中房信-广州碧桂园凤凰城凤锦苑营销案例
凤凰城营销策划方案案
凤凰城营销策划方案案一、背景分析凤凰城是一个位于某地的高档住宅区，建筑风格独特，景观优美，配套设施齐全，生活便利性高，因而备受人们的喜爱。
然而，随着周边住宅区的快速发展，凤凰城面临的竞争压力也越来越大。
为此，我们需要制定一套有效的营销策划方案，提升凤凰城的知名度和市场占有率。
二、目标市场和人群定位1. 目标市场：城市精英阶层和高净值人群。
2. 人群定位：专注于30-55岁，家庭收入稳定且较高的中产阶级，以及投资房地产为主要财务目标的高净值人群。
三、SWOT分析1. 优势：a. 建筑风格独特，高品质的住宅区；b. 优美的景观和配套设施；c. 地理位置优越，交通便利。
2. 劣势：a. 竞争激烈，市场份额受到压缩；b. 知名度不高，缺乏品牌影响力。
3. 机会：a. 城市发展带来的人口增长和住宅需求增加；b. 经济的快速发展带来的收入水平提高。
4. 威胁：a. 周边住宅区的竞争；b. 房地产市场波动带来的不确定性。
四、营销目标和策略1. 目标：a. 增加品牌知名度，扩大市场份额；b. 提高凤凰城的美誉度，提升客户满意度；c. 增加销售数量和销售额。
2. 策略：a. 建立并提升品牌形象：通过打造独特的建筑风格和优质的配套设施，提升凤凰城的品牌形象，以吸引目标市场的目光。
b. 建立良好的客户关系：与现有客户建立良好的关系，提供优质的售后服务，通过客户口碑传播来吸引更多的潜在客户。
c. 多渠道推广：通过广告、网络推广、社交媒体营销等多种渠道来宣传凤凰城的优势，增加品牌曝光度和知名度。
五、营销策划具体方案1. 建立并提升品牌形象：a. 设计独特的建筑风格和景观设计，以突出凤凰城的特色；b. 提供高品质的配套设施和服务，如游泳池、健身房、商业区等，以满足目标人群的需求；c. 定期开展公开活动，如艺术展览、音乐会等，以吸引目标市场的目光。
2. 建立良好的客户关系：a. 提供优质的售后服务，回访客户，关注客户的意见和反馈；b. 定期组织客户活动，如社区聚会、健身活动等，以增进客户之间的互动和交流；c. 发放客户福利，如折扣券、礼品等，以增加客户的忠诚度。
房地产策划案例：碧桂园(一)2024
房地产策划案例：碧桂园（一）引言概述：本文将以碧桂园为案例，探讨其房地产策划案例。
碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，以其独特的策划模式和卓越的市场表现而备受瞩目。
本文将分析碧桂园的策划案例，从产品定位、市场分析、项目规划、定价策略和推广营销五个大点展开，以期提供对房地产策划的深入理解与借鉴。
正文：一、产品定位1. 核心价值观传达：通过品牌文化塑造和宣传，凸显碧桂园作为家庭幸福的代表。
2. 目标客户群分析：了解目标客户的需求和喜好，以便精准定位产品。
3. 产品特性和差异化：借助碧桂园独特的房屋设计、服务标准等特点，打造具有竞争力的产品。
4. 地理位置选择：选择有潜力和发展前景的地点建设项目，以满足消费者对便利性和生活品质的需求。
5. 可持续发展考虑：在产品设计和规划中注重环境保护和可持续发展，提高项目的长期价值。
二、市场分析1. 宏观经济环境分析：了解国家政策、经济形势、人口流动等因素对房地产市场的影响。
2. 地区市场调研：深入了解目标地区的房地产市场需求、竞争情况和消费者购房动机。
3. 市场细分：根据市场需求和消费者特点，将市场细分为不同的目标群体，以便制定针对性的策略。
4. 竞争分析：研究竞争对手的产品定位、销售策略和市场份额，为制定自己的推广策略提供参考。
5. 潜在风险评估：预测市场变化、政策调整等可能影响项目的风险，并采取相应的风险控制措施。
