2016年陕西省物业管理师考试复习的八个误区每日一讲(3月19日)
2016年陕西省最新物业管理知识考试题试题及答案
1、按照交易形式细分，可以将房地产市场划分为( )。
A．居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场、土地市场等B．房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押市场C．低档物业市场、中低档物业市场、中档物业市场、中高档物业市场和高档物业市场D．一级市场、二级市场、三级市场2、某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。
在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为( )万元。
A．9B．10C．19D．203、依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是( )。
A．隶属度赋值法B．基本指标计分法C．修正指标计分法D．评价指标计分法4、业主出租写字楼时，其测算最低租金水平的依据为能够抵偿( )之和。
A．抵押贷款还本付息、建造费用和空置损失B．人工费用、建造费用和空置损失C．抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失D．经营费用、建造费用和空置损失5、下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是( )。
A．公有住宅无正当理由闲置6个月以上的B．故意损坏房屋的C．承租人利用承租的房屋进行违法活动的D．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的6、下列导致房屋租赁合同终止的原因中，属于自然终止的是( )。
A．公有住宅无正当理由闲置6个月以上的B．故意损坏房屋的C．承租人利用承租的房屋进行违法活动的D．因不可抗力致使房屋租赁合同不能继续履行的7、物业服务企业持续经营的前提条件是( )。
A．资金运用B．资金消耗C．资金收回D．资金分配8、下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是( )。
A．物业增值率B．房屋完好率C．成本降低率D．事故发生率9、下列支出中，按现行财务制度应列入物业管理成本支出的是( )的支出。
A．购置固定资产B．购置无形资产C．职工劳动保险费D．赞助、捐赠10、物业服务企业持续经营的前提条件是( )。
物业管理师考试各章节重要知识点(经营管理第八章-合同与风险管理)
全国物业管理师执业资格考试名师讲义（物业经营管理）第八章合同与风险管理考点一物业管理活动中涉及的合同类型考点二物业服务合同的类型、特征;前期物业服务合同和物业服务合同的区别考点三物业服务合同的主要内容考点四物业服务合同的签订要点考点五物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理考点六风险及风险管理考点七物业管理所涉及的保险种类考点八物业管理中的投保决策第八章合同与风险管理考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理中主要合同类型及其构成要素、物业服务合同、招标与投标阶段的合同管理、风险管理与物业保险等知识的熟悉程度，以及合同与风险管理的能力和知识水平。
大纲要求掌握：物业服务合同的类型、特征、主要内容和合同要点。
熟悉：物业管理活动中涉及的合同类型，物业管理所涉及的保险种类与投保方法。
了解：物业管理招标与投标阶段的工作内容与合同管理，风险与风险管理。
考点精讲✧考点一物业管理活动中涉及的合同类型物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可以将合同归为以下几种类型：1.物业建设单位在开发过程中所订立的合同。
2.前期物业服务合同与物业服务合同。
3.业主所签订的与物业管理活动有关的合同。
4.物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同。
✧考点二物业服务合同的类型、特征；前期物业服务合同和物业服务合同的区别(一)物业服务合同的类型1.前期物业服务合同根据《物业管理条例》的有关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
房屋出售前物业的产权属房地产开发企业，所以，合同的甲方是房地产开发企业，乙方是其选聘的物业服务企业。
前期物业服务合同的特征有：(1)前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。
(2)前期物业服务合同具有过渡性。
一旦业主大会成立并选聘了物业服务企业，前期物业管理服务即告结束，前期物业服务合同也相应终止。
物业服务中的八个典型错误
物业服务中的八个典型错误第一篇：物业服务中的八个典型错误物业服务中的八个典型错误一、限水限电1、现象：不交物业服务费就停水、限电，对外则解释为设备故障。
而且不交费，设备就老出故障，特别是炎热的仲夏，寒冷的三九，直至交费为止，以此起到警示作用（或者说是要挟更准确一些）。
2、结果：与业主的服务供求关系日益恶化，导致长期恶性循环。
3、正确处理方法：动情、说理，讲求交流技巧，如果实在无法沟通，可以合法运用法律手段。
