金桥碧云社区
典型楼盘研究碧云社区
100%
商业功能板块
商务贸易板块 生活居住板块
8.4%
25幢商办大楼，部分集 酒店、会务等商务功能为 一体，另有10家金融机构
54.2%
代表楼盘：晓园/云间绿大地 /维诗凯亚/品赏碧云 商业功能板块
文博教育板块
15.1%
中欧等高等院校3所，幼 儿园2所，小学中学4所
10.6%
家乐福/百安居/欧贝德/ 迪卡侬/红枫路休闲商业街
圈中还包括浦东外高桥保税区、陆家嘴金融贸易区、张 江高科技园区。
占地面积：4，000，000M2 规划人口：35000户左右
公交配套：4条公交线路；2007年底通车的轨道交通
6号线经过
外高桥 保税区 金桥出口 加工区
碧云社区成功的引入复合化的城市功能形态 ，集完备的商业、商务、教育配套一身，在 浦东各大产业园之间开辟了一座宜居新市镇 ，从空间和时间上解决了产业园区就业人口 生活与工作的矛盾。
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区复合新市镇城市功能要素案例研究
基于1519片区周围三面被工业区围绕的现状，我们不得不考虑工业园区因素的影响。 我们研究了成熟工业园区配套新市镇城市功能要素的构成案例，可以对本片区的城市功能导入比例提供有价 值的参考。
金桥-碧云社区概况
区域特点：紧邻上海金桥出口加工区，20分钟车程
张江高科
浦东国际机场
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区配套新市镇城市功能要素配比研究
金桥-碧云社区功能配比
生活居住板块
100%
商务贸易板块
100%
0
100%
文博教育板块
我们通过大量的经典案例 研究，可以得出国际通行 的工业园区配套新市镇城 市功能的一般配比经验(以 建成使用功能设施的占地 面积计)： 生活居住：40-60% 商业娱乐：5-12% 文博教育：8-15% 商务配套：5-10% 其他：10%-25 %
区域开发成功案例——上海碧云国际社区只是分享
4、社区必须保持有相当的面积，用于广场、绿化带、社区 公园等特定用途的、任何居民都可以使用的开放空间
5、在社区内应该逐步建设生态建筑，以迎合国际人士热爱 自然、关注健康的趋势
上海碧云国际社区 区域分析
1.5周边环境
2.开发过程
2.1开发历程纪年表
发展 阶段
配套 开发
1997年
中国福利会幼 儿园、平和双 语学校、新金 桥大厦、银东 大厦
上海碧云国际社区 区域分析
1.4功能分区
住宅
住宅、 商业
家乐福、 建材超市、
绿地、 商业街
住宅
G1 G2
1、社区均需综合设置 ，必须将住宅、商店、学校、公共设 施等社区居民生活中不可缺少的各项设施和活动场所形成 多功能的综合体；
2、将尽可能多的设施安排在相互可以轻松步行抵达的范围 之内
3、社区内必须有商业活动、居民服务、文化活动、旅游活 动能集中进行的场所
01
文化 层面
02
生态 环境 层面
03
3.区域价值
发展优势：
上海碧云国际社区 区域分析
G1 G2 G3
规划
整个社区的占地面积占地约4平 方公里。 正在开发100多万平米的房地产项目，4平方公里的国 际社区由城市道路划分成18个地块 ，小组团规划
城区功能
整个社区的占地面积占地约4平方公里。作为浦东、金桥涉 外商务区生活配套的多功能开放型的涉外 高级住宅区， 一般只租不售，在售楼盘中以投资型物业为主
在区域价值得到认可后，建成一个自 然协调、具有创意和特色、绿化和环 境优美、适合境外人士居住、社会功 能齐全的现代生活示范区
2.2配套设施
2.2.1主要写字楼、学校配套布置在区域的交通干道旁，利于区域外客户交通，
区域开发成功案例-上海碧云国际社区
随着新兴产业的崛起和传统产业的转型升级，将吸引更多 高层次人才和创新创业团队入驻碧云国际社区，推动区域 经济发展。
消费升级
随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，将促进碧云 国际社区的商业配套和服务升级，满足高端消费需求。
可持续发展
绿色建筑
推广绿色建筑和节能技术，提高社区的能源利用 效率和环境质量，减少对自然资源的消耗。
国际化氛围
通过引进世界各地的外籍 人士，打造国际化氛围， 提供多元文化交流平台。
定制化服务
提供定制化的居住、商务、 休闲等服务，满足高端客 户的需求。
规划策略
生态优先
注重生态环境保护，合理 规划绿地、水系等自然资 源，营造宜居环境。
配套设施完善
规划完善的教育、医疗、 商业等配套设施，满足居 民日常生活需求。
生态保护
加强生态环境保护，提高绿化覆盖率，保护和恢 复生态系统，实现人与自然和谐共生。
