应用文-我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析
浅谈“以房养老”模式在中国的试水——住房反向抵押贷款
人将毕生所得用于购房 ， 而又将房屋作将来 的遗赠所用。因此 ，配合 以正确的宣传与舆 论 导向 ， 才能有助于住房反向抵押贷款 的推 行。 （ 五） 加强政策层面保障力度 ，引导金 融 机构创新 。 我 国对 于在住宅 ７ ０年期满后续期是否 需要交钱 、交多少、怎么交这些具体问题没 有 明确 规定 ，所 以要 加强这方 面政策 的保 障，让个人 和金融机构都放心去尝试新的养 老模式 。 （ 六） 明确重点 的老年群体 ， 积极开展 相关试点符合国情的 “ 以房养老”业务 。 对于那些有房屋但生活困难的、孤寡老 人或子女在国外的空巢老人 ， 应作为服务 的 重点 。“ 以房养老 ”的服务对象应 向农村居 民进行延伸 ， 与基本养老保险制度一样实现 “ 全覆盖 ” 。同时需要政府鼓励银行 、保险 等金融机构积极开展试点 ，探索具体做法 ， 特别是 如何 解决 当前 出现 的难点和重 点问
题。
Hale Waihona Puke 四、 “ 以房 养老 ”模式 长远发 展 的对 策 和建 议。 （ 一） 正确认识反向住房抵押贷款的补 充与辅助特点。 有反向住房抵押贷款能力 的贷款人 ， 仅
是那些 “ 现金穷人 ，房产富人 ”的老年人群 体。因此 ， 要健全与完善社会保 障体 系，特 别是养老方面的问题 的解决 ， 还需要依靠社 会福利制度的升级与改进 。 （ 二） 经 营主体选择的扬长避短 ， 资金 与管理相分离。 鉴于上 文所 分析 的经 营主体选 择 的困 难， 可 以归结 出个可能的主体 的优缺点 ， 更 有 利于我国在饵决养老问题上的主体选择 。 （ 三） 建立 与完善相关的法律法规。
在我国 ，目前仅依靠 现行 的养老保 障制 度 和传 统 的家庭养 老模式 难 以应 对老 龄化 趋势 ， 社会保障体系将 面临严 峻的挑 战。但 是社 会 中存在 有大 量的仅 有住房 作 为财产 的老年人 ，出现 了所谓的 “ 房产 富人 ， 现金 穷人”的老年人群体。面对 “ 有房无钱 ”的 现状 ， 一种新兴 的养老模式开始受到人们的
住房反向抵押贷款在中国发展应用分析
目前 尚未 推 出。在 这种 文化 背景 下 ，中 国居 民接受 住房 反 向抵 押贷 款 显然 还需 要一 段 时 间 。
５ ．流 动性 风 险有待 解 决 。
有养 老 保障 制度不 健全 的情 况下 ，迫 切需 要 寻找新 的解 决 办法 ，应对 即将 到来 的社会 老龄 化现 象 。住房 反
向抵押贷款 （ ｅｅ ｅ ｏ ｇｇ）作为经济发达国家解决老年人 以房养老的重要金融工具 ，逐步受到 中国 Ｒ ｖｒ ｒ ａｅ ｓＭ ｔ
学术界 的关 注 ，并 开始从 理 论方 面进行 业 务发展 可行 性 的探 讨 。
一
、
中国发 展住房 反 向抵 押贷 款 的制约 因素
中 国金 融市 场 和住房 二级 市场 的逐 步成 熟 ，为发 展住 房反 向抵 押贷 款提 供 了 良好 的市 场基 础条 件 。尽 管 如此 ，由于 中 国金 融 、保 险市 场 不 够发 达 ，房 地 产 市场 不 够 成 熟 ，人 们 仍 然 较 多 地受 到传 统 思 想 的影 响 ，加 之住房 反 向抵押 贷 款在 中国还 是全 新 的产 品 ，距 离 真正 应用 市场 还有许 多不 确定 性 和阻 碍 因素 。 １ ．缺 少 国家 的政策 支持 。 目前在 中国 的政 策 导 向不 明朗 ，缺少 相应 的法 律法 规 ，政策 变动 和规 划变 迁都 会给 住房 反 向抵押 贷款 的推 出带来 不 确定性 。此外 ，与 西方 国家不 同的是 ，中 国城 市土 地属 于 国家 ，土地 有偿 有 限期使 用 ，土地 使用 权 实行批 租 制度 ，规 划用 途 为住宅 的 土地使用 年 限 ７ ０年 ，７ ０年 到期 后 地 面附 着 物 的计 价 和处 理 问题 目前 尚不 明朗 。尽管 物权 法 已经 出 台 ，保证 这些 措施 的出 台不会损 及居 民利 益 ，但对 房 地产 的价值 影 响仍 有不 确定 性 因素 ，无形 中加大 了贷 款 机 构 （ 险 人 ） 的风 险 。随 着城 市 的迅 速发 展 ，城 市建 设 和 重 新 规 保 划设 计 到路桥 建设 、城 区改造 ，产业 结构 的布局调 整 也会 带来搬 迁 ，有关 住宅 拆 迁补偿 的政策走 向很 难 预
