成立业主大会的必要条件及具体流程
首届业主大会相关程序

首届(shǒujiè)业主大会相关(xiāngguān)程序一、成立(chénglì)条件※筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位(dānwèi)承担※符合下列条件之一的,应当召开(zhàokāi)首次业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会)会议:1、物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的;2、物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。
建设单位或十人以上的公开联名业主可以向街道办事处提出筹备业主大会书面申请。
二、建设单位报送文件资料物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时,建设单位应当按照物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)的要求,报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料:(一)《土地使用权证》及宗地出让合同、《建设工程规划许可证》及包括规划设计要点的建筑规划总平面;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)交付使用共用设施设备的证明;(五)物业服务用房配置证明;(六)其他有关的文件资料。
街道办事处应核查成立业主大会条件是否满足,并在7个工作日内书面回复申请人。
如建设单位未能完整提供(二)、(三)项资料的,街道办事处应在收到筹备申请20个工作日内,向物业行政主管部门或房地产登记主管部门申请调取,核查成立业主大会条件是否满足,并书面回复申请人。
三、街道办事处(乡镇人民政府)组织成立首次业主大会筹备组符合成立业主大会条件的,街道办事处应在收到筹备申请六十日内,按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会筹备组。
(一)确定筹备组总人数和其中业主成员人数,在物业管理区域内的显著位置张贴公告,征集业主报名参加筹备组,征集期不少于15日。
1、筹备(chóubèi)组成员组成:由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。
业主大会成立流程图

组织 业主提出申请 街道办事处 会 同 房地产主管部门 指导 经专有部分占建筑物总面积 过半数的业主且占总人数过 半数的业主同意 成立筹备组 开展筹备工作
核准批复给予备案
房地产主管部门 同 意
表决业主大会议事规则 申请备案 表决管理规约 选举产生业主委员会 召开业主大会会议
业主委员会
街道办事处
—55—
附件 17
业主大会成立流程图
应符合以下条件之一: 1:区域内20%以上业主 联名提出书面要求; 2:已交付使用的物业建 筑面积达到区域建筑面 积50%以上的,业主提出 书面要求; 组织、推荐 居委会街 道 办 代 表
居 委 会 代 表
1、公告筹备组成员名单 2、确认并公示业主身份、业主人数及其所拥有 的专有部分面积; 3、确定会议召开的时间、地点、形式和内容; 4、拟订管理规约草案; 5、拟订业主大会议事规则草案; 6、确定会议表决规则; 7、制定业主委员会委员候选人产生办法; 8、确定业主委员会委员候选人名单; 9、制定业主委员会选举办法;
业主大会的制度与程序规定

业主大会的制度与程序规定在中国,业主大会作为业主自治的重要组织形式,是居民社区行使权力、参与公共事务决策的重要渠道。
为了保障业主权益,完善业主大会的制度与程序规定尤为重要。
本文将从业主大会的定义、召开条件、程序规定以及相关权益保障四个方面探讨业主大会的制度与程序规定。
一、业主大会的定义业主大会是指住宅小区的业主依法召开的集体讨论、决策的机构,是居民自治的重要形式。
业主大会行使对小区公共事务的监督、决策、管理等职能,并对重要事项进行表决。
二、召开条件1.业主大会的召开应满足业主的表决权。
即小区中个人业主名下的住房数量与所占应表决权的比例应符合相关规定。
2.业主大会的召集应事先进行公示,以便业主提前做好准备。
3.业主大会的召开时间、地点和议题应事先确定,并通知全体业主,以确保全体业主的知情权。
三、程序规定1.业主大会应当依法召开,一般应以全体业主参加为原则。
2.业主大会应明确议题,对重大事项进行表决。
在表决程序上,应采用公开、公平、公正、公布票数的方式。
3.业主大会应明确主持人和记录人的职责。
4.业主大会应制定相关的程序规则,确保会议秩序井然有序。
比如,在发言环节要求业主依次发言,避免杂音干扰,确保每个业主都有表达意见的机会。
四、相关权益保障1.业主在业主大会上有参与、发言和表决的权利。
业主的发言应受到尊重,不得限制其合法表达观点。
2.业主大会决策应遵循多数原则,更好地反映了业主的利益。
决策结果应当公布,确保透明度和公开性。
3.业主大会的决议具有法律效力,对小区公共事务的决策具有约束力。
4.对于一些重大事项的决策,可以通过业主大会以外的方式进行民主决策,如发起征求意见征集、网络投票等方式。
综上所述,业主大会的制度与程序规定对于维护业主权益、保障小区和谐发展至关重要。
我们应当进一步完善业主大会的相关规定,提高业主参与度,加强业主自治,为小区居民提供更加舒适、和谐的居住环境。
业主大会成立条件

业主大会成立条件
业主大会成立条件
业主大会是物业管理公司和住户之间沟通的媒介,它是住户参与小区
物业管理权力和表达意见的重要平台。
在每个小区都必须开设住户大会,以合法有效地管理小区物业,那么,成立住户大会的条件有哪些呢?