资源循环利用
推行资源循环利用和垃圾分类，减少废弃物排放， 促进循环经济发展。
社区文化塑造
多元文化融合
尊重和包容不同文化背景的居民，促进多元文化的交流与融合， 形成独特的社区文化氛围。
艺术文化活动
举办各类艺术、文化活动，提升社区文化品位，丰富居民的精神生 活。
周边设施完善，包括国际学校、医疗机构、购物中心等，满 足外籍人士的生活需求。
政策支持
上海市政府出台了一系列针对外籍人 士的政策，如签证、居留、购房等， 为外籍人士提供便利。
浦东新区政府对碧云国际社区的开发 给予了税收优惠、资金扶持等政策支 持，促进了社区的发展。
品牌效应
碧云国际社区由知名开发商开发，品 牌知名度高，吸引了众多外籍人士和 跨国企业入驻。
金桥碧云社区
碧云国际社区碧云国际社区示意图编号名称占地面积建筑面积建筑形态容积率绿化率1金桥爱建园200000 m²小高层 2.2550%2金洋十方庭25000 m²30000 m²小高层 1.243%3罗山花苑30000 m²41565m²小高层 1.2242%4世茂湖滨花园260000m²高层+别墅 1.667%5中天碧云苑59214m²多层\高层 1.6745%6维诗凯亚55823m²独栋\联排别墅0.563%7碧云花园二期多层+小高层8浦东花园别墅35000m²别墅0.4555%9碧云花园南区68923m²119927m²多层+小高层 1.7435% 10碧云别墅别墅0.3270% 11碧云别墅南区别墅12信和花园43263m²小高层 1.7440% 13碧云国际社区∙晓园36943m²60373m²小高层 1.6145%一、区位背景碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。
整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至红枫路；北起杨高路，南锦绣东路。
碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区，社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。
二、现状金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时，采取“租售并举”的经营策略，已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼，约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，为下一步经营发展打下了坚实基础。
目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。
碧云国际社区案例分享
产业区外籍人士
金桥出口加工区、陆家 嘴商贸区、张江高科技 园区的中高管理层外籍 人士，以欧美人士为主；
完善国际化配套及高品 国内高收入人群 质，吸引更多国内高收
入人群入住；
浦东机场导入
机场便利的航线交通， 方便国际人士出行，导 入部分客源
各大产业园区典型入驻企业：
金桥出口加工区
西门子、通用汽车、贝尔、惠普、沃尔 沃、柯达、联合汽车、日立电器、可口 可乐、夏普电器、东芝电脑……
重点项目概览 碧云别墅
碧云别墅I-III期由102栋北美风格的独立花园别墅组成，为美加木结构式住宅，占地面
积18.5万方，容积率仅为0.17，绿化率高达70% 。其最主要特色是规划了蜿蜒曲折的河道，围合 成7个小岛，保证每一单元的住宅都享有绿地和水域。建筑采用轻型组合式木结构，所用隔音隔 热、防风抗震等结构材料及设备均由美国、加拿大进口。小区内欧陆风格的会所内设有咖啡厅、 酒吧、健身房、壁球场、游泳池等。
跨国公司开始规模进驻四 大开发区，自主创新产业大 力发展
陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施 落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、 产业基地地位
跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、 惠普、可口可乐等数百家500强企业
人口
普通外籍高层管理者
大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者
发展背景
区位优势明显，紧邻内环线及杨浦大桥； 位于浦东机场连接市中心的必经之地； 金桥加工区及世纪公园2公里辐射范围； 陆家嘴10公里范围辐射。
发展定位