反向住房抵押贷款——以房养老的新模式探析
反向住房抵押贷款——以房养老的新模式探析宋歌【摘要】反向住房抵押贷款是为了使老年人将房屋抵押后仍可以继续居住,以实现养老或者增加老年人收入的模式设计,因涉及老年人的养老问题,社会影响较大.文章首先阐明了反向住房抵押贷款的概念和特征,分析其法理基础,与相关概念进行比较,再结合中国的具体国情,分析反向住房抵押贷款制度在我国实行的可行性和障碍,从法律的角度来研究反向住房抵押贷款.【期刊名称】《辽宁公安司法管理干部学院学报》【年(卷),期】2014(000)002【总页数】3页(P31-33)【关键词】反向住房抵押贷款;让与担保;按揭;以房养老【作者】宋歌【作者单位】东北财经大学,辽宁大连116000【正文语种】中文【中图分类】D669.620世纪80年代中期，“以房养老”模式由美国新泽西州劳瑞山的一家银行创立，随后在加拿大、日本等20多个国家迅速发展，我国近几年才开始推行，这一模式一经提出就引起了巨大的社会反响。
本文旨在以现有的理论研究为基础，结合中国的具体国情，从法律的角度来分析反向住房抵押贷款这一新型的养老模式。
一、反向住房抵押贷款的概念分析反向住房抵押贷款，是指拥有住房的老人，以房屋作为抵押担保贷款，该贷款在居住期间无需偿还，期限直至该老年人死亡或约定的其他条件成就时，以变价、拍卖或估价所得资金偿还本金、利息和各种费用的一种无追索权贷款。
在这一概念中需注意两个问题：何为反向？何为“倒”？所谓反向是指相对于住房按揭贷款而言，反向住房抵押贷款的现金流向相反，房屋最后归属也不同。
按揭主要是借款期开始时，房屋归银行所有。
在合同期内，由借款人每月向银行还本付息（即“月供”）。
到合同期末，如果本息全部清偿，则房屋归借款人所有。
这意味着，随着借款人的现金流入银行，所负债务越来越少，完全清偿后即取得房屋所有权。
而反向住房抵押贷款的现金流向是由银行流入借款人的，并且借款人所拥有的现金越来越多，在合同到期时达到最大。
基于我国住房反向贷款的研究
基于我国住房反向贷款的研究近年来，我国的房地产市场发展迅速，房价不断上涨，给购房者带来了巨大的经济压力。
为了解决一部分老年人在购房后财力不足的问题，住房反向贷款成为一种备受瞩目的金融产品。
住房反向贷款是指由老年人将住房抵押给银行或金融机构，以获取资金支持，同时享受低息贷款。
住房反向贷款在我国起步较晚，但随着人口老龄化的加剧以及老年人财务压力的增加，其发展势头迅猛。
根据统计数据，我国老年人口逐年增加，并且大部分老年人都是靠退休金来维持生活，因此他们的财务状况相对薄弱，对于购房后产生的经济压力较大。
住房反向贷款的优势主要体现在以下几个方面。
对于老年人来说，住房是最为重要的经济支柱之一，通过住房反向贷款可以将房屋资产变为现金流，解决日常生活或其他方面的资金需求。
住房反向贷款具有较低的利率，相较于其他贷款产品具有较大的优势。
住房反向贷款还可以实现住房的继承权，保证住房资产能够更好地流转。
住房反向贷款也存在一些问题和风险。
由于住房反向贷款涉及到继承权的问题，一些老年人可能会面临住房被继承人要求变现的风险。
住房反向贷款的利率虽然相对较低，但累积在多年后，也会形成较大的还款压力。
住房反向贷款还有一定的金融风险，一旦贷款人不履行还款义务，银行或金融机构可能会通过拍卖房屋来收回贷款。
为了规范住房反向贷款市场，我国政府制定了一系列政策措施。
加强对住房反向贷款市场的监管，建立健全相关的法律法规。
完善住房反向贷款的审查和风险评估机制，确保贷款人能够按时履行还款义务。
