典型楼盘研究碧云社区
国际化社区浅探
有哲人云：一滴水可以折射出整个太阳的光辉。
融入本土社会、汇聚五洲精英、演绎和谐生活的国际化社区，是一个城市经济社会发展的窗口和缩影。
随着中国改革开放的深入和房地产业的快速发展，“国际化社区”在城市建设中显示出夺目的光彩，作为楼市发展的标杆，这一概念在市场上更是广为流行。
不过，国际化社区的内涵远较其简单的称呼来得丰富。
在此，笔者拟结合实际案例对国际化社区作一初步的剖析，以期抛砖引玉。
一、全球化：国际化社区的源起15世纪末期新航路的开辟和新大陆的发现，揭开了全球化的大幕。
历经500余年的发展演进，全球化已是当代经济体系最为重要的特征和潮流，并不断向纵深推进。
全球化带来了大规模、持续的产品、资本、技术和人口的全球性流动，催生出了一个又一个国际化大都市。
与此同时，在现代城市开发建设理念和现代科学技术的助推下，房地产行业也为波澜壮阔的城市化进程提供了源源不断的房屋建筑和居住空间。
两股大潮碰撞融合，现代意义上的“国际化社区”便应运而生。
二、国际化社区的定义与分类根据当代社会学的观点，社区（Community）应该是包含了人口要素、地理要素（区域）、经济要素（经济生活）、社会要素（社会交往）以及心理要素（认同意识和相近的价值观念）的集合体。
社区是当代城市文明的重要构成和载体。
对于国际化社区而言，国际人士的比例显然是最重要的衡量指标。
一般来说，该比例需要达到20%～30%以上（部分社区会达到50%～60%以上）。
事实上，所谓“国际化社区”至少可以分为两个层面：一是作为区域的国际化社区，二是作为楼盘（或项目）的国际化社区。
前者如上海的联洋社区、古北新区，后者如联洋的仁恒河滨城、古北的御翠豪庭等。
两个层面密切联系、相辅相成。
从系统分析的角度来看，是典型的系统和子系统的关系。
一方面，作为区域的国际化社区必须有作为项目的国际化社区为基石；另一方面，作为项目的国际化社区如果离开区域国际化社区，则显得孤立单薄，并可能导致部分功能的缺失。
区域开发成功案例-上海碧云国际社区
随着新兴产业的崛起和传统产业的转型升级，将吸引更多 高层次人才和创新创业团队入驻碧云国际社区，推动区域 经济发展。
消费升级
随着居民收入水平的提高和消费观念的转变，将促进碧云 国际社区的商业配套和服务升级，满足高端消费需求。
可持续发展
绿色建筑
推广绿色建筑和节能技术，提高社区的能源利用 效率和环境质量，减少对自然资源的消耗。
国际化氛围
通过引进世界各地的外籍 人士，打造国际化氛围， 提供多元文化交流平台。
定制化服务
提供定制化的居住、商务、 休闲等服务，满足高端客 户的需求。
规划策略
生态优先
注重生态环境保护，合理 规划绿地、水系等自然资 源，营造宜居环境。
配套设施完善
规划完善的教育、医疗、 商业等配套设施，满足居 民日常生活需求。
生态保护
加强生态环境保护，提高绿化覆盖率，保护和恢 复生态系统，实现人与自然和谐共生。
资源循环利用
推行资源循环利用和垃圾分类，减少废弃物排放， 促进循环经济发展。
社区文化塑造
多元文化融合
尊重和包容不同文化背景的居民，促进多元文化的交流与融合， 形成独特的社区文化氛围。
艺术文化活动
举办各类艺术、文化活动，提升社区文化品位，丰富居民的精神生 活。
周边设施完善，包括国际学校、医疗机构、购物中心等，满 足外籍人士的生活需求。
政策支持
上海市政府出台了一系列针对外籍人 士的政策，如签证、居留、购房等， 为外籍人士提供便利。
浦东新区政府对碧云国际社区的开发 给予了税收优惠、资金扶持等政策支 持，促进了社区的发展。
品牌效应