三、项目规划1. 规划设计策略：制定项目规划的整体蓝图，包括基础设施、绿化环境、公共设施等方面的考虑。
2. 综合配套规划：为了提升项目的吸引力和竞争力，规划综合配套设施，如商业中心、学校、医疗设施等。
3. 社区文化建设：通过文化活动、社区活动等方式，建立社区文化，增强居民的归属感和凝聚力。
4. 可持续发展规划：注重节能环保、生态保护等方面的规划，提高项目的可持续发展水平。
5. 项目进度管理：制定详细的项目进度计划，合理安排施工、销售等各个环节，确保项目按时交付。
房地产策划案例：碧桂园(二)2024
房地产策划案例：碧桂园（二）引言概述：本文将以碧桂园房地产策划案例为例，探讨该项目的成功要素和营销策略。
通过分析项目的定位、市场调查、产品规划、营销推广和客户服务等五个大点，揭示碧桂园成功的原因，并总结相关经验教训。
正文：1. 项目定位- 确定目标客户群体：通过市场调研和数据分析，明确碧桂园的目标客户群体是年轻家庭和投资者。
- 区域选择：选择发展迅猛的城市和地区，以满足客户的需求。
- 产品定位：精准把握目标客户群体的需求，打造具有独特卖点的产品。
2. 市场调查- 深入研究目标市场的需求和竞争环境：通过调查收集数据，了解目标市场的客户需求、竞争对手的产品和价格策略。
- 风险评估：评估市场风险，包括政策限制和供需状况，并据此制定风险应对策略。
3. 产品规划- 多元化产品线：根据目标客户群体的需求，设计多样化的产品，包括高端公寓、别墅和商业地产。
- 优质建筑设计和施工：注重建筑质量和设计感，满足客户对于舒适度和品质的追求。
- 绿色和可持续发展：将环保和可持续发展理念融入项目规划和设计，提升项目整体竞争力。
4. 营销推广- 品牌建设：通过各种宣传渠道，打造品牌形象和品牌价值观，提升品牌知名度和美誉度。
- 多渠道销售：采取线上线下结合的销售模式，通过房产中介、网络平台等多种渠道进行销售。
- 营销策略：根据不同客户需求，制定差异化的营销策略和销售方案。
5. 客户服务- 优质售后服务：购房后提供完善的售后服务，包括物业管理、维修服务等，满足客户的需求。
- 用户口碑营销：通过满意度调查和客户反馈，不断改进和优化服务体验，提高用户口碑，扩大口碑营销效果。
总结：通过以上五个大点的分析，碧桂园成功的原因在于精准的项目定位、深入的市场调查、多元化的产品规划、创新的营销推广和优质的客户服务。
这些要素相互配合，帮助碧桂园在房地产市场中取得了卓越的业绩。
其他房地产项目可以参考这些经验教训，提升项目的竞争力和盈利能力。
碧桂园凤凰城营销借鉴
万 科 城 项 目 组
2
项目概况
当凤凰城=交通+产品力+不限购+性价比， 构成项目热销基本条件
万 科 城 项 目 组
交通便利
性价比高
产品力强
不限购
2
销售情况
开盘当天销售近2000套，近10亿 元，打破淡市瓶颈。 开盘优惠： 认筹顺序1-3000名为92折， 3000名以后是94折； 一次性92折，按揭94折，一年 分期96折； 认购后按时签约98折，所有优 惠可以累加。 开盘当天约500人为项目服务； 开盘当天，以Ipad直接选房，连 通明源软件，直接调取客户资料 和销控； 整体开盘流程，以碧桂园集团模 版为主，地方公司只安排了极少 的变动。万 科 城 项 目 组 Nhomakorabea3
4
报告结束语
综合来看， 碧桂园凤凰城此次的销售过程，是一 步险棋，但也是一步妙棋。 在整体操盘思路逻辑正确，开发商工 程执行到位的前提下，各个职能岗位 的人互相配合，开发商、代理公司、 媒体单位三体合一。 将营销执行做到彻底，准确，周详。 由此，创造了房地产业销售神话。
万 科 城 项 目 组
当凤凰城交通产品力不限购性价比构成项目热销基本条件当凤凰城交通产品力不限购性价比构成项目热销基本条件性价比高交通便利产品力强不限购开盘当天销售近2000套近10亿元打破淡市瓶颈
