行全面的了解和研究。
开发商需要分析竞争对手的产品定位、销售策略、市场份额等因素，以便与竞争对手进行差异化竞争。
2.3 目标客户分析目标客户分析是了解潜在客户的特征、需求和消费行为。
开发商可以通过市场调研和数据分析来获取目标客户的关键信息，从而针对性地开展市场活动，提升营销效果。
3. 产品定位产品定位是指明确产品在目标市场中的地位和特点，以便满足客户需求并与竞争对手区别开来。
产品定位包括以下几个要点：3.1 市场定位市场定位是确定产品面向的目标市场细分，找出自身的竞争优势并满足目标客户的需求。
开发商需要考虑目标市场的人口结构、收入层次、购房意愿等因素，并根据这些信息确定产品的市场定位。
3.2 产品差异化产品差异化是指通过产品的独特性和创新来与竞争对手区分开来。
开发商可以通过产品设计、建筑风格、配套设施等方面进行差异化，吸引更多的目标客户。
3.3 价值定位价值定位是指确定产品在市场中的价值，包括产品质量、性能、价格等方面。
开发商需要根据目标客户的需求和价格敏感度来确定产品的价值定位，以便满足客户需求并获得合理的利润。
房地产市场营销复习资料
四、简答题1、在新经济时代,房地产企业应从哪几个主要方面进行营销观念的创新?答：在新经济时代,房地产企业应从以下几个主要方面进行营销观念的创新。
（1）关注顾客终身价值的观念（2）观念营销的观念（3)定制化服务的观念（4)只是营销观念（5）文化营销观念（6）全员关注的营销观念2、简述房地产市场调查的内容和房地产市场调查的方法。
答:房地产市场调查的内容主要包括以下几个方面。
（1)房地产市场宏观环境调查（2）房地产市场供给调查（3)房地产市场需求调查（4）房地产市场竞争情况调查(5）房地产市场价格调查（6)建筑商、中介商调查房地产市场调查的方法(1）询问调查法（2）观察调查法(3）实验调查法（4）资料分析法3、房地产市场预测的步骤？答：房地产市场预测的步骤：（1）确定预测对象和目的（2）制订预测方案（3)收集和分析有关资料(4)选定预测方法和预测模型（5）进行实际预测（6)评价、修正预测结果（7)撰写预测报告4、在房地产广告方案中,确定标题时要掌握哪些要求?答：在房地产广告方案中，确定标题是广告写作的主要程序之一，写作时要掌握以下几点要求。
（1）坚持标题的准确性(2）标题要体现主题思想(3）标题要开门见山,画龙点睛（4）语言生动活泼、富于创意（5）标题不易过长（6)标题的分量是承诺(7）信息性标题领潮流5、什么是SWOT 分析法？SWOT 分析法的基本流程是什么？答：所谓SWOT 分析法,就是将与研究对象密切相关的各种主要的内部优势、劣势、外部机会和威胁等，通过调查列举出来，并依照矩阵形式排列，然后用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析. SWOT 分析法的基本流程如下：（1）分析环境因素（2）构造SWOT 矩阵（3）制定行动计划(4)制定行动对策6、房地产市场的特征有哪些？答：具有以下特征：（1）房地产市场是房地产权益交易的市场（2）房地产市场是典型的区域性市场（3)房地产市场具有不完全开放性（4）房地产市场交易形式具有多样性（5）房地产市场的变化具有周期性7、马斯洛需求理论包括哪几个层次?需要的特征有哪些?答:马斯洛把需要分为5 个层次，从强到弱依次为：生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要和自我实现需要。
房地产营销复习资料
1、房地产开发市场分析内容（宏观、微观）：（1）房地产市场宏观因素分析：1.政治因素：是指项目所在国家或地区的政局是否稳定，政策是否连续，法律法规是否健全，与周边地区及外交如何，历届政府是否主要致力于经济发展，有无地区冲突乃至战争的可能。
2.经济因素：是指项目所在国家或地区的经济发展状况，而且市场规模是由人和购买力构成的。
3.人文、地理因素：是指项目所在国家或地区的人文状况、地理条件、居民文化程度和偏好。
4.宗教信仰和习俗：长期形成的信仰习俗对消费者选择物业的倾向性嗜好是非常重要的。
5.法律因素：是指项目所在国家或地区的对外来投资的保护政策或优惠政策和税收政策。
（2）微观市场因素分析：1.地段位置与技术因素主要指地段与城市中心及地段的地形、地貌、水文地质状况及承载力等技术因素。