碧云国际社区由知名开发商开发，品 牌知名度高，吸引了众多外籍人士和 跨国企业入驻。
上海浦东独栋别墅市场分析
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浦东独栋别墅市场分布
世纪公园板块 碧云板块
张江板块
碧云板块
世纪公园板块 张江板块
浦东的顶级独栋别墅市场主要集中在世纪公园板和张江板块。 碧云板块也有一些高端独栋别墅，但品质稍逊于上述两个板块。 北蔡、周康、航头、迪斯尼板块的别墅以联排为主，除个别标杆（如康桥的绿宝园）
九间堂
开发商 楼盘位置
占地 户数 产 品 规 划 容积率 户均占地 房型面积 地下室面 积 价 格 物 业 单价 范围 物业公司 物业费
上海证大三角洲置业有限公司 芳甸路599弄
10.67万平方米 49户 0.27 2-3亩 700-800 100-200 10万以上 7000-15000万 上海证大物业管理有限公司 8元
7.8万平方米 117户 0.45 1-2亩 252-316 7万 2000万左右 仲量联行 6元/平米〃月
项目综述
小区为独栋别墅社区，开放式中 庭花园草地，每户送250-450平方 米花园，房型三种：252、290、 316平方米，别墅风格为欧式。
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御翠园
案名
开发商 楼盘位置 占地 户数 产 品 规 划 容积率 户均占地
御翠园
和记黄埔 浦东区花木路1883弄 104万方 420 0.15 0.5-1亩
项目综述
御翠园是区域内的第二大豪宅。 由长江实业（集团）及和记黄埔地产 集团属下的上海和联房产开发有限公司 精心打造。
房型面积
地下室面 积
400-800
项目综述
九间堂是浦东顶级别墅的代表， 也是中国中式别墅的典范。邱德光 担纲设计。
位于浦东新区行政艺术中心区域 内，西临世纪公园，南靠张家浜， 北面即为成熟的联洋社区。
碧云国际社区林荫道景观游憩度分析及对策
碧云 国际社 区林 荫道 景观游 憩度分析及对策
摘 要： 本 文以碧云 国际社 区林荫道为研究对象， 针对如何使其游憩功能发挥 至最大为 目进行研究。 通过 了解林荫道空间景 观结构及游憩度评价标准制定 ， 建立林荫道评价 关系量化模 型， 根据计算结果 ， 提 出林荫道整 改意见 ， 此种数据分析方法对 改
对林荫道制定 规则 ， 首都长 安南北１ １ 街， 东西１ ４ 街， 主要的道路 树种为槐 价 指标 为基 础进行城市林 荫道景观综 合调查 ， 以林 荫道路段 （ 一般 长度为
树、 柳树 、 桃树 、 李树 、 榆树 ， 南方种植木棉 。清朝 随着 与欧美 国家的通商 ， ２ ０ ０ ｍ一 ３ ０ ０ ｍ 不等 ） 为主要 调查单元 ， 对选定的城市林荫道样本进行道路现
两板 式、 三板式及四板式城市道路 ， 功能上具备交通 、 景 观游憩 、 生 态等综 合 功能 ； 从道路绿化结构上来讲 ， 城市林荫道 于道路 两侧各 种植 一排 以上 行 道树 ，多板式道路除两侧外隔离带也可种植一排 以上行 道树 形成林荫 空间 ； 对于林荫空间 的界定 以道路绿化覆盖率 为标 准 ， 城 市林 荫道的林荫 应 基本覆盖人行道及非机动车 道 ， 并覆盖６ ０ ％以上机动车道 ， 依 据绿化覆 盖率 的要求决定 了城市林荫道仅能为城市次级 道路 。
建或新建城 市林 荫道景观空 间构建有着现实意义 。 关键词 ： 林荫道 ； 景观； 游憩度
０ 引言
价架构的依据 ， 从景观空间结构 、 绿化景观 、 行道树、 硬质景观、 历史人文 、