二、以恶治恶1、现象：不交车辆占道费就安排工作人员（通常是保安员）对车辆动些小手脚，如：拌断倒车镜、划伤车体，甚至放车胎的气、往车上丢垃圾等，要么干脆将车辆锁住，扣留。
对外还宣称，我们会加强巡视，尽量杜绝这种恶意破坏的现象。
2、结果：欲盖弥彰的手法会进一步加剧矛盾，促使矛盾升级。
3、正确处理方法：以说理为主，辅之以情，可依靠业主委员会协助进行说服工作。
三、能拖则拖1、现象：对于房屋质量问题物业公司无法解决，而开发商又是母公司，这种情形下只有一个办法：拖。
当面承诺，转身就忘；满口答应，就是不修。
希望能既不得罪房产开发公司，也不得罪业主。
2、结果：两方都变相得罪了，两头不讨好。
同时对业主失去信誉，业主也不会再把物业公司作为可以依赖、依靠的朋友。
3、正确处理方法：积极沟通房产开发商，不逃避现实，从根本上解决问题。
四、虚情假意1、现象：对业主哭穷是常用的收费手段，正所谓“会哭的孩子有奶吃。
”但现实中未必会如愿。
要不就虚情假意地每逢不交费的业主就套近乎，说好话，最后实在没辙了，就只能耍横。
2、结果：形成了一种畸形的服务供求关系。
3、正确处理方法：宣导市场规则，服务也是一种商品，需要付费购买，对于市场化的行为用市场化的手段解决。
五、得过且过1、现象：每逢消防、安全检查就尽量糊弄过去，得过且过。
2、结果：埋下危险的隐患，一旦出现险情可能导致无法承担的后果。
3、正确处理方法：从人员、意识、设备、制度、组织五方面落实安全措施。
物业服务中最常见的错误用语
物业服务中最常见的错误用语从事物业服务工作的同志都会遇到这样的情况，业主或使用人在拖欠物业服务费或各种名目款项的情况下物业服务人员会要求当事人交纳滞纳金，这一说法是否正确呢?滞纳金是因预期向国家缴纳各种费用而需额外缴纳的金钱。
它是一种行政责任形式，只能对预期向国家缴纳费用的行为适用，因而只是违反行政行为的责任形式。
滞纳金适用于行政管理范围，其具体适用的规定在各行政法规之中。
如《中华人民共和国税收征收管理法》第二十条及《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第十五条规定，对纳税人未按规定的缴纳期限预缴所得税的，应视同滞纳行为处理，除责令其限期缴纳税款外，同时按规定加收滞纳金。
物业管理服务是依据《物业服务合同》而进行收费，其行为应当属于民事法律关系，一般适用于《合同法》与《民法通则》，在《民法通则》违反民事责任一节中规定为：当事人可以在合同中约定一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。
《合同法》在违约责任一章中规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
从上述我们可以看出，滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式。
正是由于滞纳金不是民事责任形式，在调整民事法律关系的民法中也根本找不出，也不可能找出法律根据。
在现实生活之中由于双方当事人对违约民事责任形式认识不清，很多民事合约都有规定不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，逾期之日起按每天交纳多少滞纳金；即使当事人在合同中有这样的约定，也是双方当事人对违约民事责任形式认识不清造成的。
法院在审理案件中应了解当事人的真实意思表示，若双方就滞纳金的意思表示实为违约金时，应告知主张滞纳金的一方当事人可以变更诉讼请求并询问是否变更滞纳金为违约金。
同意变更的，则予以支持，不同意变更，坚持要求滞纳金的，应予以驳回。
物业管理师考试题库单选题100道及答案解析
物业管理师考试题库单选题100道及答案解析1. 物业管理的主要内容不包括（）A. 房屋及设施设备管理B. 环境卫生管理C. 业主自用部位的维修管理D. 安全防范管理答案：C解析：物业管理主要是对物业共用部位和共用设施设备进行管理和维护，业主自用部位的维修通常由业主自行负责。
2. 物业服务企业在物业管理活动中的权利不包括（）A. 根据服务合同收取物业服务费用B. 制止违反物业管理制度的行为C. 选聘专业公司承担专项经营服务D. 改变物业共用部位和共用设施用途答案：D解析：改变物业共用部位和共用设施用途需要经过相关业主和有关部门的同意，物业服务企业无权擅自改变。
3. 物业管理早期介入的主要作用是（）A. 优化设计B. 增加物业服务成本C. 不利于销售D. 便于日后管理答案：A解析：早期介入能优化设计，使物业更符合使用和管理的要求，有利于日后管理，不会增加物业服务成本，也有利于销售。
4. 新建物业承接查验的主要内容不包括（）A. 物业资料B. 共用设施设备C. 业主专有部分D. 园林绿化工程答案：C解析：承接查验主要针对物业共用部位、共用设施设备和相关物业资料等，不包括业主专有部分。
5. 物业服务费用酬金制是在预收的物业服务资金中按（）提取酬金支付给物业服务企业。
A. 约定比例B. 固定数额C. 预计总额D. 服务成本答案：A解析：酬金制是按约定比例提取酬金支付给物业服务企业。
6. 物业管理投标的主要风险来自于（）A. 竞争对手B. 招标方C. 企业自身D. 法律法规答案：C解析：物业管理投标的风险主要来自企业自身，如对项目了解不足、自身实力不够等。
7. 业主大会会议应当有物业管理区域内（）的业主参加。
A. 专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数B. 专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上C. 专有部分占建筑物总面积四分之三以上且占总人数四分之三以上D. 全体答案：A解析：这是业主大会会议有效召开的法定条件。
