重庆市城镇房地产交易管理条例解读

《重庆市城镇房地产交易管理条例》解读（《重庆市城镇房地产交易管理条例》于2011年5月27日经重庆市第三届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审议通过，自2012年1月1日起施行）。

概况

一、修订原则

1.相关法律有规定的不再重复（如要求交易必须签定合同、办理登记等）；

2.只针对交易管理，涉及权属登记的不再表述；

3.立足当前，考虑长远；以解决实际问题为主要目的。

二、篇幅

总计八章七十三条，分为总则、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产中介服务、监督管理、法律责任、附则。

第一章总则

第三条：…公安、建设、规划、工商、价格、税务、银监等部门…

【说明】：增加了公安、银监两个部门。主要目的强化市场监督管理。

第五条：…房地产行业组织应当加强行业自律、规范行业行为、制定行业标准、培训从业人员，提高房地产行业服务水平，促进行业建设。

【说明】:新增条款，发挥和加强行业协会对房地产市场的服务和引导作用。

第二章房地产转让

第一节一般规定

第六条房地产转让包括：

（一）买卖；

（二）赠与；

（三）产权调换；

（四）以房地产清尝债务；

（五）以房地产合作开发、作价入股，或者因收购、兼并、合并，房地产权属发生转移；

（六）法律法规规定的其他情形。

【说明】：1.删除了继承、划拨；2.产权调换的含义更广泛(原条例：房屋拆迁中房屋所有权人已产权调换换形式获得的期房权利转移的)；

第七条……附有违法建筑的房地产不得转让。城乡规划主管部门等有权机关认定房地产附有违法建筑的，应当在三个工作日内书面告知房地

产行政主管部门，房地产行政主管部门应当对该房地产实施转让限制和抵押限制。……情形消除的，…应解除转让和抵押限制。

【说明】：

主要目的是针对一段时期，部分产权人未经规划和相关部门批准，乱打乱建（如开挖地下室，侵占小区公共绿地）等行为，从法律上加以约束。

在执行中应注意严肃性，不能随意限制，必须有规划部门的书面告知，才能予以限制。

第九条房地产转让人应当向受让人如实告知房地产权属状况、质量安全状况和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。

（原条例第十条：房地产转让，与转让人有共有关系的房地产权利人、与转让人有租赁关系的承租人依次享有优先购买权。）

【说明】：原条例规定不严谨，对优先权的享有，法律规定仅针对的是买卖而言，对于其他方式形成的产权转让共有人和承租人并无优先购买权。

第十一条…非住宅需要改变原登记的基本单位进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据经审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。

第五十五条违反本条例第十一条规定，未经批准擅自改变房屋基本单元进行转让的，由规划、建设、消防等行政主管部门按照相关规定给予行政处罚。

【说明】：

1.主要目的是规范非住宅的分零销售等行为（实践中存在开发企业随意分割若干摊位对外出售，对分割后的使用、通道是否合理、建筑消防安全是否符合规定均不考虑，带来极大的社会隐患。如农贸市场、超市等）。

2.无论是期房还是现房分割分零必须履行相应程序，经过相关部门批准。

3.在实践过程中，如果相关部门不受理当事人申请的，均可理解为不予批准。

4.实践中出现这种未经批准的分割行为，按照第五十五条的规定，应该由规划、建设、消防等部门管理处罚，房地产部门配合。

第二节商品房销售

第十二条商品房销售包括商品房预售和商品房现销。

第七十二条（五）商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收

合格并支办理房地产权属登记商品房出售给购房人，并由购房人支付房价款的行为。

【说明】：注意现售定义重庆与国家的区别，重庆要求更高。重庆市现售是指办理了房屋初始登记的房屋出售，住建部《商品房销售管理办法》第八条：房地产开发企业在商品房现售前将房地产……有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

第十三条商品房销售应当同时公布套内建筑面积及其价格、建筑面积及其价格，并载入商品房买卖合同。交易当事人发生面积纠纷时，应当应套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理纠纷的计价依据。

第五十六条违反本条例第十三条规定的，房地产开发企业未按照规定公布价格，明码标价对外销售的，由价格主管部门依法查处。

【说明】：1.两种价格同时进入合同内容，房屋总价相同；2.以套内价格和套内面积作为计价依据；3.由价格主管部门负责查处。

第十四条…

（四）拟预售的房屋为八层以下的，完成主体建筑封顶；九层以上的，已建房屋建筑面积达到规划批准的拟建房屋面积的二分之一以上…

（最后）…未取得商品房预售许可证，不得进行商品房预售或者以任何形式向潜在预购人收取费用。

【说明】：1.对预售进度条件作出新的规定（实践中注意按照“面积”把握）；2.对物业管理提出要求（有物业备案即可）；3.对房屋征收提出新的证明要求（无论是否有原地还房，均必须出具证明，实践中注意证明应对还房做总体描述）；4.增加商品房预售方案内容（商品住房预售方案按照示范文本执行）；5.对合作联建作出具体规定，联合建设必须共同取得土地使用权（实践中各证件主体必须一致）；6.对土地已经抵押办理预售的情形作出规定（实践中严格执行，必须放弃抵押权）。

第五十七条违反本条例第十四条的规定，房地产开发企业未取得商品房预售许可预售商品房的，由房地产行政主管部门责令其停止预售活动，退还预售款，并处以收取预售款5%以上，10%以下的罚款。

【说明】：实践中注意与《商品房销售管理办法》规定1%以下处罚的区别。

第十七条取得商品房预售许可证的房地产开发企业，应当在十日内一次性公开全部准售房源，按照价格主管部门的规定明码标价对外销售。

【说明】：1.“十日”不是十个工作日；2.按照物价部门的方式。

第十八条房地产开发企业预售商品房的，售房现场应当设立公示栏，并公示以下证件信息：……应当设立信息查询处，并提供以下信息