保险业住房反向抵押贷款的可行性分析.doc
保险业住房反向抵押贷款的可行性分析
【摘要】住房反向抵押贷款作为一种人口老龄化背景下的金融创新，实现了“以房养老”。本文试对保险业开展“以房养老”业务的可行性进行分析，为这一养老模式提供一种操作思路。
【关键词】人口老龄化;住房反向抵押贷款;保险业
1、人口老龄化对金融创新的影响
1．1人口老龄化对基本养老保险制度的影响。近年来我国人口老龄化现象越来越严重，2010年第六次全国人口普查结果显示，2010年，中国60岁以上的老龄人口达到1．78亿，所占比例从1982年的7．62%增至13．26%，据预测，65岁及以上老年人口比例，将在2027年和2035年分别突破15%和20%，2050年将超过25%。国际劳工局认为人口老龄化对我国未来养老保险制度的影响远远高于大多数国家。
1．2人口老龄化对金融产品创新的影响。人口进入老龄化时期，人们不但会改变储蓄率，同时也会改变手中持有的各类金融资产的比例。通过调整各类金融资产的结构，改变对不同类型金融资产额需求，影响着金融资产的相对价格。当人们处于老年时期，各种不确定性因素发生，更加倾向于保险，对保险的需求增多，这对于商业保险来说将是一个巨大的潜在市场。保险在保障各种不确定的伤害的同时还具备另一个功能即储蓄，可以实现资产的保值增值。住房反向抵押贷款是指达到一定年龄的老人将符合特定条件的住房作为抵押，从而获得一定养老金或者养老服务的养老方式。它起源于20世纪80年代的荷兰，因其在应对人口老龄化、促进金融市场发展等方面的功能而受到各国的关注。住房反向抵押贷款可以通过盘活老年人房产的方式为其提供定期给付的现金流，补充日常生活消费需求及医疗费用开支，提高老年人的养老水平;通过老年人自住房屋产权的逐渐转移来支付其养老费用，弥补社会养老保险的不足。在人口老龄化压力越来越大的背景下，在我国旧的家庭养老方式遭受重创而目前新建的养老方式问题颇多的前提下，“以房养老”方式作为一种新型的养老方式而备受我国学者青睐。“以房养老”作为金融创新的一种，是独立于我国三支柱的养老体系之外的，作为一种补充的养老方式，为人们获取更高水平的养老提供更多的选择。
2、开展住房反向抵押贷款的主体比较
2．1保险公司。保险公司特别是其中的寿险公司具有一些其他机构无法企及的先天优势:第一，从业务相似度来看，保险公司特别是寿险公司是专门开办养老金保险缴费与赔付业务的金融部门，具有专业化优势，公司的业务人员数量众多，经过专业化的培训素质较高，开辟起新业务相对来说也比较容易。第二，从资金的流转角度来看，我国的大的保险集团公司一般都有自己的资产管理公司，因而也就有了稳定的资金来源渠道，有足够的能力来承担那些中长期贷款，资产管理公司可以发行债券来实现抵押房产的证券化运作，增强产品的流动性从而降低风险。第三，从产品开发的角度来看，我国目前寿险公司的产品相似度较高，大部分产品的差异性较小，而目前市场上养老保险和医疗保险的供给尚且不足，与消费者的需求存在着一定的缺口，而住房反向抵押贷款这种以房养老的模式正好填补了养老保险方面的不足。
2．2商业银行。我国的商业银行一直以来都是经营住房抵押贷款业务和房地产企业的贷款业务，比较了解国内房地产市场的发展情况，对房屋价值的估价方面也有着自己多年积累的一套经验。但反向抵押贷款作为一种补充养老模式，涉及到很多保险行业的专业知识，如预测被保险人的预期寿命、对产品定价模型的设计等等都不是商业银行的强项。
2．3社保管理部门。社会保障部门的基本工作是建立保障我国养老的社会保障体系。但是在房地产评估，抵押贷款的发放，房屋产权转移等这些具体业务的操作上存在明显的不足和缺陷。
3、保险业开展“以房养老”的可行性分析
3．1保险业开展“以房养老”的现实阻碍。住房反向抵押贷款还附有浓重的寿险产品色彩，保险公司尤其是寿险公司在经营该项业务方面具有绝对优势。不容忽视的是保险业开展“以房养老”也面临着诸多障碍。住房反向抵押贷款归根到底是一项具有人寿保险性质的不动产抵押贷款业务，其不可避免地涉及到贷款发放环节。目前我国保险公司除发放人寿保险保单质押贷款外，还不具备发放不动产抵押贷款等其他类型贷款的功能。房屋是住房反向抵押贷款合同规定的债权抵押物，要实现这种债权，必须保证抵押人对抵押物的权属。随着我国房地产市场的发展，土地所有权和使用权已经逐渐分离，土地所有权归国家，而房屋用地奉行“地随房”原则，房屋所有者享有土地使用权，最长使用年限为70年，这期间由于政府城市规划等原因还可能导致土地使用权的收回，这就将引发法律政策问题。在养老观念方面，我国居民的传统做法是子女为父母养老送终后老人的房产作为遗产留给子女，住房反向抵押贷款则由贷款机构取代了子女的角色，这会使老年人对该项业务产生抵触心理。而且住房反向抵押贷款业务条款繁多，理解起来相对复杂，这可能会使得老年人望而却步。
