居住权与以房养老的契合以住房反向抵押现存问题为切入点
住房反向抵押养老保险法律问题研究
住房反向抵押养老保险法律问题研究近年来，随着老龄化趋势的加剧，养老问题已经成为了全社会关注的热点话题。
在这一背景下，住房反向抵押养老保险逐渐得到了广泛关注，成为了一种比较受欢迎的养老保障方式。
然而，随着法律框架的逐渐完善，住房反向抵押养老保险也出现了许多潜在的法律问题，这些问题不仅影响了养老保障的实现，还影响了法律的适用和执行。
本文将就住房反向抵押养老保险的法律问题进行研究，并结合实际的案例进行分析。
一、住房反向抵押养老保险的法律问题1、权利归属问题住房反向抵押养老保险的最大特点是其可以借助房屋的抵押来进行养老保障。
然而，在具体实现过程中，房屋的权利归属问题成为了重要的法律问题。
具体来说，在住房反向抵押养老保险的过程中，由于房屋已经作为抵押物进行了处置，因此其所有权发生了变动，出现了新的权利归属问题。
如何保障房屋的所有权在住房反向抵押养老保险中的安全，成为了一项重要的法律问题。
2、合同效力问题住房反向抵押养老保险必须依托于正式签署的相关合同来实现。
因此，相关合同的效力问题则成为了一个重要的法律问题。
在实际操作过程中，有些养老机构可能存在利用弱势老年人签署不规范合同的情况，这样就会对合同的效力和失效产生影响。
因此，如何落实对合同有效性的规范以及如何维护老年人的利益，成为了具有现实意义的法律问题。
3、实际执行问题住房反向抵押养老保险的实施需要政府、金融机构、养老机构等多方合力，因此，实际执行问题成为了又一个重要的法律问题。
具体来说，在住房反向抵押养老保险的实际操作过程中，必须确保多方协同，确保所有环节顺利进行。
而在实际操作过程中，难免会出现执行问题，也会出现一些法律纠纷。
如何在实际操作中解决这些问题，保证住房反向抵押养老保险的落地实施，成为了具体问题的关键。
二、住房反向抵押养老保险的案例分析1、法院判决案例某养老机构向老年人提供住房反向抵押养老保险服务，在合同签订后，该老年人依然在养老机构内居住。
但是，该老年人的子女一方认为，他们的父亲因为年事已高，缺乏判断能力，合同签订过程并未充分尊重其真实意愿。
住房反向抵押养老保险问题研究 从供求角度分析“以房养老”困境
住房反向抵押养老保险问题研究——从供求角度分析“以房养老”困境学院：金融与统计学院____专业：金融姓名：胡国银_学号：91133001255_____二○一三年十一月住房反向抵押养老保险问题研究——从供求角度分析我国“以房养老”困境摘要：住房反向抵押养老保险，作为一种新型的养老模式，在国外已发展成熟，然而，在我国试水以来却屡屡受挫。
本文从传统观念、经济、心理以及操作水平角度分析了该模式的有效需求，并从产权、房价及银行保险分业经营角度分析了供给，在需求供给的基础上预测该模式的市场前景，并引发思考。
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；有效需求；供给；困境Research on Reverse Mortgage Endowment Insurance-Analysis From the point of view of supply and demand to the HousingEndowment dilemmaAbstract:Reverse mortgage loans,as a new pension model has been developed in foreign countries. However,the launch of the reverse mortgage loan frustrated in China.In this article,the author will analyze the effective demand for the model from the traditional