住房反向抵押贷款的需求分析_基于北京市的相关调查数据
以房养老模式在我国发展的思考——基于武汉市城市居民以房养老状况的分析
２ 我 国 法律 法 规 的 不 健 全 、
将房 子出租 ， 租金去租 用一个小一点或 者便宜一点的房 用
在现阶 段我 国还未 出台任何 相关规 定来保 证以房 养老政
子， 用租金差价 来养老生 活。或者老年人把房子交给福利机 构 ， 然后享受福 利机构 的服 务 ， 其过 世后房产交 由该福 利机构进 待 行处 置 。 武汉市部分 房地 产经纪有 限公 司发展 “ 屋养 房 老” 业务 。该业 务使得六十 岁以上 的老 人可以向养老
１ 关 于抵 押 式 养老 模 式 、
我们 的调查问卷表明 ， 若政 策得 当，０ ５％以上的被试老人选 择愿意尝试以房养老 ， 相对较小的 比例选择完全不接 受或者完 全接受 。总体上讲 ， 愿意尝试及接 受以房养老 的比例大约比完
全不接受的比例高出 ２ 倍 。 —３
老年人把 自己的房 产交给有政 府背景 的公 益机 构或 者银 行， 将房子用于抵押贷款 ， 在贷款期 间对住房 拥有使用权 ， 这些 机构 或者银行需要承担老年人的养老费 用 ， 老人 去世后则用房 屋来偿还贷款 ， 剩余部分 交由继承 人 。这是最初 的以房养老的
心 ，就可将获取的资金一部 分用于支付公积金管理 中心的用房 租金 ， 其余资金部分 自行养老。这种模式最后是以失败而告终 。
二 、 汉市 以房 养 老 模 式 实 施 的 制 约 因 素 分 析 武
【 键 词 】 以房 养 老 关
一
制 约 因素 建 议
、
武 汉 市 以房 养 老模 式 的实 施 现 状 分 析
广州保险业 综合改革 试验 的意 见》 后 ， 汉市 明确提 出要探 之 武 索发展住房反向抵押养老保险 ， 但该模式被城镇 居民的认可程
中国人民大学2013 届优秀学士学位论文及优秀指导教师一览表
73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 85 86 87 88 89 90
心理学系 新闻学院 新闻学院 新闻学院 新闻学院 新闻学院 新闻学院 新闻学院 信息学院 信息学院 信息学院 信息学院 信息资源管理学院 信息资源管理学院 艺术学院 艺术学院 哲学院 哲学院
序号 学院 专业 论文题目 作者 指导教师 教师职称
49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72
商学院 商学院 商学院 商学院 商学院 商学院 商学院 商学院 社会与人口学院 社会与人口学院 社会与人口学院 统计学院 统计学院 统计学院 外国语学院 外国语学院 外国语学院 文学院 文学院 文学院 文学院 文学院 物理学系 物理学系
《中古时期“皇帝”称号含义探源——基于观念史的讨论》 聚 -4- 羟基丁酸酯的合成探究 超声破碎对螺旋藻粉吸附酸性废水中六价铬的影响研究 中国碳排放增长的驱动因素和国际比较研究 信息获取渠道对中国农民政治态度代际差异的影响 质量追溯体系对农产品安全的影响 刘易斯拐点与我国初次分配格局 药价管制困境：中标价格扭曲和收益率管制绩效 支持之手，掠夺之手与中国式经济增长 住房反向抵押贷款需求影响因素的实证研究 G20 网络中经济力量重心的转移和演变 中国情境下工作场所的感恩情绪—基于情感事件理论的质性研究 论我国劳务派遣的法律规制 智力资本管理度量与应用——中外优秀企业实证研究 农民和市民的分割——户籍制度下的身份认同 徐谓礼告身文书形式探析 希腊化时代文化与城市的关联性考辨 货币流通与农村危局—1960 年代初国家支援农业政策的出台与调整考察 北京市居民大米购买行为的特征与影响因素分析 农牧交错带农户气候变化脆弱性评估——以吉林省莫莫格村为例 管理者股权激励、过度自信与过度投资 过度投资对负债融资治理作用的影响——基于过度投资的视角 传统支柱产业升级在推动地区经济转型中的作用分析——以广西柳州为例 中国零售业上市公司融资结构及影响因素分析