首先,住户大会的成立,必须有物业管理公司支持与参与。
物业管理
公司作为小区物业管理的专业机构,必须积极参与住户大会的设立和
运营,确保住户大会的可持续发展与管理质量。
其次,住户大会必须有足够的业主参与。
根据《物业管理条例》规定,住户组成大会时,应有一半以上的房屋所有人参加;当房屋总数到达
50间以上时,出席人数应占参会房屋总数的三分之一以上。
再者,住户大会必须规范有效地运行。
住户大会必须有议案、表决等
章程,并由物业管理公司和住户共同维护,确保大会的正常运行。
此外,为了确保大会的有效进行,住户参会的出席率也是住户大会遵守
的规定之一。
最后,住户大会必须确定物业费收取标准和规则。
住户大会应明确物
业费收取标准及收取规定,由物业公司作为代理人,参与维护小区物
业费收取的规则和流程,使收取工作更加规范、有序。
总而言之,只有满足以上条件,住户大会才可以合法有效地运作。
物
业管理公司必须致力于改善小区环境,做好社区服务,让住户大会成为促进住户之间沟通和交流的平台,做到小区的正常管理。
小区业主大会成立工作指南

小区业主大会成立工作指南一、前言随着城市化进程的加快,小区业主大会成立工作逐渐变得重要起来。
小区业主大会是业主与物业管理方进行有效沟通、解决问题的重要途径。
为确保小区业主大会的顺利召开和有效运作,制定一份详细的工作指南显得尤为必要。
二、工作机制1.成立业主委员会:业主大会应当选举产生业主委员会,由党派及无党派人士组成,同时应当设立业主委员会办公室。
2.业主委员会职责:业主委员会应当负责召集业主大会、起草议程、组织选举、监督物业公司运作等工作。
3.物业公司配合:物业公司作为业主大会的具体执行主体,应积极配合业主委员会的工作,并提供必要的资料、设备及场所等。
三、召开业主大会1.会议通知:业主委员会应提前15天发布业主大会通知,明确会议时间、地点及议程,以充分保证业主们的参与。
2.会议议程制定:业主委员会应提前制定详细的会议议程,包括核心议题、意见征集事项等,以便参会业主提前准备。
3.会议资料准备:会议前应将相关资料以电子邮件等形式发送给业主,以便他们对议题进行深入讨论。
4.主持人确定:业主委员会应事先确定主持人,确保会议秩序良好,发言秩序有序。
5.会议记录:详细记录会议内容、工作进程及重要决议,以备后续参考。
四、业主委员会选举1.选举程序:业主大会应通过自愿报名、无记名投票等形式进行业主委员会成员的选举,选举原则应以综合素质、代表性为基础。
2.选举结果公示:选举结果应及时向全体业主公示,并进行异议申诉的接受和处理。
3.分工合作:业主委员会成员应按照分工合作的原则,各司其职,确保各项工作有序进行。
五、会议议程管理1.审议物业管理费及开支:业主大会应对物业管理费及开支进行审议,并要求物业公司提供明细账单及合理解释。
2.业主提案表决:业主大会应设立提案环节,对业主提出的合理建议进行集体讨论并表决通过,以协调解决业主关切。
3.物业工作报告:物业公司应定期向业主委员会提交工作报告,对工作内容及效果进行公示,并接受业主监督。
业主大会成立工作方案

业主大会成立工作方案【正文】一、工作目的为了更好地组织和管理业主大会,加强业主之间的沟通与协调,进一步规范业主大会的召开程序,特制定本工作方案。
二、工作范围本工作方案适用于某小区的业主大会成立过程,包括前期准备工作、成立程序、选举程序以及成立后的运营管理等环节。
三、前期准备1.成立筹备组根据《小区管理条例》,选举一名主任和若干成员组成筹备组,负责完成业主大会成立工作的筹备和组织。
2.准备材料(1)《业主大会成立申请书》:由筹备组起草,并征得小区业主的共同意见后提交相关部门审批。
(2)业主名单:筹备组核对小区业主名单,并向相关部门申请获取最新业主名单。
(3)通知函:筹备组根据业主名单,向所有业主发出成立业主大会的通知函。
(4)会议议程:根据《业主大会章程》,制定本次业主大会的议程。
(5)会议地点、时间安排:筹备组负责确定业主大会的地点和时间,并进行预订。
四、成立程序1.业主大会召开根据通知函上注明的时间和地点,业主大会正式召开。
主持会议的是筹备组主任。
2.议案审议(1)主持人介绍议案并征求业主意见。
(2)针对议案进行讨论和表决。
(3)通过议案后,进入下一议案。
3.选举产生业主委员会根据《业主大会章程》,选举产生业主委员会。
选举方式为秘密表决。
五、选举程序1.提名候选人业主大会成员依次提名候选人,并进行候选人介绍。
2.候选人演讲候选人顺序进行演讲。
3.投票选举采用秘密表决的方式进行选举。
4.确定当选人数根据选举结果确定当选人数。
5.公布选举结果成立业主委员会的名单经主持人宣布后,正式公布选举结果。
六、成立后的运营管理1.业主委员会履职业主委员会按照业主大会的授权,负责小区管理、维护业主权益等工作。
2.定期召开业主大会业主委员会应定期召开业主大会,向业主报告工作情况,并征求业主意见。
3.重大决策对于涉及小区利益和经济事务的重大决策,业主委员会应先召开业主大会进行讨论和表决。
【附件】1.业主大会成立申请书2.通知函范文3.业主名单4.会议议程范例【法律名词及注释】1.《小区管理条例》:指国家相关部门发布的针对小区管理的法律法规。
成立业主大会及选举业主委员会程序指引

成立业主大会及选举业主委员会程序指引为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,现根据《物权法》、新《物业管理条例》、《业主大会规程》、新《广东省物业管理条例》等有关成立业主大会、选举业主委员会的规定编写这个指引,供筹备成立首次业主大会、选举业主委员会工作参考。
