住房反向抵押贷款以房养老实务分析
“以房养老”在中国的实践分析
（ 东经济学院， 南 ２０ ） 山 济 ５０ ４
（ ｈ ｎ ｏ ｇＩｓｉ ｔ ｆ ｏ ｏ ｃ ，ｉａ ５ ０ ４， ｈｎ ） Ｓ ａ ｄ ｎ ｎ ｔｕｅｏ ｎ ｍｉｓ Ｊｎ ｎ２ ０ １ Ｃ ｉａ ｔ Ｅｃ
摘 要 ： 随我 国 日益 加 速 的 人 口老龄 化 现 状 ， 有 社 会 养 老 模 式 还 不 能有 效 地 解 决 面 临 的 养 老 问题 。在 我 国推行 “ 伴 现 以房 养
Ａｂ ｔ ａ ｔ Ｗ ｉ ｈ ｇｎ ｆＣｈ ｎ ｏ ｕ ａｉ ｎ， ｅ ｅ ｉｔ ｇ ｍｏ ｅ ａ ｏ ｏ ｖ ｈ ｒｂ ｅ ｏ ｒ ｖ ｄｎ ｒｔ ｅ ａ ｅ ． ｕ ｓ ｉｇ ｓｒ ｃ ： ｔ ｔｅ ａ ｉ ｇ ｏ ｉ ａ ｐ ｐ ｌ ｔ ｈ ｏ ｔ ｘ ｓｉ ｄ ｌ ｎ ｎ ｔｓ ｌ ｅ ｔ ｅ ｐ ｏ ｌｍ ｆｐ ｏ ｉ ｉ ｇ ｆ ｈ ｇ ｄ Ｐ ｒｕ ｎ ｈ ｎ ｃ ｏ ｔ ｅ ｐ ｌ ｙ ｏ ｏ ｓｎ ｅ ｅ ｅ ｍｏｔ ａ ｅ ｌ ａ ｓｔ ｅ ｓｇ ｉ ｃ ｎ ｕ ｐｅ ｎ ｆＡｇ ｄ ｓ ｐ ｏ ｅ ｄ ｏ Ａｎ ｔ ｘ ｌｔ ｇ ａ ｂ ｎ ｆ ｉａ ｈ ｏｉ ｆｈ ｕ ｉ ｇ ｒ ｖ ｒ ｒ ｇ ｏ ｎ ｉ ｈ ｉ ｎｆ ａ ｔ ｐ ｌｍｅ ｔｏ ｅ — ｕ ｐ ｒ ｄ ｍｏ ｅ ｎ ｗ． ｄ ｉ ｅ ｐ ｏ ｉ ｅ ｉ ｃｃ ｌ ｃ ｓ ｇ ｉ ｓ ｔ ｎ ｉ ｗａ ｆｓ ｌｉ ｇ ｔ ｅ ｐ ｏ ｌｍｓ ｈ ｓ ｅ ｒ ， ｕ ｏ ｎ ｒ ａ ｅ ｎ ｆ ｄ ｎ ｏ ｄ ｗａ ｏ ｍａ ｅ ｉ ｉ ｔ ｒｃ ｉｅ ｕ ｈ ｒ ｒ ｎ ｙ ｏ ｏｖ ｎ ｈ ｒ ｂ ｅ ．Ｔ ｅ ｅ ｙ ａ ｏ ｒ ｃ ｕ ｔ ｈ ｓ ｂ ｅ ｉ ｉ ｇ ａ ｇ ｏ ｙ ｔ ｋ ｔ ｎ ｏ ｐ ａ ｔ ．Ｂ ｔｔ ｅ ｅ ａ ｅ ｍａ ｙ ｓ ｙ ｎ ｃ
“以房养老”模式问题与解决对策
“以房养老”模式问题与解决对策我国养老问题随着我国老龄化程度的加深而日益严重。
如何使老年人老有所依、老有所养、老有所居成为当今社会保障老年人基本生活问题的重点。
针对“以房养老”模式在中国发展的现状，分析该模式在中国受挫的原因，并在此基础上提出了几点可行性建议。
标签：以房养老；住房反抵押；贷款养老模式1“以房养老”涵义及特点1.1“以房养老”的涵义“以房养老”的概念从上世纪90年代从国外引进，即反向住房抵押贷款，就是指通过抵押自有产权房屋的方式以获得收入的补充养老。
其主要对象通常为拥有完全房屋产权的退休老人，实行方案是老年人把房屋抵押给开展业务的金融机构，如银行、保险公司等。
金融机构会根据老年人的年龄、健康状况、房产现值等等因素，对其进行综合评估以后。
以年月为单位，或者可以将房产价值以现金形式一次性支付给老人。
在契约执行过程中，金融机构只有在老人去世之后才能获得房屋的产权，在此之前老人依旧保留房屋的使用权。
待老人去世后，金融机构可通过市场途径将产权变现获得抵押房产完全的增值部分。
1.2“以房养老”的基本特点“以房养老”模式具有以下几个特点：（1）首先，要求房屋产权明确。
借款人在进行住房反向抵押贷款期间仍然完全拥有房屋的产权。
实施的首要条件是具备房屋产权的完备性，同时借款人在抵押房屋期间也必须担负房产所有者依法纳税以及修缮房屋等基本义务。
在借款人离世后其子女在归还清贷款本金和利息后可继承房产。
（2）其次，贷款金额取决于多种因素。
老年借款人能够获得多少抵押贷款金额因房产所有者的基本情况不同而存在较大差异，差异产生的主要原因主要取决于房产的价值、借款人年龄和当前利率水平这三个基本因素。
