物业法律诉讼培训

案例2
• • 案例 某物业公司在某小区门口设有保安员执勤，负责对进入小区的人和车辆进行 安全管理。2004年8月5日，居住在该小区的杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和 儿子，准备进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某办理车辆进入小区的相 关手续后，方可进入小区。为此，双方产生争执。杨某的丈夫焦某下车与保 安员发生互殴。尔后，其子又用电话联系他人进入小区，与保安员互殴，造 成双方人员均有伤情。杨某的伤情鉴定为闭合性颅脑损伤、头外伤后神经反 应，损伤程度为轻微伤。为此，杨某起诉某物业公司要求赔偿医药费、误工 费、护理费、住院伙食补助费、营养费、鉴定费、精神损失费等共计5.3万余 元。
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【分析解答】 庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而 非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的， 而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责 任。 法院审理查明，某物业公司安装在小区内的4套石桌，桌面重达90公斤， 石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安 装时只用了树脂和水泥粘合。王先生女儿被砸伤后，物业公司发现其余三个 石桌面也已松动才主动予以拆除。此外，该物业公司无法提供石桌的合格证、 设计标准等有效证明。根据建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的 规定，小区管理是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、 卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。《中华人 民共和国民法通则》第126条规定：“建筑物或者其它设施以及建筑物上的搁 臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理 人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”由于王先生作为 监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。据此，法院判令某物业公司 承担主要赔偿责任。
专题三 诉讼准备
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经审理法院认为，公民的身体健康权受法律保护。原告驾车进入被告管理的 居民小区时与被告的值勤保安因车辆出入证问题产生争执，双方本应克制自 己的情绪，从维护小区管理秩序出发，妥善处理问题。由于双方均不够冷静， 进而情绪激动相互殴打，造成原告受伤。双方均负有一定过错，应各自承担 相应责任。被告与实施侵害的保安员系雇佣关系，保安人员在从事雇佣活动 中致人损害，理应由被告赔偿给原告因此造成的合理经济损失。最后，法院 判决某物业公司赔偿原告经济损失人民币6100元。
物业服务座谈会报告
专题一 物业诉讼应当准备的诉讼资料
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专题五 物业服务费纠纷
• • 物业服务企业主张业主交纳物业服务费的案件中，业主提出物业服务企业提 供的服务不达标，法院在审查中，应当坚持质价相符的原则。 如果业主就以下几个问题提出抗辩，要求法院认定物业服务企业未按合同约 定履行义务的，经法院审查也确实存在下列物业企业未履行职责，或者履行 职责存在过错的，法院应当认定物业服务企业违约，对于业主要求减免物业 服务费数额的要求予以支持： （1）物业服务企业怠于行使职责，或未尽安全防范义务，导致物业小区内发 生公共设备、设施遗失，或者发生重大事故、火灾水患，并造成业主财产损 失或人身损害的； （2）物业服务企业的工作人员在履行管理职责过程中，行为失当，对业主实 施了侵权行为，导致业主人身或财产受到损害的； （3）物业公司疏于管理，致使物业小区的公共设备、设施存在不安全隐患， 造成业主伤害事件发生的。 （4）由于物业公司的过错造成了电梯、供暖等设备停运，给业主造成财产或 身体的损害。 （5）物业服务企业自行施工及其雇佣的施工人员在施工或者维修过程中，未 采取有效的安全措施，未设立明显标识，或未尽到高空作业的注意义务，或 违返施工的规章制度，给业主造成人身或者财产损失的。
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案例一
• • • 车库内新车被淹 法院判物业公司修复 案情： 李刚是哈尔滨某小区的业主，买房时同物业公司签订了《车位租赁合同》， 并向物业公司缴纳了租金。2004年7月10日，哈尔滨突降暴雨，地面积水迅速 上涨，倒灌进地下车库。物业公司组织人员向外排水，但因雨太大，排水速 度赶不上水涨速度。等李刚得到消息赶到雨停后，物业公司工作人员把水排 净，李刚的奔驰车已被泡得不成样子。李要求物业公司修车并赔偿损失，但 物业公司认为暴雨是不可抗力，物业公司不应承担责任。协商不成，李刚于 同年9月将物业公司诉至哈尔滨市中级人民法院。车库时，车库已进不去了。 李刚新买的一辆新款奔驰车正停在车库里。
专题六 物业服务合同履行中的违约行为及其责任承担
