佳木斯物业管理条例实施细则全文(最新版).doc

2019年佳木斯物业管理条例实施细则全文
(最新版)
佳木斯物业管理条例实施细则全文(最新版)
随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。

原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

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第一条为加强我市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《黑龙江省物业服务收费管理办法》等法律、法规和规章的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第三条本办法适用于具有物业管理资质的物业服务企业在本市行政区域内按照物业服务合同约定提供物业服务收取物业服务费的行为。

第四条市物价监督管理部门会同市住房保障行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。

第五条物业服务收费应当遵循禁止强买强卖和价格欺诈，促进价格市场竞争，合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则，以促进物业服务产业发展步入良性循环的轨道。

第六条物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价，经市物价监督管理部门批准后执行。

非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

实行政府指导价的物业服务收费，由市物价监督管理部门会同市住房保障行政主管部门依据住宅物业环境设施设备和物业服务等级标准等因素，制定本市物业服务基准价格及其浮动幅度。

实行市场调节价的物业服务收费，根据服务内容和质量由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

第七条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制形式确定物业服务费用。

实行政府指导价的暂采用包干制；实行市场调节价的由业主选择实行包干制或酬金制。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第八条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下
部分：
（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费用；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支；住宅质量保修期内保修范围内的建筑质量问题，由开发建设单位负责出资保修。

上述两种支出不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第九条采用酬金制的，物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区物业服务项目的收支情况；采取包干制的，物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅物业服务项目的实际履行情况，接受业主委员会或者业主大会的质询并及时答复。

第十条住宅物业服务收费项目，根据不同服务内容分为综合管理费、公共区域秩序维护费、公共区域保洁服务费、公共区域绿化养护费以及共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费。

每个项目根据不同物业服务等级标准等情况划分为五个等级，每个服务等级对应的收费标准为基准价格，最高为一级。

住宅物业服务及环境设施设备等级的选取和确定：综合管
理、公共区域秩序维护、公共区域保洁服务的等级，由业主委员会根据实际需求，参照《佳木斯市住宅物业服务、环境设施设备的等级指导标准》选取；公共区域绿化养护和共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务的等级，按照《佳木斯市住宅物业服务、环境设施设备的等级指导标准》确定。

第十一条住宅前期物业服务收费标准，由开发建设单位在对住宅物业预销售前，根据本办法第十条规定确定各项物业服务等级拟定收费标准，在发布物业管理招标公告或协议选聘物业服务企业15个工作日前将拟定的收费标准报市物价监督管理部门与住房保障行政主管部门核准备案，建设单位应在确定的收费标准范围内进行物业管理招标或确定协议价格，并与物业服务企业签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同对合同双方当事人具有约束力，开发建设单位在同物业买受人签订房屋买卖合同前应就前期物业服务及收费标准达成一致，前期物业服务合同对物业买受人具有约束力。

业主大会成立后，业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，《前期物业服务合同》期限未届满的依法自然终止，其住宅物业服务收费可由业主委员会同物业服务企业根据本办法第十条规定，结合业主对物业服务质量的要求重新选择各项物业服务等级并在规定的浮动幅度内协商确定。

第十二条本办法未涵盖的服务内容和设施设备维护发生服务成本的，收费标准可按照相应的法律、法规、规章及相关规定执行或根据其服务的方式、成本，自行协商约定。

第十三条物业服务费按照产权面积计收。

已办理产权登记的以产权证记载的产权面积为准；未办理产权登记的暂按购房合同标明的建筑面积计收，待产权登记面积确定后，多退少补。

物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，预收期限不得超过十二个月。

第十四条《前期物业服务合同》生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用由开发建设单位承担，之后的物业服务费用由物业买受人承担；物业买受人已结清房屋买卖款，在接到进户通知后因自身原因未办理进户手续的，自通知期满（7个工作日）后的次月起开始缴纳物业服务费。

第十五条已竣工但因开发建设单位原因未按房屋买卖合同约定时间交付给物业买受人的，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

第十六条由于开发建设单位原因使物业管理区域的道路、绿化等庭院配套设施不能同时交付使用，给业主生活造成不便期间的物业服务收费应当相应低于规定标准收取，待小区配套设施全部交付使用后按合同约定的价格执行，物业服务企业由此产生的损失开发建设单位应予补偿。