一、成立首次业主大会筹备组1、业主大会的性质业主大会是一个物业管理区域内代表和维护该区域全体业主在物业管理活动中合法权益的组织,由该区域内全体业主组成。
2、产生业主大会筹备组的条件(1)百分之二十以上业主联名书面要求;(2)已交付使用的物业建筑面积达到该区域建筑总面积百分之五十以上的,业主可以书面要求。
符合上述两款情形之一的,辖区建设行政主管部门(区城管办)监督、指导并协助业主推荐产生业主大会筹备组。
3、业主大会筹备组的组成业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府代表七至十五人共同组成,其中业主代表不少于百分之六十。
4、业主大会筹备组业主代表的条件筹备组的业主代表条件可参照业主委员会委员的要求,同时应当是该物业管理区域内热心公益事业、责任心强、处事公正、模范履行业主义务、具有较强公信力和组织能力的业主。
5、业主大会筹备组业主代表成员产生方式筹备组中业主代表由热心业主推荐或自荐的方式产生。
6、建设单位和物业服务企业在业主大会筹备工作中的义务建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作,提供业主清册、物业建筑的基本资料、已筹集的专项维修资金清册等文件资料,并提供相应的人力、场地支持。
业主大会筹备组应当对业主资料保密,不得将前款资料用于与业主大会筹备无关的活动。
7、业主大会筹备组材料存档与公示业主大会筹备组成立后需将公告的筹备组人员名册等有关材料提交市房地产行业协会存档并接受协会的工作指导。
资料存档后,筹备组成员名单应自成立之日起七日内在小区显著位置公告。
8、业主大会筹备组的职责(1)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(2)拟订业主大会议事规则(草案)和管理规约(草案);(3)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;(4)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;(5)做好其他准备工作。
(完整word版)业主大会成立规则

业主大会成立规则一、业主大会成立程序和条件要求(一)业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会。
符合成立业主大会条件的,由业主向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和房地产行政主管部门提出筹备业主大会书面申请。
(二)街道办事处(乡镇人民政府)和房地产行政主管部门在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内,负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
(三)首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委员会代表七至十五人组成。
筹备组成员人数应为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半,筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
(四)筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡镇人民政府)和居民委员会组织业主推荐。
(五)筹备组成员名单应当自成立之日起七日内以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。
(六)筹备组应当自成立之日起六个月内,组织召开首次业主大会会议。
在组织召开首次业主大会会议之前,筹备组应当做好以下筹备工作:1.确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;2.确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;3.拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;4.依法确定首次业主大会会议表决规则;5.制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;6.制定业主委员会选举办法;7.完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内的显著位置公告并书面通知全体业主。
业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。
(七)业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。
筹备组应当核查参选人的资格,根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素,确定业主委员会委员候选人名单。
(八)业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。
采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告。
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成立业主大会的必要条件及具体流程
成立业主大会的必要条件及具体流程
主讲人:孟宪生
首先业主要了解业主大会的基于什么前提产生?什么时候才可以设立业主大会?