（3）最后，贷款的领取存在多种方式。
借款人可根据自己的实际情况选择领取不同方式，主要包括一次性领取方式，即借款人在完成合约后可将贷款一次性领取；信用限额方式，这种领取方法容许借款人控制贷款领取的时间和金额，并只需支付已领取部分的利息即可；三是按月领取方式，借款人可以在规定的贷款期限按月固定领取贷款金额，在其他时间不得领取；四是终身年金方式，即借款人可以按月領取一定金额抵押贷款，前提是借款人始终居住在被抵押的住房内，如果该住房被借款人出售或者借款人已不住在该住房，则应当立即停止领取贷款。
浅谈“以房养老”模式在中国的试水——住房反向抵押贷款
人将毕生所得用于购房 ， 而又将房屋作将来 的遗赠所用。因此 ，配合 以正确的宣传与舆 论 导向 ， 才能有助于住房反向抵押贷款 的推 行。 （ 五） 加强政策层面保障力度 ，引导金 融 机构创新 。 我 国对 于在住宅 ７ ０年期满后续期是否 需要交钱 、交多少、怎么交这些具体问题没 有 明确 规定 ，所 以要 加强这方 面政策 的保 障，让个人 和金融机构都放心去尝试新的养 老模式 。 （ 六） 明确重点 的老年群体 ， 积极开展 相关试点符合国情的 “ 以房养老”业务 。 对于那些有房屋但生活困难的、孤寡老 人或子女在国外的空巢老人 ， 应作为服务 的 重点 。“ 以房养老 ”的服务对象应 向农村居 民进行延伸 ， 与基本养老保险制度一样实现 “ 全覆盖 ” 。同时需要政府鼓励银行 、保险 等金融机构积极开展试点 ，探索具体做法 ， 特别是 如何 解决 当前 出现 的难点和重 点问
题。
Hale Waihona Puke 四、 “ 以房 养老 ”模式 长远发 展 的对 策 和建 议。 （ 一） 正确认识反向住房抵押贷款的补 充与辅助特点。 有反向住房抵押贷款能力 的贷款人 ， 仅
是那些 “ 现金穷人 ，房产富人 ”的老年人群 体。因此 ， 要健全与完善社会保 障体 系，特 别是养老方面的问题 的解决 ， 还需要依靠社 会福利制度的升级与改进 。 （ 二） 经 营主体选择的扬长避短 ， 资金 与管理相分离。 鉴于上 文所 分析 的经 营主体选 择 的困 难， 可 以归结 出个可能的主体 的优缺点 ， 更 有 利于我国在饵决养老问题上的主体选择 。 （ 三） 建立 与完善相关的法律法规。
在我国 ，目前仅依靠 现行 的养老保 障制 度 和传 统 的家庭养 老模式 难 以应 对老 龄化 趋势 ， 社会保障体系将 面临严 峻的挑 战。但 是社 会 中存在 有大 量的仅 有住房 作 为财产 的老年人 ，出现 了所谓的 “ 房产 富人 ， 现金 穷人”的老年人群体。面对 “ 有房无钱 ”的 现状 ， 一种新兴 的养老模式开始受到人们的
住房反向抵押养老保险前景探析
住房反向抵押养老保险前景探析
住房反向抵押养老保险是指老年人将自己的住房抵押给保险公司，以获取养老金。
与
传统的抵押贷款不同，住房反向抵押养老保险不要求老年人还款，而是在房子转手或老人
去世时由保险公司收回房产。
这种保险方式可以提供一笔较高的养老金，使老年人能够享
受更好的生活。
住房反向抵押养老保险可以解决老年人养老金不足的问题。
由于我国养老保险制度的
不健全，很多老年人的养老金非常低。
而住房反向抵押养老保险可以让老年人将自己的住
房变现，获得一笔较高的养老金，从而解决短缺的问题。
住房反向抵押养老保险可以提高老年人的生活品质。
随着人口老龄化的加剧，老年人
的生活品质越来越受到关注。
住房反向抵押养老保险可以为老年人提供一笔较高的养老金，让他们在晚年过上舒适、优雅的生活。