推动金融机构积极参与住房反向贷款产品的开发和运营，提高市场竞争力。
_住房反向抵押贷款_养老模式的精算模型构建与应用_沈志江
γ S(t)A(t)e
-(a-g)t
款 ” 养老 ， 尽管在此之后借款人可能因多种原因搬出住房 ， 但
dt
（5 ）
考虑到老年人口搬迁率较低的现实 ， 以及搬迁对老年人生活 的影响 ， 本文假设老年人一直居住实行 “ 住房反向抵押贷款 ” 的住房中 。
由式 （5 ） 可以解得 A(t) 的值 。 “住 房 反 向 抵 押 贷 款 ”养 老 的 运 作 模 式 按 照 保 障 对 象 的 不 同 ，可 以 分 为 个 体 “住 房 反 向 抵 押 贷 款 ”和 家 庭 “住 房 反 向 抵 押贷款 ”。 个体 “ 住房反向抵押贷款 ” 是指仅考虑户主的养老 保障问题 ， 在户主的生存期限内按约定给付养老金 ； 家庭 “ 住 房反向抵押贷款 ” 是指以保障老年人口夫妇双方的生活为目 的 ， 在夫妇双方任何一方生存的期限内给付养老金 。 同时 ， 养 老金的给付方式可以分为趸领型和年金型 ， 现实操作中的方
2.1
庭 “住 房 反 向 抵 押 贷 款 ”精 算 模 型 ，目 的 是 检 验 “住 房 反 向 抵 押贷款 ” 养老是否对供 、 需双方均具有吸引力 ， 即是否能够通 过合理的风险回报率等假设， 一方面使得寿险公司有利可 图 ， 另一方面使得领取金额对需方的生活质量会产生足够重 大 的 影 响 ；同 时 ，在 两 个 模 型 内 部 又 分 为 趸 领 精 算 模 型 和 年 金型精算模型 。 根 据 期 望 收 支 平 衡 的 原 则 ，金 融 机 构 在 “住 房 反 向 抵 押 贷款” 养老业务中未来可能发生的收付的精算现值之和为
者状态下首付终身生存年金的精算现值 。
Y.K.Tse 提供了家庭 “ 住房反向抵押贷款 ” 精算 模 型 的 构
建思想 ， 但他并未构建出这一模型 。 本文依据他的思想 ， 加入 了费用和折旧因素 ， 并充分考虑了夫妇双方的存货概率及其 组合 ， 在个体精算模型的基础上 ， 构建了家庭 “ 住房反向抵押 贷款 ” 精算模型 。
住房反向抵押贷款养老模式研究——以广西为例
住房反向抵押贷款养老模式，又称“倒按揭”，是基于“以房养老”理念而衍生的创新养老模式，是指老年人将房产抵押给金融机构，金融机构根据借款人的健康状况、房屋价值等内容进行评估后，定期向借款人给付现金，以期提高借款人的养老生活质量。
在广西，老龄化状况日趋严峻，养老压力日益突出，现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式难以应对老龄化危机。
鉴于此，探索符合广西区情、满足老年群体需求的创新养老途径，显得尤为迫切和重要。
一、住房反向抵押贷款文献综述Christopher J.Mayer and Katerina V.Simons （1994）通过数据分析证明了反向抵押贷款具有增加老年人收入和流动性财富的潜力，在美国，选择住房反向抵押贷款的老人的月收入至少可以增加20%，贫困老年人的收入可以提高到贫困线以上。
Thomas Davidoff and GerdWelke（2004）认为在反向抵押贷款市场中，流动性和增值率是市场生存能力的关键决定因素。
根据房屋价值、贷款金额、风险调整贴现率、死亡率等数据，进行建模研究，分析得到贷款机构虽然会面临逆向选择和道德风险，但该项贷款具有较高利润率的结论。
范子文（2006）从现金流、资产转换、产权移动、抵押房产所处的使用阶段、贷款资金用途、贷款风险六个角度，比较住房反向贷款与传统住房抵押贷款的差异。
柴效武（2008）基于中国国情，探讨在中国实施住房反向贷款养老的必要性和可行性，评析了以房养老与票子养老的比较、与代际关系的联系、与传统观念的挑战等内容，对中国开展该项贷款业务提供充足的理论支撑。
张茜和任燕燕（2013）在分析美国、加拿大、英国、日本住房反向贷款运行经验的基础上，总结共性规律，从贷款运作的组织模式、运作机制的方案设计、政府的支持作用等角度为我国推行倒按揭贷款提供参考。
