工业用地招拍挂中需关注的几个问题
土地拍卖注意事项
土地拍卖注意事项土地拍卖是一种常见的方式来出售土地，无论是政府机构还是个人都可以选择这种方式来变现土地资产。
然而，参与土地拍卖需要考虑多个方面的因素，以确保交易的顺利进行。
以下是一些土地拍卖的注意事项。
首先，了解土地的情况是非常重要的。
在参与土地拍卖之前，购买方应该尽量详细地了解所关注土地的各种情况，如土地面积、地理位置、土地用途等。
可以通过调查相关的地理和法律文件来了解土地的相应情况，亦或是请专业人士进行实地考察，并与市场上其他类似土地的价格作比较。
这些信息都可以帮助购买方更好地评估土地的价值和潜在的风险。
其次，购买方应该做好充分的准备工作。
购买土地需要有足够的购买资金，因此，在参与土地拍卖前，购买方应该评估自己的财务状况，并确保有足够的资金用于购买土地。
此外，购买方还应该了解相关的法律和金融规定，以避免违反相关规定而产生不必要的风险。
还应制定自己的投标策略，并设定一个预算范围，以确保在拍卖过程中不会过度出价。
在拍卖现场，购买方也应该保持冷静和谨慎。
土地拍卖往往具有激烈的竞争和紧张的氛围，而这种情况容易使人冲动和过度出价。
因此，购买方应该保持冷静，根据自己的预算和策略参与竞拍，不要盲目跟风或被竞争对手的出价所影响。
此外，购买方还应该确保自己具备购买土地的法律条件。
在进行交易之前，购买方需要了解土地交易相关的法律和规定，如土地使用权的取得程序、土地的转让限制、土地的权属等。
购买方还应该与律师或相关专业人士咨询，并确保拥有相应的合法文件和权利来购买土地。
最后，购买方还应该注意拍卖过程中的竞争对手和潜在风险。
土地拍卖往往有多个竞争对手，购买方应该了解和分析竞争对手的情况，并有所准备。
同时，购买方还应该关注潜在的风险，如土地的争议或纠纷。
购买方可以通过专业调查公司对土地进行调查，并了解土地的任何潜在问题，以避免未来可能出现的法律和经济纠纷。
总之，参与土地拍卖需要购买方做好充分的准备工作，并谨慎评估每个阶段的风险和潜力。
工业用地招拍挂的重点和难点
工业用地招拍挂的重点和难点作者：章林晓工业用地由原先的协议出让转向现在的招拍挂出让，是我国国有建设用地出让方式和使用制度的重大改革。
工业用地为什么要实行招拍挂？工业用地招拍挂的重点和难点又在哪儿？在具体的操作过程中应注意什么？这是大家关心的问题。
全面、正确、深入地理解这些问题，对做好工业用地的招拍挂工作事关重大。
而要想真正深入、全面、正确地理解这些问题，我们就得先了解一下工业用地招拍挂政策出台的过程和背景。
工业用地招拍挂出台，主要经历了以下了几个阶段——1、2002年5月9日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令），确立了经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，前述规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2、2004年12月24日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）要求，除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。
3、2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）明确提出，要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度，同时规定工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
4、2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
5、2007年9月28日，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部39号令）规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
浅议工业用地招拍挂出让存在的问题及对策
浅议工业用地招拍挂出让存在的问题及对策作者：孙玲庄绍东来源：《经营者》2016年第12期摘要为促进土地市场的健康有序发展，充分发挥工业用地招拍挂出让在市场配置资源的基础作用，本文针对工业用地招拍挂中存在的问题及背后的制度根源，提出完善工业用地招拍挂出让的对策与建议。
关键词工业用地招拍挂出让；问题；对策一、工业用地招拍挂的主要做法第一，科学选址，合理利用。
根据城乡统筹，合理布局，节约土地，集约发展和先规划后建设的原则，合理进行工业用地拟用地选址，原则上不得在城镇规划区、工业园外选址，尽量利用未利用地、废弃地、存量国有建设用地，坚决不占基本农田。
