物业管理师三
物业管理师三级实操案例题
物业管理师三级实操案例题一、某商住楼裙楼为商业物业采用专变供电，塔楼部分为住宅采用公变抄表到户。
一场特大雷暴导致整栋楼宇停电。
项目经理采取了如下措施：1.电话通知供电部门，要求对方派抢修队上门抢修恢复整栋楼宇供电；2.恢复供电后，要求工程部提交供配电及防雷系统的运行检查记录、维保计划执行情况及相应的事故调查报告，以分析事故责任；3.要求工程部检查小区弱电系统运行情况，以确定事故损失；4.要求客服部落实业户室内电器的情况，以确定事故损失。
针对以上案情，结合专业知识与工作技能要求，请分析作答下列题项：1.阐述不同供电模式下，物业公司与供电部门之间的职责。
“公变”是指公用变压器供电模式。
由建设开发商出资，委托供电企业按公用电力设施标准进行规划建设。
建成后由供电企业进行管理与维护，由供电企业直接抄表收费。
“专变”是指专用变压器供电模式。
由用电单位自备并负责保养，也可委托供电部门保养，负责本单位的供电。
房屋售出后专用变压器作为小区共用设施，交给小区物业服务单位，由业主委托物业公司等机构管理与维护，并代收电费。
2.简述小区供配电设备日常养护和运行管理的内容和工作要点。
供电系统维护保养的内容1.高压开关柜的检查清扫；2.高压开关的功能试验；3.高压开关柜接线检查；4.高压继电保护功能试验；5.高压开关传动试验；6.变压器检查清扫；7.变压器温控器功能试验；8.变压器风机功能试验。
3.指出雷暴后易被雷电破坏的弱电设备设施及其部位。
运行人员电气设备巡视检查1.所有刀闸开关母线和低压柜设备运行是否正常，电流表电压表指示是否在正常数值范围内；2.检查电容运行是否正常，温度应在正差范围内，有无渗漏油及膨胀现象；3.检查低压主进柜与联络柜开关是否运行正常，各开关有无异响、异味；4.各负荷柜电源指示灯是否正常，母线漆是否变色，各触点螺丝是否压实，有无因过载变色现象；5.检查低压柜、低压母线、低压开关、电容器、端子是否有灰尘，是否该清扫消除灰尘，如有必要须办理停电手续（在不影响正常使用的情况下）进行停电清扫灰尘；6.巡视变压器；7.巡检外围照明；8.巡视发电机。
三级物业管理师习题库含参考答案
三级物业管理师习题库含参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、服务指标要求月走访查房率( )以上。
A、50%B、30%C、80%D、60%正确答案：A2、在新开发物业验收之前,通常由开发商行使管理权和处置权,自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作,并签订( )。
A、前期物业委托管理合同B、前期物业管理服务协议书C、永久性合作协议D、临时物业委托管理合同正确答案：B3、抵押人、抵押权人姓名变更的,当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明等必要材料,申请( )A、抵押权变更登记B、抵押人变更登记C、抵押变更登记D、债权变更登记正确答案：A4、( )是可以单独订立的书面合同,也可以是主债权合同中的抵押条款A、抵押合同B、债权合同C、质押物价值评估条款D、质押合同正确答案：A5、前款规定的孳息应当先充抵收取( )A、余额的费用B、孳息的押金C、孳息的费用D、利息的费用正确答案：C6、下列四项工作中,属于物业绿化管理中日常养护管理工作的是( )。
A、节日花木装饰B、绿化翻新改造C、花木种植D、浇水正确答案：D7、物业服务企业应依照( )提供物业管理服务。
A、用户手册B、物业服务合同约定C、临时公约D、物业管理条例正确答案：B8、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求有( )。
A、房屋完好率达98%以上B、居民满意率达90%以上C、房屋零修及时率达100%D、新建小区公共绿地人均3平方米以上正确答案：A9、物业消防设备设施技术档案不包括( )。
A、消防设施设备分布B、日常运行C、维修和改造D、业主投诉正确答案：D10、有配置灭火器、现场安全风险有防范,每发现一处不符合扣( )分A、0.1B、0.2C、0.3D、0.5正确答案：B11、为防止雷击时产生跨步电压,避雷接地装置与道路及建筑物的主要入口距离不得小于( )A、3米B、半米D、1米正确答案：A12、新建小区首次业主大会会议的筹备经费,由( )承担。
江苏物业管理师三级考试真题