3．2“以房养老”的物质基础。我国已进入老龄化的高速增长时期，并且即将成为世界上老龄化速度最快的国家之一。虽然目前我国已经初步建立起以居家养老为基础、以社区服务为依托、以机构照料为补充的社会养老服务体系基本框架，但是由于我国老龄人口的高速增长和高龄、独居、空巢、失能及低收入老人的日益增多，以及社会养老服务需求的日益增加，我国社会养老保障功能日益弱化。住房反向抵押贷款通过盘活老年人自有房屋这一存量资产，在不增加国家财政支出的情况下为老年人提供定期养老金支付，可以有效弥补我国养老资金的缺乏和社会养老保障功能的弱化。(1)居民住房私有率日益提高。在1994年，国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》明确提出了住房改革的目标:对于存量公房，主要通过出售方式推向市场;对于增量住房，则通过住房公积金制度和住房抵押贷款制度来实现分配的货币化。上述文件使我国的住房商品化程度大大提高。我国居民住房私有率水平的提高为住房反向抵押贷款业务的开展提供了充足的房源。(2)房屋产权的可交易性日益提高。目前，我国已经启动了主要城市的二手房交易市场，随着住房制度改革的进一步深化，我国将全面启动二手房交易市场，届时取得了全部产权的二手住房均可以上市交易，交易的程序将随着二手房交易市场的成熟逐步简化，二手房交易收费也将随着交易规模的扩大逐步降低，这使得银行在合同到期获取抵押住房产权之后便于在市场上进行交易，收回贷款本息并从中获取较大的收益，为我国开办住房反向抵押贷款业务奠定了坚实的物质基础。
3．3保险业现有的业务基础。保险公司拥有专门的精算部门和大量的专业精算人才，其设计的精算模型和寿险生命表在产品定价方面为开展住房反向抵押贷款提供了有力的技术支持，有效缓解了业务推进过程中面临的风险。住房反向抵押贷款业务中涉及长寿风险、利率风险、房价波动风险等因素，这些因素影响了住房反向抵押贷款产品的定价，而产品的定价又是住房反向抵押贷款实施的核心环节，其在一定程度上决定了实施的成败。如果定价过低，申请人得到的贷款数额过低，将不能激发申请人的热情，可能导致市场需求不足;反之，则贷款机构面临贷款收不回来的风险。开办住房反向抵押贷款业务初期需要投入数额巨大的资金，并且这笔资金回收期较长，这就要求开办该项业务的贷款机构具有长期充裕的资金流。近年来我国保险行业的保费收入有了很大幅度的增长，闲置资金规模急剧扩大，这为保险公司开办住房反向抵押贷款养老模式提供了良好的外部环境。同时保险公司拥有众多的分支机构，这为推广住房反向抵押贷款提供了便利条件，奠定了市场基础。
3．4社会保障功能的弱化对“以房养老”的需要。我国已进入老龄化的高速增长时期，并且即将成为世界上老龄化速度最快的国家之一。虽然目前我国已经初步建立起以居家养老为基础、以社区服务为依托、以机构照料为补充的社会养老服务体系基本框架，但是由于我国老龄人口的高速增长和高龄、独居、空巢、失能及低收入老人的日益增多，以及社会养老服务需求的日益增加，我国社会养老保障功能日益弱化。住房反向抵押贷款通过盘活老年人自有房屋这一存量资产，在不增加国家财政支出的情况下为老年人提供定期养老金支付，可以有效弥补我国养老资金的缺乏和社会养老保障功能的弱化。我国保险业已经初步具备了开办住房反向抵押贷款的可行性，同时该项业务的推行还将促进我国保险业不断发展。
【参考文献】
［1］胡继晔．养老金融:理论界定及若干实践问题探讨［J］．财贸经济，2013(6)
［2］郝前进，周伟林．“以房养老”的双向风险与我国的制度设计［J］．上海城市管理，2012(6)
［3］李娟．人口老龄化视角下的金融创新研究一以甘肃省为例［D］．兰州大学，2012 作者：申盼盼单位：陕西国际商贸学院
住房反向抵押贷款定价模型的比较分析
Ｖａｌｕｅ Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ ・３ｌ・ 住房反向抵押贷款定价模型的比较分析 ＨＥＣＭ Ｐｒｉｃｉｎｇ Ｍｏｄｅｌｓ Ｃｏｍｐａｒｉｓｏｎ ａｎｄ Ａｎａｌｙｓｉｓ 阎春宁①Ｙａｎ Ｃｈｕｎｎｉｎｇ；张伟②Ｚｈａｎｇ Ｗｅｉ；祝罗骁②Ｚｈｕ Ｌｕｏｘｉａｏ （①上海大学房地产学院，上海２００４４４；②上海大学管理学院，上海２００４４４） （（￣）Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ，Ｓｈａｎｇｈａｉ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｓｈａｎｇｈａｉ ２００４４４，Ｃｈｉｎａ；（￣）Ｓｃｈｏｏｌ ｏｆ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，Ｓｈａｎｇｈａｉ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｓｈａｎｇｈａｉ ２００４４４，Ｃｈｉｎａ） 摘要：文中分析比较了两种典型定价模型——支付因子定价模型和保险精算定价模型。从激励机制和约束机制角度比较的结果是，支付因 子定价模型的约束更强一些，即可通过设定贷款限额防止银行出现亏损；而保险精算定价模型的激励更大一些，即可通过调节银行的利润率使 其有利可图。