此期间物业服务收费下调标准应在《前期物业服务合同》中注明，并报市物价监督管理部门和住房保障行政主管部门备案。

第十七条物业产权转移时，业主或物业使用人应到物业服务企业结清物业服务费用或者物业服务资金。

产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用或者物业服务资金，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用或者物业服务资金，由物业继受人承担。

第十八条业主应当按照《物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费用。

业主违反《物业服务合同》约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第十九条物业服务企业为满足部分业主需要开展特约服务或委托代收代办服务等便民类服务，该类服务不属常规物业服务范畴，不计入物业服务费成本核算，其各服务项目收费，国家、省、市有规定的执行规定价格，没有规定的实行市场调节价。

第二十条为物业管理区域内的业主提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务的单位，需要委托物业服务企业代收缴费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收缴费合同，并向受托的物业服务企业颁发委托证明在收费场所公示。

第二十一条物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置将物业服务企业名称、服务项目、服务内容、服务标准、收费标准、收费依据和价格举报电话（12358）等进行公示。

对需由业主分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。

第二十二条未成立业主大会的，在本办法实施后，由同该住宅小区开发建设单位签订前期物业服务合同的物业服务企业按照住宅区的实际情况，并征得住宅小区物业买受人或买受人代表同意，拟定并申报物业服务方案，经市物价监督管理部门和住房保障行政主管部门核准确定物业服务收费标准，公示后执行。

已成立业主大会的，业主委员会与物业服务企业按照物业服务基准价格及其浮动幅度协商确定物业服务方案及收费标准，报市物价监督管理部门和住房保障行政主管部门备案，公示后执行。

第二十三条违反本办法规定的价格违法行为，由市物价监督管理部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处
罚规定》和《关于商品和服务实行明码标价规定》予以查处。

第二十四条本办法自发布之日起三十日后施行。

各县（市）物业服务收费管理可参照本办法制定实施细则。

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物业管理条例实施细则

物业管理条例实施细则第一章总则第一条为了加强物业管理，提高居民生活质量，维护社区安全和和谐，促进社区繁荣发展，制定本条例实施细则。

第二条本细则适用于所有小区、社区和公共场所的物业管理工作。

第三条物业管理工作应遵循公平、公正、公开的原则，居民享有相应的权益和义务。

第四条物业管理工作应遵循节约资源、保护环境、绿色发展的原则。

第五条物业管理工作应依法承担起服务和维护居民权益的责任。

第二章物业管理的职责第六条物业管理工作必须做到服务周到、质量可靠、效率高效。

第七条物业管理工作应包括对小区、社区和公共场所的设施、设备、环境等进行维护和管理。

第八条物业管理工作应组织开展社区活动，提升居民的居住体验和社交互动。

第九条物业管理工作应及时处理和解决居民的投诉和意见，并积极采纳合理的建议。

第十条物业管理工作应定期进行安全检查和隐患排查，确保居民的人身和财产安全。

第三章物业管理的规范第十一条物业管理工作应依法合规，遵守法律法规和社区规章制度。

第十二条物业管理工作应积极推广和引导居民参与社区志愿服务活动。

第十三条物业管理工作应保护和爱护公共设施，防止破坏和滥用。

第十四条物业管理工作应配备足够的管理人员，并进行必要的培训和考核。

第十五条物业管理工作应建立健全服务投诉处理机制，并及时反馈结果。

第十六条物业管理工作应加强与相关部门的协作，共同解决居民的困难和问题。

第四章物业管理的保障第十七条物业管理工作应建立健全资金管理制度，确保资金使用的合理性和透明度。

第十八条物业管理工作应定期开展财务审计，对资金的使用情况进行监督和检查。

第十九条物业管理工作应建立健全物业管理委员会或居民代表会议，确保居民的知情权和参与权。

第二十条物业管理工作应定期向业主和居民公开工作报告，接受业主和居民的监督。

第二十一条物业管理工作应建立健全安全管理制度和应急预案，确保居民生活的安全和稳定。

第五章物业管理的监督第二十二条物业管理工作应接受相关部门的监督和指导，遵守相关政策和要求。

物业管理条例最新实施细则

一、总则为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业的健康发展，根据《物业管理条例》的规定，结合我国实际情况，制定本实施细则。

二、业主及业主大会（一）业主权利与义务1. 业主享有以下权利：（1）依法享有物业管理区域内房屋及其附属设施的使用、收益、处分等权利；（2）依法享有物业管理区域内公共设施的使用、管理、维护等权利；（3）依法享有物业管理区域内公共事务的参与、监督和决策等权利；（4）依法享有对物业服务企业的监督、评价和建议等权利。