适合外国人居住和生活的国际化社区； 运动和活力是社区生活的主旋律 ； 多元化交融，充满活力。
发展基础
金桥出口加工区
产业支撑
上海高档社区案例
政策及 产业
人口
普通外籍高层管理者
大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领
开始大量出现城市化居住物业
社区规划
碧云国际社区占地总面积约4平方公里，由“生活服务区”和“办公核心区”所组成。具有“小联合国” 之称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90%左右。 通过多样性的建筑形态、多极化的道路体系以及标志性的公共建筑，聚合成碧云国际社区的整体氛围。
高端涉外别墅等各种居住产品放量，出现联排、 叠拼等产品形式； 休闲购物、文化教育及交通生活配套成熟 外籍人士大量入住，国际化社区形成规模 陆家嘴CBD成熟 、展览中心、磁悬浮等设施 落成 ，启动洋山深水港，浦东成就金融中心、 产业基地地位 跨国公司批量落户金桥、张江，包括西门子、 惠普、可口可乐等数百家500强企业 500强企业外派中高管 大型跨国公司外派中高管 普通外籍高层管理者 中国籍白领 出差的外派工作人员
开发历程
古北新区全区分二期建设，古北路以西为一期，1995年完成 全部建设，2000年已发展成为上海知名的国际社区；古北路 以东为古北二期，始于2003年。古北二期在古北一期式微之 时应运而生，它既继承了一期的建筑特色及优势，又摒弃了一 期在外观、户型等方面的弊端。
二期 一期
一期
建设时间：1992-1995 用地面积：52.3公顷 建筑面积：约70万平方米 开发商：上海古北新区联合发展有限公司 开发动力：建设高标准涉外居住区，形成以虹桥路为界，北面虹桥商贸开发区、南面古北居住开发区和集商务、居住功能， 匹配完善的大虹桥经济区域。 古北一期项目 万科古北商务楼（南、北）、美丽华公寓、美丽华商务楼、金麟公寓、钻石公寓、宝石公寓、翡翠公寓、明珠大楼、西郊花 园别墅、碧玉公寓、名都城、名都城别墅、名都古北、广场大厦、金龙公寓、金象公寓、金鹿公寓、金马公寓、金狮公寓、 维多利亚广场、巴黎花园、马赛花园、里昂花园、雅典花园、罗马花园、四季晶园、鹿特丹花园、上城、伦敦广场
国际社区物业管理初探——走近碧云国际社区
一、上海的国际社区“国际社区”可以理解为来自世界各地不同国籍的人们聚居在一定地域范围内而组成的社会生活共同体。
上海最早的国际社区，建立20世纪80年代，1986年至1995年建成的古北国际社区一期，是上海首个规模化、集约化开发建设的高标准国际社区，依托虹桥经济技术开发区，首创先进的“社区规划”理念，吸引了来自欧美，日、韩，中国香港和台湾等三十几个国家和地区的境外人士。
美丽的黄金城道，经典的欧式建筑和来自世界各地的特色店铺，加之外国妈妈送小孩走进双语学校，这样的场景形成了国际社区独特的人文环境。
紧接着古北的步伐，20世纪90年代末，伴随着浦东开发开放，碧云和联洋国际社区迅速崛起。
可以说，之后的滨江、新大宁、新江湾城、森兰、南翔、唐镇、临港等国际社区，都是前者规划、开发、运营理念的延伸。
二、碧云国际社区碧云国际社区，占地4平方公里，伴随着金桥开发区从阡陌农田上诞生，沧桑巨变，如今已是万国建筑云集、绿树成荫、处处鸟语花香、低密度、高品位的林中之城和高端社区。
1997年底开始规划建设的碧云国际社区碧云别墅一期，1999年建成，从满足当时500强企业外籍员工的生活需求开始（当时金桥出口加工区大量在浦东工作的外籍人士，尤其是世界500强企业的总裁和高管，在上海只能居住在西区的古北这唯一一个国际社区，浦东急需开发与古北同等级别的国际社区，碧云地区因背靠杨高路快速干道，又与金桥出口加工区连接在一起，离市中心也不远，成为建设开发国际社区的最佳选址），一个崭新的高起点的国际社区孕育而生。
碧云国际社区建设，坚持“国际化、生态化、家庭化”的开发理念，并以租赁为主要运营模式，吸引了来自60多个国家和地区的千家万户，外籍人士比例一度高达社区人口的90%左右，是上海迄今最具综合环境创意特色的新型国际社区，堪称中国上海国际社区的代表作，主要表现在。
1.建筑。
基于碧云社区主要城区运营商金桥股份的“金字塔”型开发模式，首先开发低容积率顶级别墅，然后开发大平层顶级公寓，最后开发面积较小的高级公寓，对应世界500强CEO 与各级管理、技术人员的居住、生活需求，碧云别墅系列（英式、法式、意大利式、西班牙式和美加木结构风格别墅等）、碧云花园系列（美国学院派风格大平层公寓，英式、美式、法式、德式风格公寓）、碧云阁、碧云苑和碧云庭服务公寓系列（中小户型高级公寓）构成了以金桥“碧云”品牌为龙头的系列房地产产品价值链。