2.基础设施与公共设施城市中的上下水、电、气、热、通讯、道路和公共交通等设施称城市基础设施；学校、文化、娱乐、商业服务和行政办公等设施称公共设施。
基础设施完善、公共设施齐全的地段，具有优越的区位环境，具有乐观的市场前景。
3.邻里影响是指地段周围的社会经济环境给地段造成的影响。
用经济学术语，有利的邻里影响成为外部效益，不利的邻里影响成为外部成本。
4.规划控制规划控制的主要条件是：土地使用性质和开发强度。
土地使用性质决定了项目的类型，开发强度决定了项目的规模。
2、房地产市场调查内容：市场调查的概念市场调查是指开发投资者用科学的方法、系统地收集及分析确定市场机会所需信息资料的过程。
调查内容：1.环境调查包括：①政策和法规，如土地供应、融资、各种税费、环境保护、拆迁安置、项目审批、房地产销售等方面；②经济水平，如国民收入、企业效益、家庭收入、经济增长速度、社会购买力、拟上马的大型建设项目、能源和有关资源的供应情况等；③社会文化环境，如社会稳定状况、城市人口数（常住、流动）、人口的增长率、家庭结构、职业构成、文化水平、受教育程度、宗教信仰、风俗习惯、审美观等。
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1.国内市场营销-------------所谓市场营销，是指一种在变化的市场环境中，旨在满足消费者的需求、实现企业经营目标的商务活动的过程，包括市场调研预测、选择目标市场、产品销售、提供服务等一系列与市场有关的企业经营活动。
2.房地产项目策划---------------是以房地产开发项目为对象，以客观的市场调研、消费者心理行为分析和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用营销策划理论与方法，按一定的程序对未来的房地产开发项目进行既具创造性、又具可操作性的策划与安排。
3.房地产市场调研---------------就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、归纳和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。
4.5.得房率------------是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
6.面积配比------------指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。
7.格局配比------------指的是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。
它的表现形式有：面积、格局配比表和面积、格局配比图。
8.起售单价------------习惯上，我们对底楼朝南单元的单价确定为计算基准，并设定不同的层次系数和朝向系数，各处单元的单价由此计算而来，这个计算基准称之为起售单价。
9.发展规划------------是指当地政府的有关职能部门，为了实现一定时间内城市的社会和经济发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
10.银行按揭----------是指购房者在购房时向银行提出担保的质押文件，经银行审核通过取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时向银行偿还贷款本息，并提供该房地产作为偿还贷款的担保。
11.优惠折扣-----------是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送，折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方式。
12.广告--------------就是通过一定的媒介方式，将所要提供的商品和服务的信息传递给预想中的目标客户，以加快整个销售流程的进行。
13.房地产广告的基调--------------是指与客源定位，产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，糅和企划人员的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。