住房反向抵押贷款：创新养老保险模式
－
４２ －
维普资讯
《 广西金 融研 究 》２ ０ 年第１ ０８ 期
势必 对传统 的思 想产 生 巨大 冲击 。
第二是无房者如何 “ 以房 养 老 ” 。２ ０ 年 １ ０６ ２
全国主要城市房价涨幅仍然偏高 ；在全国大 中城市 大 幅上 涨 的同 时 ，带动 了中小 城 市 的房屋 价 格 普遍 上涨 ，直接 导致 了一些 人 买不 起房 ， 当然 “ 以房养
加 二手 住 房 的上 市量 ，有效 地 缓解 当前 我 国房地 产 市场 的供需 矛 盾 ，抑 制 房价 上 涨 ，促进 房 地产 市 场
健康 稳定 发展 。
第 四 ，对 整 个 社 会 而 言 ，可 以缓 解 养 老金 严
重不 足 的 问题 ，减轻 国家在 养 老方 面 的压 力 ，保 证
住房反 向抵押 贷款 ：创新 养老保 险模 式
赵 嘉佳 张凤 华
６０ ７ １０ ４） （ 西南财经 大学保 险学 院 ，四川 成都
摘 要 ：住 房反 向抵押贷款连续两 年成 为 “ 两会” 的热点 问题 ，引起了社会的高度关注 。本 文在介绍我 国人 口老龄化 的
现状 、住房反 向抵押贷款 的定义及意义 ，以及社会质疑 的基础上 ，进行分析并提 出了 自己的一些看法 。
量 ，活跃 房 地产 二 级市 场 ，抑 制 房价 上 涨 ，进一 步
住 房反 向 抵 押 贷 款 是 指 已经 拥 有 房 屋 产 权 的 老年人 将 房屋 产 权抵 押 给银 行 、保 险 公 司等 金 融机 构 ，相应 的金 融 机 构对 借款 人 的年龄 、预计 寿命 、
北京公寓调研报告
北京公寓调研报告北京公寓调研报告一、调研背景随着人口增长和城市发展，北京的住房问题一直是一个长期存在且备受关注的问题。
在北京，公寓是一种常见的住宅形式，由于其相对较小的面积和相对较低的价格，备受年轻人和新移民的青睐。
为了更好地了解北京公寓市场的现状和未来发展趋势，进行了一次调研。
二、调研方法本次调研采用了多种方法，包括实地走访、网络调研和问卷调查等。
实地走访主要是通过参观北京市内的多个公寓项目，了解公寓的规模、设施和管理状况。
网络调研主要是通过搜索引擎查询相关信息，包括公寓价格、出租情况以及用户评价等。
问卷调查则是通过向北京市民和住在公寓的居民发放问卷，了解他们对公寓的印象和体验。
三、调研结果1. 公寓类型经过调研发现，北京的公寓类型繁多，从小区内的单栋公寓到大型公寓楼，覆盖了不同层次不同需求的市民。
根据定位和设施的不同，公寓可以分为中高档公寓、迷你公寓和公寓式酒店等多种类型。
2. 公寓价格北京公寓的价格因地段、面积和配套设施等因素而不同。
调研发现，市中心地段的公寓价格相对较高，而远离市中心的区域价格较低。
在同一区域内，价格波动也较大，相邻公寓的价格差异明显。
3. 公寓设施公寓的设施主要包括公共空间、安全设施和配套设施等。
调研发现，北京的公寓普遍配有公共休息室、健身房、儿童游乐区等，以满足住户的社交和休闲需求。
同时，公寓也注重安全设施，如门禁系统和视频监控等。
4. 公寓管理公寓管理对于住户的居住体验至关重要。
调研发现，北京的公寓管理水平参差不齐。
一些公寓通过专业的物业公司进行管理，服务到位，而一些公寓的管理则存在问题，如安全保障不到位、维修响应时间过长等。
五、调研建议1. 提高公寓管理水平加强对公寓管理人员的培训，提升其服务意识和管理水平，确保住户的权益得到保障。
2. 优化公寓设施根据市场需求，不断优化公寓设施，提供更加丰富的社交空间和便利设施，如共享办公区、洗衣房等，提高住户的生活品质。