碧云社区资料整理
楼主楼市快讯发表于搜房网- 上海业主论坛- 楼市快讯业主论坛碧云路上标志性的路牌碧云路上，没有匆匆的脚步，没有喧闹的人群，没有繁华的街道，有的只是空旷与宁静这个外国人最顶级的生活区是在浦东的金桥，有个非常清新的名字——碧云国际社区。
所谓的外国人的生活区也就是外国人居住比较集中的地方，像这样的地方上海还有一个，在长宁的古北仙霞地区，那个地方以日本韩国人居多，而碧云则以欧美人居多。
碧云社区是随着金桥加工区发展起来，最早作为出口加工区的居住配套区，建起了碧云别墅，经过十几年的发展，形成了规模，据统计，这个社区的居住人口60%为境外人士。
金桥加工区世界500强中40%的CEO、高层管理者都住在碧云国际社区。
有人认为，金桥碧云国际社区是上海乃至中国的富豪居住区的雏形。
碧云路上的红绿灯与市区的都有所不同驱车过杨浦大桥，一直向南，炎热的天气也许会令人心情烦躁；但一过杨高中路，顺着路标一转弯，眼前的景象立即让你眼前一亮，就像发现了隐匿的“桃花源”般，形成一个自成一体的小世界。
干净宽阔的马路，一排低调朴实但格调高雅的房子映入眼帘，嘈杂的街道一下子安静了下来。
这就是碧云社区了。
碧云路上玩耍的外国小孩没有匆匆的脚步，没有喧闹的人群，没有繁华的街道，有的只是空旷与宁静。
街景彰显着异国情调：用红色地砖铺就的人行道与灰色非机动车道并行，外侧才是宽畅的机动车道，各道之间均有绿树相隔；身边，欧式建筑与各种高档酒吧、咖啡吧一个接一个。
近处，散落街前的茶座摆着铁艺桌椅，不时看到推着婴儿车悠闲漫步的外国夫妇、戴着安全帽骑着自行车穿过广场的金发女孩；远处，绿茵场上足球、橄榄球比赛正酣，助威的语言充斥着各种洋腔洋调。
如果第一次来到这里，一定会惊呼“这儿太像欧洲小镇了”。
开在住宅小区下面的自行车商店，生意似乎比较好在家乐福外面的碧云路上，都摆着地摊，老外也比较爱逛概况：金桥碧云国际社区位于金桥出口加工区的西侧，距上海金融贸易区小陆家嘴仅数公里，而与金桥加工区更是一条马路相隔。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
碧云国际社区
碧云国际社区示意图
编号名称占地面积建筑面积建筑形态容积率绿化率1金桥爱建园200000 m²小高层 2.2550%
2金洋十方庭25000 m²30000 m²小高层 1.243%
3罗山花苑30000 m²41565m²小高层 1.2242%
4世茂湖滨花园260000m²高层+别墅 1.667%
5中天碧云苑59214m²多层\高层 1.6745%
6维诗凯亚55823m²独栋\联排别墅0.563%
7碧云花园二期多层+小高层
8浦东花园别墅35000m²别墅0.4555%
9碧云花园南区68923m²119927m²多层+小高层 1.7435% 10碧云别墅别墅0.3270% 11碧云别墅南区别墅
12信和花园43263m²小高层 1.7440% 13碧云国际社区∙晓园36943m²60373m²小高层 1.6145%
一、区位背景
碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。
整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至红枫路；北起杨高路，南锦绣东路。
碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区，社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。
二、现状
金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时，采取“租售并举”的经营策略，已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼，约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，为下一步经营发展打下了坚实基础。
目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。
社区内同时建成的其它配套项目有新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。
三、规划定位及发展概况
碧云国际社区是中国上海浦东开发开放的进程中，按照外向型、多功能、现代化国际新城区的功能定位，参照国际标准和惯例，以超前的规划和理念建设而成的一个新型国际社区的优秀典范。