concept,economic,psychological and operational point.And will also analyze the supply from the property,housing,and banking and insurance sub-sector operating point.Then the author will forecast the future of the market on the basis of the pattern of demand and supply and provoke thinking.Keywords:Reverse Mortgage;Housing Endowment；effective demand;supply;dilemma由于双轨制、历史欠账、计划生育导致的人口结构和老龄化趋势的加快等原因，中国官方建立的养老金体系基本无法满足国人的基本养老需求，政府对养老的财政支持压力比较大。
住房反向抵押贷款与以房养老信托比较研究
论居住权制度的养老功能—以“以房养老”模式的推行为视角
二、 世界各 国民法对 于居住 权 的继 受
罗 马法中关 于居住 权 的立 法体 例为 许 多大陆法系国家采纳 ，并在此基础上有所发 展 。因此 ，要想真正理解居住权制度 ，必须 要通过分析研究法 国、德 国等国有关居住权 的相关立法。这样我们才能真正认识居住权
制度的价值。 法 国 民法基 本上 继承和 采纳 了罗 马法 的规定，在 《 法国 民 法 典》中规定了用益权
时，才可 以进行使用出租。 ”《 德 国民法典》 第１ ０ ９ ３ 条规定，“ 居住权是将建筑物或建筑 物的一 部分作 为住宅而 使用 并具有排 除所 有人效力的权利 。 ”从这 里也可以看 出，居 住权是一种物权，具有物权效力，它不仅可 以对抗其他人 ，而且可 以对抗所有权人。除 此之外，与他 国不同的是，德 国在 １ ９ ５ １年 制定了 《 住宅所有权及长期 居住权法》 ，创 设了一项 “ 长期居住权 ” ，但 这项权利特指 对 公寓 化住宅 的房屋享 有 以居 住为 目的 的 使用权 ，是一项独立 的用益物权而 不具有 附 属权利 性质 的人役权 。 ０ 受法、德两国民法 典立法 的影响 ，欧 陆 各国民法典也都对居住权制度有所继受。如 《 瑞士民法典 》第 ７ ７ ６至 ７ ７ ８条规定，“ 居 住权 是指居住 建筑物 的全部 或者一 部分 的 权利，该权利不得转让或者继承 ， 其权利 范 围是以权利人 的个人必须为限。居住人应 负 担通常的保养 费用 。 ”《 意大利民法典 》 也承 继了各国做法 ，规定了用益权 、使用权和居 住权。其中的居住权 ，进一步明确 “ 家庭 ” 的范围以及强调判断 “ 需要 ”的限度 时应考 虑权利人的社会地位 。 通过 比较 欧陆各 国 民法 典对居 住权 的 立法体例，我们发现一个共 同特征 ：各国将 居住 权的功 能都定位 于解决 家庭 内部成 员 的养老及社会保障 目的上。 其实 ， 追根溯源 ， 罗 马法当初 创设居 住权制度 的根本 目的就 在于 解决没 有继承 权而又缺 乏劳 动能力 的 特殊群体的生活保障 问题，而这正是居住 权 制度的真正价值所在 ， 各 国民法典只不过将 居住 权制 度的这 一功能 继承并 发展起来 而 已。而反观我国，虽然早在 ２ ０ ０ ２年的 《 物 权 法征求 意见稿 》中首 次规定 了居住权 制 度 ，但最终流产 。时至今 日，养老 问题 已成 为我 国重要的社会问题 ， 不在我 国立法中通 过居住权来发挥其独特 的养老功能 ， 不得不 说是一个遗憾 ！
我国住房反向抵押养老保险问题研究及解决对策
保险学研究作业题目：我国住房反向抵押养老保险问题研究及对策我国住房反向抵押养老保险问题研究摘要在我国人口老龄化问题日益突出，养老金缺口不断增加的背景下，保险作为我国社会保障的重要支撑应该更多的发挥其自身的作用。