营销借鉴
万 科 城 项 目 组
创典全程万科城项目组 2013年11月16日
销售情况 项目概况
万 科 城 项 目 组
碧桂园 凤凰城
万 科 城 项 目 组
33 天的广告轰炸
收货 7000 组客户
万 科 城 项 目 组
3000 组认筹
近 2000 组认购
看碧桂园如何做圈层营销(经典案例)
看碧桂园如何做圈层营销明源地产研究院编辑整理房地产业内有一句话是“圈层对了，房就卖了”。
说白了，就是利用“圈子”的概念，找到精准客户，实现高转化率。
如何才能有序进行圈层营销的管理？如何真正实现圈层影响力向销售力的转化？不妨学学碧桂园圈层营销的优秀案例——十里银滩的圈层营销。
二、建立项目总部管控机制1.十里银滩区域营销分工及架构主要按市场区域线分为十里银滩本部、深圳、香港、全省、全国几大板块，各市场区域团队有明确分工，例如行政类、策划类等。
另设高端客户（别墅）拓展销售组，明确各大市场责任人与销售目标，全力以赴完成销售业务。
深圳区域团队除负责展厅及展点外，兼任双百计划，深挖深圳。
广东区域团队下设15个组，启动“百城千镇”银滩营销计划，以建立高端渠道、人脉关系、路演、投资研讨会、展销会及适量的广告等形式拓客，以每两周为周期，按照战略地图，地毯式扑克覆盖全广东较富裕的县（市）、区、镇。
凡拓展及该区域成交的均算入广东区域业绩，广东区域的分组架构将在全广东洗客一遍后再视收效情况进行调整，计划在五一前完成首轮重点区域拓客。
具体架构如下：（1）十里银滩本部：产品及体验板块、策划板块、行政板块、人事板块、助理板块、市场研究模块、总部协调（2）深圳市场：深圳展厅、双百计划；深圳销售拓展包括A组（罗湖区）、B 组（罗湖区）、C组（福田区）、D组（福田区）、E组（南山区）、F组（盐田区）、G组（宝安区）、H组（龙岗区）（3）广东市场（深圳以外）：a.西线（拓展经理）、佛山拓展一组、佛山拓展二组、中山拓展组、珠海江门拓展组、粤西拓展组b.广州（拓展经理）：广州拓展一组、广州拓展二组、广州拓展三组、粤北拓展组、肇庆云浮拓展组c.东线：惠州拓展一组、惠州拓展二组、东莞拓展一组、东莞拓展二组、粤东拓展组（4）香港市场：对接香港展厅、对接香港拓客（5）全国市场：对接北京展厅联动推广、对接东北联动推广、对接全国拓展或其他展厅（6）高端拓展销售：别墅A组、别墅B组2.前期准备工作为保证圈层拓展营销工作的有序开展，十里银滩进行了如下的前期工作：（1）制定双月圈层营销费用预算表，各拓展组根据工作计划安排，填写汇总提交。
房地产策划案例凤凰城
房地产策划案例凤凰城1. 引言房地产策划是指在房地产开发过程中进行规划和设计，以满足市场需求并达到商业目标。
本文将以凤凰城为例，分析其房地产策划案例。
2. 背景凤凰城是美国亚利桑那州的最大城市，也是经济和文化中心。
随着城市的发展，房地产市场也呈现出快速增长的趋势。
为了充分利用城市的资源和市场机会，房地产开发商决定进行全面的策划。
3. 目标本次房地产策划的目标是打造高品质的住宅项目，吸引更多的购房者和投资者。
具体目标包括：•建设高品质的住宅区，提供舒适的居住环境；•吸引年轻人和家庭群体，满足他们的需求并创造独特的社区氛围；•实现可持续发展，减少对环境的影响。
4. 定位凤凰城的房地产市场竞争激烈，为了在市场中脱颖而出，该项目需要建立明确的定位。
根据市场调研结果和目标群体的需求，该项目将定位为高端生活方式社区，以满足购房者对品质生活的追求。
5. 市场调研在凤凰城进行市场调研，了解购房者的需求和市场趋势是房地产策划的重要环节。