另外还从老年人的年龄、利率和房价波动入手，分析定价模型的敏感性。 Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ａｎａｌｙｚｅｓ ａｎｄ ｃｏｍｐａｒｅｓ ｔｗｏ ｃｌａｓｓｉｃ ｐｒｉｃｉｎｇ ｍｏｄｅｌｓ：ｐａｙｉｎｇ－ｆａｃｔｏｒ ｐｒｉｃｉｎｇ ｍｏｄｅｌ ａｎｄ ａｃｔｕａｒｉａｌ ｐｒｉｃｉｎｇ ｍｏｄｅ１．Ｆｒｏｍ ｔｈｅ ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ ｏｆ ｉｎｃｅｎｔｉｖｅ ａｎｄ ｃｏｎｓｔｒａｉｎｔ，ｔｈｅ ｆｏｒｍｅｒ ｈａｓ ｓｔｒｏｎｇｅｒ ｃｏｎｓｔｒａｉｎｓ，ｔｈａｔ ｉｓ ｔｏ ｓａｙ，ｂａｎｋ ｃａｎ ｒｅｄｕｃｅ ｌｏｓｓｅｓ ｂｙ ｓｅｔｔｉｎｇ ｃｒｅｄｉｔ ｌｉｍｉｔｓ．Ｗｈｉｌｅ ｔｈｅ ｌａｔｔｅｒ ｉｓ ｍｏｒｅ ｉｎｃｅｎｔｉｖｅ，ｔｈａｔ ｉｓ，ｂａｎｋ ｃａｎ ｇａｉｎ ｐｒｏｆｉｔ ｂｙ ａｄｊｕｓｔｉｎｇ ｉｔｓ ｍａｒｇｉｎｓ．Ｓｔｕｄｉｅｄ ｆａｃｔｏｒｓ ｓｕｃｈ ａｓ ｏｌｄ ａｇｅ，ｉｎｔｅｒｅｓｔ ｒａｔｅｓ ａｎｄ ｈｏｕｓｉｎｇ ｐｒｉｃｅ ｆｌｕｃｔｕａｔｉｏｎｓ，ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ａｎａｌｙｚｅｓ ｔｈｅ ｓｅｎｓｉｔｉｖｉｔｙ ｏｆ ｔｈｅｓｅ ｆａｃｔｏｒｓ ｏｎ ｔｈｅ ｐｒｉｃｉｎｇ ｍｏｄｅｌｓ． 关键词：反向抵押贷款；定价模型；激励机制；约束机制 Ｋｅｙ ｗｏｒｄｓ：ｒｅｖｅｒｓｅ ｍｏｒｔｇａｇｅ；ｐｒｉｃｉｎｇ ｍｏｄｅｌ；ｉｎｃｅｎｔｉｖｅ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ；ｒｅｓｔｒａｉｎｔ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ 中图分类号：Ｆ８３２．４ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００６—４３Ｉｌ（２０１０）３ｌ一００３Ｉ一０２ ０引言 迄今为止，中国老龄人口绝对数居世界首位，而且人口老龄化 速度发展很快。到２０３０年，中国６０岁以上的人口数量将会是１９９０ 年的四倍，老龄人口将占全国人口的２４％ｔＩＩ。老龄化是众多国家面临 的一个严峻社会问题，为了保障老年人的生活水平同时减轻政府负 担，住房反向抵押贷款就应运而生了。住房反向抵押贷款是指居民 以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于日常养 老费用开销的贷款，申贷人最终死亡时，用该住房的剩余价值归还 贷款本金和利息，它的现金流方向与传统抵押贷款相反［２１。反向抵押 贷款业务的开展面临的问题很多，其中首要考虑的就是定价问题， 即在考虑借款人年龄、住房初始价值及升值率、贷款利率等因素的 条件下，通过建立一定模型，确定银行应支付给老年人的贷款额度。 １两种典型定价模型的特点 １．１支付因子定价模型在反向抵押贷款业务发展最为成熟 的美国市场上，主要通过支付因子定价模型，对现行主要住房抵押 贷款产品一住房资产转换（Ｈｏｍｅ Ｅｑｕｉｔｙ Ｃｏｎｙｅｒｓｉｏｎ Ｍｏｒｔｇａｇｅ， ＨＥＣＭ）进行定价。支付因子定价模型是基于Ｃｈｉｎｌｏｙ和 Ｍｅｇｂｏｌｕｇｂｅ（１９９４）１３１所设计定价模型的思想提出的，即反向抵押贷 款债务现值等于一系列贷款支付额的现值。文献ｆ３１提出了反向抵 押贷款现金流方程，我们对方程中的参数作如下假设：Ｌ＝ｍｉｎ（Ｈ， 入），Ｌ表示反向抵押贷款借款人可以申请到的贷款基数， 表示贷 款的限额，Ｈ表示住房初始评估价值，老年人实际能够借到的贷款 数额仅为贷款基数的一部分，用ｖ表示贷款数额与贷款基数的比 例，那么老年人可以借到贷款最大数额为ｖＬ；ｈ为房产价格年波动 率：ｒ为反向抵押贷款年利率；Ｔ表示贷款到期的时刻，也即借款人 死亡的时刻：Ａ（ｔ）为老年人在ｔ时刻收到的现金支付额，假设贷款 支付方式选择年金支付，故Ａ（ｔ）简化为Ａ：Ｐ（ｔ）表示老年人在ｔ时 刻的存活概率密度，为了简化，将其调整为Ｐ。由此可得方程（１）。 Ｔ ｖＬ。ｅｘｐ［（ｈ－ｒ）Ｔ］：ｆ ｐ（ｔ） Ａ（ｔ卜ｅｘｐ（一ｒｔ）ｄｒ （１） 解（１）式可得每年领取额度Ａ＝ｂｖＬ，其中： ｂ＝ｒ／ｐ‘ｅｘｐ（一ｈＴ）。［ｅｘｐ（ｒＴ）一１】 （２） ｂ称为支付系数，上述模型就是支付因子定价模型。式（１）采用 连续计息的资金时间价值，即用指数形式对贷款额和房屋价值进行 折现。等式（１）左方式子表示将房屋未来的价值贴现到合同初始签 署日期，也即房屋的现值；等式（１）右方表示从合同签署日到结束时 基金项目：上海市教育委员会科研创新重点项目资助（０９ＺＳ１０８）：国家自然 科学基金项目（６０８７４０８３）。 