2013年出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出了开展老年人住房反向抵押养老保险试点的工作，这不仅仅满足了保险创新需求，而且也满足了老年人不断增长的要老服务需求，拓宽了养老选择，具有重要的意义。
但住房反向抵押养老保险在我国的推行上面临着传统观念束缚、金融行业经营局限、中介市场发展落后、产权制度不明晰的问题。
本文将在对美国住房反向抵押产品进行分析的基础上，提出适合我国发展的住房反向抵押养老保险的发展方式及针对上述问题的解决对策。
关键词：住房反向抵押养老保险;运行模式;发展问题;解决对策引言我国早在2000 年就开始进入老龄化社会，根据有关专家的统计2014年我国老龄化人口数目已经突破2亿大关，面对如此大的养老压力如何拓宽普通百姓的养老选择，增加养老资金的供应成为了重中之重。
住房反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，是解决现阶段我国养老问题的方法之一。
住房反向抵押养老保险,是“以房养老”的模式之一,具体是指老年人(投保人)将自有住房的产权抵押给保险公司,将全部或部分房屋价值转换成现金,作为房屋的维修、日常生活、长期护理和其他费用等。
所有债务(包括本金、利息及相关费用)将在住房出售、房主永久搬离或死亡时支付,投保人也可以在任何自愿偿还所有款项。
具体来看,是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押,保险公司按约定向被保险人支付养老金,直至被保险人身故的保险。
归纳起来,住房反向抵押贷款保险具有以下几个特点。
首先,其投保人就是受益人,通常是拥有住房权但是缺乏养老资金来源的老年人。
其次,基于养老的目的,该险种保险金的给付方式一般为年金形式,类似终生生存年金。
浅谈“以房养老”模式在中国的试水——住房反向抵押贷款
人将毕生所得用于购房 ， 而又将房屋作将来 的遗赠所用。因此 ，配合 以正确的宣传与舆 论 导向 ， 才能有助于住房反向抵押贷款 的推 行。 （ 五） 加强政策层面保障力度 ，引导金 融 机构创新 。 我 国对 于在住宅 ７ ０年期满后续期是否 需要交钱 、交多少、怎么交这些具体问题没 有 明确 规定 ，所 以要 加强这方 面政策 的保 障，让个人 和金融机构都放心去尝试新的养 老模式 。 （ 六） 明确重点 的老年群体 ， 积极开展 相关试点符合国情的 “ 以房养老”业务 。 对于那些有房屋但生活困难的、孤寡老 人或子女在国外的空巢老人 ， 应作为服务 的 重点 。“ 以房养老 ”的服务对象应 向农村居 民进行延伸 ， 与基本养老保险制度一样实现 “ 全覆盖 ” 。同时需要政府鼓励银行 、保险 等金融机构积极开展试点 ，探索具体做法 ， 特别是 如何 解决 当前 出现 的难点和重 点问
题。
Hale Waihona Puke 四、 “ 以房 养老 ”模式 长远发 展 的对 策 和建 议。 （ 一） 正确认识反向住房抵押贷款的补 充与辅助特点。 有反向住房抵押贷款能力 的贷款人 ， 仅
是那些 “ 现金穷人 ，房产富人 ”的老年人群 体。因此 ， 要健全与完善社会保 障体 系，特 别是养老方面的问题 的解决 ， 还需要依靠社 会福利制度的升级与改进 。 （ 二） 经 营主体选择的扬长避短 ， 资金 与管理相分离。 鉴于上 文所 分析 的经 营主体选 择 的困 难， 可 以归结 出个可能的主体 的优缺点 ， 更 有 利于我国在饵决养老问题上的主体选择 。 （ 三） 建立 与完善相关的法律法规。
在我国 ，目前仅依靠 现行 的养老保 障制 度 和传 统 的家庭养 老模式 难 以应 对老 龄化 趋势 ， 社会保障体系将 面临严 峻的挑 战。但 是社 会 中存在 有大 量的仅 有住房 作 为财产 的老年人 ，出现 了所谓的 “ 房产 富人 ， 现金 穷人”的老年人群体。面对 “ 有房无钱 ”的 现状 ， 一种新兴 的养老模式开始受到人们的