按照《北京市物业管理办法》小区入住率达到50%以上即可申请成立业主大会。
在《物权法》生效后,业主的共同决定权需要“双过半”(业主人数和物业面积)才以生效。
例如开发商卖了三分之一不到百分之五十,理论上小业主是无法行使共同管理权的,因为只有达到“双过半”之后才可以。
所以只有小业主达到50%以上,才能按照业主的共同决定权来行使权利。
那么入住率是什么?就是开发商把房屋交付给业主的比率。
交付为等于入主,而是交付钥匙。
原来的规则是首户业主入住两年之后可以成立业主大会,现在更改为小业主达到50%以上才能形成决议,可以设立业主大会选举业主委员会。
当小区具备该条件后就出现了如何设立业主大会的流程问题?
根据新物权法规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。
那么业主大会由谁建议发起?向谁提出申请?《北京市物业管理办法》规定,召集人占总人数5%的以上或者专有部分面积占建筑物总面积的5%以上的业主可以申请成立业主大会,如果一个大业主拥有5%建筑面积也可以直接发起,所以不管是面积够5%还是人数够5%都可以发起设立。
此时的申请权是一个建议权,向全体业主的建议,建议申请成立业主大会。
有5%的业主向物业所在地的街道办事处或乡镇政府提出申请。
那么这5%的业主谁来组织?小业主可以自己组织,开发商也可以委托一个业主来组织,或者公告招募5%的业主进行申请。
只要达到召集人占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主就可以启动。
关于启动申请简单概括为双启动。
开发商可以启动,业主也可以。
双启动之后向街道办事处提出申请,由街道办事处核实业主递交的材料并给予批复。
在这个申请批复的时候街道办事处同时指定一个筹备组组长,为什么要筹备组组长?因为业主自己不了解筹备工作过程,不够专业,需要具有相对专业知识和专业能力的组织来协助业主把这个事做好。
所
以《北京市物业管理办法》设立筹备组组长制度并不是限制业主,而是由具有专业知识的人来协助大家规范的把业主大会成立起来。
目前《北京市物业管理办法》中强调公益律师或者其他社会专业人士可以成为筹备组组长,也鼓励街道办事处聘请律师,协助业主尽快设立业主大会。
北京市幸福指针业主大会辅导中心就是专门辅导业主设立运行业主大会的非营利性专业组织。
筹备组的组建?筹备组的组成是由筹备组组长向小区全体业主发布公告,公告有5%的业主申请成立业主大会,街道办事处同意并委托我作为组长,招募有时间有能力的业主报名参与。
筹备组成立过程中如果参与的人不够,按照《北京市物业管理办法》还有住建部的《业主大会和业主委员会指导规则》规定街道办事处和政府机构应当给予协助,发动业主参加。
如果参加的业主过多,则首先由自愿参加者通过互相推荐方式组成筹备组,例如筹备组需要5个人,有10个人报名,那么大家协商,协商不成功时通过实名制投票形成筹备组。
筹备组成员一般由5至13人构成。
人数不宜太多,太多很难形成决议,筹备组成员人数应该是一个确定的单数。
由有表决权的筹备组成员构成。
比如有21个筹备组成员需要11个人以上到会参与投票才能形成有效决议,7个筹备组成员只需要4个人到会就可以形成有效决议,所以筹备组成员规模不宜太大。
如果参与人很多,可以在正式筹备组之外成立工作组,做一些具体工作,但是有表决权的人不宜太多。
工作组可以人多一些,例如在收发选票和表决时需要很多人的协助。
筹备组正式成员和工作机构成员做一个适当的分离,便于工作组的工作。
筹备组成员确定之后筹备组组长需要上报街道办事处备案,由街道办事处审核。
审核内容一是审核业主身份,二是审核成员中小业主的占比,看是否达到筹备组成人数的三分之二以上。
筹备组组长是一个组织协调者,组长不具有表决权。
有表决权的成员三分之二应该是小业主。
街道办事处将筹备组成员名单在小区内公示,加盖街道办事处公章。
这时筹备权转移到筹备组身上,筹备组正式组成。