刘杰峰、朱沙、曾胜（2014）以南京“租售换养”、北京“养老房屋银行”、上海“以房自助养住房反向抵押贷款养老模式研究——以广西为例王笑娴黄武（广西师范学院，广西南宁530299）摘要：随着广西人口老龄化的加剧，传统养老模式已不能满足老年群体的养老需求。
上海市住房反向抵押贷款养老保险问题研究——可行性与组织模式
*本文为2012—2014年上海市保险学会课题资助项目。
一暍引言伴随着社会老龄化的进一步加深,住房反向抵押贷款作为一种全新的养老模式,近些年引起了社会各界的广泛关注。
党的十八大和十八届三中全会都提出要探索多种养老模式,建立“多层次社会保障体系”。
2013年9月,国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》(以下简称《若干意见》)中明确提出要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
为贯彻落实《若干意见》精神,中国保监会于2014年3月向各家人身保险公司下发了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》),并拟在北京、上海、广州和武汉四地率先开展试点。
上海作为试点城市之一,不仅是中国金融中心,保险公司云集,还具有城镇住房货币化改革早、居民住房自有率高、房价上升迅速的特点。
相较于中西部地区,上海市民的观念更新快,更易接受新事物,这些均为上海市住房反向抵押贷款养老保险试点提供了有利条件。
况且,上海老龄化程度接近世界最高水平,社保基金严重亏空,财政不堪重负,人口抚养比例大幅攀升,可利用的公共养老资源匮乏,加之上海户籍人口已连续20年负增长,社会竞争日趋激烈,传统的家庭养老方式遭到了前所未有的挑战。
如果仅仅依靠现行的基本养老保险或传统的家庭养老模式,很难化解社会老龄化危机。
而上海高生活成本、高房价、低基本养老保险替代率催生了大量“房子上的富人、现金上的穷人”,这极大地增加了上海市开展住房反向抵押贷款养老保险的可能性。
然而,上海于2007年试点的“以房自助养老”模式由于无人问津以失败告终。
上海住房反向抵押贷款养老保险的开展究竟存在哪些障碍?是否具备了试点的条件?本文从上海老龄化的现状出发,深入分析其开展瓶颈及原因,根据上海的实际情况,对住房反向抵押贷款养老保险运行的组织模式及其运行机制的方案进行设计。
本文的研究结果不仅能为开展住房反向抵押贷款养老保险试点提供理论支持,也是探索符合国情、满足老年人不同养老保险产品需求的有益尝试,对化解上海社会老龄化,解决养老资源不足,减轻. All Rights Reserved.社保基金压力,构建多样化、多层次的养老服务体系,具有重要的理论价值和现实意义,对北京、广州等特大型城市老龄化问题的解决也有一定的参考价值。
我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨
我国发展住房反向抵押贷款风险及防范措施探讨引言住房反向抵押贷款近年来成为我国金融市场的新兴产品之一。
它能够为老年人提供财务支持，同时也为房地产市场注入了新的资金流动。
然而，随着住房反向抵押贷款的迅速发展，其存在的风险也日益凸显。
本文旨在探讨我国发展住房反向抵押贷款的风险，并提出相应的防范措施。
住房反向抵押贷款的定义与特点住房反向抵押贷款是指房屋所有权人将其拥有的住房作为抵押物，在不影响其居住权的前提下，获得金融机构提供的一笔借款。
与传统的抵押贷款不同的是，住房反向抵押贷款是逆向提取房屋的价值，而不是向金融机构偿还贷款。
住房反向抵押贷款具有以下特点：1.主要服务于老年人群体：由于老年人的收入来源有限，很多人面临养老金不足的困境。
住房反向抵押贷款为老年人提供了一种获取资金的方式，满足他们日常生活所需。
2.拥有一定的风险：住房反向抵押贷款存在一定的风险，包括房价波动、利率变动等。
一旦出现风险，可能会对房主的财产造成严重损失。
3.有利于房地产市场发展：住房反向抵押贷款为房地产市场注入了新的资金流动，促进了房地产的稳定发展。