3. 加强公寓市场监管加大对公寓市场的执法力度，打击价格虚高、违规出租等问题，维护公寓市场的健康发展。
时政名词
时政名词上海自贸区中国（上海）自由贸易试验区[1]，是中国政府设立在上海的区域性自由贸易园区，属中国自由贸易区范畴。
该试验区于2013年8月22日经国务院正式批准设立，于9月29日上午10时正式挂牌开张。
试验区总面积为28.78平方公里，相当于上海市面积的1/226，范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。
成为中国经济新的试验田，实行政府职能转变、金融制度、贸易服务、外商投资和税收政策等多项改革措施，并将大力推动上海市转口、离岸业务的发展。
雾霾雾和霾的统称。
但是雾是雾，霾是霾，雾和霾的区别十分大。
霾的意思是灰霾（烟霞）空气中的灰尘、硫酸、硝酸等造成视觉程障碍的叫霾。
霾与雾的区别在于发生霾时相对湿度不大，而雾中的相对湿度是饱和的(如有大量凝结核存在时，相对湿度不一定达到100%就可能出现饱和)。
二氧化硫、氮氧化物和可吸入颗粒物这三项是雾霾主要组成，前两者为气态污染物，最后一项颗粒物才是加重雾霾天气污染的罪魁祸首。
颗粒物的英文缩写为PM，北京监测的是细颗粒物（PM2.5），也就是直径小于等于2.5微米的污染物颗粒。
这种颗粒本身既是一种污染物，又是重金属、多环芳烃等有毒物质的载体。
以房养老也被称为“[1]住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。
是指老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。
定制公交也称商务班车，是从小区到单位，从单位到小区的一站直达式班车。
市民可以通过专门的网站提出自己的需求，公交集团根据需求和客流情况设计出公交线路。
定制公交班车旨在倡导绿色出行，节能减排，具有社会公共服务的性质。
网络大V是指在新浪、腾讯、网易等微博平台上获得个人认证，拥有众多粉丝的微博用户。
由于经过认证的微博用户，在微博昵称后都会附有类似于大写的英语字母”V“的图标，因此，网民将这种经过个人认证并拥有众多粉丝的微博用户称为”大V“。
我国住房抵押贷款与社会养老保险整合发展的实证分析
一
由图示可知 ，近年来我 国城 镇住房抵 押贷款 与城
镇 养老保险呈 同向发展 ，虽不能直接证 明二者 间存 在
、
我 国住房抵押贷款与养老保问 并非此消彼长的反 向作 用关系 。 （ 三 ）我国城镇住 房与养 老保 险各 自面临的挑 战 由上分析 ，虽然近年 来我 国住房业 与养 老保 险业
产消费贷款 的发 展 ，我 国的住 房抵押贷 款也得到 了快 解除 劳动 义务 的劳 动年龄界 限 ，或因年老丧 失劳动能
速发展 ，商业银 行也将其视 作调整 自身 资产结构 的主 力后提供 基本生活保 障而筹集 的基金 。因此 ，养老保 要措施 。同时 ，根据第 五次全 国人 口普查 的资 料 ，中 险在整个社会保 险中占有重要地位 。
响 ，我 国个人住房抵押贷款余额几乎呈直线增长。
（ 二 ）养老保险基金现状
人 口老龄化 的不断加剧 ，我 国人 口结构 的新特点不 仅
将 影响 中国劳动力资源 的整 体供给情况 ，也逐渐加 大
社会保 险基金是指 为保障社会 劳动者在丧失 劳动 了新 生劳动力人 口对养老保 险基金 的负担 ，将直接 威
运用Ｅ ｖ ｉ ｅ ｗ ｓ ５ ． ０ 软件进行 回归分析 ，得 出以下基本 数据 ，见表３ 。
＿ 经 ； 济 ｉ 沙 龙 。 ｛ ｌ ， ￡
我国住房抵押贷款与社会养老保险 整合发展的实证分析
张 慧
（ 安徽财经大学金融学院 安徽蚌埠 ２ ３ ３ ０ ４ １ ）
