琼海市农村宅基地改革试点管理实施办法

琼海市农村宅基地改革试点管理实施办法（征求意见稿）第一章总则第一条为推进琼海市农村宅基地制度改革，完善宅基地管理制度，促进农村土地节约集约利用，改善农村人居环境，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开发的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《海南省农村宅基地管理试点办法》和《琼海市农村土地制度改革试点工作实施方案》（海自然规办〔2019〕55号）等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内实施农村宅基地制度改革试点的，适用本办法。

第三条本办法所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其生活附属设施的集体所有土地。

农村宅基地界线范围为村民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围。

庭院经济用地和村庄公共设施用地不列入宅基地范围。

第四条农村宅基地权能分为所有权、资格权和使用权三种形式。

宅基地所有权归属农民集体所有。

本办法所称宅基地资格权，是指依法向农村集体经济组织申请使用宅基地的成员资格。

宅基地资格权原则上由所属农村集体经济组织的成员享有。

本办法所称宅基地使用权，是指根据本办法，通过分配、继承、租赁、购买、置换等方式依法获取的，对宅基地的占有、使用的权利。

第五条农村宅基地管理坚持“土地公有制性质不变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线的原则。

第六条市人民政府负责本市行政区域内的宅基地管理，由市农业农村部门、自然资源和规划部门按职责实施。

市农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查；参与编制国土空间规划和村庄规划。

市自然资源和规划部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排乡村建设用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农转用审批相关手续。

市农业农村部门、市自然资源和规划部门建立部门协调机制，信息共享互通，按各自职责指导镇人民政府做好农村宅基地审批和建房规划许可工作。

市住建、公安、民政等部门、镇人民政府、村集体经济组织或村（居）民委员会按照各自职责，共同做好宅基地管理工作。

第二章宅基地管理第七条市人民政府应当依法组织编制村庄规划，根据农村人口数量和增长趋势、宅基地现状和使用标准等情况，合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模，鼓励发展中心村及集镇建设，统筹农村公益事业、基础设施、生态和生产生活用地需求，改善农村村民居住环境和条件。

第八条宅基地选址应当符合琼海市总体规划和村庄规划。

坚持节约、集约用地原则，新建住宅应当充分利用原有的宅基地和村内空闲地。

引导农民通过集中统建、多户联建等方式逐步向规划的居民点集中。

对规划的集中居民点，市人民政府应当安排必要的资金，用于基础设施和公共服务设施建设。

严禁占用永久基本农田和公益林，不得在地质灾害隐患点选址建房。

第九条宅基地占用农用地应纳入年度计划。

市用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中，应增设一定比例的农村宅基地占用农用地的计划指标。

第十条各镇根据农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向市申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由镇按户逐宗批准供应宅基地。

第十一条农村村民一户只能拥有一处划拨宅基地，每户用地不得超过175平方米。

少数农村村民住宅建设分散、主房与其他附属设施用地不在一处，且合计用地面积不超规定标准的，可按一处划拨宅基地认定。

禁止城镇居民购买农村宅基地，禁止利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆等房地产项目。

第十二条使用宅基地建房应当依法办理规划和用地审批手续。

禁止非法占用土地建设住宅。

第三章宅基地审批及登记第十三条符合下列条件之一的，农村村民可以申请宅基地：（一）本村农村集体经济组织成员、符合达到法定婚龄或者已依法登记结婚的立户条件且无宅基地的；（二）因土地征收、实施村镇规划或者村庄改造等拆迁、搬迁需要重新安排宅基地的；（三）经鉴定因自然灾害等不可抗力原因导致宅基地不能使用的；（四）现有房屋已成危房或者户人均居住建筑面积不足20平方米、住房困难，需要拆除旧房、异地新建房屋，且同意退还现有宅基地的；（五）法律、法规规定的其他情形。

对前款第（一）项立户条件以外的情形，确需以户申请宅基地的，可提交村（居）民代表会议集体讨论决定，经镇人民政府审核后公示认定。

第十四条本办法第十三条所称农村集体经济组织成员，是指户籍在本村的居民，在该集体经济组织生产或生活，并与该集体经济组织发生权利、义务关系的人。

农村集体经济组织成员资格按照《琼海市农村集体经济组织成员资格认定指导性意见》的具体规定及程序进行认定。

第十五条具有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：（一）非本集体经济组织成员申请宅基地的；（二）宅基地选址不符合琼海市总体规划和村庄规划的；（三）申请的宅基地已纳入征地范围且征地方案已经批准的；（四）申请人在户籍所在本村或者其他村内已享有一处划拨宅基地，拒绝签订原有宅基地退旧协议，再申请宅基地合计面积超175平方米的；（五）申请人将原有宅基地上房屋出卖、出租、赠与他人或者改为非生活居住用途后，再申请宅基地的；（六）申请人继承房屋所取得宅基地面积已经达到或者超过宅基地限额标准的；（七）申请的宅基地土地所有权有争议的；（八）申请人违法违章建房未处理结案的；（九）其他不符合申请宅基地情形的。

第十六条有下列情形之一的，报经原批准机关批准，可以注销其不动产权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：（一）自批准宅基地之日起满两年未动工建设的（特殊情况经批准延期的除外）；（二）未履行批新退旧协议的；（三）骗取批准或非法转让宅基地的；（四）法律、法规规定应收回宅基地使用权的。