2. 业主承担以下义务：（1）遵守物业管理区域内公共秩序和环境卫生，不得损害他人合法权益；（2）按照规定缴纳物业服务费；（3）配合物业服务企业进行物业管理活动；（4）履行其他法定义务。

（二）业主大会1. 业主大会是物业管理区域内全体业主的自治组织，负责制定、修改和实施物业管理规约，监督物业服务企业履行物业管理职责。

2. 业主大会的设立、解散、合并、分立，依照《物业管理条例》的规定执行。

3. 业主大会应当定期召开会议，会议召集方式、召开时间和议事规则等事项，由业主大会自行决定。

4. 业主大会决定事项应当经全体业主所持投票权的三分之二以上通过。

三、前期物业管理（一）前期物业管理是指新建住宅小区交付使用前，由建设单位选聘物业服务企业进行的物业管理。

（二）前期物业管理的主要内容：1. 制定物业管理规约；2. 组织业主大会；3. 选聘物业服务企业；4. 建立物业管理档案；5. 进行物业管理区域内公共设施的建设和维护；6. 处理物业管理区域内公共事务。

四、物业管理服务（一）物业服务企业应当按照合同约定，提供以下服务：1. 物业管理区域内公共设施的维护和管理；2. 公共环境卫生的维护；3. 公共秩序的维护；4. 公共安全防范；5. 公共停车管理；6. 其他约定的服务。

（二）物业服务企业应当履行以下义务：1. 依法履行物业管理职责；2. 严格执行物业管理规约；3. 定期向业主大会报告工作；4. 及时处理业主的投诉和建议；5. 依法接受业主大会的监督。

物业管理条例实施细则

物业管理条例实施细则物业管理条例实施细则第一章总则第一条为了加强物业管理工作，保障业主权益，维护社区和谐稳定，根据《物业管理条例》，制定本细则。

第二条本细则适用于全市范围内的物业管理工作，具体内容包括物业服务、维修维护、安全管理、投诉处理等方面。

第三条物业管理应坚持公平公正、服务至上的原则，依法维护业主权益，切实提高小区综合管理水平。

第四条物业管理应依法组织，按照标准化、专业化的管理要求，提供全方位、精细化的物业服务。

第五条物业管理应密切配合公安、消防、城管等部门，共同维护社区安全和环境卫生。

第二章物业服务第六条物业管理部门应提供丰富多样的物业服务，包括但不限于公共区域清洁、绿化养护、保安巡逻、垃圾处理等。

第七条物业管理部门应建立完善的服务流程和管理制度，确保业主提出的各项服务要求得到及时满足。

第八条物业管理部门应设立24小时服务热线，接受业主的咨询、投诉和建议。

第九条物业管理部门应定期组织维修工、保洁员等人员进行安全培训和业务培训，提高服务水平。

第三章维修维护第十条物业管理部门应根据小区实际情况，制定维修维护计划，及时进行设施的检修和维修。

第十一条物业管理部门应建立设备档案，定期对设施设备进行巡检和保养，确保设备的正常运行。

第十二条物业管理部门应与业主建立沟通渠道，及时了解业主的维修需求，协助业主进行维修解决问题。

第十三条物业管理部门应建立维修维护信息登记制度，记录维修事项的处理情况，做好档案管理。

第四章安全管理第十四条物业管理部门应制定小区安全管理制度，建立安全档案，做好安全巡查和隐患排查工作。

第十五条物业管理部门应配备安保人员，加强对小区的门禁管理，维护居民的人身和财产安全。

第十六条物业管理部门应建立应急救援预案，定期组织演练，提高小区居民的应急处理能力。

第十七条物业管理部门应加强小区消防设施的日常维护和检查，确保消防安全。

第五章投诉处理第十八条物业管理部门应建立投诉处理制度，设立投诉专职岗位，负责接受、登记和处理投诉事项。

佳木斯市物业管理条例 - 国家法律法规数据库

佳木斯市物业管理条例 - 国家法律法规数据库佳木斯市物业管理条例第一章总则第一条根据国家《物权法》、《城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本条例，以规范佳木斯市物业管理行为，保障业主和住户的合法权益，维护社区和谐稳定。

