案例_购物中心(深圳海岸城)详解
深圳海岸城购物中心深度研究分析报告
七、 外立面及建筑特色 八、 项目运营管理 九、 项目推广 十、 案例分析
典型项目研究
海岸城购物中心
一、 项目简介
开収商：深圳市海岸房地产开収有限公司
承建商：广东省汕头市建安实业有限公司
监理公司：深圳市竣迪建设监理有限公司 建筑设计：美国凯里森建筑事务所 深圳市城脉建筑设计有限公司
1882 银行/服务 在各业态中，除主力庖外，餐饮、女装、生活 /数码等所占比例较大。 50216 合计 餐饮所占比例最大，在每一楼层都有分布，其中一楼、五楼分布最多；一楼 大多分布为大众消贶餐饮，如面点王、千味涮、麦当劳等，五楼分布为大型 中高档餐饮，如中森名菜、大饱口福、滋味堂等。 女装所占比例为 13%，主要分布在贩物中心 1-3 楼层，男装仅占 1%，所占 比例比较小。 生活/数码占比例为 6%，流行便装占 5%，银行服务占 4%，童装/玩具占 3%, 鞋/包占 3%。 按品牌数量统计
玩具反斗城 大饱口福 英孚教育 美丽田园 合计
五楼 五楼 四楼 四楼
263 2356 656 380 9619
次主力庖面积占总面积癿 19%，次主力庖不主力庖比例癿控制不结合，构成海岸 城业态组合癿主要内容，带劢了商业整体癿良好収展。 2. 各业态统计分析 各业态面积 品牌 主力庖 餐饮 男装 女装 流行便装 运劢系列 鞋/ 包 配饰 珠宝眼镜 童装/玩具 生活/数码 礼品/精品 护理/药品 使用面积㎡ 19029 9733 725 6340 2658 719 1480 268 892 1425 2982 356 1637
业态 餐饮 零售 休闲娱乐 其他配套
2
使用面积m 9733 30372 8229 1882
比例 19% 60% 17% 4%
2018-深圳各区商圈情况及各大商业中心案例研究
人流量 工作日日均客流约4.5万人次左右，周末日均客流约6-7万
项目分析
项目位于深圳市中轴线的中心地带、中心商务区，覆盖了深圳市70％的顶级高层写字楼、国际会展 中心、五星级酒店等。2015年度皇庭国际积极推动实施战略转型，从“重资产”向“轻资产”模 式转变，2016年将项目重新定位为深圳社交型购物中心。从2013年开业以来，年销售额和客流量 稳步上升，2015年更是创造了经营期购物中心同一年度客流提升80%的记录。
龙岗 商圈
坪山新区
盐田区
• 从最早的罗湖商圈开始，到目前最新规划发 展的前海自贸区，深圳整体零售市场呈现自
东往西的发展趋势。
• 当前深圳市内核心商圈仍集中分布在罗湖、 福田以及南山。
福田中心区商圈 COCO Park2006 卓越intown2011 怡景中心城2007 天虹君尚百货2010 皇庭广场 2014
类型：特色商业街及商 业文化街区、购物中心
档次：中档至中高档
消费者特征：本地高端 消费人群及旅游者
宝安 商圈
前海 商圈
华侨城 商圈
后海 商圈
福田 商圈
深南中 商圈
罗湖 商圈
核心商圈
次核心商圈
深圳市商圈定位及项目分布
龙岗商圈 宝能allcity龙岗店2013 龙岗万科广场2013 龙岗coco park2012 koho mall·广弘中心2016 类型：购物中心 档次：中档 消费者特征：东北部区域 的本地居民
深圳市商圈研究
商圈经济 整体档次 商业规模
发展趋势
福田区的地段、城市功能、发展历程奠定了其城市中心 的地位。2016年上半年福田区经济量质齐升，与全市其 他区相比，呈经济总量领先、质量效益突出、增长速度 平稳的特点。其中社会消费品零售总额、税收总额、进 出口总额和出口总额四项主要经济指标均排名全市第一。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
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•完
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
深圳购物天堂有哪些好去处如何淘到优惠商品
深圳购物天堂有哪些好去处如何淘到优惠商品深圳，这座充满活力与创新的城市，不仅是科技和金融的前沿阵地，也是购物的天堂。
在这里，你可以找到各种类型的购物场所，从高端奢华的购物中心到充满烟火气的街头小店，从时尚前沿的潮流单品到性价比超高的实惠好物，应有尽有。
那么，在深圳购物有哪些好去处？又如何能淘到优惠商品呢？接下来，就为大家一一揭晓。
一、大型购物中心1、万象城万象城是深圳的高端购物中心之一，汇聚了众多国际一线品牌。
这里的环境优雅，服务周到，是追求品质和时尚的消费者的首选之地。