经过8年多开发建设，碧云国际社区已形成了多元文化相交融，“人与自然和谐”，建筑风格多样化，生态环境一流，适合境外人士多种居住模式需要的大型国际社区。
碧云国际社区也是目前在沪工作、生活的各类高层次境外人士聚居度最密集的国际社区之一。
四、商业结构
碧云国际社区具有一流的综合配套功能，已相继规划和建成了与大型国际社区相配套的一系列生活设施。
目前，整个社区的综合配套设施初具规模，能基本满足社区内境外人士及其家属多层次居住、休闲、购物、交际以及教育、医疗等方面的需求。
社区商业方面——已形成了较成熟的商业街区，引入了大型超市、特色餐饮、酒吧、
品牌专卖店以及金融服务机构、书店、画廊等现代商业、文化项目；
教育设施方面——建有专供外籍人士子女就读的上海德威英国国际学校，上海协和国
际学校以及由欧盟资助的中欧国际工商学院，九年一贯制寄宿制学校上海平和双语学校等；
医疗服务方面——建成了全国第一家中外合资医院华山医院（浦东分院）、妇幼保健
医院、Worldlink涉外诊所、日资德真会牙科诊所等。
体育休闲方面——建成了以碧云体育休闲中心为主体，兼有健身、游泳、橄榄球、足
球等多种运动的配套设施；
项目介绍：
项目地址：上海浦东红枫路398号占地面积：36943平方米建筑面积：60373平方米绿化率：45%容积率：1.61
金桥碧云社区∙晓园
产品介绍：
金桥碧云国际社区∙晓园位于上海浦东金桥碧云国际社区内东段，红枫路南侧，西临信和花园公寓区，南侧为平和双语国际学校。
小区由6栋住宅和临红枫路3栋商业会所组成，住宅9——11层，商业会所2——3
层。
规划布局：
在总平面布局上，综合分析不规则的地形边界，将本案的6栋楼分两组布置。
每3栋楼形成一个轴线对称的围合空间。
总体上两个围合的南北板式形体又将两个点式形体围合在其中，形成一个整体的区域围合，塑造了整个居住空间的完整架构。
道路与交通
小区沿红枫路设置机动车及地下车库出入口，人行流线通过小区大堂集中展开，形成动静，内外、人车的合理分区与分流。
小区内道路环透，区内设4米宽车行道路。
艳梅栋高层
住宅长边设消防道路。
路幅和回转半径满足消防规范之要求，沿每栋高层长边设15*18
米的消防登高场地。
沿街设置的约6200平方米的商业会所，将小区与城市道路隔开，为小区宁静的内部环境提供保障。
商业与道路红线之间及商业单体之间的室外场地铺装木地板，设置露天休闲茶座。
住宅平面设计功能合理，设备完善，分区明确，流线畅通。
所有套型均做到明厅、明厨、明卫、起居厅、餐厅南北贯通，满足景观与通风要求。
每户均设工作阳台、储藏空间、走入式衣柜。
客厅开间4.5米以
上，主卧室开间3.9米以上。
三室二厅二卫约176平方米
景观设计：
在景观设计上，项目吸取了上海老式花园洋房的景观元素，以庭院特色为主题，配合本土化植物和小品，营造出不动声色的优雅园区氛围。
本案在规划步行路径的同时，设置了从私密。
半私密到开放的过渡，从家门穿越花园，再到公共区域，让居者体验到一种舒适而宁静的社区氛围。
轴立面图
金桥爱建园
物业类别：住宅、普通公寓
建筑类别：板楼、小高层、高层容积率：2.25
绿化率：50%
总户数：1168个
建筑面积：200000平米
世茂湖滨花园
总户数：230户
停车位：300
绿化率：67%
容积率：1.6
总建筑面积：260000平方米
借鉴西湖水景的设计手法，采用先进的水处理系统，创造别具一格的生态亲水社区。
4.1万平方米的大型人工水系与建筑、绿化完美融合，水体由主湖面及溪流景区两部分组成：高层公寓座落于湖体北侧；
TOWNHOUSE 及别墅分布于四座岛屿之上，形成富有韵味的层次空间。
其建筑更直接融入水系，户户门前流水环绕，部分休憩露台探出水面，令人心旷神怡。
中天碧云苑
中天碧云苑位于浦东碧云国际社区之内，由5幢5层多层、3幢11层小高层和
3幢高层构成。
整体呈兵营式布列。
主力房型中两房约96平方米56000平方米，三房在125‐138平方米之间。
物业类型：普通住宅
建筑形态：多层，小高层
总建筑面积：59214平方米
总户数：160个
容积率：1.67
绿化率：45%
车位总数：155个
维诗凯亚
维诗凯亚别墅地处碧云国际社区，享有便捷的交通和成熟的生活配套。
该案先后动用了100万方土地，还原了60000平米的丘陵地貌。
西班牙风格的别墅，再现了格拉那到马德里的西班牙多元文化风情。
VizcayaClub 面对的，是2000平米中心广场，广场中心则是标高16米穹顶灯塔，矗
立起社区中心的制高点，围绕着VizcayaClub与中心广场展开的，有相对集中的九大courtyard十来户业主围成一个亲切的邻家院落。
物业类别：别墅
建筑类别：联排独栋
容积率：0.50
绿化率：65%
户数：179 户。