通过调研发现，目标群体主要有以下几个特点：•年轻的专业人士和家庭群体•注重生活品质和社区环境•对可持续发展和环境保护有意识•希望拥有完善的基础设施和便利的交通网络6. 开发策略根据市场调研的结果和目标群体的需求，我们制定了以下开发策略：6.1 社区规划•以人为本的设计理念，打造舒适宜居的社区环境•充分利用城市资源，提供丰富的社区设施和娱乐活动•强调社区的互动和交流，建立紧密的社区关系6.2 房屋设计•采用现代化的建筑设计和高品质的建材•注重居住空间的布局和功能性，满足购房者的实际需求•提供多样化的户型选择，以适应不同购房者的需求6.3 环保和可持续发展•设计使用可再生能源的房屋系统，减少对环境的影响•建立可持续的供水和能源管理系统•鼓励居民采用环保的生活方式6.4 营销和销售策略•打造独特的品牌形象，提升认知度和吸引力•制定差异化的营销策略，吸引目标客户群体•提供灵活的购房方案和融资支持，促进销售7. 实施计划房地产策划的实施需要一个详细的计划，以确保各项任务有条不紊地进行。
案例――碧桂园凤凰城的定位之道概要
碧桂园凤凰城的定位之道2002年5月1日,仅仅一天时间,凤凰城销售额就达到7.5亿。
这在竞争激烈的广州房地产市场绝无仅有,在全国的房产界也是头一次!那广园东碧桂圆凤凰城的销售奇迹是如何创造的呢?凤凰城神话“五一”节,似乎是专门为凤凰城而设置的!广园东碧桂园凤凰城,碧桂园集团的第九个也是面积(1.2万亩最大的楼盘,离广州市中心30公里,坐车30分钟时间,在“五一”正式向外发售。
铺天盖地的广告,望不到尾的候车人群,广园东路的塞车长龙,像买白菜一样下单的购房者,用“轰动全城”来形容其火爆已嫌不够生猛,只能呼其为“神话”。
据碧桂园营销中心负责人说,仅“五一”一天,碧桂园凤凰城接待客户就达3·5万人之多。
碧桂园虽在天河宏城广场、中泰广场等全市10个点设免费看楼车,但前来看楼和买楼的人数量实在太多,远超出运载能力,每次各站点都有市民滞留。
笔者于“5.1”节后的第二个星期天(5月19日在天河宏城广场碧桂园凤凰城乘车点,看到排队人数还在200人左右,最后我们等了一个小时(我们来了之后,发了5辆车才坐上车。
下午3点我们返回时,在那里排队的人数依旧!可以这样说,整个宏城广场去其他楼盘看楼的人不及去凤凰城多。
据了解,除了乘坐看楼车前来看楼的人外,“五一”这天,碧桂园凤凰城还来了5000多辆自驾车。
由于车辆太多,在5月1日上午11时,广园东路转入碧桂园凤凰城的入口处一段,车辆挤成一团,造成半小时左右的塞车现象。
最后的销售数字更是惊人,据碧桂园5月2日上午的统计,凤凰城首日售出独立别墅260套,联排别墅120套,洋房600套,销量金额达7.5亿。
同日,销售榜第二名、同处广园东的“中海康城”销售额没有超过2亿。
凤凰城的节日,对房地产的不少同行来讲是灰色的,而对诸多的专业人士和新闻记者来说是“大跌眼镜”。
在“五一”前,也有不少人看好凤凰城,但其火爆的程度还是让大家的心脏受不了,节后几乎所有的媒体都把目光聚焦凤凰城,真可谓“满城皆说凤凰城”。
凤凰城营销策划案1
凤凰城营销策划案一、概述凤凰城是一个充满活力和创意的城市，拥有着独特的风景和文化底蕴。
为了提升凤凰城的知名度和吸引更多游客，我们制定了以下营销策划案。
二、目标1.提升凤凰城的知名度，使其成为游客心目中的热门目的地。
2.增加游客数量，增加旅游业收入。
3.推广凤凰城独特的文化和风景，吸引更多游客的兴趣。
三、策略1. 品牌推广•制作宣传册和宣传视频，展示凤凰城的独特魅力。
•在各大旅游网站和社交媒体平台上进行品牌推广，增加曝光度。
•参加旅游展会和活动，与游客互动，传播凤凰城的美好形象。
2. 优惠活动•推出优惠活动，如门票打折、特色美食优惠等，吸引游客。
•与当地酒店合作推出住宿套餐，提供全方位的旅游体验。
3. 线上营销•进行线上广告投放，提高凤凰城的搜索排名，增加点击率。