选择题物业管理服务的核心目标是（）A. 最大化企业利润B. 维护和提升物业价值C. 减少业主投诉D. 扩大市场份额答案：B物业服务企业在进行项目接管验收时，主要依据是（）A. 物业服务合同B. 建筑工程竣工验收报告C. 业主大会决议D. 物业使用说明书答案：B下列哪项不属于物业管理费的组成部分？（）A. 物业服务人员工资B. 房屋公共部位维修基金C. 共用设施设备运行费用D. 物业管理区域清洁卫生费用答案：B物业管理区域内，业主共有的部位主要包括（）A. 业主自用阳台B. 建筑物的基础、承重结构C. 业主专有车位D. 业主个人储藏室答案：B关于物业服务企业的资质管理，以下说法正确的是（）A. 物业服务企业无需任何资质即可开展业务B. 物业服务企业资质等级越高，承接业务范围越广C. 物业服务企业资质由企业自行评定D. 物业服务企业资质全国范围内通用，无需地方备案答案：B填空题物业服务合同是物业服务企业与业主或业主大会之间就物业管理服务事项订立的书面协议。
物业承接查验的主要内容包括物业共用部位、共用设施设备和园林绿化工程等。
业主大会是物业管理区域内的权力机构，由物业管理区域内的全体业主组成。
物业服务费用一般采取包干制或酬金制两种方式。
专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
简答题简述物业服务企业在项目接管验收中的主要职责。
答：物业服务企业在项目接管验收中的主要职责包括：组织专业团队进行细致的检查和验收，确保物业设施设备的完好性和安全性；核对开发商提供的各项竣工资料，确保资料齐全、准确；对发现的问题进行记录和反馈，要求开发商进行整改；与开发商协商确定遗留问题的解决方案和时间表；在接管验收完成后，与开发商签订接管验收协议，明确双方的责任和义务。
简述物业服务费用的构成及收取原则。
答：物业服务费用主要由以下部分构成：物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。
三级物业管理师测试题含参考答案
三级物业管理师测试题含参考答案一、单选题（共60题，每题1分，共60分）1、前期物业服务合同期限未满,业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同开始生效,在此条件下,前期物业服务合同将( )。
A、继续生效B、中止C、终止D、以上都不可以正确答案：C2、下列关于保险的说法,哪个是错误的?A、保险是一种合同契约行为B、保险是一种增加物业服务企业收入的具体措施C、保险是一种分摊灾害事故损失的财务安排正确答案：B3、业主大会成立后,在物业服务企业发生更迭时,代管的维修资金帐目经( )审核无误后,应当办理账户转移手续。
A、业主大会B、新物业服务企业C、房地产行政主管部门D、业主委员会正确答案：A4、上墙制度公示齐全,内容有效,每发现一项不符合扣( )分A、0.5B、0.1C、0.3D、0.7正确答案：A5、物业管理公司的治安管理实质上是( )。
A、治理B、治安C、管理D、服务正确答案：D6、设立质权,当事人应当采取( )形式订立质权合同A、档案形式B、书面形式C、邀请第三方协调D、口头协议正确答案：B7、不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。
不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以( )为准。
A、当事人的物证、人证B、不动产权属证书C、不动产物权的证明D、不动产登记簿正确答案：D8、债权范围变更的,当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明等必要材料,申请( )A、抵押权变更登记B、抵押权的转移登记C、登记D、最高额抵押权变更登记正确答案：D9、基金份额和股权出质转让是( )A、违反法律规定的B、出质人与质权人协商一致即可转C、两个人都抓走D、出质人违反合同则质权人有权随意转让正确答案：B10、如果需要担保的情况下,出质人不提供的( )A、质权人可以拍卖、变卖质押财产,所得款做提存或提前清偿债务B、质权人与出质人通过协议将拍卖、变卖所得款当做担保金C、出质人提供其他质物做担保,出现意外则担保物直接归质权人正确答案：A11、法律、行政法规禁止转让的动产不得( )A、出卖B、出售C、出租D、出质正确答案：D12、物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润。
三级物业管理师报考条件要求
三级物业管理师报考条件要求《聊聊三级物业管理师报考那些事儿》
嘿，家人们！今天咱来唠唠这三级物业管理师报考条件要求。
这可是不少想进军物业管理行业的朋友们关心的事儿呢！
首先啊，你得有那么一丢丢学历要求。
咋说呢，就像游戏闯关，得先达到那个门槛，才有资格进入下一关。
这可不是随便啥学历都行的哦，得是相关的，不然你连门都摸不着！
然后呢，还得有一定的工作经验。