住房反向抵押贷款风险分析住房反向抵押贷款存在以下风险：1.房价波动风险：房价的波动可能会对住房反向抵押贷款造成影响。
如果房价下跌，房主可能会面临贷款金额大于房屋实际价值的情况，导致财产损失。
2.利率变动风险：住房反向抵押贷款通常采用浮动利率，利率的上升可能会导致贷款利息的增加，增加房主的还款压力。
3.突发事件风险：突发事件如意外事故、自然灾害等可能导致房主无法履行还款义务，陷入财务困境。
4.不可继承性风险：一些住房反向抵押贷款合同规定，当借款人死亡时，房屋将转移所有权。
这可能会导致继承人面临房屋失去的风险。
防范措施为了防范住房反向抵押贷款风险，可以采取以下措施：1.强化市场监管：加强对住房反向抵押贷款产品和机构的监管力度，确保产品的可持续发展和风险控制。
2.完善风险评估体系：建立完善的风险评估体系，对借款人的还款能力、房屋价值等进行综合评估，减少不良债权的风险。
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我国住房反向抵押贷款的组织模式与运行机制探析'摘要：灵活高效的模式与运行机制是住房反向抵押贷款得以成功的关键。
在对国外住房反向抵押贷款的运作方式进行全面考察和深入分析的基础上，结合我国的国情，探讨了我国住房反向抵押贷款应采取的组织模式与运行机制，包括贷款机构的选择、经营方式的确立、贷款运作的程序及各相关机构的作用，以期对我国有关部门的决策有所裨益。
关键词：住房反向抵押贷款组织模式运行机制住房反向抵押贷款在美国、加拿大等国家是一个成熟的住房金融产品，也是实现以房养老的金融工具。
它是指老年人以拥有产权的住房做抵押，向银行或其他金融机构借款消费，同时老人仍然保留房屋居住权，在去世后由金融机构将住房收回还贷。
由于其现金流流向与传统的住房抵押贷款相反，所以在美国被最先称为“住房反向抵押贷款”。
为应对我国老龄化的挑战，缓解国家保障的压力，我国应引入并推出住房反向抵押贷款，实现以房养老。
但在正式推出这种金融工具之前，必须研究确立适合我国国情的住房反向抵押贷款组织模式与运行机制。
一、发展住房反向抵押贷款，实现以房养老国外的住房反向抵押贷款已有较长的历史，为我国开展以房养老提供了成熟的。
据报导，第一笔住房反向抵押贷款出现于1961年，是由美国波特兰城的Nelson Haynes Savings & Loans公司向一名中学足球教练的遗孀Nellie Young发放的。
当时还仅是当作个案处理，主要出发点是解决Nellie Young的生活困难问题。
20世纪70年代以后，随着美国进入老龄化社会和住房自有化率的提高，有相当多的老年人成了“房子富翁、现金穷人”(HouseRich but Income Poor)。
他们辛苦了大半生，到退休时虽已通过分期付款的方式买下了住房，但高昂的生活与医疗费用使他们有限的收入入不敷出，生活得很清苦。
在这种背景下，通过美国政府、国会的介入和国家政策的支持，住房反向抵押贷款逐步发展起来，并成为一种规范的住房金融产品。
20世纪90年代以后，住房反向抵押贷款呈加速发展之势。
目前，美国有125家金融机构提供住房反向抵押贷款，每年签订贷款合约13,000-18,000笔。
几乎同时，英国的住房反向抵押贷款也发展了起来。
随着世界老龄化问题的普遍加剧，其它国家纷纷以美国、英国的住房反向抵押贷款为蓝本，结合本国实际相继推出了住房反向抵押贷款业务，如加拿大的住房收入(CHIP)、澳大利亚的逆向年金抵押贷款(RAM)、新加坡NYUC INCOME公司推出的反向抵押贷款(RMs)等。
这些住房反向抵押贷款产品，对于实现以房养老、提高老年人的生活质量、降低贫困率、促进社会稳定等均起到了较好的作用。
我国人口老龄化日趋严重，亟需进行养老方式创新。
随着我国计划生育政策的实施、人口出生率的下降和平均寿命的延长，人口老龄化呈加速之势。
按照国际通行的“60岁以上老年人占总人口的比例达到10％，或65岁以上老年人占7％，即开始进入老龄时代”的标准，我国从2000年开始进入老龄化社会。