作者简介：阁春宁（１９５８一），女，湖北武汉人，教授，博士，研究方向为风险管 理、养老保障等：张伟（１９８４一），女，山东德州人，上海大学管理学 院硕士研究生，研究方向为金融工程：祝罗骁（１９８６一），男，江西 上饶人，硕士研究生，研究方向为金融工程。 一系列贷款支付额的期望现值。此模型主要考虑的因素有三个：房 屋价值波动率、利率和老年人的年龄。从支付因子的定价方式可以 看出，房屋波动率ｈ与年金支付额Ａ成正比：随着借款人存活可能 性Ｐ的提高，也即预期寿命越长，年金支付额减少；ｒ对年金支付额 Ａ的影Ⅱ向有两方面：一是对房产现值的影响，ｒ越大房产现值越小， 一是对支付总额现值的影响，ｒ越大支付总额的现值就越小。观察等 式（１）左方，当ｈ＞ｒ时，领取的反向抵押贷款总额期望现值大于房屋 的初始评估价值；反之，￣ｔｊ ｚＪ ｘ于房屋的初始评估价值。 １＿２保险精算定价模型保险精算定价模型是根据期望收支平 衡原则构建的，模型分为一笔支付模型和终生年金模型。在支付因 子模型中，由于需要历史数据来确定支付因子，因此在尚未开展住 房反向抵押贷款的国家，学者们一般选用保险精算模型来定量研究 住房反向抵押贷款［５１。根据文献［４】得到以下模型： １＿２．１一笔支付模型一笔支付模型（Ｌｕｍｐ Ｓｕｍ简写为Ｌｓ），是 指申请人与银行签订合同后，银行根据房屋的初始价值以及未来升 值等确定总贷款额，将其一次性全部支付给申请人，之后不再发放 贷款。根据收支平衡原理，申请人一次性得到的贷款额与其住房未 来价值的期望现值相等。我们对模型中的参数做如下假设： Ｌｓ为银行一次性支付总额；ｒｆ为无风险利率；ｇ为房屋资产投资 风险回报率 ｍ为反向抵押贷款风险利率；Ｈ为房屋资产现值ｉ。ＰＩ为 年龄为ｘ岁的申请人在住房反向抵押贷款合同开始后第ｔ年内生 存的概率；Ｔ为ｘ岁的借款入的最大存活余命，即１０５一Ｘ。 可得一笔支付模型为：Ｌｓ＝∑Ｈｘ（ ）×． （３） １＿２．２终生年金模型终生年金是指老年人与银行签订合同后， 银行在固定时间内每年支付等额现金给老年人，直至老年人去世。 Ａ：Ｔ Ｌ （４】 ｔ ，１… 将式（３）代入（４】可得等式（５）：Ａ：圭 Ｈｘ［ － ，，ｔ ，ｓ ：： （５） 南 那么平衡方程为等式（６）： Ｈ．（ ）。 Ｐｘ＝ Ａ ‘。 （６） 等式（６）左方是指在整个反向抵押贷款期间，在考虑了升值和 折旧因素以后的房屋期望现值；等式（６）右方是指老年人在整个反 向抵押贷款期间，能够领取到的总贷款额的期望现值。保险精算定 价模型考虑的因素主要有利率、老年人的年龄和房产价值波动。从 定价公式可以看出，房产的初始价值Ｈ与支付额成正比，即初始房 屋价值越大，老年人领取的贷款额就越多；
住房反向抵押贷款养老模式在中国的梯度发展
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住房反向抵押贷款养老模式在中国的梯度发展
刘惠敏陈佳妮同济大学经济与管理学院
住房反向抵押贷款起源于荷兰，旨在解决住
房问题。２０世纪８０年代，美国出现大量的“房子
富翁，现金穷人”，“以房养老”模式应运而生。随
着老龄化的到来，众多国家引入了住宅反向抵押
贷款，以美国发展最为成熟、最具代表性，已覆盖
该国４％的人群。中国开拓多元化养老资金来源，
利用市场资源满足养老需求是必然趋势，“以房
养老”的住房反向抵押贷款养老模式为解决养老
问题另辟蹊径。
一、影响美国反向抵押贷款市场需求的因素
研究美国住房反向抵押贷款市场借款者的
特征发现，借款者年龄、家庭结构、收入储蓄水平
等是影响住房反向抵押贷款的重要因素。借款者
年龄与需求量呈正相关，８０岁以下老年人年龄
越大，借款者越多；借款者平均年龄趋于年轻化，
且数量日趋增加。独居老人的需求较大，２００９年
达６３％，其中独居女性所占比重最大，独居男性
的比例始终较小，性别结构变化不显著。低收入、
低储蓄者需求较大。在１９９３年到２００４年间，美
国住房反向抵押贷款者年收入的中位数为
１８２４０美元，比老年家庭收入中位数低了３９％。大
部分借款者出于对疾病护理、日常花费、财产税、
保险、紧急情况备用等目的关注住房反向抵押贷
款，直接决定了贷款所使用的方向。
二、中国人口老龄化特点及其经济社会影响 经济水平尚处于世界中下游阶段，老龄化程度却
已进入发达国家的行列。发达国家经历至少几十
年（法国１１５年、英国８０年、美国６０年）的时间
进入人口老龄化社会，而中国只用了ｌ８年
（１９８１－１９９９年）。根据预测，未来５０年我国老年
人口的增长速度为ｌ０．３％，高于经济发展的假设
速度９％。
中国现有养老模式以家庭养老和社会养老
两种模式为主。家庭养老模式采用子代依赖父代
建家，父代依赖子代养老的模式，普遍存在于我
国广大农村，其基础是农村经济和多子女家庭。
以房养老
浅析以房养老
中图分类号：f840 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01