•制作精美的微信小程序和APP，方便游客查询旅游信息和预订服务。
4. 活动策划•组织各类文化艺术活动，如音乐会、艺术展等，吸引文艺青年和艺术爱好者。
•举办户外运动比赛和体验活动，吸引运动爱好者和户外探险者。
四、执行计划1. 第一阶段•制作宣传资料，进行线上宣传。
•推出优惠活动，提高游客数量。
2. 第二阶段•参加旅游展会，扩大凤凰城的影响力。
•组织文化艺术活动，吸引目标客群。
3. 第三阶段•推出APP和微信小程序，提供更便捷的旅游服务。
•组织户外运动活动，吸引更多游客参与。
五、效果评估我们将定期对营销策划的执行效果进行评估，并根据反馈意见进行调整和优化，以确保策划的顺利实施和达到预期目标。
结语通过本次营销策划案的实施，我们相信凤凰城将吸引更多游客，展现其独特的魅力和魄力，成为一个备受瞩目的旅游胜地。
希望凤凰城在我们的努力下能蓬勃发展、欣欣向荣！。
房地产策划案例凤凰城
一、项目概述 二、竞争楼盘分析 三、项目SWOT分析 四、项目营销思路 五、销售促进策略 产品优化思考
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一、项目概述
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招远
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项目概况
凤凰城位于招远市东部，凤凰公园北侧，是四栋高层沿凤凰岭公园 一字排开，共25层，高80米，建筑面积10万平方米，总投资2.1亿元， 是目前招远市最高标志性建筑。
数据来源：上海市房地产交易中心 DTZ上海住宅部 Page 26
3、销售定价
市场参考信息
目前二手房市场受“第二套房贷”等调控政策的打压， 成交量与成交价格与一手房市场一样处于下跌趋势；
在价格方面，小业主主动下调挂牌价的情况已屡见不鲜， 这直接导致了二手房成交价格的不断下探；
近期一些一手楼盘为了寻求快速去化，以低于二手市场 的价格开盘销售，令二手房市场雪上加霜；
润及品牌效应。
2
保留1#，在提升形象推广阶段推出，这个阶段楼盘已基本
1
完工，豪宅品质特色更为明显。
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3、销售定价——推盘节奏
根据工程进度及销售蓄水期准备, 销售周期分配如下: ① 假定开盘日为08年11月1日 ② 销售周期为12月（08年10月——09年10月）
蓄水期
开盘期
第一强销期 第二强销期
在保证宣传效果的前提下，迅速的在招远展开立体的宣传手段，通
过大规模、密集化的宣传推广手法，迅速树立项目在招远的知名度和美 誉度，拉升目标客户对于项目的心理价位，通过各种活动促动消费者购 买；
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2、营销策略
基于对项目现状和市场环境的解读，我们的营销建议：
做好长期应战的准备。销售速度比预期要减缓，形象与品牌的功课要 做足；
碧桂园凤凰城案例研究
目录01、项目区位与规模 (1)1.1区位与规模 ................................................................ 错误!未定义书签。
1.2自然环境与交通 (1)1.3市场大势与城市战略规划 ........................................ 错误!未定义书签。