住房反向抵押养老保险有利于促进房地产市场的发展。
随着住房反向抵押养老保险的
推广，越来越多的老年人愿意将自己的住房抵押给保险公司。
这样一来，房地产市场的供
应会得到增加，从而可能降低房价，提高市场流动性。
住房反向抵押养老保险也存在一些问题。
老年人的住房在保险公司手中，可能会导致
家庭财产权益的不稳定。
保险公司在收回房子后可能会按照市场价格出售，老年人可能会
面临失去房子的风险。
住房反向抵押养老保险的利息相对较高，可能给老年人增加经济负担。
老龄化与银行住房反向抵押贷款研究
老龄化社会与商业银行住房反向抵押贷款根据国家统计局的数据显示，2003年，我国60岁以上的老年人为1.3亿，占总人口的比重已达到10%。
按照国际通行的“60岁以上为老年人，老年人口占人口比例达到10%以上或66岁以上老人占7%以上即开始进入老龄时代”标准，中国已进入老龄化社会。
预计到本世纪中叶，这一数字将达到4.4亿，到那时候，老年人口将占我国总人口的四分之一，社会保障体系将面临严峻的挑战。
人口老龄化程度的不断加深将对社会经济发展和人民生活等各个领域带来广泛而深刻的影响。
由于退休金低、积蓄少、养老保险缺失、子女经济状况不佳等因素使得老年人的生活缺乏有力的经济保障，特别是当他们面临疾病、灾祸时，生存状况就会面临很大危机。
随着人口老龄化趋势的明显，老年人的生活状况已经不仅仅是一个群体问题，更会演变成为一个社会问题。
如何让老人安享晚年、保持个人尊严、为子女分忧，是摆在全社会面前一个亟待解决的问题。
实行住房反向抵押贷款，可以有力地保障老年人的晚年生活，使得他们在不卖掉房子的同时，拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。
同时，由于房子仍然属于借款人所有，他可以继续享有房子增值带来的收益，可以在适当的时候选择出售和其他处置方式，获得更高的收益。
住房反向抵押贷款不但可以增加老年人的养老收入和可变现资产，提高老年人的生活质量，也刺激了年轻人对房地产的投资及房地产二级市场的繁荣。
这既使得养老有了经济保障，减轻了国家在社会保障方面的压力，也促进了银行、保险公司等金融机构的业务拓展。
美国住房反向抵押贷款的实践住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。
住房反向抵押养老保险前景探析
住房反向抵押养老保险前景探析
随着我国人口老龄化程度愈发严峻，养老问题也日益受到关注。
与此同时，房价的上涨也让部分老年人的房产成为了他们的第二张“退休金保单”。
在这样的背景下，住房反向抵押养老保险作为新型养老保障模式，备受关注。
住房反向抵押养老保险是指银行或保险公司根据老年人住房的市场价值，为老年人提供资金支持的一种保险产品。
老年人以自己的住房为抵押，从保险公司或银行获得一定期限的贷款，用于日常生活和养老所需。
当老年人去世或者住房出售时，贷款和利息一起返还给保险公司或银行。
住房反向抵押养老保险对老年人有哪些优势呢？首先是方便，老年人不需要还贷，不会受到房产市场的波动影响。
其次是安全，老年人可以利用房产来获得稳定的养老资金，同时不必担心失去房屋所有权。
最后是可靠，住房反向抵押养老保险的利率通常低于商业贷款，老年人可以获得定期稳定的资金来源。
然而，住房反向抵押养老保险也存在一些问题。
首先是风险。
房价波动或健康状况变化等因素都可能对老年人造成风险。
其次是费用问题。
住房反向抵押养老保险的评估费、手续费、利息等费用较高，对于一些经济困难的老年人来说可能不太可行。
最后是监管问题。
住房反向抵押养老保险市场尚处于发展阶段，缺乏相关监管规定和标准，存在一定的安全隐患。
