保障房资产证券化研究报告
河南省豫资保障房管理运营有限公司_企业报告(业主版)
22.5
选聘项目竞争性磋商结果公告
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
2022-08-25
（8）专用设备修理（1）
重点项目
项目名称
TOP1 金水万达公租房漏水维修项目
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
河南豫控城投建设 发展有限公司
0.9
2023-05-12
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
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2023-04-13 2023-08-10
（3）信息系统集成和物联网技术服务（1）
重点项目
项目名称
中标单位
中标金额（万元） 公告时间
TOP1
龙湖金融中心 C4-09 号楼数字孪 生楼宇建设项目-结果公告
杭州宇泛智能科技 有限公司
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
目标单位： 河南省豫资保障房管理运营有限公司
报告时间：
2023-08-18
报告解读：本报告数据来源于各政府采购、公共资源交易中心、企事业单位等网站公开的招标采购 项目信息，基于招标采购大数据挖掘分析整理。报告从目标单位的采购需求、采购效率、采购供应 商、代理机构、信用风险 5 个维度对其招标采购行为分析，为目标单位招标采购管理、采购效率 监测和风险预警提供决策参考；帮助目标单位相关方包括但不限于供应商、中介机构等快速了解目 标单位的采购需求、采购效率、采购竞争和风险水平，以辅助其做出与目标单位相关的决策。 报告声明：本数据报告基于公开数据整理，各数据指标不代表任何权威观点，报告仅供参考！
TOP1
龙湖金融中心 C4-09 号楼食堂餐 饮服务采购项目中标结果公告
国际保障性住房融资模式研究
国际保障性住房融资模式研究摘要：目前，我国保障性住房建设规模和建设速度收到了制约，最主要瓶颈是资金投入不足，因此如何拓宽融资渠道是实现这一目标的关键。
通过查阅国内外相关资料，我们发现很多国家都根据自己的保障房体系找到了一个稳定且高效实用的融资模式。
本文通过对这些国家特色的融资模式进行研究和分析，并归类总结其共性，为构建我国有效的融资制度做基础。
关键词：保障性住房；融资模式；国际经验借鉴一、研究背景及意义在2011年“两会”上，保障性住房建设作为我国“十二五”规划重点被提上日程。
中央明确提出：在未来的五年内，要新建3600万套保障性住房，使保障性住房覆盖面达到20%，真正实现“居者有其屋”的宏伟目标。
据测算，兴建3600万套保障性住房大约需要5万亿人民币。
然而保障性住房因其福利性特点，依托市场化融资困难，目前我国对其的融资渠道相对单一，政府财政压力较大，住房保障的可持续发展存在一定的制约。
因此，解决保障性住房的融资问题，成为达到“十二五”规划目标的关键。
二、各国保障性住房经典融资模式分析保障性住房问题是世界各国民生问题的一大组成部分，世界各国政府一直以来都致力于建设多元化的保障房融资模式，我们通过对目前在保障性住房建设方面取得成功的国家——新加坡、美国、英国、德国、日本等进行研究，按照政府干预与市场机制的不同结合将其分为以下几类。
（一）完全政府主导模式所谓的完全政府主导模式就是指，保障房的融资就是靠政府制定相关的政策与法规来从社会各界进行保障房建设资金的建设。
而新加坡在政府干预保障房融资方面是非常值得我们学习的。
首先新加坡的土地是无偿供应的，这样就保证了开发商有足够的空间来开发建房。
而且，新加坡独特的中央公积金制度为政府提供了足够的建房贷款，且公积金除留足会员提款外，其余全部用于购买国家债券，政府把这部分资金贷给建屋发展局作为发展贷款；新加坡政府在进行利用中央公积金为保障房建设的同时，还配套应用购房资金贷款，居民从建屋发展局购房后，由建屋发展局提供分期付款贷款，并垫付周转资金，政府需给建屋发展局提供购房贷款，新加坡政府不仅利用中央公积金为居民建立长期的住房储蓄，还积极用财政预算向低收入居民发放住房补贴。
保障房 可行性研究报告
保障房可行性研究报告摘要保障房政策作为解决城市住房难题的主要手段之一，在中国得到了长期的重视和推动。
然而，随着城市化进程的加快和经济发展水平的提高，保障房政策在实施过程中也面临着一系列问题和挑战。
本报告旨在对当前保障房政策的可行性进行研究，分析了保障房政策的现状和存在的问题，并提出了改进措施和建议，以期为更好地推动保障房政策的实施提供参考和建议。
关键词：保障房，可行性，政策研究第一章绪论1.1 研究背景和意义保障房是指政府为了改善低收入家庭住房状况而提供的一种住房保障政策。
我国保障房政策始于20世纪80年代，并在国内外低收入家庭住房问题日益凸显的背景下，逐步发展和完善。
保障房政策的实施，可以帮助实现住房资源的公平分配，促进贫困群体的生活改善，推动城市社会经济可持续发展。
因此，对保障房政策的可行性开展研究，具有重要的理论和现实意义。
