收益法评估资产的基本程序和基本参数
资产评估执业准则——资产评估程序
资产评估执业准则——资产评估程序一、引言资产评估是指根据一定的方法和程序，对特定资产进行估价、评估和鉴定的过程。
资产评估程序是指在资产评估过程中所需遵循的一系列规定和步骤，以确保评估结果的准确性、可靠性和公正性。
本文将详细介绍资产评估执业准则中规定的资产评估程序。
二、资产评估程序的基本要求1. 评估目的和范围的确定在进行资产评估之前，评估师需要明确评估的目的和范围。
评估目的可以包括确定资产的市场价值、抵押价值、投资价值等。
评估范围则涉及到需要评估的具体资产、评估的时间段等信息。
2. 数据采集与分析评估师需要采集与评估资产相关的各类数据，包括但不限于资产的基本信息、市场行情、经济环境等。
采集到的数据需要进行分析，以便更好地理解资产的特点和市场环境的影响。
3. 评估方法的选择根据资产的特点和评估目的，评估师需要选择合适的评估方法。
常用的评估方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
评估师需要根据实际情况进行综合考虑，确保评估方法的科学性和合理性。
4. 评估模型的建立与应用评估师需要根据所选的评估方法建立相应的评估模型，并将模型应用于具体的资产评估中。
评估模型应该能够准确地反映资产的价值，同时需要考虑到评估目的和范围的要求。
5. 评估结果的计算与报告评估师需要根据所选的评估方法和模型，计算出资产的评估结果。
评估结果应该以书面形式进行报告，报告内容应包括评估目的、范围、方法、模型以及评估结果的详细说明。
评估报告应当准确、清晰、客观，并符合相关法律法规和行业规范的要求。
6. 评估结果的审查与审核评估师需要对评估结果进行审查和审核，确保评估过程的合规性和评估结果的可靠性。
审查和审核的内容包括评估数据的准确性、评估方法的正确性、评估模型的合理性等。
7. 评估结果的保密与公正评估师需要严格遵守保密义务，确保评估结果的保密性。
评估师还需要保持独立、客观和公正的态度，不受任何利益干扰，确保评估结果的公正性。
三、资产评估程序的补充要求除了基本要求外，资产评估程序还需要满足以下补充要求：1. 评估师的资质要求评估师需要具备相关的资产评估执业资格，并遵守相关的职业道德和行为规范。
收益法要点...
关于评估业务中收益法运用的要点分析一、收益法简介（一）收益法的基本涵义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
（二）收益法公式（主要和常用的公式）①未来有限年期收益P＝A/i×[1-1/(1+i)n] （年金现值公式）②预期收益按等比级数递增且有期限P＝A/(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n] [当i≠s时]③预期收益按等差级数递增且收益且有期限P=(A/r+b/r2) ×[1-1/(1+r)n]-b/r×n/(1+r)n（三）运用收益法的基本前提应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。
（四）收益法的适用范围运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备独立的生产能力获利能力。
收益法适用于有收益性的资产的价格评估,主要有：1．机器设备：就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力,因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。
对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁设备则可以采用收益法评估。
2.无形资产：根据使用无形资产未来获取的超额收益，可以采用收益法评估无形资产的价值。
3.企业价值评估：由于收益法是将被评估对象作为一种获利能力而确定其价值的一种方法，因而它适用于企业整体作为评估对象的资产评估。
以企业整体参加以下活动，如企业经营评价、股份经营、联营、兼并、中外合资、中外合作等，应采用收益法4.房地产评估：收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。
5．其他资产的评估（五）与其他评估方法联系及区别市场法、收益法、成本法是资产评估的三种最基本的方法，各方法之间既有联系又有区别。
资产评估基本方法——收益法
表1 利息计算表
单利 P(1+i) P(1+2i) …… P(1+ni)
复利 P(1+i) P(1+i)P(1+i)=P(1+i)2 …… P(1+i)n
▪ 2 货币时间价值的计算方法
▪ 概念解释：现值；终值；年金；折现。
▪ 2.1 整付终值
▪ 整付终值是指货币一次性收到或支付后，经过一段时间，在 某一时点上（通常为年末）的价值。
▪ 由公式
F 1 in 1
A
i
A F
1
i
i n
1
A
F
1
i
in
1
▪ 案例：要在第三年末积累一笔1000元的基金，年利率为10%， 那么每年年末应支付多少？
▪ 2.5 年金的现值
▪ 是指每年的收入或支出一笔等额的款项，均按年分别折合为 现值，其现值总和。
▪ 计算公式：
F P1 in
▪ 2.2 整付现值的计算
▪ 整付现值是指若干年后收到或支出一笔款项，按一定年利率
折合成的现值。