第二，严格审批手续，确保招拍挂顺利进行。
工业用地涉及农用地转用和土地征收的，须先办理农用地转用和土地征收审批手续，在各项补偿足额支付到位的基础上，再依法采用招拍挂方式确定土地使用权。
第三，科学决策拟出让地块的出让底价。
在国有土地出让前，由国土资源局委托土地评估机构，依据城镇基准地价，待估宗地周边的基础设施和建设情况，规划设计及出让年限，进行价格评估，根据土地估价结果，产业政策和土地市场情况，由检察院、纪委、财政、规划、环保、国土等部门主要负责人召开土地储备委员会集体决策，综合确定出让底价。
从制度上保证工业用地出让的有效落实。
第四，严格公开透明。
出让方案经批准后，即时在“中国土地市场网”发布出让公告，做到公开透明，切实维护正常健康的市场秩序。
第五，严格跟踪监管。
各级检察院、监察局从前期土地初审会开始介入，全程监督，重点审查竞买人资格、产业准入、资金来源、保证金缴纳等土地交易过程中的关键点，并充分利用公共资源交易中心新建监控设备，全程跟踪，人机结合，做到全过程、全方位立体监控，建立统一多元化监督平台，实现以监督促公平的良性互动，使土地交易工作更加公平、公开、公正。
二、工业用地招拍挂取得的成效第一，促进了土地节约集约利用，改变了过去企业宽打宽用的意识，使土地利用更加趋于合理化，促进了节约集约用地。
企业以招拍挂方式拿地的法律风险及防范
企业以招拍挂方式拿地的法律风险及防范一、参与招拍挂前应注意的问题1．注意考察拟出让地块的合法性《城市房地产管理法（2007 年修订）》第八条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
”根据该条规定，拟出让地块的性质应为“国有土地”，出让的标的为“国有土地使用权”。
土地根据性质可以分为农用地、建设用地和未利用地，众所周知，出让用于房地产开发的国有土地使用权，只能是国有的建设用地的使用权。
《物权法》将这种权利法定化，使其成为一种独立于土地所有权的物权。
《物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
”因此，自2007 年10月1日起，拟出让地块的性质应为国有建设用地，出让标的为国有建设用地使用权。
2．注意考察拟出让地块的出让权限首先，建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府，其土地管理部门负责签订、履行《国有建设用地使用权出让合同》。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条规定：“土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
”第十一条规定：“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
”因此，建设用地使用权出让的主体是市、县人民政府，其土地管理部门与土地使用者签订出让合同，并具体负责出让合同的履行。
关于出让主体还需要特别注意的是，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5 号）第二条第一款规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
”该条第二款进一步规定：“本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。
浅谈工业用地招拍挂出让存在的问题与对策——以钦州市为例
求从 ２０ ０７年 １月 ｌ臼起 所 有 的工 业 用 地 出 让 不得 低 用地 者 ，但 在 供地 前 进行 用 地预 审 和建设 用 地 审
于公 布 的最低 价 标准 ，这 对 解 决工 业用 地 压低 价 恶性 批 时 ，按 现 行 的制 度 要求 又 必须 按 既定 的项 目来
竞 争 的 问题 ， 高工业 用 地利 用 率 ， 提 促进 经 济 的可 持续 报批 。 发 展具 有 十分 重要 的意 义 。但工 业 用地 与一 般 经 营性
一
些 完善Ｔ业 用地 招拍 挂 出让 的对 策 与建议 。
一
很难 明确界 定 丁业 项 目的开竣 工 期 限 ，而 这 又是
出让合 同必 须 明确 约定 的事 项 。
、
钦 州市 工业 用地 出让现 状
３ 工 业用地 最低 价标 准 问题 。２ ０ ． ０ ７年 １ １Ｅ 月
钦 州 市地 处 广 西 南 部沿 海 ，土 地 总 面积 １ ８ ． ２万 ０
维普资讯
２０ ０６年 ８月 ３ １日国务 院下 发《 于加 强 土地 调控 制度 ， 关 均建立在用地主体既定的前提下 ， 国务院办