长 期 以来 ，我 国城镇住房 和养老保 险发展工作相 障制度 而建立起来 、专 款专用 的资金 。其 中 ，养 老保 互之间是完全 独立进行 的。 自１ ９ ９ ８ 年 以来 ，随着房 地 险基金数 额最大 ，是 为解决劳动 者在达到 国家规定 的
北京市高端别墅市场需求调研分析
北京市高端别墅市场需求调研分析在北京市高端别墅市场的需求调研分析中，我们发现了几个关键的趋势和特点。
本文将对这些调研结果进行详细的阐述。
首先，北京市高端别墅市场的需求呈现出不断增长的态势。
近年来，随着北京经济的飞速发展和人口的迅猛增长，高端别墅市场的需求量也在迅速上升。
越来越多的购房者希望通过购买高端别墅来提升自己的生活品质和社会地位。
这种需求的增长趋势预计将在未来持续存在。
其次，高端别墅市场的需求主要集中在北京市的核心地段。
由于交通便利、配套设施完善以及生活环境优越等因素的影响，北京市中心区域的高端别墅市场需求远远超过了其他地区。
许多购房者更倾向于选择位于繁华商业区附近或是自然环境优美的城市郊区的高端别墅。
另外，购买高端别墅的消费者普遍有着较高的经济实力和购房预算。
相较于普通住宅，高端别墅的价格较高，因此购买者往往是那些收入较高、财富积累较多的群体。
同时，他们对于房屋质量和配套设施的要求也较高，追求豪华、舒适和便利性成为他们选择高端别墅的重要因素。
此外，购买高端别墅的消费者更加注重房屋的品质和居住体验。
他们对于房屋的设计、装修和材料等方面有着极高的要求，对于房屋的品质和使用寿命有着较高的评估标准。
同时，高端别墅也需要提供完善的社区配套设施，如游泳池、健身房、儿童乐园等，以满足购买者的多样化需求。
最后，尽管高端别墅市场需求呈现出稳定增长的趋势，但也面临着一些挑战和问题。
首先是土地资源的有限性，北京市中心地段的土地资源日益紧张，限制了高端别墅市场的进一步扩张。
其次是政府政策的调控和限制，限制了别墅开发商的规模和项目数量。
综上所述，北京市高端别墅市场需求调研分析表明，随着经济的发展和人口的增加，高端别墅市场需求呈现出增长的态势。
购房者更倾向于选择位于核心地段、拥有高品质和居住体验的别墅。
然而，市场仍面临土地资源有限和政府政策调控等挑战。
商业银行房地产信贷业务风险分析
商业银行房地产信贷业务风险分析作者：鹿沛先来源：《现代交际》2012年第02期［摘要］本文首先对我国房地产信贷概况进行了分析；从横向和纵向两个角度对我国房地产信贷市场与国外房地产信贷市场的发展概况进行了比较；分析了我国房地产信贷市场存在的风险，认为我国房地产信贷市场存在外部风险和内部风险；然后对导致我国房地产信贷市场风险存在的因素进行了分析，最后对控制我国房地产信贷市场风险策略的必要性和可行性进行了分析。
［关键词］商业银行房地产信贷业务［中图分类号］F832.45 ［文献标识码］A ［文章编号］1009－5349（2012）02－0146－02当前，我国房地产业已在国民经济中占据重要的地位。
商业银行信贷在房地产融资中占据较大比重。
在经济繁荣时期，贷款者的贷款条件越发宽松。
在现代经济生活中，从国民经济增长的角度看，消费的变动将带动国民经济的增长，消费信贷是推动消费增长的重要方式。
房地产信贷是促进我国房地产健康发展乃至我国国民经济快速发展的重要手段。
然而，由于种种主观和客观原因的影响，我国房地产信贷业务的发展不是很尽如人意，尤其是近几年，各地的房地产信贷业务逐渐呈现萎缩趋势。
究其原因房地产信贷风险过大是影响房地产信贷业务发展的主要原因，各地恶性房地产贷款风险频频爆发。
商业银行房地产信贷曾一度在很多城市被紧急叫停。
因此，研究房地产信贷风险，并对其加以合理控制对我国房地产信贷市场有重要的现实意义。
一、房地产信贷业务的概念（一）房地产开发贷款房地产开发贷款是银行提供的涵盖土地整理储备、房地产开发与经营的融资品种。
根据投入用途不同主要分为：土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。