住房反向抵押养老保险前景探析
住房反向抵押养老保险前景探析一、住房反向抵押养老保险的概念住房反向抵押养老保险是指房屋所有权人将其房产抵押给保险公司，获得一定的养老金或分期支付的资金，并享受终身居住权的一种养老方式。
在房屋所有权人去世或者离开住房时，保险公司将收回抵押物，并支付给其继承人相应的款项。
1. 解决老年人养老金短缺问题众所周知，我国的养老金问题一直备受关注。
随着人口老龄化程度的不断加深，传统的养老金制度难以满足老年人的养老需求。
而住房反向抵押养老保险可以通过利用房产资产，为老年人提供一定的养老金和居住权，从根本上解决老年人养老金短缺的问题。
2. 缓解老年人的养老压力随着生活水平的提高和医疗条件的改善，老年人的预期寿命也在不断延长。
老年人需要面对更长时间的养老时期，而传统的养老金来源可能会显得力不从心。
住房反向抵押养老保险可以为老年人提供一种可以持续终身的养老金来源，有助于缓解老年人的养老压力。
3. 促进房地产市场健康发展住房反向抵押养老保险的出现可以有效地释放房屋的价值，提升老年人的消费发展能力，有助于促进房地产市场的健康发展。
也可以缓解房地产市场的供需矛盾，促进房地产市场的平稳运行。
4. 提升老年人生活质量通过住房反向抵押养老保险，老年人可以获得一定的经济收入，改善生活条件，并且在继续享受自己的房屋住房权的情况下，用于支付医疗、养老等方面的费用，提升老年人的生活质量和幸福感。
从以上优势可以看出，住房反向抵押养老保险具有很大的发展前景和社会意义。
1. 政策体系有待健全目前，我国的住房反向抵押养老保险政策体系还不够健全，需要进一步完善和细化各项规定。
对于抵押贷款的资金用途、还款方式、风险分担等方面都需要有更明确的规定，使得机制更具可操作性和透明度。
2. 保险产品创新有待提升目前住房反向抵押养老保险产品种类较为单一，保障范围有限，对老年人的需求覆盖程度还不够全面。
未来需要保险公司不断加大创新力度，推出更多更具有差异化的产品，以满足老年人多方面的养老需求。
浅析住房反向抵押贷款：我国养老保障制度的新探索
浅析住房反向抵押贷款：我国养老保障制度的新探索浅析住房反向抵押贷款：我国养老保障制度的新探索浅析住房反向抵押贷款：我国养老保障制度的新探索作者：依红梅论文关键词：住房反向抵钾贷款养老保障论文摘要：随着人口老龄化的到来，我国老年人的社会保障体系面临着沉重的经济压力。
与此同时，住房改革的深入已使越来越多的城市家庭拥有了自己的房产，住房已经成为大多数家庭私人财产的主要组成部分。
有了这一物质基础，就有可能将健全老年社会保障体系与居民已经取得的住房产权很好地结合起来，解除老年人养老的忧虑，“住房反向抵钾货款”正是由此而生的一个有价值的创新性设想。
本文就住房反向抵钾货款在我国的推行进行了分析。
住房反向抵押贷款是指，已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。
这种方式使投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。
借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
即“抵押房产、领取年（月）金”.因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以，在美国最先被称为“反向抵押贷款”.住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。
住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国，已有巧年的历史，已经被证明是一种成熟的房产融资形式，但在我国市场上目前还是一项空白。