商业氛围六个方面对城市林荫道进行评价和计算 ， 得 到研究 范围内的林 林荫 道景观建设起 源于欧洲 ， 历经４ ０ ０ 多年 的发展 ， 林 荫道 的建设 结 荫道评分结果 ， 并针对不同的林荫道提出了几种改造 和建设的设想。
上海碧云国际社区案例分析
上海碧云国际社区案例分析一、区位背景碧云国际社区位于中国上海浦东新区腹部，占地总面积约4平方公里，为迄今上海规模最大、社区配套功能最完善、综合环境最具创意特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。
整个国际社区布局由城市道路划分为18个地块，它西起黑松路，东至金桥路；北起杨高路，南至云间路。
碧云国际社区是享誉沪上的适宜外籍人士居住的高品质国际社区，社区生活、教育、医疗、体育、休闲、文化等配套完善，居住在碧云国际社区的外籍家庭近2000户，约6000人。
开发单位：由碧云国际社区由上海金桥（集团）有限公司、上海金桥出口加工区开发股份有限公司和上海金桥出口加工区联合发展有限公司全面负责规划和开发建设。
二、现状金桥集团公司、金桥股份公司在推进开发区建设的同时，采取“租售并举”的经营策略，已建成总量约100万平方米的工业厂房、研发办公楼，约60万平方米的别墅、公寓、商铺、商务办公楼和公共配套物业等租赁物业，为下一步经营发展打下了坚实基础。
目前以“碧云品牌”为系列，投资建成了碧云别墅，碧云花园等欧美风格的涉外高档住宅小区，总建筑面积达20余万平方米。
社区内同时建成的其它配套项目有新金桥大厦、浦东民航大厦、银东大厦、华美达酒店等项目，一批新的项目正在规划或建设中。
三、客群范围碧云国际社区具有“小联合国”之美称，目前已集聚了来自世界60多个国家和地区近1000余户外籍人士家庭，外籍人士家庭比例占90％左右。
全球500强企业中，已有26家跨国公司亚太区总裁和高级执行官级别的外籍人士入驻社区。
据预测，今后3年内，碧云国际社区外籍人士家庭的集聚度将发展至5000余户，成为上海和浦东新区外籍人士家庭集聚度最密集的国际社区。
另据统计，目前碧云别墅的常年出租率近100％，碧云花园一期高级公寓的常年出租率在90％以上，新推出的碧云花园二期公寓出租率亦处于高峰阶段。
整个社区已形成以“碧云品牌”为主体，以境外人士为目标群的高档住宅产品，社区呈现出浓厚、现代和时尚的国际化氛围。
ART-DECO研究
ART DECO建筑风格研究本项目由于采用ART DECO建筑风格，我们在项目特质分析一节，首先对ART DECO作一轮系统回顾。
一、由来与演变艺术装饰风格的起源可以追溯到新艺术运动。
“新艺术”是流行于19世纪末、20世纪初欧洲大陆的一种建筑、美术及实用艺术的风格。
新艺术在1900年的巴黎博览会上受到了普通大众的关注，由于它所具有的吸引力而迅速被商业化了，但这也导致新艺术逐渐失去了自己的势头。
设计师开始寻求一种前人尚未探索过的新风格，这种新风格既要吸收法国19世纪后期的各种风格，又不落入历史主义的巢穴。
在他们看来，新艺术在抛弃传统方面走得太远了，应该将传统的精华与时代的新潮结合起来。
在1910年左右，以维也纳分离派和麦金托什为代表的新艺术中的直线派波及法国，对艺术装饰风格的发展产生了新的影响，从历史中寻求灵感的态度开始改变。
同一时期，俄国芭蕾舞在巴黎上演，其鲜明的色彩和服饰也对后来的艺术装饰风格产生了影响。
另外，立体主义在美学上的发展在许多方面与一次大战后的装饰图案有异曲同工之妙。
尽管有人对立体主义绘画不甚了解，但一旦立体主义与装饰艺术相结合，从画布走向实际的产品，就变得颇有吸引力了。