14.广告诉求点------------广告所要表达的内容的主题就是广告的诉求点。
15.地段（1）地点：绝对地点和相对地点。
（2）交通：交通工具和交通方式。
（3）位置：主要指楼盘的具体坐落方位，地块的形状和大小，楼盘的主要层面朝向和相邻的其它房产状况等。
（4）环境：指楼盘周围的物质和非物质环境。
（5）两图一表一是“区域关系图”：主要侧重于对地点和交通的表述，除了楼盘的“点”在地图上标示外，周围的主要交通线也不可少，必须用缩小的真实图来表示。
二是“基地位置图”，侧重于位置的说明，要求你能注明地块的形状和大小（地块的大小影响开发周期），是临街地，角地，还是袋地（影响产品的开发类型）。
表格指“环境评估”，是对周围具体环境的个人感受和总体评述，用文字来表达，填写时应注意行文的条理性和真实性。
16.公司组成---------发展商；设计单位；承建单位；物业公司；营销代理公司。
17.基本参数1）基地面积：是城市规划管理部门正式划定的项目用地范围面积。
2）总建筑面积3）规划形态：是指这一项目的具体建筑构成4）容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总值和建筑基地面积的比值。
5）覆盖率：又称建筑密度，是建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比值，通常以百分比来表示。
6）绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比（绿地率）18.建筑类别1）按售卖对象不同分为外销房和内销房2）按使用功能不同分为公寓、纯办公楼、商场、综合楼和别墅等。
19.面积房型1）居住面积：是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。
2）使用面积：是指住宅内分户门内全都可供使用的净面积的总和，包括卧室、起居室、厨房、卫生间、壁橱、阳台、室内走道、室内楼梯等。
3）建筑面积A）对一栋楼来讲，建筑面积是指房屋各层面积的总和。
B）每一层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面面积。
C）对一套单元来说，每套单元的建筑面积等于套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。
D）套内面积包括套（单元）内的使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分。
E）分摊的公用建筑面积包括公共门厅、走道、电梯井、楼梯、设备间等，仅限于本栋楼内的公用建筑面积，与本栋楼不相连的公共建筑不得分摊到本栋房屋内。
4）得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
影响因素：一是产品定位；二是建筑设计。
5）花园面积：是指房屋周围、围墙或围护物以内的园地面积。
6）面积配比和格局配比：面积配比指的是各种面积范围的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。
格局配比指的是二房二厅、三房二厅等各种格局的单元在某一楼盘的单元总数中各自所占的比例的多少。
它的表现形式有：面积、格局配比表和面积、格局配比图。
7）平面设计20.建材装潢------------一是公共空间的外部装潢；二是私家单元的内部装潢。
21.公用设施-------------一是日常生活最基本的配套设施；二是为大楼或社区的住户专门设立的额外公用设施。
22.施工进度与交房日期施工进度与交房日期，对期房而言是客户据以买卖决定的两个重要因素。
正常状况下的施工进度表市场营销的核心问题核心——交易关系市场营销更有利于节约交易成本和时间。
市场=人口+购买力+购买欲望！售出户数-----------局部分析出近期市场接纳量大小。
销售率----------判断一个楼盘为市场接纳程度。
1.房地产市场营销策划的意义和任务（一）意义1、从房地产业对国民经济的重要性来看房地产营销是房地产生产最终价值实现的关键，营销得当，可以减少空置房，加速房地产资金流转，从而有利于整个房地产业的健康成长，而房地产业的发展，则对国民经济具有重要意义。