你说你光有学历，啥实际经验都没有，那可不行！物业管理可不是光嘴上说说就能行的，得真刀真枪地干过，知道怎么和业主打交道，怎么处理那些五花八门的问题。
还有啊，你得有颗爱学习、爱钻研的心。
这行业可不是一成不变的，新规定、新技术那是层出不穷。
你要是不学习，就等着被淘汰吧！得随时给自己充充电，保持与时俱进。
说真的，报考条件要求看着好像挺麻烦的，但其实都是为了咱们好呀！就像盖房子，基础不打牢，那房子能盖得稳吗？这些条件就是在帮我们筑牢基础呢。
就拿工作经验来说，没经历过那些破事儿，怎么能成为一个厉害的物业管理师呢？和业主打交道那可得有技巧，不然一个不小心就把人家得罪了，那可就麻烦咯！只有经历过，才能知道怎么应对各种状况，才能在这个行业里游刃有余。
再说说学习，现在的社会发展这么快，不学习就跟不上时代的步伐啦！物业管理也不例外呀，新的管理理念、技术手段不断涌现，咱得赶紧学起来，才能不被淘汰。
总之呢，三级物业管理师的报考条件要求虽然有点小麻烦，但都是为了让我们成为更优秀的物业管理人才。
只要咱努力达到这些要求，未来在物业管理的道路上肯定能闯出一片天！大家一起加油吧，向着三级物业管理师努力前进！。
助理物业管理师(三级)理论考复习题
助理物业管理师（三级）理论考复习题一．判断题1. 物业是指已建成并具有使用功能的各类建筑物、附属设备及相关的场地。
（）2. 物业管理必须采取业主通过选聘物业服务企业的方式。
（）3. 物业管理的基本特征是社会化、专业化、企业化。
（）4. 物业服务企业，是指依法设立，具有企业法人资格，从事物业经营活动的企业。
（）5. 物业服务企业设立必须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。
（）6. 物业服务企业资质等级分为一、二、三级和无级。
（）7. 物业服务企业的组织形式有直线制、直线职能制和矩阵制。
（）8. 物业服务企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构。
( )9. 住宅小区具有区域的独立性、居住的聚集性、功能的多样性、结构的多元性、产权的综合性等特点。
（）10. 物业管理服务，概括地说，包括以下两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行养护、管理；二是维护相关区域内的环境卫生。
（）11. 委托专业物业服务企业管理是办公楼物业保值增值的关键。
（）12. 办公楼物业管理的工作，包括制定管理计划、物业市场营销、制定租金收取办法、物业维修养护四项内容。
（）13. 办公楼物业管理的目标由宏观目标、常规目标、微观目标这三大目标组成。
（）14. 办公楼物业管理的基础管理服务包括财务管理服务与日常维修管理。
（）15. 商业物业的管理内容主要分为招商及承租户组合、零售技术、物业维护、营销等六个模块。
（）16. 商业物业的管理目标是为租户的经营活动提供安全的场所，为实现租户的经营目标和整个物业的收益目标而服务。
（）17. 商业物业管理物业服务要求包括：建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。
（）18. 其他类型物业主要是指：住宅、办公楼、商业场所和工业物业以外的各种物业。
（）19. 工业区物业管理的主要内容包括：制定各项规章制度，厂房和仓库公用部位的管理，建筑物、设备设施的运行和维护、环境管理、安全管理。
物业管理师三级复习重点
物业管理师三级复习重点1、物业项目有害生物防治物业项目有害生物防治不仅包括对白蚁等危害性比较严重的社会性虫害的防治，还包括对老鼠、蚊子、苍蝇、蟑螂等病媒生物的防治及环境综合治理等。
2、物业项目有害生物防治的方法1）白蚁防治新建房屋及装饰材料的白蚁预防（施工前的现场；墙基、地坪和土壤；木构件的预处理）日常白蚁防治方法（挖巢法、药杀法、诱杀法、生物防治法）2）鼠害防治：防鼠、化学灭鼠、器械灭鼠、生物灭鼠3）蚊子防治：环境治理、幼蚊防治、成蚊杀灭4）苍蝇防治：环境治理、药物杀灭5）蟑螂防治：环境治理、物业诱杀、药物杀灭6）其他卫生虫害防治：蚤类防治、螨类防治、蚂蚁防治3、物业项目有害生物防治的注意事项安全生产：药物使用安全；机械使用安全。
环境综合治理：首先应做好环境积水清除、垃圾杂物清理、雨污分流、建筑缝隙填堵等。
宣传相关知识，并发动全体业主一起对家居环境进行治理。
4、物业租赁经营管理内容1）租约签订前的租赁经营管理：租赁准备、租赁方案与策略制订、租户选择、租金确定、合同谈判及签约。
2）租约执行过程中的租赁经营管理房屋交付、租金收取、租金调整3）租约期满时的租赁经营管理租约续期，租金结算，房屋收回5、物业租赁的具体条件为以下几点：（1）物业出租人必须具备的条件1）出租人是物业所有权人或受托管理人，并持有房地产产权证或委托管理证件。