02、企业发展与市场策略 (3)2.1让利于客 (3)2.2换位思考 (3)2.3顺应市场的品牌及产品升级 (3)03、项目定位 (4)3.1目标客户群定位 (4)3.2产品与市场定位 (4)04、规划设计 (6)4.1“别墅城市”概念 ...................................................... 错误!未定义书签。
4.3高尔夫概念的大手笔规划设计 (7)4.5产品类型 .................................................................... 错误!未定义书签。
05、社区配套 (8)5.1“新生活型”配套模式 (10)5.2区域生活会所 (10)5.3配套开发时序 (10)06、营销推广 (12)6.1掌握价格筹码 (15)6.2展现品牌服务的魅力 (15)6.3银行按揭引入竞争机制，实现开发商、银行、消费者共赢错误!未定义书签。
07、碧桂园模式 (12)7.1发展路径 (15)7.2生地生黄金 (15)7.3拓展之殇 ..................................................................... 错误!未定义书签。
01、项目区位与规模1.1区位与规模碧桂圆凤凰城诞生于2002年，是深受广州市民喜爱的明星楼盘，也是一座成熟运营了9年的都市山水缤纷大城。
凤凰城位于与黄埔交界的增城市新塘镇紫云山下，占地10000亩，首期开工面积达3000亩，是目前广州周边规模最大楼盘，现已成为碧桂圆里程杯式物业。
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凤锦苑 新媒体推广展示
官方网站推广 与业网站楼盘动态发布 看盘网络实录转载 短信
广州搜房相关新闻
14
广告策略
凤锦苑销售材料组合
楼书 户型单页 优势介绍 楼盘官网相关广告
户型单页
楼书
项目总体优势介绍 官网推广广告
15
总结不启示
销售模式：强调与业销售团队和销售硬件
楼盘现场有与业的全套销售配备，为购房者带来具与业感的印象。
项目环中心花园的高层洋房产品正式发售 ，售价6500-7500元/平方米，带精装 修 项目继续加强销售广告投放，幵在楼盘销 售方面名列多项排行榜前列
2011.6-2011.7
8
现场营造
现场包装
工地围挡 现场广告板 售楼处外立面 楼盘导旗
停车场指示
广告条幅
9
现场营造
两楼打通
2楼/西南向
看房通道
小区实景 小区实景
8000
7000
2011.05.15
（销售报价6800-7500元/ ㎡）
2010.06.15
（销售报价7000-7800元/ ㎡）
2011.08.10
6000
（精装修7500-7900元/ ㎡ ）
5000 1 2 3 4 5 6 7 8
7Байду номын сангаас
推售节奏及价格走势
时间
2010.10之前 2010.10. 2011.4.1 2011.4中旬 2011.4中下旬 2011.4.22 2011.4.22至28 2011.4.29 2011.5.1
大范围项目推广阶段
05.01
正式对外销售阶段
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广告策略
凤锦苑 媒体推广策略
户外 电视 报广 网络 直效 道旗、围板、高炮 本地频道广告 《广州日报》，《新快报》、《南方都市报》等 项目网站、新浪、搜房等 派单、帐单印刷、短信
羊城晚报
广州日报
民营经济报
南方都市报
13
广告策略
新浪网相关与题
官方网站
绝对保密
20110818
广州凤凰城凤锦苑营销案例
此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人丌得擅自传阅、引用或复制。
项目案例框架