有关 问题 的通知》 明确要求 “ ， 工业用地必须 采用招标 《 于加 强 和规 范 新开 工 项 目管 理 的通 知》 关 则要 求 拍卖 挂 牌 方式 出让 ” 至此 ］业 用 地 招 标 拍 卖 挂牌 （ ， 二 以 单位 要 依据 项 目的审批 、 准 、 案 文件 向 国土 资 核 备
题亟 待解决 。笔 者结合 钦州 市实 际 。 析工业 用地 招拍 的立 项 、 划 、 分 规 环评 等 相关 批 准手 续 须在 让 成 交
因此 ， 丁 业 用 地 出让 成 交 Ｉ 在 挂 出计 问题产 生 的原 因及 其 背后 的制度 根 源 ，并 提 出 用地 者 之 后 方 能 办理 ，
土地招拍挂流程存在的问题及建议措施
土地招拍挂流程存在的问题及建议措施下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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土地招标拍卖挂牌过程中常见问题的解决办法
挂 牌 出 让 国 有 建 设 用 地 使 用 权 出 让 规 定 》 国 土 资 源 部 （
就是要 强化 各级 政府 领 导 的法律 意识 ， 高 依法 行 ３ 提 ９号 令 ） 依 据 ， 让 公 告 中 规 定 的 申 请 截 止 时 间 ， 为 出 应
而 政 的 水 平 ， 强 监 管 ， 大 对 各 类 违 规 违 纪 行 为 的 查 处 当 为 挂 牌 出 让 结 束 日前 ２天 ， 且 挂 牌 时 间 必 须 是 连 续 加 加 力 度 。 立 土 地 市 场 信 息 公 开 制 度 ， 行 阳光 操 作 ， 到 的 １ 建 实 做 ０个 工 作 日 。
严惩 曰家机 关人 员 的渎职 行 为 。
５制 定 明 晰 的 出让 条 件 ， 止 内 定 型 的 招 拍 挂 的 产 生 ． 防
交 易 ， 按 程 序 、 程 操 作 的 ， 察 机 关 和 国 土 资 源 行 政 不 规 监 部 门 将 责 成 其 及 时 纠 正 并 追 究 有 关 人 员 责 任 。 要 对 未 还
３提 高 土 地 交 易 工 作 人 员 的 操 作 能 力 ．
要 利用 《 垄 断法 》 法 律 法 规 ， 范 国有 企 业 、 反 等 规 上
市 公 司 的 经 济 行 为 ，制 止 他 们 通 过 肓 目高 价 竞 买 土 地 ，
建 议 国土 资 源部 门定 期举 办 土 地 招拍 挂 主持 人 培 为 了追 求 短期 利 益 储 备地 、 积地 ， 付 考 核 指标 等 进 囤 应
问题值得 认真 研究 。
一
平 ， 使 招拍 挂 流于形 式 。 致
６做 好 土 地 出 让 信 息 的 披 露 ．
一
、
土 地 招 拍 挂 常 见 问 题
法院拍卖土地的注意事项及法律风险
法院拍卖土地的注意事项及法律风险近两年来，开发商除了可以从国土资源部门通过招拍挂的程序拿到土地外，还可以通过法院拍卖的方式拿到土地，并且因法院拍卖的土地被认为价格低、位置好而一度受开发商的推崇，那么开发商作为竞买人从法院拍卖取得土地的过程中是否存在法律风险呢？开发商作为竞买人应当注意哪些事项呢？一、开发商作为竞买人应当注意的事项（一）核实拍卖土地的性质竞买人在参加拍卖前应当向拍卖法院以及拍卖机构核实该块土地的性质，是属于划拨土地还是出让土地，如果是划拨土地，则需要核实权利人是否有权进行拍卖，并且在后期会面临变更土地性质以及补交出让金的问题。
（二）核实拍卖土地的出让金是否已经全额交纳竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块土地的出让金是否已经全额交纳，若未全额交纳，则在办理土地过户手续时，会被要求补足剩余未缴纳的土地出让金以及滞纳金。
（三）核实该块土地的权属登记与权属证明上的权利人是否一致，是否存在其他共有权利人，是否存在异议登记竞买人在参加拍卖前应当向国土资源部门核实该块地的权利人是否清晰，是否存在其他共有权人，是否存在权属证明与权属登记上不一致的情形，是否存在其他的实际权利人，是否存在异议登记，以确保该块土地权属清晰，没有影响过户的因素。
（四）核实该块土地的现状及开发情况竞买人在参加拍卖前应当现场核实该块土地的实际情况，是否已经七通一平；是否有地上建筑物；是否已经被他人实际占有、使用；土地改造现状与政府规划是否相一致；地块内是否有池塘、河沟，竞买人可否自行填充；土地上是否有青苗或民宅；该块地是否已经进行前期的开发，若未进行开发，则应当核实该块土地是否属于闲置土地以及闲置时间。