▪ 公式推导：由 F P1 in
P
F
1 in
F
• 1 in
▪ 2.3 年金的终值
▪ 年金的终值是指每年支付或收到一笔款项，在若干年后积 累的总金额。
一定情况下，对投资所期望的回报率。 ▪ 折现率与资本化率：没有本质区别，只是习惯叫法不一样。 ▪ 3.2 折现率确定的一般方法
▪ （1）未考虑通货膨胀： r Rg Rr
▪
▪ （2）考虑通货膨胀： r Rg Rr IP
▪ 无风险报酬率 Rg 确定：通常参照国库债利率或同期银行存 款利率。
市场法的基本前提市场法的基本程序市场法中的具体评估方法
资产重置成本＝资产历史成本×(1+环比指数) ×…
资产重置成本＝资产历史成本×资产评估时的物价指数
÷ 资产构建时的价格指数
3、功能价值法。也称生产能力比例法。寻找一个与被评
估资产相同或相似的资产作参照物，根据参照物资产的重置 成本及参照物与被评估资产生产能力的比例，估算被评估资 产的重置成本。计算公式：
收益法的基本前提
收益法的几个概念
收益法的基本程序
收益法的基本公式
收益法的优缺点
收益法的基本前提
被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量；
资产拥有者获得预期收益所承担的风险也是可 以预测并可以用货币来衡量；
行业风险 地区风险 企业风险
被评估资产预期获利年限可以预测。
收益法的几个概念
收益额：指一个企业或一项特定资产在使用过程中带来的净
资产实体性贬值＝重置成本(1－实体性成新率) 实体性成新率＝1－实体贬值率
2、使用年限法。是指通过确定被评估资产实际已使用
年限与该项资产预计可使用年限来计算其实体性损耗的方 法。计算公式：
资产实体性贬值＝(重置成本－预计残值)/总使用年限
×实际已使用年限
总使用年限＝实际已使用年限＋尚可使用年限 实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率
第二章 资产评估的基本方法
2.1、收益法 2.2、成本法 2.3、市场法 2.4、评估方法的选择
资产评估方法是建立在评估理论基础上的，结合工程技术、统 计、会计等学科的技术方法，形成的一套实现评定估算资产 价值的方法体系。
资产评估方法的使用要注意前提和使用环境，同时要特别注意 参数的选择和方法间的配合。
资产重置成本=参照物重置成本×(被评估资产年产量 ÷
资产评估的基本程序
资产评估的基本程序一、确定评估目的资产评估的第一步是明确评估目的，即评估的用途和目标。
评估目的可以是投资决策、贷款担保、财务报告等。
不同的评估目的需要考虑的因素和方法也不同，因此在进行资产评估之前，需要明确评估目的。
二、收集资料在进行资产评估之前，需要收集相关的资料和信息。
这些资料包括资产的基本信息、经营状况、财务报表、市场行情等。
收集资料的方式可以通过调研、查阅资料、访谈等多种途径进行。
三、进行评估分析在收集到足够的资料后，需要对资产进行评估分析。
评估分析可以采用不同的方法和模型，如市场比较法、收益法、成本法等。
在进行评估分析时，需要考虑资产的特点、市场环境、行业趋势等因素，综合运用各种分析方法进行评估。
四、确定评估价值在进行评估分析之后，需要根据分析结果确定资产的评估价值。
评估价值是根据评估方法和分析结果得出的资产的估价，可以是市场价值、收益价值、成本价值等。
确定评估价值时，需要考虑评估目的、市场情况、评估方法的适用性等因素。
五、编制评估报告最后一步是编制评估报告。
评估报告是对资产评估过程和结果的总结和说明，包括评估目的、评估方法、资产信息、评估分析、评估价值等内容。
评估报告需要清晰、准确地表达评估结果和结论，以便于决策者和利益相关方理解和使用。
资产评估的基本程序包括确定评估目的、收集资料、进行评估分析、确定评估价值和编制评估报告等步骤。
每个步骤都需要仔细分析和操作，确保评估结果准确、可靠。
资产评估是一个复杂的过程，需要专业知识和经验的支持，同时也需要考虑评估目的、市场环境、评估方法的适用性等因素。
通过科学、规范的资产评估程序，可以为投资决策、贷款担保、财务报告等提供可靠的依据，保障利益相关方的权益。
资产评估基础-收益法的概念和应用前提知识点
收益法的概念和应用前提第二节收益法知识点：—、收益法的概念二、收益法的应用前提三、收益法的基本步骤和基本参数四、收益法中的主要技术方法五、收益法的适用范围与局限—、收益法的概念收益法，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来估算资产价值的各种评估技术方法的总称。
该评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报，即收益额。
收益法容易被资产评估业务各方所接受，是资产评估中常用的评估方法之一。
式中：P——评估价值Ri——未来第i年的预期效益r——折现率n——收益年限i——年序号补充知识：现值计算：复利现值、年金现值、特殊情形货币时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
现值（Present value，P）：未来年份收到或支付的现金在当前的价值。
求现值的过程，称为折现，使用的利息率称为折现率。
（1）复利现值复利，是指上期的利息将计入下期的本金，从而计算下期利息的计息方式。