但是，由于我国不发达、人口基数大、老化速度快、未富先老，与国外发达国家相比，我国的养老负担更重，解决起来更为困难。
从家庭养老来说，由于“四二一”(家庭三代成员比例)结构家庭和空巢家庭大量涌现，使得依靠子女养老越来越不现实。
从社会养老来说，尽管我国政府采取了多种措施，但囿于我国的经济条件，目前仍存在着覆盖面小、保障水平低、养老金缺口大等问题，还难以满足老年人的实际需要。
如何让老人们安享晚年，促进和谐社会的构建，是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。
房改提高了住房的自有化率，为我国发展住房反向抵押贷款创造了有利条件。
通过住房制度改革及其他配套措施，城市里80％以上的老年人拥有了自己的住房，这个比例甚至超过一些西方发达国家。
与年轻人相比，老人的人均住房面积还要大一些。
据北京大学老年学研究所对北京的典型调查，老人的人均居住面积要高于全市平均值34.76％。
不过，多数老人只有一套房子，这些房子虽然区位条件好，价值较高，但由于要居住，也就无法通过出租或出售变现。
如何通过金融创新，使老人们在不移居他处的前提下，通过盘活住房资产获得稳定的收入以贴补生活，作为社会养老的补充?出路就是发展住房反向抵押贷款，实现以房养老。
二、我国发展住房反向抵押贷款的组织模式组织模式的确定和贷款机构的选择是住房反向抵押贷款能否取得成功的关键环节。
在我国，发展住房反向抵押贷款，既要借鉴国外成熟的经验，又要结合我国的国情、金融机构状况和居民的消费习惯，统筹考虑，选择高效合理的组织模式，以减少运营成本，提高综合效率。
(一)组织模式的定位概括起来，目前国外住房反向抵押贷款的组织模式有三种类型：完全市场模式、完全政府模式，以及二者兼顾模式，其中美国模式属于第三种。
相对于英国、法国、新加坡等国来说，美国的住房反向抵押贷款历史长、市场规范、运作较为成功，效果也最为明显。
我国发展住房反向抵押贷款，应借鉴美国模式的经验，走政府调控与市场运作相结合之路。
也就是说，要在政府主导下，充分发挥商业银行、保险公司、房地产公司、中介机构的优势，进行市场化运作，以实现取长补短，优势互补。
这是由反向抵押贷款的产品属性与我国的国情所决定的。
第一，住房反向抵押贷款本身具有明显的外部经济性。
通过发展住房反向抵押贷款，有助于实现老人自我养老，减少国家社会保障的压力，促进社会的稳定与社会主义和谐社会的构建。
但住房反向抵押贷款业务本身面临着较大的市场风险，如果没有政府的介入和政策的支持，这项业务就难以发展起来。
第二，我国的社会主义市场经济体制还不完善，信用体系还不完备。
我国是在计划经济的基础上发展社会主义市场经济的。
目前正处于转轨时期，体制改革还不到位，市场主体发育还不成熟，信用体系还不健全，法制还不完善。
这样的外部环境不利于住房反向抵押贷款业务的健康发展。
如果我们把这项关系众多老年人切身利益的事业完全交由市场来运作，难免会出现这样或那样的问题。
英国在这方面的教训是深刻的。
我国应该避免重蹈英国的覆辙，加强政府的监管，尤其要在起步阶段，更要走稳、走好。
第三，我国的居民对住房反向抵押贷款的知识还很缺乏，对它的认识有一个时滞，政府的介入有助于增强居民的信心。
住房反向抵押贷款是一个全新的产品，涉及到人们观念的更新、生活方式的转变、遗产继承方式的改革、养老方式的变化，人们对它从认识到接受会有一个过程。
如果政府从一开始就介入，相当于对这一产品的信用增级，可显著增强民众的信心。
另外，为保证公正性，在该项业务推出的初始阶段，需要进行大力宣传推广，对借款人进行贷前咨询，对服务人员进行培训，这些都是私营机构所不愿也无法承担的。
但这并不是说，政府应该对住房反向抵押贷款大包大揽，甚至垄断经营。
缺乏竞争将导致失去效率。
美国住房反向抵押贷款发展面临的问题之一是参与的私人机构较少，目前仅剩一家，这是美国政府所不愿看到的，也是广大消费者所不希望的。
我国在推出这项业务时，应该汲取国外的经验教训，妥善处理政府主导与市场运作二者的关系。