2）出租人若为物业开发经营企业或物业管理公司，还必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。
3）出租人对所出租的物业应具有管理修缮的能力。
（2）物业承租人必须具备的条件。
1）单位承租公房，必须具有区、县、市级政府批准的证明；单位承租私房，必须事先报房地产行政机关或当地政府批准；2）承租人承担物业应以自住自用为主；3）承租人必须具有民事行为能力；4）承租人必须具备合理使用房屋和支付租金的能力。
6、房屋租赁登记备案制度凡进行房屋租赁的，须先向房屋所在地市、县房地产管理部门提出申请，办理登记备案手续。
物业管理师：物业管理师考试资料(三)
物业管理师：物业管理师考试资料（三）1、多选固定资产折旧费是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用，各类固定资产包括（）。
A、交通工具B、通信设备C、办公设备D、劳保用品E、工程（江南博哥）维修设备正确答案：A, B, C, E2、单选租赁管理的客户对象是（）。
A、出租方B、房地产中介机构C、业主D、租用物业的租户正确答案：D3、多选物业管理绩效评价以（）等四个方面的内容作为评价重点。
A、物业管理企业的盈利能力B、资产运营水平C、偿债能力D、物业管理企业E、后续发展能力正确答案：A, B, C, E4、多选投资者在进行房地产投资决策时，应（）。
A、根据项目风险大小确定相应的投资收益水平B、根据风险管理的能力选择投资方向C、根据风险周期变化的特点把握投资时机D、避免机会成本E、尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险正确答案：A, B, C, E5、多选物业管理招标可分为下列（）三个阶段的招标。
A、早期介入B、前期物业管理C、后期物业管理D、日常物业管理正确答案：A, B, C6、单选写字楼出租过程中，物业管理师常要计划R/U系数，它是（）。
A、可出租面积/出租单元内建筑面积B、出租单元内建筑面积/可出租面积C、可出租面积/出租单元内使用面积D、出租单元内使用面积/可出租面积本题正确答案：A7、多选建筑物管理计划的内容，包括如下（）。
A、建筑物维护的标准B、建筑物管理策略C、租金方案D、物业检查计划E、财务收支计划正确答案：A, B, D8、单选某企业由会计报表可知，主营业务收入净额为870000元；资产总额期初122100元，期末1163150元；则总资产周转率指标值为（）。
A、0.7298B、0.7125C、0.7489D、2.7405正确答案：A9、单选（）是评价工作的基本准绳和前提，也是客观评判评价对象优劣的具体参照物和衡量尺度。
A、评价指标B、评价标准C、评价方法D、评价结果正确答案：B10、单选营业成本不包括（）。
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2011年物业管理师《物业管理实务》考试真题 +答案文章导读：为了帮助学员有效备考 2012年物业管理师 考试，特别整理了物业管理师考试热点， 2011年物 业管理师《物业管理实务》考试真题 +答案（最新），供广大学员复习。
最后祝广大学员顺利通过 物业管理 师考试！2011年全国物业管理师《物业管理实务》执业资格考试试卷、单项选择题（共10题，每题1分。
每题的备选项中，只有 1个最符合题意）1. 在包干制下，物业管理的会计主体是 （）。
A. 物业管理项目B. 物业服务企业C. 业主委员会D. 业主大会2. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记 理服务协议；⑤施工；⑥验收。
上述内容正确的流程应是 （）。
A. ④T ①T ②T ③T ⑤T ⑥B. ①T ④T ②T ③T ⑤T ⑥C. ②T ①T ④T ③T ⑤T ⑥D. ②T ④T ①T ③T ⑤T ⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染B. 建立消防设备巡视、检查、测试制度C. 电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查D. 建立空调系统技术档案4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是（）A. 计划B 通知C. 通报D. 意见5. 物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析 ；②职位评价：③薪酬体系的实施和修正;④薪酬结构设计；⑤薪酬定位；⑥薪酬调查。
上述步骤正确的顺序是 （）。