2016年陕西省最新物业管理知识测试试卷及答案考试资料
1、不属于物业管理服务的是( D )A、物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务B、代收代交各项公用事业费用C、物业装饰装修管理服务D、专项维修资金的代管服务2、物业服务合同的( D )是物业管理企业提供的公共性物业服务A、标的B、条约C、条例D、内容3、物业服务计划应当将合同规定的( B )，作为物业管理企业工作的出发点A、服务权利B、服务内容C、服务义务D、服务规定4、物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。
其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为( A )。
A、前期物业管理招标投标B、物业管理招标投标C、后期物业管理招标投标5、《条例》为保护业主与物业管理企业的合法权益，维护市场交易原则和企业经营规则，对物业管理企业代收代交各项公用事业费用，作出明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向()收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向( A )收取手续费等额外费用。
”A、最终用户业主B、业主业主C、最终用户最终用户D、业主最终用户6、下列选项中，(A )不属于业主委员会委员应当符合的条件。
A、具有丰富的组织能力和足够的工作时间B、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务C、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主D、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力7、经业主委员会或者( B )%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出变更决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
A、15B、20C、30D、508、下列选项中，(A )不属于业主委员会委员应当符合的条件。
A、具有丰富的组织能力和足够的工作时间B、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务C、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主D、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力9、物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件就是( A )。
有些弯路我们可以不走——由建造师考试反观物业管理师考试
步 由取 得 建造 师 执业 资格 的人 员担 任 ， 造师执 业资格制度正式确 立。 建
一
小张的一个 同事 小赵 就 悲催 了， 和 他
小张几乎同一时 间毕 业， 因为毕业 但 证上的 日期写的是２ １年１ ０ ０ 月初 ， 几天
级 建 造师 执 业 资格文件 发布
自己和 另 外一 个 同学 小徐 通 过了考 试。 小徐 年后更换 了工作 ， 在 的公 现
司也不需要一级 建造 师证书 ， 于是小
行 为。目前在 建 筑行 业 ， 然设有全 虽
国建筑市场 诚信信息平 台， 建造 师在 申报 注 册 过程 中的违 规行 为将 被 通 报 批评 ， 并记 人个人信用档 案 。 但建 造师 证书 “ 靠” 然 已经 形成一种 挂 俨 产业 ， 并由此引发了很 多 因由没 有真 实资质的企业进行施工而导致的工程
考试成功
一
被挂 靠公 司用 来评资质用 ， 而个人不
用承 担工程 项 目的风 险。
级建 造师的考试 成绩 实行２ 年
约束制度。
为一个 周期 的滚动管理 办法 ， 绩有 成
效 期为２ 参加全 部４ 年， 个科 目考试 的 人 员只要两年 内通过所有科 目考试 即 可， 如果 两次考 试仍 有科 目不合格 ， 那么 到第三次报考 时， 第一次考 试 的 成绩就 已失 效 ， 需要在第三次 报考时
各种也不知从明 取得 自己电话号码 Ｌ 的培训机构 打来的邀请参加培训的电 话和短信， 但小张更愿意 自己复习。
工作后 ， 因为缺 乏学习的环境 ，
工程 文件上签署 自 己的名字。 于是， 获
取 一级建 造师 职业 资格注 册 证书成
20XX年物业管理师考试备考中几个误区-物业管理师考试.doc
2015年物业管理师考试备考中几个误区-物业管理师考试-考试吧考试吧整理“2015年物业管理师考试备考中几个误区”供大家参考使用！2015年物业管理师考试备考中几个误区误区一：反复听课，以听课代替看书记忆。
有的朋友很喜欢听课件，同一个老师的一遍不行，听两遍;听这个老师的还不放心，还要找别的老师的来听。
就拿基础班来说，一门课程大约30个小时，听两遍就60个小时，如果找还要听别的老师的，那就差不多100个小时。
这是多么庞大的时间数目呀，难怪说时间紧张。
听课件当然轻松了，跟着老师的思路(有的朋友甚至还不跟思路呢，就在那里耗时间)，还可以看网页，聊QQ，啥都不耽误，而且到了结束，感觉整本书都掌握了，自我感觉还不错。