在同一时期里，装饰艺术还受到了埃及古文物出土以及印第安艺术的影响，这些源源不断的异国风情也为艺术家带来启发。
1910年，法国装饰艺术家协会成立，其目标是使艺术与设计相结合。
一些新艺术的艺术家改弦易辙，以一种更为简洁的方式来从事装饰艺术，并强调室内设计中家具、墙纸及装饰物品等要素的统一。
这些室内设计师在法国装饰艺术界有很高的地位，他们主要为富有阶层服务，设计都极为奢华。
一直到20世纪20年代，巴黎依然是法国上流社会荟萃之地。
上流人士的赞助，使设计师们能使用昂贵、稀罕的材料创造出有异国情调的风格，以满足有闲阶层猎奇的需要。
同时，设计师们也希望利用人们仰慕虚荣的心理，借助富人的财富来引导人们的审美情趣，将新风格推向大众。
联洋碧云，这两个上海老牌国际社区到底哪个更值钱
联洋碧云，这两个上海老牌国际社区到底哪个更值钱买房这件事，说简单简单，说难也难。
其实总的来说就是买房三部曲：确定区域板块——>选定中意小区——>看中房源谈价。
简而言之就是板块小区价格。
于是阿飞最近在做一个宏伟计划，将上海的各个板块划分为同质板块（地段和品质相同的板块），就和好房每月监测小区价格的色块一个意思（将价格区间相近的小区划分为同质小区）。
这样对于不同预算的买房者来说，通过同质板块，可以了解自己能力范围内可以选择哪些板块，通过精准数据一目了然。
由于一次也不可能详尽上海所有板块，所以阿飞先浅尝辄止的筛选了上海价格前20的板块。
粗略的看了下，TOP5自然而然独一档，单位面积的板块均价超过了10万；10万以下，若是算作第二档的板块的话，有2个板块名字在阿飞眼中标亮了。
你没有猜错！这两个板块正是浦东的联洋和碧云。
自从上世纪90年代上海第一个国际社区古北兴起之后，第二代国际社区的代表联洋社区和碧云社区。
区位篇联洋区位联洋板块地处浦东内环，北到杨高中路，南到锦绣路，东抵罗山路（内环），西接世纪大道。
距离陆家嘴仅5km，距离人民广场8km。
联洋国际社区位于浦东文化行政中心区，面对140万平方米的世纪公园，是上海全新概念的中央生活区。
整个社区拥有250万平方米的规模，以国际生态文化社区为主题；联洋社区秉承打造国际高尚社区的人居开发理念，吸引了来自世界各地的名流富豪等高收入人士置业安居，整体消费能力非常高。
现如今，联洋社区已经成为上海最为著名的外籍人士聚集的高尚社区之一。
碧云区位碧云板块位于浦东新区腹部，浦东金桥开发区西部，紧靠上海市内环线和杨浦大桥，北起杨高中路，南至锦绣东路，东靠金桥路，西临罗山路。
是上海规模较大、社区配套功能完善、是综合环境具有创新特色的新型国际社区，同时也是上海最适宜外籍人士居住的国际社区之一。
而真正意义上的碧云国际社区，北到蓝天路，南到明月路，东抵红枫路，西接白桦路，和联洋社区一样，面积并不是很大的区域。
国际社区物业管理初探——走近碧云国际社区
一、上海的国际社区“国际社区”可以理解为来自世界各地不同国籍的人们聚居在一定地域范围内而组成的社会生活共同体。
上海最早的国际社区，建立20世纪80年代，1986年至1995年建成的古北国际社区一期，是上海首个规模化、集约化开发建设的高标准国际社区，依托虹桥经济技术开发区，首创先进的“社区规划”理念，吸引了来自欧美，日、韩，中国香港和台湾等三十几个国家和地区的境外人士。
美丽的黄金城道，经典的欧式建筑和来自世界各地的特色店铺，加之外国妈妈送小孩走进双语学校，这样的场景形成了国际社区独特的人文环境。
紧接着古北的步伐，20世纪90年代末，伴随着浦东开发开放，碧云和联洋国际社区迅速崛起。
可以说，之后的滨江、新大宁、新江湾城、森兰、南翔、唐镇、临港等国际社区，都是前者规划、开发、运营理念的延伸。