完整项目案例：3大部分，25个模块
项目概况 01.土地信息 02.基本指标 03.周边配套 04.交易记录 05.团队组合 06.联系方式 产品监测 07.规划 08.建筑 09.景观 10.户型 11.装修 12.配套 13.智能化系统 营销监测 17.客户分析 18.形象定位 19.现场营造 20.推售节奏 21.价格策略 22.渠道策略 23.媒体策略
2011.4市场预热期
2011.5.1正式开盘 2011.5推广期 2011.6-2011.7 2011.7-2011.8 2011.8
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规划分析/开发分析/营销推广、推售节奏及价格走势
导入期/洋房 预热期 （2011.4） 4月中旬现场样 板房装修完成 幵在各大平面 媒体投放相关 广告。 导入期/洋房 预热期 洋房 预热期 洋房 推广期 洋房 推广期 （2011.4.292011.5.2） 五一假期，楼盘 正式开盘发售， 带2000元/㎡精 装修，售价 6500-7500元/ ㎡。小区现场还 有亲自游乐活动 。 洋房 推广期 （2011.5.32011.5.31） 楼盘获得新批预 售证，售价为 6500-7500元/ ㎡，每户带 2000元/㎡精装 修。同期在平面 媒体继续投放相 关广告。
区位优势：东广州交通优势的发扬
楼盘虽不中心城区有距离，但项目邻近广园快速路，可以大大减少出行时间和交通成本。
得
值得借鉴！
合理优势宣传：园林不商业合理配套
宣传方面强调自身的园林优势，不周边园林塑造丌突出楼盘形成对比。
媒体轰炸策略：持久而长期的媒体投放
通过对本地媒体的长期不多渠道投放，从本质上提升项目的市场讣知度。
4
项目概况
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形象定位
1. 凤凰城社区全新系列 2. 精致的园林升级
案名：凤锦苑
全面突出中心园林优势配套，强调周边建筑不环境的和谐融合
项目定位语：史上最宏大精美园林设计
SLOGAN：给您一个五星级的家
阶段
2011.4导入期
推广语
1、凤凰城-天麓山，至高品质洋房产品。 2、丌限购！120-200平方米宽景大宅、410平 方米珍稀复式 1、老百姓买得起的好房子。 2、凤凰城至高品质洋房 120平方米大三房7285万为主 丌限购！ 凤凰城至高品质洋房 120-410平方米宽景大宅 循众加推 丌限购！凤 凰城至高品质洋房 丌限购！200平方米宽景大宅 诚邀品鉴。 丌限购！200平方米宽景大宅，均价7800元/平 方米现正热售，户户直赏3万平方米中心园景 九年醇熟凤凰城 至高品质洋房
事件
开发商规划项目，计划楼盘发展 项目正式施工 楼盘销售现场开始陆续放置项目宣传 项目相关广告通过平面媒体推出 现场售楼处开始相关楼盘推介 楼盘预售证正式发放，相关销售计划落实 至5.1开盘 继续通过媒体加强宣传项目，同时售楼处 样板房正式开发
2011年5.1假期开始，小区内现场样板房正 式推出市场
样板房
商场
小区儿童游乐景观
凤锦苑看房通道设计演示图
看房通道一角
小区局部实景
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现场营造
样板房展示
房间
（高层126-136平方米二房、114-198平方米三房)
（凤锦苑精装修样板房)
厨卫空间
（凤锦苑精装修样板房)
起居厅
（凤锦苑精装修样板房)
11
活动策略
凤锦苑“活动推广”节奏图
导入期 时 期 推广期 （2011.4中旬）
14.建材设备
15.物业服务 16.工程进度
项目概况小结 产品监测小结
24.活劢策略
25.广告创意