摘 要 反向抵押贷款保险在部分发达国家早已成为养老的一个重要模式，即我们常说的“以房养老”模式。但在中国，反向抵押贷款则还只是一个新兴的养老模式。本文结合我国实际，重点探讨本模式必要性和发展途径，以期对发展反抵押贷款和加强养老保障有所借鉴。
关键词 以房养老 反向抵押贷款 养老保险
所谓“反向抵押贷款”保险，是指投保人以产权房为标的向保险公司抵押，保险公司按约定向被保险人支付养老金，直至被保险人身故的保险。“反向抵押贷款”保险既区别于银行的抵押贷款，又不同于典当，根据该保险的特点，通常投保人即为被保险人。该保险是一种能体现寿险服务功能的“反向抵押贷款”保险，但至今在我国保险市场上尚未露面。
一、在中国发展反向抵押贷款保险的必要性
（一）有助于改善投保人的生活状况，弥补社会保障的不足
通过反向抵押贷款保险，可使住房这种生活中价值最大、使用期最长的耐用消费品真正流动起来，使“死钱”变成“活钱”，用以改善投保人的生活。例如一投保人拥有一套住房，现在的评估价值是30万元，未来既不升值也不贬值，贷款年利率为6%，银行按
评估值的60%发放贷款。在假定贷款交易费用为零的前提下，测算出投保人每月约得到1100元的生活费。利用这笔收入，投保人可大大提高生活质量。因此，反向抵押贷款保险的推出，将大大增加投保人的可变现资产和现金收入，保证社会弱势群体的生活安定。
（二）有助于减少储蓄、扩大消费，培育积极健康的生活方式
反向抵押贷款保险的推出，会诱导人们形成一种积极的生活方式。生命周期理论将人的一生划分为两个阶段：工作阶段和退休阶段。在传统的养老模式下，人们在工作阶段的收入，一般要通过各种形式预留部分以备将来养老之需，这必然要以牺牲工作期间的消费为代价。出于对未来收入及消费的不确定性预期，人们常常会节衣缩食，主动抑制消费，这对国民经济的增长和居民生活水平的提高，都是不利的。反向抵押贷款保险的推出，正好能缓解这一状况。它能使人们对养老期间的收入预期，在相当程度上予以确定化，养老资金来源也有了更充分的保证。人们不必在工作期间为大量预备养老金而极力抑制消费，至少可以是将部分资金用于购买新房，改善居住条件，等到年老后再将住房通过反向抵押变现，来弥补养老金的不足。
住房反向抵押贷款：创新养老保险模式
２００８年第１期 （总４１８期） 广西金融研究 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｇｕａｎｇｘｉ ＦｉｎａｎｃｉＭ Ｒｅｓｅａｒｃｈ Ｎｏ．１，２００８ Ｇｅｎｅｒａｌ Ｎｏ．４１８
住房反向抵押贷款：创新养老保险模式
赵嘉佳张凤华 （西南财经大学保险学院，四川成都６１００７４） 摘 要：住房反向抵押贷款连续两年成为“两会”的热点问题，引起了社会的高度关注。本文在介绍我国人口老龄化的 现状、住房反向抵押贷款的定义及意义，以及社会质疑的基础上，进行分析并提出了自己的一些看法。 关键词：老龄化；住房反向抵押贷款；养老保险 中图分类号：Ｆ８４０．６７ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００２—６４５２（２００８）１－００４２—０２
一、住房反向抵押贷款的意义 住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的 老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机 构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、 房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时 房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值 减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计 算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年 限中去，按月或年支付现金给借款人，直到借款人 去世。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋 的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还 贷款本息，同时享有房产的升值部分。 住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，自上世纪 ８０年代起逐渐成为深受许多美国老年住房所有者欢 迎的金融产品，其积极意义主要在于： 第一，对老年人而言，无需卖掉房子也能拥有 一笔固定收人用于维持和改善晚年生活，减轻子女 的赡养压力。 第二，对保险公司而言，可以拓宽保险资金投 资渠道，活跃保险产品市场。截至２００６年底，全国 保险公司资产总额己达１．