第二条本条例适用于佳木斯市范围内所有物业的管理和维护活动。

第三条物业管理指物业管理单位根据相关法律法规和合同约定，对房屋、设备设施的管理、维修、保养以及公共区域的清洁、绿化等服务活动。

第四条物业管理应遵循公平、公正、公开的原则，依法行使管理职责，为业主和住户提供良好的服务。

第二章物业管理单位第五条物业管理单位应具备熟悉物业管理业务、具备相应专业知识和技能的管理人员，并按照国家相关规定进行资质认证。

第六条物业管理单位应当建立健全管理组织结构，明确人员职责和权限，定期组织培训，提升员工素质。

第七条物业管理单位应当及时对业主、住户提出的服务要求、投诉进行受理、处理，并按照相关规定进行记录和报告。

第三章物业服务项目第八条物业服务项目包括房屋设备设施的维修、保养，公共区域的清洁、绿化等。

第九条物业服务项目应当以公开、公平、公正的原则进行招投标，保证服务质量，并签订合同明确双方权责。

第十条物业服务项目的费用应当按照相关法律法规和合同约定进行收费，并及时向业主、住户公示。

第四章业主和住户的权利和义务第十一条业主和住户有权要求物业管理单位提供合理、规范的物业管理服务，并享受其他相关权益。

第十二条业主和住户应当按照物业管理规定，维护公共区域的卫生和秩序，不得损坏公共设施设备。

第十三条业主和住户应当按时缴纳物业管理费用，并配合物业管理单位开展相关工作。

第五章物业管理的监督和投诉处理第十四条有关部门应当加强对物业管理单位的监管，定期进行检查，及时纠正违法违规行为。

第十五条业主和住户有权对物业管理单位的服务进行监督和投诉，并有权要求物业管理单位给予解决和回复。

第六章法律责任第十六条物业管理单位违反本条例的规定，应当依法承担相应的法律责任。

《物业管理条例》实施细则模板

第一章总则第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，根据《物业管理条例》及有关法律法规，结合本地区实际情况，制定本实施细则。

第二条本实施细则适用于本行政区域内所有物业管理活动。

第三条物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

第二章物业管理企业第五条物业管理企业应当依法设立，具备独立法人资格，能够独立承担民事责任。

第六条物业管理企业应当具备以下条件：（一）有符合国家规定的物业管理资质；（二）有固定的办公场所和必要的设施设备；（三）有具备相应资质的专业管理人员；（四）有健全的内部管理制度；（五）有符合国家规定的物业管理服务标准。

第七条物业管理企业应当建立健全物业管理档案，妥善保管业主信息，并对物业管理活动进行记录。

第三章业主及业主大会第八条房屋的所有权人为业主。

第九条业主在物业管理活动中享有以下权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（二）参加业主大会，行使投票权；（三）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（四）监督物业管理企业履行物业服务合同；（五）对物业管理活动提出意见和建议；（六）法律、法规规定的其他权利。

第十条业主应当履行以下义务：（一）遵守物业管理规章制度；（二）按照物业服务合同约定支付物业服务费；（三）合理使用物业共用部位和共用设施设备；（四）维护物业管理区域内的公共秩序和环境卫生；（五）法律、法规规定的其他义务。

第十一条业主大会是物业管理区域内业主的最高权力机构，由业主组成。

第十二条业主大会的召开、表决和决定事项，应当符合以下规定：（一）业主大会应当每年至少召开一次；（二）业主大会的召开应当提前通知业主；（三）业主大会的表决，应当采用无记名投票方式；（四）业主大会的决定，应当经业主大会全体业主的过半数同意。

佳木斯市物业管理条例

佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会公告（第3号）《佳木斯市物业管理条例》已由佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2019年9月19日通过。

黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议于2019年12月18日批准，现予公布，自2020年5月1日起施行。

佳木斯市人民代表大会常务委员会2019年12月23日佳木斯市物业管理条例（2019年9月19日佳木斯市第十六届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过2019年12月18日黑龙江省第十三届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

第三条市、县（市）区人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制，建立与之相适应的资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策。

第四条市、县（市）区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

市、县（市）区其他相关部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调解物业管理纠纷。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好与物业管理有关的工作。

第五条建立健全居民区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的小区治理架构，推动物业管理创新。

第六条建立健全物业管理纠纷人民调解机制，加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。

第七条物业管理协会应当加强行业自律管理，协助物业管理行政主管部门开展有关信用信息管理工作，组织技能培训，调解物业服务企业之间的纠纷，促进行业健康发展。

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