住房反向抵押养老保险前景探析
住房反向抵押养老保险前景探析一、住房反向抵押养老保险的概念住房反向抵押养老保险是指房屋所有权人将其房产抵押给保险公司，获得一定的养老金或分期支付的资金，并享受终身居住权的一种养老方式。
在房屋所有权人去世或者离开住房时，保险公司将收回抵押物，并支付给其继承人相应的款项。
1. 解决老年人养老金短缺问题众所周知，我国的养老金问题一直备受关注。
随着人口老龄化程度的不断加深，传统的养老金制度难以满足老年人的养老需求。
而住房反向抵押养老保险可以通过利用房产资产，为老年人提供一定的养老金和居住权，从根本上解决老年人养老金短缺的问题。
2. 缓解老年人的养老压力随着生活水平的提高和医疗条件的改善，老年人的预期寿命也在不断延长。
老年人需要面对更长时间的养老时期，而传统的养老金来源可能会显得力不从心。
住房反向抵押养老保险可以为老年人提供一种可以持续终身的养老金来源，有助于缓解老年人的养老压力。
3. 促进房地产市场健康发展住房反向抵押养老保险的出现可以有效地释放房屋的价值，提升老年人的消费发展能力，有助于促进房地产市场的健康发展。
也可以缓解房地产市场的供需矛盾，促进房地产市场的平稳运行。
4. 提升老年人生活质量通过住房反向抵押养老保险，老年人可以获得一定的经济收入，改善生活条件，并且在继续享受自己的房屋住房权的情况下，用于支付医疗、养老等方面的费用，提升老年人的生活质量和幸福感。
从以上优势可以看出，住房反向抵押养老保险具有很大的发展前景和社会意义。
1. 政策体系有待健全目前，我国的住房反向抵押养老保险政策体系还不够健全，需要进一步完善和细化各项规定。
对于抵押贷款的资金用途、还款方式、风险分担等方面都需要有更明确的规定，使得机制更具可操作性和透明度。
2. 保险产品创新有待提升目前住房反向抵押养老保险产品种类较为单一，保障范围有限，对老年人的需求覆盖程度还不够全面。
未来需要保险公司不断加大创新力度，推出更多更具有差异化的产品，以满足老年人多方面的养老需求。
反向抵押贷款房产养老模式中利率风险研究
险函数是单调 增加 。 ． 符 合 住 房 反 向抵 押 贷 款 的 提 前 偿 付 的 实 际 情 况 ，而 且 借 款 ２ ２ 提 前 偿 付 模 型 人 提 前 偿 付 并 不 像 期 权 理 论 所 预 测 的 那 样 有 规 律 ，一 些 非 我们引入 两个变 量来表 征提前偿 付 的主要影响 因素 ： 引 入 Ｘ１ 表 同 行 利 率 与 合 同 利 率 的 差 ， 是 我 国 提 前 代 它 期 权相关 的因素 也是引 发或者 阻止借 款 人提 前偿 付 的重要 涨 期 权 加 入 其 中 ，由 于 它 需 要 一 系 列 严 格 的 假 设 条 件 ，不
１ 研 究 现 状
习 惯 中 国 自古 以来 都 有 这 样 ～ 种 消 费心 理 ，不 习 惯 “ 吃 寅
， 老 钱 来 在 闰外 ， 反 向 抵 押 贷 款 中 利 率 风 险 的 研 究 已 经 比 较 卯 粮 ” 虽 然 ， 年 人 选 择 了用 将 来 的 “ ” 实 现 现 在 的 消 对 费 ， 是 中 国人 的 传 统 思 想 还 是 会 影 响 这 种 模 式 的 实 施 ，因 但 成 熟 了， 要体 现 在 对 提 前偿 付 问题 的讨 论 上 。提 前偿 付 主 还 是 指 借 款 人 偿 付 的 资 金 超 过 了 每 月 计 划 偿 付 额 ，超 出 部 分 此 在 住 房 反 向 抵 押 贷 款 过 程 中 ， 是 很 可 能 出 现 提 前 还 贷 情 况 的 。可 以 看 出 ， 款 的 危 险 函 数 （ 提 前 偿 付 率 ）呈 现 贷 即 将 未偿还 的本金余 额提前偿 付 。借 款人 的这 种 提前 偿 付行