如果你想购买大牌的服装、包包、化妆品等，万象城是个不错的选择。
不过，在万象城购物想要淘到优惠商品，就得关注品牌的促销活动和商场的节日折扣。
比如在周年庆、国庆节、圣诞节等特殊时期，往往会有较大力度的优惠。
2、海岸城海岸城是一个集购物、餐饮、娱乐为一体的大型购物中心。
这里有各种时尚品牌、潮流服饰，还有丰富多样的美食和娱乐设施。
海岸城经常会举办一些主题活动，比如会员日、换季促销等，这时候就是淘优惠商品的好时机。
此外，关注海岸城的官方微信公众号或者下载其APP，也能及时获取最新的优惠信息。
3、益田假日广场益田假日广场拥有众多知名品牌，同时还有电影院、溜冰场等休闲娱乐设施。
在节假日或者店庆的时候，这里的品牌商家会推出打折活动，部分商品甚至会有低至五折的优惠。
而且，益田假日广场还会不定期地发放优惠券，消费者可以在购物时使用，享受更多的实惠。
二、特色商业街1、东门老街东门老街是深圳历史最悠久、最热闹的商业街之一。
这里店铺林立，商品种类繁多，价格也相对较为亲民。
在东门，你可以尽情地砍价，展现你的购物技巧。
想要淘到优惠商品，可以多逛逛小巷子里的店铺，那里往往能找到性价比高的衣物、饰品等。
此外，东门还有很多批发店铺，如果购买的数量较多，还能享受到批发价。
2、华强北商业街华强北以电子数码产品闻名，是全球最大的电子市场之一。
在这里，你可以找到各种各样的电子产品，从手机、电脑到电子配件，应有尽有。
深圳购物天堂有哪些必去打卡点
深圳购物天堂有哪些必去打卡点深圳，这座充满活力与创新的城市，不仅是科技的前沿阵地，也是购物的绝佳胜地。
无论你是时尚达人、美妆爱好者，还是家居控、美食探寻者，深圳都能满足你的购物欲望。
接下来，让我们一起探索深圳购物天堂的那些必去打卡点。
首先，不能不提的就是东门老街。
这里是深圳最具人气和历史底蕴的商业步行街之一。
走进东门老街，仿佛置身于一个热闹非凡的购物海洋。
街道两旁店铺林立，从时尚服装到特色小吃，应有尽有。
你可以在一家家小店里淘到价格实惠又别具特色的衣物饰品，感受砍价的乐趣。
而且，这里还有众多的小吃摊，能让你品尝到来自各地的美食，比如酸辣可口的螺蛳粉、香气四溢的烤串等等。
东门老街的魅力就在于它的亲民与多元，无论是年轻人还是中老年人，都能在这里找到属于自己的购物乐趣。
说到高端购物，那必须得去万象城。
万象城汇聚了众多国际一线品牌，从奢侈品牌的服装、包包到高级珠宝、腕表，无一不让人眼前一亮。
这里的购物环境优雅舒适，服务周到细致。
不仅如此，万象城内还有各种精致的餐厅和咖啡馆，让你在购物之余能够享受片刻的悠闲。
对于追求品质和时尚的人来说，万象城绝对是一个不容错过的打卡点。
如果你对电子产品感兴趣，华强北就是你的天堂。
这里是全球最大的电子市场之一，几乎涵盖了所有类型的电子产品。
从最新款的手机、电脑到各种电子配件，你都能以相对优惠的价格买到。
而且，华强北的商家们对于电子产品的了解十分深入，能够为你提供专业的建议和解决方案。
在这里，你可以感受到科技的飞速发展和创新的力量。
对于喜欢家居用品的人来说，宜家是一个绝佳的选择。
深圳的宜家商场面积大，商品种类丰富。
从家具到家居饰品，从厨房用品到卧室用品，每一件商品都充满了设计感和实用性。
你可以在这里慢慢逛，精心挑选，为自己的家增添一份温馨和舒适。
此外，宜家的餐厅也提供了美味的瑞典美食，逛累了还能坐下来品尝一番。
海岸城也是深圳购物的热门地点之一。
这里集购物、餐饮、娱乐为一体，是一个综合性的购物中心。
案例分析--深圳COCOPARK
深圳COCO PARK ――深圳唯一公园版情景式购物中心COCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。
于 2006年9月30日正式对外开放。
总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。
COCO Park的含义：COCO Park形象标识由设计界教父"之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creativ e，创意的意思，而 O是代表Original，原创的。
COCO Park是一个既具创意，又是原创的新概念。
Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。
COCO Park将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。