既要发挥政府的指导、调控、监管作用，又要在具体产品的开发、推广、放贷、评估等环节上，充分调动商业银行、保险公司、房地产中介机构等相关机构的积极性。
要通过各方的共同努力，最终形成权责明确、运作规范、监管有力、充满活力与效率的住房反向抵押贷款发展模式。
(二)贷款机构的选择贷款机构的确立是推出住房反向抵押贷款的前提。
但并不是所有的机构都适于开办这项业务。
这里不妨先分析一下目前我国各类相关金融机构的优缺点。
1、商业银行是发展住房反向抵押贷款的主力军。
商业银行的资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比重，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，银行对开发与房地产有关的金融产品也有比较丰富的经验。
因此，银行办理反向抵押贷款业务可谓相得益彰。
但银行的储蓄存款以活期和短期固定存款为多，与住房反向抵押贷款的周期不匹配，存在着“短存长贷”现象，这会影响银行资金的流动性。
不过，如果有保险业的介入，实现银保联手，则可有效地克服上述不足，达到分散风险、共赢发展的目的。
2、保险公司是发展住房反向抵押贷款的有生力量。
如果单从资产的流动性看，保险公司最适合开办此项业务，尤其是其中的寿险公司。
一是寿险公司已积累了大量的保险金，而且负债期限较长。
截止到2006年底，我国保险业集聚的总资产已达1.97万亿元，而且它的支付具有长期性，一般发生在10年之后，这与住房反向抵押贷款的期限匹配较好。
二是住房反向抵押贷款在产品设计时需要考虑借款人的预期寿命，进行产品精算和定价，这正是保险公司的优势所在。
三是寿险公司专门从事养老金保险的缴费与理赔业务，积累了丰富的理赔经验，这是发展住房反向抵押贷款业务所必须的。
但从目前政策上看，保险公司尚不具备金融信贷的功能。
3、社会保障机构是住房反向抵押贷款的参与者。
建立强有力的社会保障体系，增加新的养老资金筹措渠道，支持养老事业，本来就是社会保障机构的基本。
但社保机构发展住房反向抵押贷款，受风险控制、投资渠道的限制较多，而且这一业务的开办，涉及到许多具体工作，如购售房交易、资产评估、旧房拍卖等，这些工作并非社会保障机构的强项。
因此，社会保障机构最多只能是一个配角，而非主力军。
4、一般企业公司不适合开办这一业务。
住房反向抵押贷款，因其协议执行时间长、资金多、关系复杂，协议执行中风险较大、社会影响广，因而对开办机构有规模、实力等市场准入方面的要求。
一般企业单位，因其资金规模有限，客户的信任度低，并不适合办理住房反向抵押贷款业务。
(三)经营方式的确立根据上述分析，无论是商业银行、保险公司、房地产中介公司，还是社保机构，都不适于单独发展住房反向抵押贷款。
它的推出，应以商业银行和寿险公司为主，社会保障和相关中介机构参与其中，形成权责明确、风险共担、利益共享的合作关系。
在具体运作形式上，建议成立一个联合经营的股份制公司，由商业银行等几家单位按一定比例投资人股，利益分享、风险共担，注册资本金较多，独立开展反向抵押贷款业务。
在股份制公司的架构内，成立不同的部门，分别负责产品设计、市场开拓、售后服务等业务。
如由内部的保险部门策划反向抵押贷款业务的程序，设计产品，根据生命表进行相关测算，估计每年给付的养老费用；由银行部门负责贷款的审查、发放、回收等事宜；由房地产部门发现目标客户，联合保险部门进行谈判，通过拍卖出售将收回的住房变现，回笼资金；等等。
这样既可以发挥上述几家金融机构的优势，又可以使外部矛盾内部化，还可以隔离风险，达到多赢的目的。
三、住房反向抵押贷款的运行机制住房反向抵押贷款的运作，需要有一定的程序和机制作保证。
尽管对不同类型的住房反向抵押贷款产品来说，贷款与支付的程序不一定完全相同，但总的框架应是一致的，主要包括：1、借款者向政府的特设机构或与贷款者无利害关系的第三方进行咨询，就住房反向抵押贷款的优缺点、适用人群、产品特征、借贷双方的权利义务等内容进行充分了解，并与家人或继承人协商，在此基础上决定是否申请该贷款。