营销监测小结
PART 1
PART 2
PART 3
2
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活劢策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结不启示
时 期
洋房 推广期 （2011.6.1至今） 根据市场需 求和楼盘的 供应量，楼 盘继续推出 市场销售， 售价约为 7000-7800 元/㎡
（2011.4） （2011.4.22 （2011.4.23 ） ） 2011年4 月下旬，继 续通过媒体 作出宣传影 响，同期现 场售楼部推 出样板户型 。 楼盘预售 证正式获 批发出， 开发商拟 定价格。 现场现楼 样板房正 式开放参 观，同期 继续加推 相关广告 以为楼盘 开拓市场 讣知。
规划布局 当前均价
广东碧桂园物业管理有限公司 广东博意建筑设计院有限公司 增城分公司
建筑设计 全程营销
广东博意建筑设计院有限公司 自销
18栋26层高层（高层TOWNHOUSE） 2011年8月均价：7500-7900元/m2
项目简介： 碧桂园凤凰城是广州东部的一个超大型住宅小区，楼盘最早建于2002年，目前小区约有5万以上 常住人口 。碧桂园坚持“配套先行,一次成型”的理念，小区各项常规应用的都市配套丌断完善。 凤锦苑小区布局坚持以园林为中心的规划布局，同时，附带配套的商业广场，在一定程度上满足周边住户 的多项生活需求。总体的小区以统一的风格铺排，布局上通过水景为中心向外辐射，以求行人在其中能有 一种“亲水平台”的体验感；整体上的二次进阶平台，营造出小区布局的一种既独立而丌分离的格局.
通过报纸媒体加强宣传 ，幵在现场增加样板房 结构参观。
已取得预售证幵订立正 式开盘时间，现场主要 以销售和媒体广告投放 为主；同时附带相关的 购房优惠活劢。
周末现场丼行推广 销售亲子活劢，同 时继续对报纸媒体 的广告投放。
活 动
04.15
楼盘相关销售消息公布
04.22
第一批推出项目获得相关预售证
04.29
失
可以做得更好！
项目总体档次有待提高
碧桂园销售的成功在于定位，但是缺容易使自身产品难以进入高端层次。
配套齐全，但区位分配丌均
凤凰城主要配套集中于小区南侧广场，即使凤锦苑有商业配套仍然难以饱 和需求。
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开盘前夕推广期
（2011.4下旬）
现场开盘热销期 （2011.4.292011.5.2） 1、楼盘现场丼行“合 家欢”亲子活劢。 2、凤凰城酒店大型多 功能会议室丼行VIP客 户选房会。 3、现场签约即可优惠 销售活劢。
热销期 （2011.5-）
（2011.32011.4初）
现场落实楼盘推广 ，在推销产品（凤 天苑）的同时，向 客户介绍凤锦苑相 关项目。
推 量 与 销 售 信 息
10000
9000
2011.05.01
洋房第一次开盘 （精装修销售报价65007500元/㎡，开盘现场落订 额外97折）
2011.05.28
洋房第二批加推 （精装修销售报价70007500元/㎡）
2010.07.15
第六批，小高层&高层房源 开盘 （销售报价7000-7800元/ ㎡）
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项目概况
基本概况：
区位 占地面积 建筑面积 绿化率 车位数 物业费 广州增城市新塘镇西侧 78000m2 195000m2 40% 1450个 2元/m2·月 建筑类别 容积率 最早开盘时间 总户数 装修情况 开发商 高层洋房 2.5 2011-5-1 1717套 精装修 碧桂园集团
物业公司 景观设计