2002年，中国企业联合会副会长、经济学博士孟晓苏教授，推出了《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》建议书，开创了将个人房产引人保险和老年保障体系并进行业务运行的新模式。
住房反向抵押贷款养老模式研究的开题报告
住房反向抵押贷款养老模式研究的开题报告一、研究背景与意义近年来，随着我国老龄化进程的不断加速，老年人的养老问题也越来越受到关注。
由于我国的养老保险体系尚未完善，老年人在生活费用和医疗等方面面临较大的压力。
此外，老年人多有房产，而房屋价值较高，但往往无法变现。
因此，如何利用老年人所拥有的房产解决其养老问题成为一个重要的议题。
反向抵押贷款养老模式应运而生。
反向抵押贷款养老模式即将老年人所拥有的房产作为抵押品，通过银行或资产管理公司发放的贷款满足老年人的生活需求，老年人可以在住房中度过晚年，同时也能从住房中获得一定的经济收益。
这种养老模式在国外已经得到了广泛的应用，但是在我国尚处于起步阶段。
因此，本研究旨在深入探讨反向抵押贷款养老模式在我国的可行性和应用前景，为我国老年人的养老问题提供一种新的解决思路和方法。
二、研究内容和目标本研究主要内容包括以下几个方面：1. 分析反向抵押贷款养老模式的原理和特点，探讨其可行性和应用前景；2. 探究我国老年人养老问题的现状、主要矛盾和解决思路；3. 分析国外反向抵押贷款养老模式的成功案例，总结其经验和启示；4. 分析国内反向抵押贷款养老模式的现状和问题，提出优化建议和具体实施方案；5. 根据实际情况，进行实地调研和案例分析，探讨反向抵押贷款养老模式在我国的推广和应用。
本研究的目标是：1. 深入分析和探究反向抵押贷款养老模式的可行性和应用前景；2. 提出针对我国老年人养老问题的解决思路和方法，为政府部门和相关机构制定相关政策提供参考；3. 为银行、资产管理公司等金融机构提供实施反向抵押贷款养老模式的具体指导和建议；4. 为老年人和其家庭提供一种新的养老保障方式，提高家庭的生活质量和经济收入。
三、研究方法和步骤本研究采用文献资料法、实地调研法和案例研究法相结合的方法，具体步骤如下：1. 收集相关文献资料，包括国内外反向抵押贷款养老模式的实践案例、政策法规、专家学者的研究成果等；2. 实施实地调研，深入了解老年人的养老现状和需求，探讨反向抵押贷款养老模式的实际应用；3. 选取具有代表性的反向抵押贷款养老模式案例进行分析和研究，总结其成功经验和存在的问题；4. 结合实地调研和案例分析的结果，分析我国反向抵押贷款养老模式的现状和问题，并提出优化建议和具体实施方案；5. 对本研究结果进行总结和归纳，适当推广反向抵押贷款养老模式，为我国老年人的养老问题提供一种新的解决思路和方法。
浅析我国开办住房反向抵押贷款即“以房养老”的模式
四 构建我国 “ 以房养老”模式的新思路
目前我 国不具备大规模推行 “ 以房养 老”的社会条件 ， 但社 会各 方已积极投入 到反 向抵押贷款的建设当 中。借鉴美国的成 功 经验 ， 综合考虑各方 面因素 ， 以政府为主导 ， 金融机构为运作主体 的模式应当是我国政府的适当选择。 政府 可 以尝 试和 商业银 行及 保 险公司合 作 ， 开展 “ 以房养 老”新试点。政府 一方面在 政策、法规方面给予相应的支持 ， 一 方面政府 也加大宣传住房反向抵押贷款方面的相关知识 ， 让居 民 全面认识 “ 以房养老”的 内涵 ， 这有 利于兼顾效率和公平 ， 提高贷 款水平和质量 ， 更好地 实现服务于民的 目标 。与此同时， 金融机构