素 ； 了 解 决 这 些 问 题 ， 来 Ｓ ｈ ｒｚ＆ Ｔ ｒ ｕ 运 用 比 为 后 ｃ ｗａ ｔ ｏｏ ｓ
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住房反向抵押贷款以房养老实务分析目录一、相关概念 (3)二、反向抵押贷款与传统抵押贷款比较 (4)三、运作流程 (5)四、国际比较 (6)（一）美国住房反向抵押贷款 (6)1、美国住房反向抵押贷款种类 (6)2、美国的成功经验总结 (9)3、美国次级债危机的经验教训 (11)（二）加拿大反向抵押贷款 (11)1、反向年金抵押贷款（Reverse Annuity Mortgages） (12)2、信用限额反向抵押贷款（Line of Credit reverse mortgage ）.. 12（三）法国反向抵押贷款 (13)五、我国推行以房养老的前景分析 (14)（一）适用性分析 (14)（二）存在的障碍 (16)1、传统文化的障碍 (16)2、政策性风险 (17)3、缺乏完善的金融市场 (18)4、房地产泡沫的潜在威胁 (19)七、总结 (20)“住房反向抵押贷款”促成“以房养老”，是指拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。
它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。
当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。
一、相关概念反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。
其对象为有住房所有权的老年人。
老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。
二、反向抵押贷款与传统抵押贷款比较在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”，房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。
传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。
另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。
反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明，住房只是一种技术上的担保，而对前者，并不需要收入证明，而又无追索权，故不需要偿还超过住房资产部分的债务。
反向抵押贷款不需要收入及信用证明，从理论上看设计这种抵押贷款比较简单，但考虑到在中长期中，未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定，在5年中升降40%也不罕见。
另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性，反向抵押贷款的设计是相当复杂的。
三、运作流程反向抵押贷款已经成功证券化，因此反向抵押贷款市场的运作流程包括一级和二级市场（如图表1），一级市场是反向抵押贷款发起，二级市场主要是反向抵押贷款证券化，为一级市场筹措资金。