第十七条宅基地按以下程序审批：（一）申请与初审。

宅基地申请人应以户为单位向农村集体经济组织提交宅基地和建房（规划许可）书面申请及相关材料。

农村集体经济组织应根据村庄规划和有关规定，对申请人的条件进行初审，并对宅基地位置进行初选。

（二）表决与公示。

农村集体经济组织受理申请后，应提交村（居）民会议或村（居）民代表会议表决。

经会议三分之二以上村（居）民（或户代表）同意的，应将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本村（居）民小组范围内进行公示，公示期不得少于5日。

（三）审核与测量。

农村集体经济组织经公示无异议的，报村（居）民委员会审核。

经村（居）民委员会审核后，由农村集体组织报镇人民政府。

镇人民政府应组织相关工作人员实地测量核查拟用地是否符合规划条件及核对确定其现状地类等，并对申请人资格条件进行审核。

（四）审批与公告。

镇人民政府经审核符合条件且属于其审批权限范围内的，予以审批，并同步核发乡村建设规划许可。

涉及占用永久基本农田以外的农用地或未利用地的，由镇人民政府呈报市自然资源和规划部门审查。

市自然资源和规划部门在审查过程中，应书面征求市农业农村部门意见。

符合条件的，市自然资源和规划部门按规定办理农转用审批手续。

镇人民政府依农转用审批文件办理宅基地审批并同时核发乡村建设规划许可。

宅基地申请经镇人民政府审批后，由属地镇人民政府在村集体公共场所进行公告，公告期不得少于7日。

镇人民政府要建立宅基地用地建房审批管理台账，负责对宅基地实行动态管理，有关资料归档留存，并及时将审批情况报市农业农村、自然资源和规划等部门备案。

第十八条农村村民宅基地使用权和房屋所有权实行登记颁证制度。

经镇政府审批的宅基地公告期间无异议或异议不成立的，申请人持审批材料向市不动产登记机关申请办理宅基地使用权的不动产权登记。

房屋建成后应当按有关规定申请办理房屋所有权的不动产权登记。

第十九条农村村民建房，应当严格按照批准的宅基地范围、面积、规划层数、高度及质量标准进行施工，不得擅自变更或扩大建设。

第二十条宅基地使用权人建设住宅应当自取得规划许可证之日起1年内实施住宅建设，逾期不建设且未申请延期的，规划许可证无效。

第二十一条利用宅基地建设住宅，应当与自然环境相协调，新建住宅高度应当符合我省有关规定。

市人民政府可以根据当地民族风格、地方特征、时代特色等组织编制本地区住宅通用设计图集或者标准设计图集，向建设单位和个人无偿提供，鼓励推广应用。

第四章宅基地有偿使用第二十二条有下列情形之一的，可结合实际实行宅基地有偿使用：（一）宅基地使用面积超过175平方米的超出部分面积；（二）“一户多宅”合计用地面积超过175平方米的超出部分面积；（三）非本集体经济组织成员通过继承、受赠房屋或其他方式合法占有的宅基地；（四）本集体经济组织成员因继承、受赠房屋或其他合法方式使用的宅基地，与原有宅基地合计面积超过175平方米的超出部分面积。

集体经济组织根据集中调整用地或“空心村”整治用地等集体建设用地管理成本，探索新批准宅基地实行有偿分配使用。

探索建立本市农民跨集体经济组织有偿使用其他集体的建设用地建设住房制度。

宅基地有偿使用年限由集体经济组织确定，但最长不得超过70年。

第二十三条宅基地有偿使用按以下程序进行：（一）签订《宅基地有偿使用协议书》。

由集体经济组织与宅基地使用人签订《宅基地有偿使用协议书》，协议应包括有偿使用者的姓名、面积、收费标准、收费额度、收取方式等内容，并张榜公布。

（二）收取有偿使用费。

有偿使用费由集体经济组织负责收取，缴入银行专户。

（三）费用账务审核管理。

有偿使用费实行村账镇管，集体经济组织应将账务情况报镇政府备案，并向村民公开收支明细，属地镇政府应对农村宅基地使用费进行审计监督。

第二十四条宅基地有偿使用费按照由省自然资源和规划厅发布执行的琼海市农村集体建设用地基准地价的40%进行核算（农村宅基地落在城镇基准地价覆盖范围内的，参照所处位置住宅用地的城镇基准地价的40%进行核算，如一个村涉及到两个或多个城镇基准地价片区的，则按照较低基准地价的40%对全村进行核算），作为应补缴有偿使用费标准。

本办法实施过程中基准地价调整的，按调整后的价格执行。

拒缴有偿使用费的，在土地征收补偿中只按175平方米进行补偿，该宅基地或农房超标准占用部分不纳入补偿范围。

第二十五条对因历史原因形成超标占用宅基地的有偿使用收取应结合村庄规划区别对待：（一）1982年2月13日前已建的房子，已按实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。

未进行确权发证的，在提供相关证据材料予以证明并经集体经济组织确认，且公告无异议后，补办确权登记颁证手续的，不收取有偿使用费，否则按照本条第一款第（二）项规定收取有偿使用费；（二）1982年2月13日至1999年9月24日建房占用的宅基地已按实际占地面积进行确权登记发证的，不收取有偿使用费。