首先，房地产业的发展对其它产业有促进和带动作用，这种带动作用可分为第一次带动和第二次带动。
其次，房地产业是一个涉及面广且较稳定的产业，它的发展有利于优化和稳定产业结构和消费结构；第三，能提供较多的财政累积，一些国家可以达到全国财政收入30%左右；第四，能够向社会提供较多的就业机会，减少对社会的压力；最后，能加强团结、和平与稳定。
2.从房地产业自身的特点看首先，房地产是一种不可再生的稀缺的自然资源（土地），或者是供给量很难变化的市场（住房）。
又因为房地产的生产周期很长，所以其供给线是一条直线，当前的供给大致不随价格的变动而变动。
其次，房地产的价格主要取决于需求。
需求增加，房地产的产品价格就上涨，需求减少，地价就下跌，房地产产品的价格也下跌。
因为营销就是“发现并满足消费者的需求”，营销是否得当可以直接影响需求的大小，从而直接影响房地产商的收入。
（二）任务：房地产营销策划的根本任务---------------就是通过努力解决房地产生产与消费的各种分离，差异和矛盾，使得房地产生产者方面各种不同的供给与消费者方面各种不同的需求和欲望相适应，实现生产与消费的统一。
2.房地产生产和消费之间的巨大矛盾1）空间上分隔的矛盾；2）时间上分离的矛盾；3）产品品种、外观设计、建设面积方面的矛盾；4）产品价格上的矛盾；5）产品数量上的矛盾。
3.行政管理环境（行业管理包括城市规划的控制水平、房地产行业的管理方式、房地产税费）城市规划的控制水平①城市规划决定土地供应总量、供应结构和供应方式②城市规划影响未来房地产的价值和有效利用程度4.技术环境(外部环境因素对房地产市场的影响)1、改变的房地产市场的传统观念。
2、改变的房地产的开发活动过程。
（1）影响了房地产业的资本流动量；（2）提高了房地产项目的分析与评估手段；（3）影响房地产的投资价值与决策；（4）影响房地产的交易规模和交易过程。
5.如何利用好外部环境？一、高预见性！二、把握先机！三、用足用活政策！四、规避不利因素，绕开陷阱！6.房地产的均好性理论或者木桶理论弗雷德里克·赫茨伯格动机理论————也称为“双因素”理论，满意因素和不满意因素A：销售商应该尽最大努力防止影响购买者的各种不满意因素。
B: 要仔细识别消费者购买商品的各种满意因素和激励因素，并对此加以研究。
7.房地产市场调查的三个方面（1）楼盘的市场调查（总量、结构、分布）（2）该区域消费者情况调查（消费者数量、结构、消费能力）（3）社会经济政策环境调查（核心：各种规划）8.怎样进行房地产市场调研？（1）方法思路：（一）点1、产品分析第一是对楼盘的地理位置分析；第二是对具体产品的分析；第三是分析楼盘的公司组成。
2、价格策略3、广告策略4、销售执行（二）线和面1.区域分析2.区域产品3.需求特征（三）体1.政治社会2.经济因素3.行政法规4.国际状况9.一般商品只考虑单价，为什么对于房地产产品既要调查单价又要调查总价，同时还要了解付款方式？（1）单价是地点（地段）、品质的反映。
（2）总价是反映了客户的定位。
（3）付款方式是灵活的，降低高总价所带来的抗性，拓宽客源层。
10.不知道什么问题(一)结合国家宏观、城市规划政策法规、该地段的(二)当前这个区域市场提供情况、消费者的需求状况，对于我们在这个区域开发给出建议11.房地产地域分析的重点（发展规划分析的重点）（1）交通线路的调整和兴建（2）区域特性的设定和调整12.在具体的操作中如何确定面积配比和格局配比？（1）首先要了解现有的市场供给状况；（2）其次，判断消费热点，发现市场空白点；（3）最后，确定合理的面积配比、格局配比。
13.选择付款方式的因素：（1）发展商的财务状况，利润期望值，阶段性销售目标等；（2）预计购房者的资金承受能力和对付款方式的偏好；（3）市场景气与竞争者的促销手法。
14.付款方式设计的目的：（1）用尽量宽松的付款方式吸引更多人买得起并产生实际的购买；（2）使更多的消费者选择有利于发展商的付款方式购楼，保证资金回笼的速度；（3）通过付款方式的设计吸引买家早入场早落定金。
15.成为一个营销经理的基本条件（1）必须有牢固的市场观念和基本的营销知识（2）必须具有一定的专业技能和专业知识---------------一定的建筑设计知识；一定的广告创意制作知识和技能；一定的法律法规知识。
（3）必须具备丰富的业务实战经验16.房地产的特点-------房地产具有投资价值大﹑不可移动性及区位性等特点。