• • • 一、前期物业管理阶段物业服务企业的合同责任。 《条例》第28条：“物业服务企业承接物业时，应当对物业的公共部位、共 用设施设备进行检查”。 《条例》第29条，建设部1997年《房屋接管验收标准》的相关规定，物业服 务企业对物业的承接验收的对象为房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、 装修、电气、水、卫、消防、采暖、电梯、附属工程等物业的共用部位，共 有设施设备。 前期物业公司不严格履行物业的承接义务而未发现物业的问题，给业主造认为，物业公司作为车库出租方及物业管理部门，应当按照约定保持租 赁物符合约定的用途，承担地下车库物业管理养护与维修义务。案发当日的 暴雨，虽具有不可预见性，但物业公司未尽合理注意义务及充分的防御职责。 在雨水倒灌过程中，物业公司有充分的时间通知原告到地下停车场取车（事 发当天是法定假日）。由于物业公司主观上疏忽，仅通知工作人员到车库入 口筑坝拦水。当原告通过邻居得知车库进水时，已无法进库取车。汽车被水 淹没近48个小时后，物业公司才将车拖出。判决哈尔滨某物业管理有限责任 公司自判决生效之日起7日内，将原告李刚的奔驰轿车修复成被水浸泡前的原 状，更换下来的旧部件归物业公司所有。 一审宣判后，李刚和物业公司均不服，向黑龙江省高级法院提出上诉。 近日，黑龙江省高院做出终审判决，维持一审判决主文及案件受理费和鉴定 费部分，并判决如物业公司未按一审判决期限履行义务，则赔偿李刚修车发 生的各项费用86万多元。
专题二 物业管理纠纷的类型
• • • • • 1、物业公司起诉业主交纳物业费纠纷。 2、物业公司认为业主私搭乱建，要求业主拆除纠纷。 3、业主在小区内人身或财产受到侵害要求物业公司赔偿的纠纷。 4、业主委员会要求物业公司改变收费标准的纠纷。 5、业主委员会或新聘物业公司要求原物业公司办理物业交接的纠纷。
专题四 业主委员会是否有权选聘、解聘物业公司
• • 有权利说： 《城市新建住宅小区管理办法》第5条第1款规定：“房地产开发企业在出售 住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订 物业管理合同。”第6条规定：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管 委会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人 选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权 益。”第7条第1款第2项：“决定选聘或续聘物业管理企业”。 分界点：《物权法》实施 自2007年10月1日起，对于选聘、解聘物业服务企业的法律适用，应当适用 《物权法》。 《物权法》第76条第4项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当 经专有面积占总面积过半数且总人数过半数的业主同意。 但这里没提到续聘，我们认为业主委员会有权续聘物业服务企业。
案例三 《条例》第二条规定的适用
• • 小区内的石桌砸伤人，由谁来负责？ 【专案简介】王先生住在某物业公司管理的小区内。1999年8月24日下午，王 先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将 小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先 生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完 全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。为此，王先生向 法院提起诉讼。
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本案是一起因物业管理纠纷引起的人身损害赔偿案件。原告是一名小区居民， 被告则是管理小区的物业公司。值得注意的是，这起案件的直接当事人是一 名被告雇佣的值勤保安。法院认为，值勤保安在从事雇佣活动中致使原告人 身损害，被告应承担经济损失。依据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿 案件适用法律若干问题的解释》第九条，雇员在从事雇佣活动中致人损害的， 雇主应当承担赔偿责任。 雇主在这里所承担的是雇主替代责任。雇主替代责任是指雇主对雇员在 从事雇佣活动中侵犯他人权利时所应当承担的民事责任。本案中，值勤保安 对进出小区的车辆和人员进行管理是在履行其雇主——某物业公司安排的工 作。尽管斗殴本身是值勤保安和原告之间的个人行为，但值勤保安是在履行 其工作职责时，与原告发生争执从而导致斗殴。依照最高人民法院《关于审 理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款，前款所称 “从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者 其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与 履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。所以，法院认定值 勤保安与原告斗殴是保安人员在从事雇佣活动中致人损害，其雇主——某物 业公司仍应承担赔偿责任。 但同时，小区某物业公司是受小区业主的委托对小区进行管理，原告作 为小区一名居民有服从小区管理的义务。但原告没有履行其义务，而与值勤 保安争执斗殴。因此，原告同样是有过错的，依照《中华人民共和国民法通 则》第131条“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责 任”，法院在上述判决中支持了原告部分诉讼请求。