９７万亿元，而保险资金投 资渠道较为狭窄。如何为这笔巨大的资金寻找风险 低、收益高的投资渠道，以实现资金的保值增值己 成为当务之急。住房反向抵押贷款的推行，将为保 险资金提供一条稳定可靠的投资出路。 第三，对房地产业而言，可增加二手房上市 量，活跃房地产二级市场，抑制房价上涨，进一步 促进房地产市场的健康发展。近年，我国房地产价 格涨幅持续高位运行，房价的过快上涨隐含了潜在 的金融风险。为此，央行调整了个人住房贷款政 策，对住房需求进行调控。但在紧缩开发信贷和土 地整顿的双重作用下，市场普遍预期供应将缩减， 供需矛盾更加突出，削弱了央行房贷新政的政策效 果。在这一背景下，住房反向抵押贷款的推出可增 加二手住房的上市量，有效地缓解当前我国房地产 市场的供需矛盾，抑制房价上涨，促进房地产市场 健康稳定发展。 第四，对整个社会而言，可以缓解养老金严 重不足的问题，减轻国家在养老方面的压力，保证 社会弱势群体的生活安定，保持社会稳定。同时可 以转变人们的消费意识，刺激和挖掘消费，拉动内 需，促进国民经济的增长。 二、住房反向抵押贷款受到的质疑 尽管住房反向抵押贷款有诸多益处，然而其 可行性依然受到质疑。反对者主要出于以下方面考 虑： 第一是传统消费观念的影响。在中国，家庭在 养老中扮演着非常重要的作用，把房产留给子女的 思想根深蒂固。住房反向抵押情况下，老年人不把 房子留给子女而是利用其来筹措个人消费资金，这
反向住房抵押贷款：提高养老保险水平的新途径
・保险・税收・ ＜新疆财经）２００８年第２期
反向住房抵押贷款：提高养老保险水平的新途径
武大雪 （新疆财经大学金融学院，乌鲁木齐８３００１２） 内容提要：随着我国人口老龄化程度的不断加深，社会保障压力日显突出。反向住房抵押贷款 在国外被认为是一种非常理想的个人理财方式，这种方式实现了以房养老，既提高了老年人的 生活质量，又减轻了国家社会保障的压力，因此，它对于缓解我国的人口老龄化危机具有重要 的现实意义。 关键词：养老金；反向住房抵押贷款 中图分类号：Ｆ１２７ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００７—８５７６（２００８）０２—００６０—０３
反向抵押贷款（Ｒｅｖｅｒｓｅ Ｍｏｒｔｇａｇｅ）自从上世 纪３０年代诞生以来，一直作为一种养老金融工 具在发达国家普遍存在，成为各国养老体系的一 个补充。由于国外出现大量的“房子富翁，现金 穷人”，于是反向住房抵押贷款逐渐成为许多老 年住房所有者喜欢的金融产品。…老年人可以把 僵化的房屋资产转换成流动的现金资产，从而解 决一部分养老问题。 一、反向住房抵押贷款的含义 反向抵押贷款是指老年人用自己拥有的房产 抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融 机构对借款人的年龄、预计寿命、健康状况、房屋 的现值、未来的增值折旧等情况以及借款人去世 时房产的价值进行综合评估后，将其房屋的价值 化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延 续到借款人去世。在这里抵押人可以满足当前的 消费等需求，贷款人只有当借款人去世或者不再 居住被抵押房屋时才能通过出售或拍卖房屋获得 款项来偿还借款本利，同时借款人享有房产的升 值部分。从表面上看，反向住房抵押贷款跟普通 贷款没有太大区别，实际上反向住房抵押贷款是 针对老年群体推出的一种新型养老保险，即“抵 押房产、领取年（。月）金”。
６０ 二、反向住房抵押贷款的运作机制
政府管理部门 ①咨 ’ ②申请ｌ ’ 鑫霜揉 — ⑦符合条件 提供保险担保 一 借方 ④抵押房产 综合评估 ⑧签定合同 ③委托 独立合法中介机构 贷方
基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究
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基于住房反向抵押贷款理论的“以房养老”模式研究
作者：张熙 林恩乐
来源：《财经界·学术版》2014年第02期
摘要：随着老龄化社会的到来，我国面临着日益严重的养老危机，创新商业养老产品，探索养老保障新途径迫在眉睫。本文分析了构建住房反向抵押贷款与商业医疗护理保险相结合的新型养老保险模式的可行性，通过确定保险公司、反向抵押贷款机构、医疗护理机构等利益相关主体的职能与分工，初步构建了一种新型的养老保险保障机制，为完善我国养老保障体系、解决社会养老保险金不足的问题提供了新思路。
关键词：住房反向抵押贷款 以房养老 新型养老保障模式
基金项目：本文《基于住房反向抵押贷款的“以房养老”模式研究》得到2012年广东省大学生创新创业训练计划项目（编号：115412043）和2012年国家级大学生创新创业训练计划项目（编号：201211540043）的资助。