（五）核实该块土地的面积、使用年限、土地用途以及相关的政府规划竞买人在参加拍卖前应当查阅该块土地的《国有土地使用权出让协议》，并与相关的部门进行核实该块土地使用年限、土地用途、相关的政府规划，且规划设计条件须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比例、建筑界限、开发期限以及必须配备的公共设施及市政基础设施等；附图会明确地块区位与现状、地块坐标、标高、道路红线、标高，出入口位置、建筑界线及地块周围地区的环境及基础设施条件等。
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工业用地招拍挂中需关注的几个问题
近年来,中央在土地管理方面采取了一系列严而又严的政策措施,把土地作为宏观调控经济的“闸门”。
2006年8月31日国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发31号）明确规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。
实行工业用地招标拍卖挂牌制度，对于有效参与土地调控、遏制工业用地低成本过度扩张、建立完善的土地市场机制、优化土地结构、促进经济增长方式的转变和产业结构的升级都具有十分重要的意义。
但工业用地与一般经营性用地特点不同，各地在具体操作过程中，有些问题值得关注并亟需解决。
一、工业用地招拍挂出让现状
工业用地招拍挂制度实施四年多以来，目前的基本现状可概括为三个绝大多数。
一是绝大多数地区招拍挂政策执行良好
自实行工业用地招拍挂出让及工业用地出让最低价以来，各地按照要求，可以发现，除了依照法律规定的部分企业实行协议出让外，绝大多数工业用地按规定采取了招拍挂的方式进行出让。
通过近两年例行督察、审核督察对工业用地出让卷宗的审查来看，工业用地招拍挂出让政策已得到贯彻落实。
二是绝大多数出让方式为挂牌
通过我局对今年山东省、河南省及青岛市的例行督察来看，采取招拍挂出让的工业用地中，除极个别项目采取招标、拍卖外，几乎全部以挂牌的方式进行。
如今年例行督察的郑州市市本级，2009年度共出让工业用地20宗，挂牌出让20宗，挂牌方式占工业用地招拍挂出让方式的100%。
三是绝大多数成交价略高于最低限价标准
在招拍挂出让过程中，各地严格执行工业用地最低价标准，避免了低价出让，效果明显。
但是，出让底价往往等于或略高于最低价标准，而成交价格也绝大部分仅略高于出让底价。
如郑州市一宗地成交价格千余万元，仅比确定的出让底价高4万元，更多的与出让底价相一致。
二、目前存在的问题
自工业用地招拍挂供地实行以来，规范了土地交易市场秩序，使土地供应更加公开透明，取得了一定成效。
但是一方面部分政府招商引资时，仍然延用原有的思维进行操作，使得部分工业用地招拍挂流于形式，另一方面，在招拍挂的具体操作过程中，也存在一些问题。
一是未供即用问题普遍存在
近两年督察工作中发现，工业用地未供即用问题比较普遍。
这些项目多数为政府招商引资项目，或地方政府的重点工程，都有政府的默认，往往是边报边用，待省政府的转用征收批下来，项目已开工建设，
招拍挂供地只是补程序。
二是供地程序与相关部门职能交叉
工业用地招拍挂办法规定，工业用地出让前不先行确定用地者，签订《成交确认书》后，再办理立项、规划、环评等手续。
但在实际操作过程中，部分用地单位已先行办理了立项、规划、环评等手续，办理这些手续时必须有具体的用地位置，实际上等于明确了该项目的用地位置，与《成交确认书》签订的时间有
矛盾。
三是违法用地补办手续问题
督察发现，绝大多数违法用地补办手续过程中，拟定工业用地公开出让方案时，只对土地进行了评估，地上资产没有同时评估纳入土地出让总价格，招拍挂出让的是净地，与实际地面已经有附着物情况不符。
四是“点供”问题
近年来，全国经济持续向好发展，国家下达各地的用地计划指标与各地需求差距很大，各地均积极采取各项措施，以用好有限的指标。
目前各地普遍采用的是“点供”的方式，所谓“点供”，就是在合理安排各市土地利用计划的基础上，对重点项目采取由省厅直接“点供”安排计划的方法予以重点保障。
“点供”为省市重点项目的实施提供了用地保障，提高了有限计划指标的使用效益，同时，工业项目“点供”也带来了招
拍挂供地“走程序”问题。
五是程序多、周期长的问题
工业用地“招拍挂”一般要经过以下程序：办理了农转用、征收手续及实施完征地程序后，国土部门制定出让方案、经政府批准、发布出让公告、招拍挂实施、再到发改部门办理立项、到环保部门办理环评、到城市规划部门办理规划手续等，以上手续齐全后，才能签订土地出让合同，办理土地使用证。
这些程序走下来，快则几个月，慢则一年多，对个别因市场需求急需开工的项目会有很大影响。
上述问题的存在，使得目前工业用地招拍挂制度的执行很不严肃，国土部门具体操作的压力很大，承担的责任很重，地方政府和用地单位还不理解，不满意。
如何尽快解决上述问题，望能引起关注，尽快制定完善相关政策措施来加以解决，使工业用地招拍挂制度真正走上正轨。