A. ①T ②T ⑥T ⑤T ④T ③B. ⑤T ④T ③T ①T ②T ⑥C. ④T ③T ①T ⑤T ②T ⑥D. ③T ①T ⑤T ④T ⑥T ②编辑推荐：★ 2012年全国物业管理师招生简章 ★ 2012年物业管理师报考指南★ 2012年物业管理师各地报名汇总 ★点击进入2012年物业管理师交流论坛6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是 （）。
A. 代收的水费和电费B. 代收的专项维修资金C. 代收的房租收入D. 从事代理业务取得的手续费收入7.房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的（；②备齐资料：③办理开工手续；④签订管()。
）倍。
A. 2.0B. 2.5C.3.0D.3.58.关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在（）文件中。
A.大厦管理规约B•住宅使用说明书C.员工行为管理规定D.物业服务合同9.某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包括：①记录投诉内容：②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。
上述处理措施的正确顺序应是（）。
A.①T④T③T②T⑤B.①T③T②T④T⑤C.①T③T④T②T⑤D.①T④T②T③T⑤10.物业销售阶段，建设单位在与购房人签订物业买卖合同时，应当将（）向物业买受人明示并予以说明，物业买受人应予以书面承诺。
A.物业服务合同B.管理规约C.服务标准D.临时管理规约二、多项选择题（共5题，每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）11.在物业建设阶段，物业服务企业早期介入的主要工作内容包括（）。
A.确定物业服务收费标准B.就物业环境的适应性提出建议C.配合施工单位安装物业设备D.记录物业项目的隐蔽工程E.熟悉物业项目供水管线铺设情况12.下列物业管理档案资料中，属于永久保存的有（）。
A.物业及重要的附属设施设备的基础性文件资料B.有关物业更新、改造的会议决议文件C.物业管理工作中产生的重要决议、决定D.业主及业主大会的基础资料E.业主报修和投诉记录13.当发生高空坠物时，属于正确的处理措施有（）。
A.发生高空坠物后，有关人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况B.尽快确定坠物来源C.关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止造成高空坠物事故者乘机逃跑D.立即清理现场，恢复秩序E.事后应检查，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德14.物业服务企业利润总额包括（）。
A.企业所属项目上交的酬金B.营业利润C.投资净收益D.营业外收支净额E.补贴收入15.物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括（）。
A.出入管理B.安防系统的维护和管理C.施工现场管理D.负责治安管理E.停车管理三、案例分析题（共10题，第16题至25题，共80分）案例一某大型住宅小区2005年建成交付使用。
由于尚未成立业主大会，物业管理公司聘请了30位业主作为物业服务义务监督员，并定期召开会议征求意见，通报情况。
2010年，在义务监督员会议上，义务监督员提出如下建议。
（1）本小区中心花园铁艺围栏锈蚀毁损严重，应予更换。
（2）由物业管理公司同义务监督员共同组成筹备组，组织召开首次业主代表大会，选举产生业主委员会。
同时物业管理公司提出，基于物价上涨，物业管理成本提高，要求提高物业服务费收费标准。
问题：16.经物业管理公司测算，全部更换铁艺围栏约需费用13万元。
请问更换铁艺围栏事项应由谁决定？如何决定？费用如何解决？17.义务监督员提出的建议（2）是否可行？请说明理由。
18.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准是否合理？请说明理由，并说出应该采取什么样的合理步骤和方法。
案例二某住宅小区有4栋30层住宅楼，即将投入使用。
建设单位在前期物业管理服务招标书中有关公共秩序维护的具体要求包括：小区一个门岗和一个监控岗24小时值班；小区楼宇内走廊、楼梯间等公共部位昼夜巡视，巡视频率为每小时一次。
另外，本项目招标书已明确，建设单位为该小区无偿提供价值20万元的固定资产，作为该项目管理服务开办之用。