2011年至2015年，我国 60岁以上的老年人口将由 1.78亿增加到 2.21亿。预计到2050年将达到4.2亿，占总人口的近1/4。计划生育作为一项国策实施几十年之后，我国人口规模虽然得到了有效控制，但其负面效应也逐步显现：一方面，随着人口结构老龄化，社会养老的负担日趋严重；另一方面，由于独生子女政策的约束，直接导致了中国传统的家庭养老模式举步维艰。要解决日趋严峻的养老问题，除了政府层面的引导和管理之外，企业的商业化支持也很重要。
住房反向抵押贷款作为一种新型的养老方式，它起源于荷兰，并在美国、加拿大、新加坡等发达国家获得了巨大成功（范雪蕾、高子建，2009）。国内有学者认为，现阶段我国的社会医疗保险水平“低水平、广覆盖”，根本无法支撑老年群体平日的医疗护理支出（张铭，2009）。针对此问题，（陈冬等人，2011）提出了“抵押房产，支付保费”，通过抵押老年人的房产为他们获取养老保障的新思路。住房反向抵押贷款养老模式在我国推出不仅具有较强的现实意义，而且也有很高的可行性（贾景梅，2010）。从家庭层面讲，通过盘活老年人的资产，可以减轻子女的经济负担；从社会层面讲，可以减轻国家在社会保障方面的压力，促进金融机构业务来源多元化（沈林灵，2006）。
浅析我国开办住房反向抵押贷款即“以房养老”的模式
浅析我国开办住房反向抵押贷款即
王涵宁 吉林大学经济学院 １ ３００１ ２ 广角ｆ Ｗｉｄｅ Ｒｎｇｔｅ
“以房养老”的模式
摘要：住房反向抵押贷款是一种以房养老的模式，这种模式在国外经过２０多年的发展，已经非常成熟。本文从我国
养老的现状出发，阐述了住房反向抵押贷款的含义，分析政府和金融机构开办住房反向抵押贷款的优劣势，最终提
出我国“以房养老”的新模式。
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；运作模式
近日，国务院印发了 关于加快发展养老服务业的若干意
见》（以下简称为《意见》），其中有关“以房养老”的内容引发
了热议。 《意见》提出要完善养老服务业的投融资政策，开展老
年人住房反向抵押养老保险试点。
据国家统计局第六次全国人Ｉ：１普查数据显示，我国６０岁及以
上人口占全国总人口１３．２６％，和２０００年相比，上升了２．９３个百分
点，其中６５岁及以上人口占８．８７％，￣，２ｏｏｏ年人口普查上升了１．９１
个百分点，这意味着我国老龄化进程正逐步加快。随我国老龄化
规模的加大，城乡生活成本的提高，传统的基本养老保险、个人
储蓄养老保险已不能满足社会养老的需求，我国亟需探索出一条
新型养老途径，在国外取得巨大成功的住房反向抵押贷款无疑能
够解决传统养老保险的种种弊端。
一、住房反向抵押贷款的含义
住房反向抵押贷款即“以房养老”最早起源于荷兰，而上世
纪自美国推出住房价值可转换抵押贷款后：反向抵押贷款市场才
迅速发展壮大起来。住房反向抵押贷款是指拥有房屋产权的老
年人将房屋产权抵押给金融机构，金融机构对借款人的情况进行
综合评估，一次性或定期向借款人发放资金的贷款模式。
二、住房反向抵押贷款在美国的运作实践
目前住房反向抵押贷款市场在美国发展得最为成熟，产品种
类繁多，而我国对反向抵押贷款的研究基本还停留在理论上，还
没有建立起市场，缺少实践经验。美国现行的反向抵押贷款模式
主要有以下三种：
ＨＥＣＭ计划又称房产价值转换抵押贷款，目前占据了美国反
对住房反向抵押贷款产品定价方法的分析
２００８年第６期 （总第１０７期） 福建金融管理干部学院学报 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｆｕｊｉａｎ Ｉｎｓｔｉｔｕｔｅ ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｉａｌ Ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｏｒｓ ＮＯ．６ ２００８ Ｓｅｒｉａｌ ＮＯ．１０７
金融管理
对住房反向抵押贷款产品定价方法的分析
陈 莺
（福建金融职业技术学院，福建福州 ３５０００７）
摘 要：住房反向抵押贷款可以看戍是一种人寿保险业务，在产品设计时需要考虑借款人的预期寿命，进 行产品精算和定价，寿险公司应根据生命表进行相关测算，估计给付的养老金额。假设住房的抵押权没有提前 赎回，可以通过保险精算的方法来对住房反向抵押贷款进行定价，其定价模型主要包括趸颌精算模型和年金精 算模型两种。 关键词：住房反向抵押贷款产品定价；趸领精算模型；年金精算模型 中圈分类号：Ｆ８３２．４５ 文献标识码：Ａ 文章编号：ｔＯ０９—４７６８（２００８）１２－００４７—０５
随着老龄化社会的到来，我国面临着曰益严重的养老问题。据建设部副部长刘志锋２００４年２
月在香港召开的国际房屋会议上透露，我国城市居民拥有私房的比例已超过８０％。但是我国大多
数老年人的生活不富裕，出现“房子富翁，现金穷人”。如何通过金融创新，使老年人能够在不 移居他处的前提下，通过合理利用自己的住房获得稳定的收益，作为社会养老的补充，是一个迫