限定方面 ， 政府部 门缺乏金融人才的引进 ， 这会增加借贷双方的负 担， 政府承保的风险增大 ， 最终造成难 以为继的被动局面。 （ 二） 银行 银行主办住 房反 向抵 押业务 的优势主要体 现在银行 雄厚 的 资金支持方 面 ， 由于银 行有大量 长期且稳定 的现金流入 ， 而且 长 期从事房地产方 面的金融 投资 活动 ， 因而银行承办住房反 向抵押 贷款有 着得天独厚 的优势 。但 银行的储蓄存 款多数是 活期或短 期 固定存 款 ， 这和 住房反 向抵押贷 款要 求 的长期资 金支持 不 匹 配， 势必会导致 “ 短存长贷”问题 的出现。 （ 三） 保险公司 保险公司资产规模和流动性 方面 的优势可以保 障住房反 向抵 押贷款的 良好运作 ， 住房反向抵押贷款业务期限长 ， 而且需要长期大 量的资金支持， 保险公司的资金实力能够满足其要求， 而且保险公司 在产 品设计和定价方面的优势也和反向抵押贷款相得益彰。 但我 国保 险公 司承办住房反 向抵押贷款面临着一些障碍 ， 其 中最大的阻碍就是我 国的保险公司 尚不具备发放贷款的功能 ， 这 会 阻碍 其反 向贷款业 务的拓展 。而且保险公司 制定贷款条 目时 会考虑盈利 因素 ， 因而成 本较高 ， 业务规模较小 ， 这也不利于住 房 反 向抵押贷款 的发展 。
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居住权与以房养老的契合*以住房反向抵押现存问题为切入点林亚婷（华侨大学法学院福建泉州362021）摘要：“以房养老”是缓解我国养老压力以及完善我国养老保障体系的有力措施之一，近年来有系统规定且得以落实的只有住房反向抵押保险的相关规定，由于此种抵押房屋换取养老金的方式与我国传统的物权法理存在冲突，且存在适用范围窄、运行模式单一等一系列问题，目前已无法满足我国现有的养老需求。
我国应当构建完善的居住权制度，赋予其物权效力以便解决我国的养老问题。
本文以住房反向抵押保险的现存问题为切入点，剖析居住权制度对我国以房养老的必要性及积极作用，并对正在采纳意见的民法草案物权编中的居住权的相关规定提出自己的想法和意见，以期进一步完善居住权立法，推动居住权制度与以房养老制度的有效结合。
关键词：居住权住房反向抵押以房养老物权编草案中图分类号：D923.2文献标识码：ADOI:10.3969/j.issn.1003-4641.2019.01.13一般谈及居住权，人们通常想到的是公民基于人权而获得的国家保障其拥有居住地的权利。
[1]居住作为人类生存最基础的需求，“居者有其屋”也就成为了社会发展的基本目标。
然而从私法中的民事权利来看待居住权，则是指非所有权人因居住需求而使用他人房屋或其附属设施的一种权利。
[2]（P105）在司法实践中，居住权已经不再是陌生的词汇，其中涉及的法律关系也包含了繁杂的婚姻、家庭关系，但是，我国现行的物权法仍未将居住权纳入法定物权的范畴。
当前，由于我国居住权制度的缺失带来了许多问题，其中包括社会弱者的居住权利无法保障，我国“以房养老”模式的单一固化等。
民法作为调整市场经济体系的最一般的行为规则，其具体制度的存废应当取决于经济活动中的实践需求。
我们必须正视目前在法律实践中对居住权制度的强烈需求，统一司法判决依据，保持利益的平衡与司法的公正。
从居住权的特点来看，其强大的物权效力是现存的其他权利所无法拥有的，尤其对于养老保障这一亟待解决的问题，居住权制度的确立是必要手段。
本文将以现行的住房反向抵押保险制度存在的缺陷为切入点来论证居住权制度的建立与完善是以房养老制度构建过程中必不可少的基础要件。
[收稿日期]：2018-11-08[基金项目]：华侨大学研究生科研创新能力培育计划资助项目“住房反向抵押法律问题研究”（17013030012）。
[作者简介]：林亚婷（1995-），女，福建福州人，华侨大学硕士研究生，研究方向：民商法学。
SEEK TRUTH FROM FACTS Vol.266,No.1Jan.,201989一、住房反向抵押保险的现状分析在我国，住房反向抵押保险是借鉴于美国的住房反向抵押贷款，具体是指达到一定年龄的老人可以以自己产权完整的房产向银行等金融机构进行抵押，在领取一定金额的养老金的同时仍然对房屋享有占有、使用、收益的权利和经抵押权人同意后的处置权，在抵押人身故后，作为抵押物的房屋将被变现拍卖来偿还贷款的本息。