下面主要就一级市场运行机制进行介绍：（1）拥有住房自主产权的老年人在政府许可的机构进行反向抵押贷款的信息咨询，明白发起反向抵押贷款之后的权利和义务，在审视自身条件后向反向抵押贷款发放机构提出申请；（2）贷款发放机构初步审查合格后，正式受理申请业务，委托房地产评估机构对住房进行客观评估，在满足双方各自的条件下正式签订合约，保险机构为双方保险，保证借款人能根据合约获得相应的权利，也保证向贷款人支付债务总额超过住房自产的部分；（3）正式合约生效后，住房所有权仍属老年人，老年人按照合约要求维护好住房，贷款发放机构同样按要求支付贷款给借款人；（4）在老年人死亡、永久搬离、出售住房时，合约到期，住房所有权转移到贷款人，贷款发放机构处置住房，收回成本，取得利润；（5）在整个方向抵押贷款一级市场的运作中，政府有关机构起一个市场培育、政策扶植、税费减免、监督检查、信息咨询、保险及在必要时提供资金支持等。
四、国际比较在国外，反向抵押贷款是以房养老最为成功的模式，最早起源于荷兰，而运作最为完善、最具有代表性的则属于美国，除这两个国家之外，加拿大、新加坡、英国、法国等国家的住房反向抵押贷款也发展得比较完善。
（一）美国住房反向抵押贷款1、美国住房反向抵押贷款种类美国主要有5种反向抵押贷款产品。
其中有两种产品是政府机构和公司开发设计的。
另外三种产品是一家私营机构设计并提供的。
（1）房产价值转换抵押贷款（HECM）HECM是国会授权的一种反向抵押贷款产品，其运行接受国会的监督。
HECM保险项目得到美国住房与城市发展部（HUD）联邦住房管理局（FHA）的支持。
HECM保险项目得到联邦政府的保险，意味着借款人可以得到事先向其承诺的所有资金，这些资金可以用于任何用途。
FHA也保证贷款的回收额会超过住房价值并负责贷款意外受损时的赔偿。
HUD负责保险项目的设计与改进，FHA 负责授权贷款提供人、收取抵押贷款保险金和管理保险基金。
应当注意的是，HUD与FHA并不直接提供反向抵押贷款。
HECM 的提供者主要是银行、抵押贷款公司和其他私营金融机构，但这些公司实际上把所有发放的贷款全部出售给联邦全国低压贷款联合会（Fannie Mae ）Fannie Mae 不仅在HECM项目的运作过程中起到非常重要的作用：是HECM二级市场上的唯一购买者；而且在改善HECM贷款示范项目运行方面也有特殊作用；负责制订项目运行中的一些原则与标准。
例如，Fannie Mae 禁止使用过桥贷款为超出项目允许的费用进行融资；要求曾经拖欠财产税或保险费的借款人预留部分贷款资金，以防其再次拖欠财产税与保险费；开发电话咨询系统为借款人提供更高质量的咨询服务。
HECM为老年房主提供一种提前贴现其住房余值来养老的金融机制，使得老年住户获得养老资金的同时不必搬出或出售住房的。
这种贷款的领取方式比较灵活，可以采取终生按月领取、一定时间按月发放、在一定限额内自由支取或者是最后一种方式和前两种方式的结合。
采用最多的方式是一定限额内自由领取。
HECM是美国反向抵押贷款市场上规模最大的一种产品，在每一州都能申请到这种贷款。
HECM占所有发放的反向抵押贷款的90%以上。
近年来保持良好的发展势头。
在美国，凡是年龄在62岁以上的老年人家庭，不论其家庭财产或收入状况如何，都可以用独立拥有产权的住房申请反向抵押贷款。
从实际运作上来看，借款人的年龄平均在75岁左右。
（2）住房持有者贷款（the Home -keeper Program）1995年Fannie Mae 推出了自己的反向抵押贷款产品——Home-keeper。
这种产品与HECM非常相似，不同的是贷款领取方式较少，借款人只能选择按月领取、一定限额内自由领取或者两者的组合。