”项目概况,一发展商：深圳星河房地产经营有限公司地理位置：深圳地铁购物公园站一项目规模：建筑面积 8.5万平方米，共5层。
一国内首个内街式购物中心，有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心-经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态，其中餐饮业"是项目经营核心。
一COCO PARK经营状况业态比例：餐饮（酒吧）35% ;电影院（娱乐休闲）15% ;精品生活超市：10% ; .77p主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场各层业态分布负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街。
二为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影音礼品店和百老汇影城。
三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。
每日客流量：约2万多出租率：约80%成功要素选址得当COCOPARK 位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳 CBD 中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。
典型案例深圳欢乐海岸综合体研究分析
高端豪宅区环布周边：由于项目区 域海湖资源丰富，云集了华侨城、红 树湾等众多高端住区。
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项目特色差异化整体定位——
都市休闲娱乐目的地
主题商业·时尚娱乐·创意文化 客群定位：CBD及高端住宅区的城市精英阶层
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建筑风格的多元化和包容性——三种建筑风格的和谐共存
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③超现代风格的旅游信息中心
①现代风格的公建物业
②现代与中式风格相结合的步 行街区
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谢谢！
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项目整体布局思路借鉴—— 开放式街区+市民广场
开放街区入口及音乐喷泉
开放街区出入口
开放街区入口及广场
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建筑规划亮点——独栋建筑的商业价值
露台
庭院
该项目街区规划有部分独栋商业，业态包括高端餐饮、酒 吧等，独栋建筑为商家提供了私密的露台及庭院，便于打 造别具格调的专属私密空间，提高了项目的商业价值和特 色。
二特色定位实现方式二以高端特色餐饮及休闲娱乐作为主力业态私人会所华会所独栋俏江南会所餐厅5独栋imax中影院线独栋主题酒吧三特色定位实现方式三都市旅游文化元素的融入音乐喷泉及创意展示中心6水秀剧场的水幕电影海洋主题风情的椰林沙滩四特色定位实现方式四高端儿童娱乐业态吸引家庭休闲群体7麦鲁小城儿童职业体验乐园五特色定位实现方式五充满文化风情的各类活动8利用开放式广场打造别具一格的社交场所并定期举办各种类型的非商业主题文化活动使项目成为时尚文化聚集地吸引众多人群前来活动休闲
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特色定位实现方式二 —— 以高端特色餐饮及休闲娱乐作为主力业态
私人会所——华会所
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典型案例
深圳海岸城
主力店
吉之岛百货：进驻面积约23000平方米；商 品琳琅满目，环境优雅明亮，体验温馨、充 实的购物乐趣。 嘉禾电影院：面积约3000平方米；在电影的 流光声色中，穿梭变幻时空，品味人生百态 和艺术魅力。 室内真冰溜冰场：冰面约1200多平方米；在 冰花飞溅中点燃运动激情，伴随悠扬的乐曲 和五彩的灯光，尽享欢乐开怀。
案例借鉴
典型案例 借鉴启示
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典型案例 借鉴案例：深圳海岸城
借鉴原由：独具特色的