住房反向抵押保险虽是我国以房养老计划中推行力度较大，推行范围较广的政策，然而无论是制度本身存在的问题，还是其与我国现行法律存在的矛盾问题都不容忽视。
我们认为，长期以来，由于我国居住权制度的缺失而将住房反向抵押保险“赶鸭子上架”的做法并不可取，只有在物权法中确立居住权制度才是发展以房养老制度的可行之策。
1.住房反向抵押保险的冷门问题。
我国引进这种新型养老保险模式是为了在一定程度上减轻政府和社会的养老压力，实现以房养老，但在实行过程中却遇到了“叫好不叫座”的窘境。
2018年初，全国仅有“幸福人寿”一家保险公司开展了住房反向抵押保险的业务，从2016年7月1日到2018年初在试点范围扩大的两年中，也仅有81户家庭签约。
[3]产生这些结果的原因包括物权政策的阻碍、保险行业与相关法律滞后、相关部门责任缺失以及传统养老观念的阻碍等，使得住房反向抵押保险难以前行。
2.住房反向抵押保险与担保体系的冲突。
《物权法》第179条规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权的总称。
根据我国《物权法》第181条、第185条以及《担保法》第38条、第43条、第54条规定，抵押权属于约定担保物权而非法定担保物权，是基于当事人的抵押合意而设定，即抵押是为了担保债权的清偿而设定的。
而在住房反向抵押保险中，老年人希望能够直接获得与房屋价值匹配的现金对价，又希望能够保留自己“居住的权利”，在没有居住权制度的情况下，也只能选择抵押这种可以不转移标的物占有、使用的担保形式来进行房屋买卖。
也就是说，在住房反向抵押中，抵押并不是双方的真实意思表示：当事人之间既没有借贷的意思表示，也没有担保的意思表示。
因而住房反向抵押是由于我国居住权制度的缺失而产生的一种较牵强的制度，其制度框架并不符合我国的担保法体系。
3.住房反向抵押保险运行模式单一。
住房养老保险的核心在于把住房价值与晚年养老融合起来，而连接两者的桥梁就是保险这个金融工具。
[4]（P77）2016年6月保监会（现中国银行保险监督管理委员会）发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见（试点延长一年）》，将住房反向抵押养老保险明确界定为一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务。
[5]以指导意见为基点剖析，住房反向抵押保险存在的问题是显而易见的。
其一，将能够经营住房反向抵押保险的主体限定为保险公司，那么能够承担起部分养老保障任务的范围也限定在了保险行业，而这种新兴的保险业务及其无法预估的风险导致了保险业的观望态度。
因为住房反向抵押保险单一的运行模式具有市场准入的要求，而仅只有保险公司能够进行此种“以房养老”模式的运行，使得我国保险行业在此政策推行上遭遇了许多阻碍。
首先，我国保险行业是与银行业分业经营的，而在住房反向抵押保险中，不仅涉及到了保险业的专业内容，也涵盖了住房的抵押办理这一业务方向，无论是哪一个业务内容都需要有专业的指导才能顺利开展；其次，有的保险业内人士认为反向抵押保险与混业有擦边的可能，因此不愿承担由此带来的风险。
第三，住房反向抵押保险实际上是一个预支保险费的操作流程，而保险公司只能在保险人身故后90才能够处置抵押的房屋来偿付养老保险的相关费用，同时房价的涨幅以及土地使用金的相关不确定性也都需要保险公司独立承担，因而风险的显著增加使得住房反向抵押保险无法成为市场的主流。
其二，农村居民受限于土地流转的问题而无法参与住房反向抵押保险，住房反向抵押保险的涉及范围过窄。
我国土地分为国家所有的城市市区土地以及农民集体所有的农村土地，对于这两种不同类型土地的管理方式也有所不同。