Home-keeper 贷款与大部分HECM贷款一样，采用按月浮动利率的方式计息。
Home-keeper 贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金，这是因为Home-keeper 不受HECM借款最大数额的限制。
Home-keeper 还允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处，他们倾向于选择HECM，这是由于HECM的贷款条件更为优惠。
具有较高房产价值的借款人倾向于选择Home-keeper 贷款。
与HECM相比，Home-keeper贷款规模还较小。
（3）财务自由（Financial Freedom）贷款。
Financial Freedom贷款是由老年人财务自由基金公司提供的（Financial Freedom Senior Funding Corporation）。
该公司是美国市场上唯一一家自行设计、提供反向抵押贷款产品的私营公司。
贷款的最大限额是700，000美元，又被称为“大额贷款”（Jumbo Loan）。
这种贷款的结构与HECM和Home-keeper 有很大的不同。
借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，可以用这笔资金购买Hartford人寿保险公司的年金从而把房产价值转换为按月支付的年金。
这种方式的一个好处就是即使住房出售以后也能按月得到固定收入。
财务自由贷款还有一个房产价值分享条款，借款人可以保留一定比例的房产（最高可以达到房产价值的80%），后代可以继承这部分房产。
老年人财务自由基金公司在2001年和2003年又分别设计了两种新的产品：标准现金账户（stander Cash Account）和零点现金账户（the Zero Point Cash Account）。
其中零点现金账户是第一个无贷款费用的反向抵押贷款产品。
私营公司提供的反向抵押贷款产品没有联邦政府的保险，这是与公有部门反向抵押贷款产品最大不同之处。
2、美国的成功经验总结反向抵押贷款的推出，大大改善了美国老年人的生活条件，据估算参加爱反向抵押贷款，约有160万收入不到贫困线1/2的老年妇女能够提高他们的收入。
65.3万尾处于贫困线的老年妇女能够提高其经济地位，收入可以超过贫困线的20个百分点。
此外，反向抵押贷款还有效地缓解了社会保障压力，促进了金融市场的繁荣和发展。
其成功的经验主要有几点的借鉴。
（1）政府的扶持美国政府在反向抵押贷款运作中起到非常关键的作用。
政府提供保险的反向抵押贷款产品HECM不仅在市场上占有绝对份额（90%）而且国会每年提供资金用以反向抵押贷款申请前的咨询、扩大潜在借款人并要求HUD寻求合适的方式对潜在借款人进行反向抵押贷款教育。
美国政府在规范反向抵押贷款市场发行方面也起着重要的作用，制定了完善的消费者保护措施与机制。
美国国会自1987年推出HECM示范项目以来，一直密切关注与监督反向抵押贷款市场的运行。
国会还颁布了一些有关的法律法规规范反向抵押贷款的运作环境，明确界定借款人收取的贷款费用下呢。
HUD定期对HECM项目的运行进行评估并向国会汇报，FHA负责对产品设计进行改进。
反向抵押贷款还一直接受一般的银行与借贷法案（Banking and Lending Act ）的管理。
可见，美国国会、联邦政府机构在反向抵押贷款的运作中起着非常重要的作用：制定完善的法律、促进规范市场的发展，保护各方面的利益，改进产品设计、完善风险规避机制，促进市场竞争，推动市场发展。