房地产开发贷款借款人必须是具备房地产开发资质的企业，必须用于开发建造向市场租售的经济适用住房或各档次商品住宅，或者开发建造向市场租售的用于商业和商务活动的写字楼、办公楼、商场、商铺等商用房。
（二）个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款是贷款的重要形式，一般是指借款人以所购买或所拥有的住房作为抵押向金融机构申请贷款，并按借款合同规定履行还本付息的义务。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第28卷 第9期2009年 9月 技 术 经 济TechnologyEconomics Vol128,No19Sep.,2009
住房反向抵押贷款的需求分析)))基于北京市的相关调查数据张 冉1,范子文2(1.中国人民大学农业与农村发展学院,北京 100872;2.中国农业大学经济管理学院,北京 100193)
摘 要:住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产品,也是实现以房养老的金融工具。本文基于北京市的调查数据,通过建立多元选择模型,分析了影响住房反向抵押贷款需求的因素及其原因。研究结果表明:影响住房反向抵押贷款需求的直接因素主要有房主的实际年龄、性别、学历、收入、支出水平;间接因素主要有社会传统习惯和观念、养老方式等;另外,征收遗产税对发展住房反向抵押贷款有正向促进作用,且税率越高,其影响就越大。关键词:住房反向抵押贷款;贷款需求;多元选择模型中图分类号:F832145 文献标识码:A 文章编号:1002-980X(2009)09-0088-07
收稿日期:2009-07-22基金项目:国家社会科学基金项目(07bjy051)、北京市哲学社会科学/十一五0规划项目(06BaJG0093)资助作者简介:张冉(1982)),女,北京通州人,中国人民大学农业与农村发展学院硕士研究生,研究方向:技术经济管理;范子文(1967)),男,山东冠县人,中国农业大学经济管理学院博士研究生,研究方向:金融创新、房地产金融。
住房反向抵押贷款是一种新型的住房金融产品,也是实现以房养老的金融工具。它是指老年人以拥有产权的住房做抵押,向银行或其他金融机构借款消费,同时老人仍然保留房屋居住权,在去世后用住房还贷的一种融资工具。美国、英国、澳大利亚、加拿大、新加坡等国家已经成功推出这种产品,并取得了明显成效,其对于盘活住房资产、提高老年人的生活质量、丰富金融产品、活跃房地产市场、降低贫困率等均起到了较好的作用[1-2]。随着中国老龄化社会的到来,我们面临着日益严峻的养老问题。虽然我国政府采取了多种措施,但我国经济不发达、人口基数大、老龄化速度快、未富先老,使得养老问题的解决仍面临着诸多困难。从家庭养老来说,由于/四二一0结构家庭和空巢家庭大量涌现,因此依靠子女养老越来越不现实,传统的家庭养老模式难以为继。不过经过房改,中国居民住房的自有化率大大提高,甚至超过了有些发达国家。在这种背景下,一些学者提出,中国可以仿效发达国家,积极发展住房反向抵押贷款,使老人将住房资产提前变现消费,实现自我养老,作为对社会养老和家庭养老的有效补充[3-5]。从2006年以来,每年都有全国及地方的人大代表、政协委员提出关于建议发展住房反向抵押贷款和以房养老的提案。对此,国家有关行政主管部门非常重视。中国保监会、建设部曾就此开展研究,并向国务院呈送了5关于开办/反向抵押贷款0有关问题的报告6。住房反向抵押贷款的推出,需要以现实的和潜在的需求为前提。这就需要分析我国住房反向抵押贷款需求者的特征、需求量、影响需求的因素等。但目前国内在这方面的研究几乎是空白,发表的论文少且以定性分析为主。本文以北京市为例,在调研的基础上进行了专门的研究,调研结果及实证分析结论对实际部门的决策和研发住房反向抵押贷款产品均具有一定的参考价值。