复利终值公式：F＝P×（1+r）n复利现值公式：P＝F/（1+r）n假设某银行年利率5%，每年计息一次，六年后需要40000元，问现在存入多少钱可满足需要？P＝40000/（1+5%）6＝29848.62（元）（2）年金现值年金：一定时期内每期相等金额的收付款项。
分为后付年金（普通年金）、先付年金、递延年金和永续年金。
①后付年金：每期期末有等额收付款项的年金。
后付年金现值公式：例：某人准备在今后5年中每年年末从银行取1000元，如果利息率为10%，则现在应存入多少元？P＝1000×[1-（1+10%）-5]/10%＝3790.79（元）②先付年金：每期期初有等额收付款项的年金。
（期数减1，系数加1）例：某公司需用一台设备，买价为10000元，可用9年，如果租用，则每年年初需要支付租金1500元，假设利率为7%。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
关于资产评估方法及其选择的探讨
关于资产评估方法及其选择的探讨作者：曹萍萍来源：《中国管理信息化》2020年第13期[摘 ; ;要] 评估人员应用资产评估方法对相关资产进行评估，资产评估方法选择恰当与否，与评估得出结果的准确性、科学性密切相关。
在目前的市场经济下，选择合理的资产评估方法，反映企业资产的内在价值非常重要。
当然，如果选择了不恰当或者不合理的评估方法，评估结果就会不可信，也会令企业的战略目标难以实现。
本文主要分析资产评估的三种方法并对评估方法的选择进行探讨。
[关键词] 资产评估;方法;选择doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 13. 010[中图分类号] F230 ; ;[文献标识码] ;A ; ; ;[文章编号] ;1673 - 0194（2020）13- 0023- 030 ; ; ;前 ; ;言经济的快速发展，使得资产评估的运用越来越广泛，人们也非常关注评估结果的合理性。
本文首先将对资产评估方法的相关理论进行简单介绍，然后对各种方法进行对比分析，最后强调了选择资产评估方法的注意事项。
1 ; ; ;资产评估体系分析资产评估已经逐渐形成了一套理论体系。
在长期的评估工作中，基于资产评估的规律性运作以及资产评估业务的独特性，形成了多种资产评估方法，各种方法之间并不是相互独立的，而是相互联系的。
下面将对收益法、市场法、成本法进行相关介绍。
1.1 ; 收益法（1）收益法的概念在评估过程中，评估人员首先要计算出被评估资产的预期收益，然后利用计算好的折现率进行折现，折现后的现值作为评估资产的价值。
用数学式表示为：收益法则认为：一个理智的投资者在准备购买或者打算投资某项资产时，会首先考虑此项资产在未来会为其带来多少的回报，而且其投资金额或者购买价格不会超过回报的金额。
收益法基于的时点是未来。
（2）收益法的应用前提当被评估资产在预计使用年限内，所产生的未来收益可以预测且能够衡量，并且预期收益所带来的风险可以通过折现率进行折现时，适合采用收益法。
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收益法评估资产的基本程序和基本参数
采用收益法进行评估，其基本程序如下：
第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等；
第二，分析测算被评估对象未来预期收益；
第三，确定折现率或本金化率；
第四，用折现率或本金化率将评估对象未来预期收益折算成现值；
第五，分析确定评估结果。
运用收益法进行评估涉及到许多经济技术参数，其中最主要的参数有三个，即收益额、折现率和获利期限。
1、收益额
资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。
特点：
（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；
（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。
不同种类资产的收益额表现形式亦不完全相同，如企业的收益额通常表现为净利润或净现金流量，而房地产则通常表现为纯收益等。
2、折现率和本金化率
（1）从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
（2）折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
无风险报酬率一般是指同期国库券利率，风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率，在资产评估中，因资产的行业分布、种类、市场条件等的不同，其折现率亦不相同。
（3）本金化率与折现率在本质上是相同的。
习惯上人们将未来有限期预期收益折算成现值的比率称为折现率，而将未来永续性预期收益折算成现值的比率称为本金化率。
（4）确定折现率，首先应该明确折现的内涵。
折现作为一个时间优先的概念，认为将来的收益或利益低于现在的同样收益或利益，并且，随着收益时间向将来推迟的程度而有序地降低价值。
（5）折现率选择时还要注意所选收益额的计算口径与折现率的口径保持一致。
3、收益期限
收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。
它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。