但是一做题，就出问题了，这里记不清楚那里不能确定，到头来，还是不会做题。
那么，问题出在那里呢，该如何利用课件呢。
俗话说：“师父领进门，修行在个人”，课件也是这样的作用，起到领进门的作用，如果你能看懂教材了，也就表明你已经进门了，如果这个时候还纠缠在课件上，我觉得你永远在门口徘徊，不可能进入修行阶段，而考试难度，永远不可能停留在入门阶段。
所以，我觉得课件听一遍(在不明白不理解的地方听两遍)就行，做到难点重点心中有数，做到能读懂书上内容为止。
切记不要以听课件来代替看书做题、记忆理解!2015物业管理师VIP 保过方案误区二：重点抓讲义，以讲义为中心。
有的朋友很喜欢看讲义，不可否认，讲义是教材的浓缩，是教材的升华，也是老师们对教材重点难点的提取，但是因为这就放弃教材，无异于舍本逐末。
对于知识结构，只有教材最完善，尤其是没有基础或者基础差的朋友，理解教材是复习第一步，那些简单的定义概念，对于以后的大题非常有帮助。
说白了，只有教材才能让你树立完整的知识结构，其他的无一能达到此目的。
那么如何利用讲义呢，讲义要和课件一起用，在明白了那些基本含义之后，和课件一起对重点难点知识吸收用!误区三：到处找题做，做多了就理解了。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2016年陕西省物业管理师考试复习的八个误区每日一讲（3月19日）
每日一讲：
(单项选择题)
1、前期物业服务合同的甲方应为( )。
A．物业服务企业
B．建设单位
C．社区居委会
D．业主委员会
2、固定资产的保险价值，是指出险时的( )。
A．重置价值
B．抵押价值
C．账面价值
D．交易价格
3、某公司购买公众责任保险20万元，每次事故赔付的混合限额为10万元，免赔额为1万元。
在保险有效期内该公司发生出险事故一次，对第三者赔偿了20万元，则保险公司赔付的保险金为( )万元。
A．9
B．10
C．19
D．20
4、下列业绩考核指标中，属于成本控制中心经济效益指标的是( )。
A．物业增值率
B．房屋完好率
C．成本降低率
D．事故发生率
5、制约不必要或不合理开支的物业管理成本控制机制是( )控制。
A．前馈性
B．防护性
C．反馈性
D．应急性
6、写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。
A．围绕物业的交通便利性展开市场宣传
B．围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传
C．将拟出租房间对外开放，以供参观
D．以租金递减的方法吸引租户
7、下列风险中，属于房地产投资的系统风险是( )风险。
A．收益现金流
B．未来经营费用
C．利率
D．资本价值
8、现代财务管理的最基本内容是( )决策。
A．筹资
B．投资
C．利润分配
D．资产管理
9、下列费用中，属于物业管理营业成本的是( )。
A．咨询费
B．酬金
C．固定资产折旧费
D．业务招待费
10、写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。
A．围绕物业的交通便利性展开市场宣传
B．围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传
C．将拟出租房间对外开放，以供参观
D．以租金递减的方法吸引租户
11、租售型写字楼内，属于非收益部分的区域是( )。
A．门厅
B．会议窒
C．出租办公区
D．租赁仓库
12、国有企事业单位管理自管公房，应持有( )。
A．“房地产权证”或“房屋使用权证”
B．“房地产权证”或“房屋所有权证”
C．“房地产权证”或“房屋租赁证”
D．“房屋占有权证”或“房屋租赁证”
13、在零售商业经营管理中有关“净租”的形式的说法，不正确的有( )。
A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C．所有的经营费用都由业主来全额支付
D．所有的经营费用都由租户来直接支付
14、下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是( )状况指标。
A．财务效益
B．资产营运
C．偿债能力
D．经营发展
15、写字楼物业的市场营销，不宜采取的操作方式是( )。
A．围绕物业的交通便利性展开市场宣传
B．围绕物业的设施设备的先进性展开市场宣传
C．将拟出租房间对外开放，以供参观
D．以租金递减的方法吸引租户
16、依据评价指标的实际对照相应的标准值，运用功效系数法计算各项指标实际得分的绩效评价方法是( )。
A．隶属度赋值法
B．基本指标计分法
C．修正指标计分法
D．评价指标计分法
17、房地产资产管理和房地产投资组合管理以( )管理为主。
A．运行
B．策略性
C．日常
D．设施
18、某城市2010年可供住房销售量为260万m2，吸纳量为236万m2，2011年竣工量为242万m2，吸纳量为228 m2，则2011年该城市住房可销售面积为( )万m2。
A．138
B．202
C．242
D．266
19、客户关系管理(CRM)是辨识、获取、保持和增加“能够带来利润的客户”的理论、实践和技术手段的总称。
它是一种以客户( )为中心的企业管理理论。
A．价值
B．忠诚
C．创利
D．满意度
20、下列指标中，不属于物业管理绩效评价基本指标的是( )状况指标。
A．财务效益
B．资产营运
C．偿债能力
D．经营发展
21、风险管理内容不包括( )。
A．风险制造
B．风险识别
C．风险评估
D．风险控制。