1 问卷设计和统计分析
1.1 问卷设计从国外的经验来看,住房反向抵押贷款主要是为家住城市、拥有产权住房、年龄超过一定标准、手头现金并不宽裕的老年人设计的[6]。为了解城市老年人对住房反向抵押贷款的需求意向,本文以北京地区60岁以上的老年人为对象,开展了较大规模的问卷调查。本次调查共发放调查问卷1000份,收回有效问卷832份,其中637位受访者拥有完全产权的住房,符合申请住房反向抵押贷款的基本条件。因此,本文拟对这637份调查问卷进行统计分析和开展实证研究。调查的内容包括4大部分,分别是:1)受访者的基本情况。包括年龄、性别、学历、子女数量、是否有公费医疗保障、是否拥有独立产权的住房、面积有多大、有无共居人、共居人与受访者的关系、最年轻的共居人年龄等。2)受访者的收支情况。其中,收入方面包括个人稳定月收入、家庭月收入、每月从子女处获取的赡养费;支出方面包括个人每月生活支出、个人每月医
88疗支出、个人每月收支敞口。除此之外,还调查了受访者的储蓄余额和负债情况。3)受访者的需求意愿。关于受访者对住房反向抵押贷款的态度,笔者根据实际情况和专家意见,设计了三种状态,即/不会选择0、/可以考虑0、/会选择0,以取代最初的/是0与/否0两种状态,并调查了受访者选择或拒绝的理由。4)征收遗产税对受访者需求意愿的影响。根据国外的做法,老人将住房反向抵押给金融机构,对获得的贷款可以免缴遗产税。也就是说,通过申请住房反向抵押贷款,可以合理规避遗产税。因此,本问卷设计了一项前瞻性的调查,即在我国未来开征遗产税(假设税率分别为30%、40%和50%)的情况下,受访者对住房反向抵押贷款的态度。1.2 调查结果的统计分析1)受访者的基本信息。本次调查的对象是60岁及以上的老年人。从年龄分布来看,637位受访者中:60~64岁的受访者有230人,占样本总量的3611%;65~69岁的受访者241人,占3718%;70~74岁的受访者102人,占1610%;75~79岁的受访者39人,占611%;80岁及以上的受访者25人,占410%。这与老年人口的实际年龄分布比较接近。从性别来看,男性有315人,占4915%;女性有322人,占5015%,基本是男女各占一半。从学历来看:小学110人,占1713%;初中238人,占3713%;高中及中专210人,占3310%;大学本科及以上79人,占1214%。637位受访者中,有公费医疗保障的占7615%,平均每个受访者有2136个子女,户均住房建筑面积8716平方米,人均共居人数1147人,共居人的年龄平均为4619岁。从共居人的分类看,76%的共居人与受访者是夫妻关系,其余为子女、保姆等。2)受访者的稳定收入少,获得的赡养费和其他收入低。637名受访者中,人均月收入在1000元以下的占4114%,1000~1500元之间的占2214%,1500元以上的占3612%。2008年北京市城镇居民人均可支配收入为24725元,考虑到物价指数和通货膨胀因素,约有60%以上的老年人达不到平均消费水平,这必然带来老人对生活的担忧。此外,老人们能够从子女处获得的赡养费也很少。调查显示,7218%的老人每月的赡养费不足400元。3)受访者的支出呈刚性,医疗花费高,储蓄少。从每月的生活支出看,637名受访者中,8017%的人月生活支出在1000元以下,支出弹性较低,这主要是由收入不高的刚性约束造成的;从医疗支出看,81%的受访者月医疗支出在100~800元,明显高于年轻人的医疗支出水平;从每月收支平衡看,22%的受访者基本没有结余,其中还有816%的受访者存在资金缺口,半数以上的受访者每月结余在100~600元之间,金额很低;从资产负债情况看,1213%的受访者有负债,80%以上的受访者累计储蓄额在10万元以下,储蓄额不高。4)受访者对住房反向抵押贷款有一定程度的认可。637名受访者中,有49人明确表示/会选择0住房反向抵押贷款,占样本总量的717%;有246人表示/可以考虑0住房反向抵押贷款,占样本总量的3816%,说明住房反向抵押贷款有较大的发展潜力;另有342人表示/不会选择0住房反向抵押贷款,占样本总量的5317%,说明目前住房反向抵押贷款不会成为老人养老的主要依托,而只能是社会养老和家庭养老的有效补充。住房反向抵押贷款需求意向调查结果如图1所示。