按照《北京市住宅区业主大会和业主委员会的指导规则》筹备期是三个月,我们简单称为90日,在90日内完成筹备工作。
如何能够保证筹备工作按时完成?需要制定规范的筹备
组工作规则和工作流程。
除经常谈到的90日外,还需要了解另一个时间——60日。
从筹备组成立开始60日内需把首次业主大会待表决的文件及业主委员会委员候选人初步确定。
为什么要有60日的限定?原因在整个筹备过程共中有22天的公示期,当中有7天对小区《议事规则(草案)》、《管理规约(草案)》征求意见进行公示,公示期内有修改意见的需要修改;另外法律规定在首次业主大会召开前15天进行公示,第75天时发布公告,这样67天和75天中间只有8天时间,所以60日内要完成初步的文件制定,才能保证90天内完成筹备工作。
如果2010年10月1日之前销售的房屋,所谓的老楼盘,对于筹备时间要求不严格,筹备工作完成不了可以申请延长。
但是2010年10月1日之后的楼盘如果不能在90天内完成筹备,则业主就产生一个交费的问题,新的制度是前期物业管理由开发商付费,成立筹备组之后不能完成筹备工作的业主就产生了付费义务。
筹备组工作流程及原则。
首先筹备组需要制定筹备组工作规则,筹备组的会议由
筹备组组长召集主持,组长可以委托其他人召集会议,但主持和确认会议效力只能由筹备组组长执行。
会议由有表决权的筹备组成员半数以上参加才具备效力,作出的决议有效;会议决议需半数以上有表决权的筹备组成员同意才有效,不同意和弃权的筹备组成员可在会议决议上直接写明意见或态度,但不影响会议效力。
筹备组组长要对于会议过程及决议进行书面确认,才能形成会议决议,并公示全体业主。
因特殊原因筹备组不能继续工作时,筹备组组长需要把相应的文件移交街道办事处保存,从开发商处取得的文件需归还。
筹备组的会议流程。
需要开五次会。
第一次会筹备组会议对业主投票权和业主委员会委员候选人的推选办法进行约定,因为投票需要确认规则,有了《投票权确认规则》才能确认谁是业主。
成立业主大会就要选举业主委员会,那么什么样的人可以成为业主委员会委员候选人呢?这就需要有《业主委员会委员候选人推选办法》,这两个文件必不可少。
第一次会议通过这两份文件之后筹备组可以进行业主委员会委员候选人的登记工作。
第二次会议通过把《管理规约》、《业主大会议事规则》和《首次业主大会会议方案》等文件制定好,初步通过这些文件的草案,并公示给全体业主进行讨论,第二次会议原则上应在60日内完成。
公示7日之后召开第三次会议。
第三次会议根据业主对于这些文件的意见和建议进行修订,确认交业主大会表决的《管理规约(表决稿)》和《业主大会议事规则(表决稿)》及交付业主选举的业主委员会委员候选人,第三次会议要把文件、正式候选人人选确定好,随后开始组织首次业主大会。
召开首次业主大会,通过唱票形成结果,确认会议结果。
第四次会议根据首次业主大会结果确认会议是否有50%以上业主参加、相应的决议是否通过达到“双过半”、每一个业主委员会委员候选人是否“双过半”当选。
当通过了《管理规约》、《议事规则》选出了业主委员会委员,此时宣布业主大会正式成立。
第五次会议中形成筹备组组长工作报告。
由于现在是双启动加筹备组组长制度,备案的时候需要一份筹备组组长工作报告,作为备案的必备文件进行提交,所以在第五次筹备组会议中要形成这份报告,将来由业主委员会进行备案,筹
备组需要把相关文件转交给业主委员会。
首次业主大会的法定议题。
2010年10日1日之前的老楼盘法定议题是三个,包括《管理规约》、《议事规则》和业主委员会委员选举;新楼盘多一个《前期物业管理处置案》形成决定终结前期物业管理和本小区的物业管理方式。
关于首次业主大会开会方式。
一是传统的纸质投票,二是北京市建委推出公共决策平台。
采用何种方式由业主自行选择。
如果是新楼盘在交房的时候发了房屋的“一卡通”,一卡通的具体投票方式按照说明进行。
纸质投票中最重要的是投票过程一定可追诉,因为选票的统计需要双过半,所以必需是实名制。