滨海购物中心或许对今 后的项目可以参考。
借鉴方向：主要包括特
色海岸风情街、特色业 态的组合、目标客户群 的选择等
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典型案例
深圳海岸城
项目简介
深圳海岸城位于南山商业文化中心区 ，紧邻滨海大道、南海大道、后海大道 、后海滨路、创业路等南山区的五条城 市主干道。 海岸城由东座写字楼、海岸城西座写 字楼、海岸城购物中心和海岸风情街组 成，是目前深圳西部规模最大的综合型 商务、商业项目，也是迄今为止深圳市 最大的室内购物、休闲、娱乐中心。海 岸城总投资约20亿元人民币，总建筑面 积约30万平方米。其中：购物中心约12 万平方米；写字楼约14万平方米；商业 街约4万平方米。海岸城配备地下停车 位约2000个。
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借鉴启示
商业定位需要充分考虑消费群体、市场竞争关 系、建筑硬件及经营业态间的协调。 商业的建筑设计中最重要的是商业人流、物流 的动向组织，一般购物中心都需要一些聚集人 流的主力店。 收入快速提升的市民具有很强的消费欲望与能 力，容易接受新型消费模式。 城市或区域有多个购物中心时，项目的整体定 位必须有自己特色出众的方面来吸引人流，创 新和特色是关键。
由该项目得到 的启示
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典型案例
深圳海岸城
相关参数
•占地面积：36908平方米 •总高：30米（写字楼），地上五层、地下二层（购物中心） •总建筑面积：约12万平方米 •车位：约1500个 •以主力店、品牌旗舰店、综合概念店为核心商户
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典型案例
深圳海岸城
主要业态
主要包括：知名百货、特色美食、高级 零售、潮流娱乐、高档影院、真冰溜冰 场、个人护理、现代服务、文化教育等 十余种精彩业态，涵盖优质生活的众多 方面。
主题概念餐饮：约4000平方米；独特的异国 风味佳肴，荟萃美食文化精髓，实现感观的 唯美梦想。
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项目特色
深圳海岸城
全新的海滨商业文明
海岸城在规划设计上 突出现代人文色彩，建筑 和环境营造海洋文化风情 ，水体与建筑相互交融充 分考虑商务和商业、城市 和海湾的联系。 海岸城倡导全新的滨 海体验与时尚，不仅改善 了人们的购物环境和商务 条件，也为深圳人提供了 一种全新的消费模式和生 活方式。
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项目特色
深圳海岸城
双首层 商机流动
海岸城购物 中心首层规 划为步行商 业街，二层 北面与高架 步行街相连 ，实现了“ 双首层”设 计，有效引 导客流走向 ，提升商业 价值。
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项目特色
深圳海岸城
退台餐饮区 休闲情调
海岸城购物中心二楼 至五楼采用新颖别致的退 台式餐饮设计，不仅让人 们在用餐的同时亲近自然 ，享受轻松，更直接将户 外的消费群体接驳进购物 中心室内，产生最直接的 消费契机。室内外空间的 巧妙结合，构筑出生动的 城市风景线和丰富的消费 机会性。
双步行街 时尚生活
“万国美食风情街” 汇聚美国 、意大利、法国、日本、韩国 、东南亚等国的特色餐饮，带 给人们世界各地的美味体验， 品种丰富，风情浓郁，为中心 区内的办公、休闲人士提供优 越的就餐和休闲环境；710米 长的高架步行街与保利文化广 场、海岸城东座和西座、天利 中央商务广场、凯宾斯基酒店 、68层超高层写字楼以及海雅 商圈、东填海区等连通，实现 人行的自由流通，便捷高效。
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项目特色深圳海岸城双广 Nhomakorabea 南北呼应
南广场与水景完美结合 ，通过简单的线条和朴素的 材质，展现现代、动感的休 闲主题；北广场面积约 10000平方米，设有多功能 大舞台和超大电子屏幕，为 各类演出、聚会、商业活动 和市民的公共休闲娱乐活动 提供了广阔空间。
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项目特色
深圳海岸城