图1 住房反向抵押贷款需求意向调查汇总2 需求模型的构建本次调查中受访者对住房反向抵押贷款的态度有三种定性结果:/不会选择0、/可以考虑0、/会选择0。可以将这三种结果看作是有排序特征的离散变量,采用排序多元选择模型进行实证分析。2.1 理论框架在经典的计量经济学模型中,被解释变量通常假定为连续变量。但是,经济分析中经常面临许多决策问题,或称为选择问题,人们必须对提供的几个方案做出选择。这些方案可用离散的数据表示,例如老年人对住房反向抵押贷款选择/不会0、/可以考虑0、/会0分别用0、1、2来表示。以这样的决策结果作为被解释变量所建立的计量经济学模型,称为离散选择模型(discretechoicemodel)。如果被解释变量只存在两种选择,称为二元选择模型(binarychoicemodel);如果被解释变量存在多种选择,称为多元选择模型(multiplechoicemodel)。多元选择
89
张 冉等:住房反向抵押贷款的需求分析模型又分为一般多元选择和排序多元选择,前者针对选项之间没有排序关系的问题,后者则针对有排序特征的选择问题。在排序模型中,被解释变量的观测值Y表示排序结果或分类结果,其取值为整数,如0、1、2、3、,;解释变量Xci是可能影响被解释变量排序的各种因素,它可以是多个解释变量的集合,即向量。排序模型的一般形式为:Y*i=XicB+E。(1)式(1)中,Y*i为隐变量(latentvariable),Xci为解释变量的集合,B为待估计的参数,E为随机变量。相对于显性变量Y而言,隐变量Y*i没有观测值,一个典型的解释是,把隐变量理解为某种效用,其大小可用数值来衡量。在估计排序模型时,只需输入Y的观测值和各解释变量Xci的观测值。隐变量Y*i由解释变量作线性解释后,依据Y*i所对应的如下规则,对Yi进行排序分类:Yi=0 如果Y*i[C11 如果C1的逻辑关系为真时等于1,反之等于0。排序多元选择模型可以利用计量经济学软件Eviews进行估计。2.2 模型构建本文以通过实地调研获取的637个样本为基础,采用排序多元选择模型,分析住房反向抵押贷款需求的主要影响因素。根据上述理论分析框架,本文所采用的模型形式为:Choice*i=A1Fi+A2Hi+A3Ii+A4Ei+A5Wi+E。(5)式(5)中,Choice*i为被解释变量老年人对住房
反向抵押贷款的态度Choice的隐变量;Fi(i=1,2,,,5)为待估计参数;解释变量Fi为关于老年人基本情况的一组特征变量(包括年龄、性别、学历、子女数量、是否有公费医疗保障);Hi为关于老年人住房的一组变量(包括住房面积、住房的共居人情况);Ii
是关于老年人收入的一组变量(包括老年人的个人
稳定月收入、家庭月收入、每月从子女处获得的赡养费);Ei是关于老年人支出的一组变量(包括老年人
的每月个人日常生活支出、医疗支出、每月收支盈亏);Wi是关于老年人家庭财产情况的一组变量(包括老人的储蓄、负债额)。具体的变量名称、含义如表1所示。在这里,定义Choice=0表示受访者对住房反向抵押贷款的需求意愿是/不会选择0,Choice=1表示受访者对住房反向抵押贷款的需求意愿是/可以考虑0,Choice=2表示受访者对住房反向抵押贷款的需求意愿是/会选择0。它们与隐变量Choice*i