问题：19.若该小区每栋每层正常巡视时间为1分钟，投标物业管理公司每班至少需安排多少个巡视员方能满足招标书中对楼宇公共部位巡视方面的要求？（层与层之间巡视时间忽略不计，要列出计算过程）20.统一设每月工作天数为30天，如按劳动法规规定，职工平均每月的工作天数为20.83天，每月加班最多不得超过36小时，问每名员工每月最长工作时间是多少小时？小区门岗至少需要安排多少名员工?（要列出计算过程，计算结果取整数）21.假设监控岗由8名员工运转，而每名员工月基本工资为1500元，投标企业实行综合计算工时制。
如不考虑国家法定节日加班费，统一设每月工作天数为30天，按劳动法规规定计算职工基本小时工资的月平均工作天数为21.75天，实行综合计算工时制的超时加班费为职工基本小时工资的 1.5倍，那么每名员工每小时超时加班工资是多少？每名员工每月超时加班工作时间是多少？每名员工月实际应得工资额是多少?（要列出计算过程，计算结果保留小数点后两位）22.若该项目前期物业服务合同期限为3年，物业服务收费中已将建设单位无偿提供的开办固定资产折旧（固定资产折旧年限为5年）计入成本，则每年固定资产折旧为多少？如前期物业管理公司合同到期后未被该小区成立的业主大会续聘，前期物业管理公司如何处理建设单位为开办无偿提供的固定资产及其折旧?案例三某高层综合物业项目地处城市中心区，总建筑面积10万m2，地下2层，部分为配套停车库，部分为机电设备层。
整个大厦由一台中央空调集中供冷。
绿化面积为项目占地面积5%，且以本地树种和灌木为主。
1至4层为商业裙楼，5层以上为散租写字楼。
裙楼出租给不同的企业用作百货商场经营。
物业管理服务由业主聘请的一家物业管理公司承担，出租经营内部区域，由各承租单位自行管理。
问题：23.节能减排的措施一般可分为技术节能（如投入资金进行设备改造）和管理节能（在管理手段方法等方面上下工夫）。
请就本项目建筑和设备设施管理分别提出技术节能和管理节能措施各2项以上（含2项）。
24.该项目物业服务包括房屋维修管理服务、设备设施管理服务、保洁服务、公共秩序管理服务、消防管理服务、绿化管理服务、社区文化等内容。
相对而言，哪些是管理服务的重点工作？请简要说明理由。
25.在物业服务过程中，相关各方先后提出了以下观点。
（1）物业服务的消防安全管理不涉及裙楼各出租经营场所。
（2）各承租单位应分别和物业管理公司签订物业服务合同以方便管理服务。
（3）百货商场内夜间值班巡视不属于物业管理公司的职责。
（4）写字楼公共卫生间清洁工作应由物业管理公司承担。
（5）大厦屋顶设立商业用途广告牌，由物业管理公司经营，收益应交到业主委员会主任指定账户，由业主委员会管理、支配和使用。
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经全体业主2/3以上通过后实施。
费用由业主自筹或从住宅专项维修资金中列支。
17.义务监督员提出的建议（2）不可行。
理由：业主代表大会筹备组应由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，义务监督员是由物业公司聘请，不能代表全体业主行使权利。
18.物业管理公司要求提高物业服务费收费标准合理。
理由：物业服务费收费标准既不能低于正常的管理服务成本的标价，也不能脱离实际市场情况，提出不切实际的管理服务要求。
应该采取的合理步骤和方法：由业主与物业服务企业根据规定的基准价和价格浮动幅度，结合本物业项目的服务等级标准和调整因素而调整。
案例二19.投标物业管理公司每班至少需安排巡视员人数=4 X 30/60=2(人)。
20.每名员工每月最长工作时间=20.83 X 8+36=202.64( 小时)。
小区门岗至少需要安排的员工人数=24 X 30/202.64=3.55=4( 人)。
21.每名员工每小时超时加班工资=1500/(21.75 X 8) X 1.5=12.93(元)。
每名员工每月超时加班工作时间=(30 —21.75) X 8=66(小时)。
每名员工月实际应得工资额=1500+12.93 X 66=2353.38(元)。
22.每年固定资产折旧=20/5=4(万元)。
前期物业管理公司应向建设单位移交固定资产。
案例三23.技术节能措施有：对耗能较大设备的更换，提高设备技术水平或工艺水平。
管理节能措施如下。
(1)落实组织和管理体系。
(2)加强节能宣传和培训，树立节能意识。
(3)建立能源消耗的计划和考核制度。
(4)在运行管理上，尽量安排设备能够连续、满载开动使用。
(5)调整设备运行时间，实行节能运行程序，特别注意控制空调、室外照明和霓虹灯等的开关时间。
(6)合理设定运行参数(如空调温控点)，既保证正常使用功能，又节省能源。
24.房屋维修管理服务、设备设施管理服务和消防管理服务是管理服务的重点工作。