我国《土地管理法》明确规定，农村一户只能申请一处宅基地；宅基地使用权只能在集体成员内部转让，不能对外进行流转；村民将宅基地上的住房出卖、出租后不再批准其宅基地申请。
另外，我国《担保法》也明确规定“宅基地使用权不得作为抵押财产”。
这两项规定限制了农村宅基地的对外流转以及抵押，其目的是为了保护农村土地不因转让而逐渐流失并防止过度开发，但与此同时也限制了农村土地的利用价值。
在无法进行对外转让和抵押后，农村的宅基地在住房反向抵押保险中被架空，对于此种带有社会保障目的性的保险，参与对象显然不可能只限于城镇居民。
当前如何在《土地管理法》和《物权法》中对在农村土地相关规定的架构下实行住房反向抵押保险就是一大难题。
二、居住权制度入典为“以房养老”另辟蹊径1.居住权的概念与发展。
居住权可以溯及到罗马法，在当时的法律体系中，居住权的设立是为了帮助连最基础生活都无法自给自足的人，因而居住权被限定在了人役权的框架之中。
而后随着时代的变迁以及经济社会的发展，大陆法系各主要国家在继承罗马法居住权制度传统救助功能的同时，以用益权的发展来突破传统居住权的人役权限制，延伸出不同于传统类型上的现代收益性居住权，由此居住权也由一种人身依附性权利演变为一种契约性权利。
[6]（PP398~400）在我国物权法制定过程中，对于居住权是否要被纳入法律中一直存有争议。
有的学者反对居住权入法，认为确立一个只能够为了部分特殊的人群如离婚妇女、未成年人、老年人、保姆等所利用的法律制度却要耗费较大的成本是不值的，也就是说，他们反对居住权入法的主要原因在于居住权的适用主体范围过窄，即其实用性并不大。
正如有学者指出，在现实生活中对保姆等使用居住权的雇主更是少之又少。
[7]但我们认为，举以实例的保姆代表了与所有权人无关的弱势人群，如流浪汉、收养儿童、孤寡老人等，法律的一个重要的社会功能就在于以国家强制力对利益进行事先的安排，以保护社会弱势群体的利益，体现了法律的人文关怀和社会正义。
[8]因而，为某一特定群体创设居住权的法律成本过高已经不再是拒绝居住权入典的合理理由。
实践中也有实证能够说明居住权制度设立的必要性，如在“无讼网”中对居住权进行关键词搜索后，可以查找到35685篇相关的裁判文书；在对“离婚”“分居”“感情破裂”等与婚姻相关的关键词进行限定后，仍可查找到5000篇左右的裁判文书；对“分家”“遗嘱”“赡养义务”等与家庭抚养、继承相关的关键词进行限定后，也可以查到近千篇的裁判文书。
随着经济社会的发展，人们对个人权利的保护意识不再淡薄，对于居住权的渴望也愈加强烈，法律作为定纷止争的工具不应再忽视这一现实需求。
另外，有学者认为我国的保障体系已经可以替代居住权制度，而我们认为居住权制度不仅是无法替代的，更是弥补和解决我国居住保障体系中现存问题的一个有效途径。
居住权是对他人房屋享有占有和使用的权利，与其他用益物权对比最大的特点就在于其是为了满足人的基本生活需求而存在的，所以居住权人可以与房屋所有人同时间、同空间的对房屋进行同种方式的占有与使用，即同一房屋上的两种物权产生的使用权和占有权可以并存，而且它的存在有利于构建多层次的产权结构。
目前我国房屋产权结构单一，而保障性住房被恶意买卖的问题一直让政府与社会如鲠在喉。
保障性住房是政府为中低收入家91庭提供的一种限定供应对象、销售价格、转让限制的低价房源，虽然国家对于保障性住房的所有权进行了五年不得转移的限制规定，但是五年后所有人仍然可以对房屋进行高收益的买卖。
也就是说，保障性住房设立的初衷不但没有实现，反而还让投机者获得了利益。
法律本不应当是让违法者受利或守法者受损，而这种本应保障弱者最基本生存权利的房屋以收益获利为目的进行占有、买卖，本身就是违法行为，但是到现在为止却依然没有有效的措施杜绝这种现象发生。
而在物权制度中纳入居住权便可以解决如今住房保障体系中存在的种种问题，如对于恶意买卖保障性住房的问题，利用居住权这项物权，以国家为房屋所有权人，并为社会弱者设立居住权，就可以在保证“居者有其屋”的同时防止国家保障性住房的流失与利益买卖。