二、碧云国际社区碧云国际社区，占地4平方公里，伴随着金桥开发区从阡陌农田上诞生，沧桑巨变，如今已是万国建筑云集、绿树成荫、处处鸟语花香、低密度、高品位的林中之城和高端社区。
1997年底开始规划建设的碧云国际社区碧云别墅一期，1999年建成，从满足当时500强企业外籍员工的生活需求开始（当时金桥出口加工区大量在浦东工作的外籍人士，尤其是世界500强企业的总裁和高管，在上海只能居住在西区的古北这唯一一个国际社区，浦东急需开发与古北同等级别的国际社区，碧云地区因背靠杨高路快速干道，又与金桥出口加工区连接在一起，离市中心也不远，成为建设开发国际社区的最佳选址），一个崭新的高起点的国际社区孕育而生。
碧云国际社区建设，坚持“国际化、生态化、家庭化”的开发理念，并以租赁为主要运营模式，吸引了来自60多个国家和地区的千家万户，外籍人士比例一度高达社区人口的90%左右，是上海迄今最具综合环境创意特色的新型国际社区，堪称中国上海国际社区的代表作，主要表现在。
1.建筑。
基于碧云社区主要城区运营商金桥股份的“金字塔”型开发模式，首先开发低容积率顶级别墅，然后开发大平层顶级公寓，最后开发面积较小的高级公寓，对应世界500强CEO 与各级管理、技术人员的居住、生活需求，碧云别墅系列（英式、法式、意大利式、西班牙式和美加木结构风格别墅等）、碧云花园系列（美国学院派风格大平层公寓，英式、美式、法式、德式风格公寓）、碧云阁、碧云苑和碧云庭服务公寓系列（中小户型高级公寓）构成了以金桥“碧云”品牌为龙头的系列房地产产品价值链。
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100%
商业功能板块
商务贸易板块 生活居住板块
8.4%
25幢商办大楼，部分集 酒店、会务等商务功能为 一体，另有10家金融机构
54.2%
代表楼盘：晓园/云间绿大地 /维诗凯亚/品赏碧云 商业功能板块
文博教育板块
15.1%
中欧等高等院校3所，幼 儿园2所，小学中学4所
10.6%
家乐福/百安居/欧贝德/ 迪卡侬/红枫路休闲商业街
圈中还包括浦东外高桥保税区、陆家嘴金融贸易区、张 江高科技园区。
占地面积：4，000，000M2 规划人口：35000户左右
公交配套：4条公交线路；2007年底通车的轨道交通
6号线经过
外高桥 保税区 金桥出口 加工区
碧云社区成功的引入复合化的城市功能形态 ，集完备的商业、商务、教育配套一身，在 浦东各大产业园之间开辟了一座宜居新市镇 ，从空间和时间上解决了产业园区就业人口 生活与工作的矛盾。
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区复合新市镇城市功能要素案例研究
基于1519片区周围三面被工业区围绕的现状，我们不得不考虑工业园区因素的影响。 我们研究了成熟工业园区配套新市镇城市功能要素的构成案例，可以对本片区的城市功能导入比例提供有价 值的参考。
金桥-碧云社区概况
区域特点：紧邻上海金桥出口加工区，20分钟车程
张江高科
浦东国际机场
区域发展背景研究（二）：区域城市功能层面 工业园区配套新市镇城市功能要素配比研究
金桥-碧云社区功能配比
生活居住板块
100%
商务贸易板块
100%
0
100%
文博教育板块
我们通过大量的经典案例 研究，可以得出国际通行 的工业园区配套新市镇城 市功能的一般配比经验(以 建成使用功能设施的占地 面积计)： 生活居住：40-60% 商业娱乐：5-12% 文博教育：8-15% 商务配套：5-10% 其他：10%-25 %