切需要研究的重要课题。住房反向抵押贷款是最成功的住房资产转换模式，主要为有住房所有权
的老年人设计，美国等国家已取得了成熟经验，将此项产品引入我国，可以为有效解决养老问题
提供新的思路和途径。在国外，有很多寿险公司是单独开办此项业务，但中国内地的寿险公司尚
未具备金融信贷的功能，且目前国内寿险资金还不允许投资普通房产，所以只能通过与商业银行 联手开办此项业务。由于住房反向抵押贷款在产品设计时需要考虑借款人的预期寿命，进行产品
精算和定价，这正是寿险公司的优势所在，因此应由寿险公司策划住房反向抵押贷款业务的程序，
逆向抵押贷款每期给付额的确定分析
ＮＯ．１０，２００９ 现代商贸工业 Ｍｏｄｅｒｎ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｔｒａｄｅ Ｉｎｄｕｓｔｒｙ ２００９年第１Ｏ期
逆向抵押贷款每期给付额的确定分析
邹 零
（中南财经政法大学金融学院，湖北武汉４３００００）
摘要：逆向抵押贷款作为一项养老保障的贷款业务，在我国已经逐渐被越来越多的人们所认识、了解，许多专家学者
结合国外的实施经验，对这一项业务进行大量的定性定量研究，但要在我国全面的开展此项业务，还有诸多技术、政策等问 题有待解决，在简单介绍逆向抵押贷款的基础上，将着重根据支付方式的不同介绍逆向抵押贷款每期给付额的确定问题。
关键词：逆向抵押贷款；每期给付额；基本方法
中图分类号：Ｆ８３ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７２—３１９８（２００９）１０—０１５３—０２
１ 逆向抵押贷款的基本概念与运行流程
１．１基本概念 逆向年金抵押贷款（Ｒｅｖｅｒｓｅ Ａｎｎｕｉｔｙ Ｍｏｒｔｇａｇｅｓ，简称
ＲＡＭ），又称反向抵押贷款，俗称“倒按揭”，在２Ｏ世纪８０年 代中期，由美国新泽西州劳瑞山的一家银行首先创立。顾
名思义，它与通常的抵押贷款是相反的。在通常的抵押贷
款中，借款人现在得到一笔大数额的贷款（现金流入，而在
将来的贷款期按月偿还（现金流出）。而在逆向抵押贷款
中，借款人收到一系列的月付款，在贷款期末以大额的现金
偿还。这两种贷款中住房都作为抵押物，其价值超过贷款
金额。具体地可将反向抵押贷款定义为：“它是利用老年人
身故后仍然遗留的房产的巨大价值，通过一定的金融保险
机制和手段，将其在老年人生前予以提前变现，形成一笔笔
稳定可靠并可延续终生的现金流入，以加固脆弱的养老保
障。”
１．２基本运行流程
逆向抵押贷款是一项跨时极长的业务，短至十几年，长
则几十年。但总体归纳起来可大致分为四个基本阶段：
（１）申请阶段。在已清楚了解逆向抵押贷款业务后，由
达到一定年龄要求（一般设为６Ｏ或６５岁以上）并拥有房屋
从美国模式到中国本土化——对我国推行住房反向抵押贷款模式的思考
《现代经济＞２００８年第７卷第１３期（患第９１期）
从美国模式到中国本土化
——对我国推行住房反向抵押贷款模式的思考
宋唯琳
（福建师范大学经济学院，福建福州３５００１４） １５
摘要：随着我国老龄化程度的加深，仅靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，难以应对老龄化危机。“以房养老”模式的 提出，对改善老年人生活，缓解社会保障及财政压力都有一定积极作用，但是其推行条件仍不成熟，还需要进一步发展与完善。本文通
过介绍美国住房反向抵押贷款的操作方式，继而分析住房反向抵押贷款在中国的可行性和推行阻碍，借鉴美国的模式，提出若干对策 建议，望以抛砖引玉。
关键词：住房反向抵押贷款；以房养老；可行性；阻碍；对策
据国家统计局统计，２００５年，我国６０岁以上的老年人为
２２０９３６７，占总人口的１２．９８％①。按照国际通行的“６０岁以上为老
年人，老年人占人口比例达１０％以上或６６岁以上老人占７％以
上即开始进入老龄化”的标准，中国已进入老龄化社会。随着我国
老龄化程度的加深，社会保障体系将面临更加严峻的挑战。
目前，我国大多数老年人无法满足自己的生活需要，纠其原
因主要有三：一是大多数老年人积蓄不多，仅靠有限的退休金生
活；二是有的老年人没有子女或其子女不尽赡养义务；三是社会
养老体制的不健全。可见，仅依靠现行的养老保障制度和传统的
家庭养老模式难以应对老龄化趋势。但是社会中存在有大量的仅
有住房作为财产的老年人，出现了所谓的“房产富人，现金穷人”
的老年人群体。在老龄化时代，面对“有房无钱”的现状，一种新兴
的养老模式开始受到人们的关注——“以房养老”，即在国外已经
普遍采用的一种金融产品，住房反向抵押贷款。
反向抵押贷款是实现以房养老的重要金融工具，也是一种新
型的金融产品。它是指老年人以拥有产权的住房做抵押，向银行
或其他金融机构借款消费，同时老年人仍然保留房屋居住权的一
种融资工具（范子文，２００６）。具体来说，“住房反向抵押贷款”是 指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应