1.2 研究目的和意义本研究旨在通过对保障房政策的现状和存在问题进行分析，探讨提高保障房政策实施的可行性。
通过本研究的成果，可以为政府制定更加科学和有效的保障房政策提供依据和建议，进一步推动低收入家庭的住房保障问题得到解决，促进城市社会稳定和经济可持续发展。
1.3 研究内容和方法本研究主要包括对保障房政策的历史发展和现状进行梳理和分析，探讨保障房政策在实施过程中存在的问题与挑战，提出改进措施和建议。
研究方法主要包括文献资料搜集和分析、案例比较分析以及专家访谈等。
第二章保障房政策的历史发展和现状2.1 保障房政策的历史发展我国保障房政策始于20世纪80年代，经过多年的发展，逐步形成了一套完整的保障房政策体系。
在政府的大力推动下，保障房建设取得了一定的成绩，为大量低收入家庭提供了基本的住房保障。
2.2 保障房政策的现状尽管保障房政策取得了一定成绩，但在实施过程中仍然存在着一些问题。
首先是保障房建设的速度和规模不断扩大，但管理和维护的成本相应提高，导致一些保障房项目运营困难。
保障房ABS市场概况及实务要点全解析三篇
保障房ABS市场概况及实务要点全解析三篇保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
下面是xx为大家带来的保障房ABS市场概况及实务要点全解析，希望能帮助到大家!保障房ABS市场概况及实务要点全解析1保障房是国家重点民生工程，国务院、发改委多次发文支持我国保障房建设，在资产证券化业务领域，保障房项目也得到相关部门支持。
2022年12月24日，中国证券投资基金业协会发布《资产证券化业务基础资产负面清单》(以下简称《清单》 )，根据《清单》第五条：待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权，但当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
按照ABS通常的要求，基础资产必须是建成且投入运营的，也就是说尚未完工且未达到可获得收入状态的不动产收益权原本是不能进行资产证券化操作，但根据《清单》，列入国家保障房计划且已开工建设的保障房可以不受这个限制而将其收益权作为基础资产发行ABS。
当然，目前发行的保障房ABS项目中，在申报交易所之前基本都达到已完工状态。
目前市场上保障房ABS的发行明显受《清单》影响较大，《清单》第一条规定：将以地方政府为直接或间接债务人的基础资产列入负面清单，不允许将其作为基础资产发行资产支持证券。
《清单》发布前发行2单，募集资金规模为34亿元，基础资产均为原始权益人与地方政府签订的保障房相关合同债权，地方政府作为直接或间接债务人对保障房ABS项目承担还款义务。
《清单》发布后发行14单，募集资金规模为115.7亿元，基础资产均变为信托受益权(有一期为委托贷款债权)，穿透来看其还款来源均为保障房销售收入，ABS的直接还款义务人为保障房的购房人而非地方政府。
一、保障房ABS基本条件四类保障房可发ABS：保障性住房一般分为公共租赁房、廉租房、经济适用房和限价商品房。
公租房的资产证券化(ABS)
ABS的内涵
ABS，即资产证券化，就是将缺乏流动性但能够产生可预见稳定 现金流的资产，通过一定的结构安排，对资产中风险与收益要素进行 分离与重组，进而转换成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过 程。它注重资产运作，是从已有的信用关系基础上发展起来的，基本 上属于存量的证券化，又称之为(二级证券化)。具体而言，它是以项 目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通 过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式。这种融资方式的 特点在于通过其特有的信用等级提高方式，使原来信用等级较低的项 目照样可以进入国际高档债券市场，利用该市场信用等级高、债券安 全性和流动性高、债券利率低的优势，大幅度降低项目融资成本。 ABS项目融资中原始权益人（买方）将缺乏流动性、但能产生预见的 未来收益的资产集中起来，构造和转变成为资本市场可销售和流通的 金融资产的过程。证券化的本质，就是将贷款或应收帐款转化为可转 换工具，证券发起人将流动性较差的金融资产，根据信用质量、偿还 期和利率特征分类整理为一批资产组合，出售给由发起人专门为这一 交易组建的特设信托机构，由SPV发行以此批资产为担保的资产抵押 证券，以收回购买资金。
3
ABS的运作过程
1.确定资产证券化目标，组成资产池。从原则上来讲，投资项目所依附 的资产只要有预期收益，即在未来一定时间内能带来现金收入，都可 以成为ABS的融资的对象。能产生未来现金流所涵盖的目标项目的资 产是ABS融资方式的物质基础和价值保证。项目资产应该是稳定、可 靠、低风险和具有一定预测性的。 2.组建特设信托机构SPV。特设信托机构可以是信托投资公司、信用担 保公司、投资保险公司或其他独立法人。该机构应该获得国际权威性 的资信评级机构授予的较高资信等级，一般为AAA或AA级。成功组 建SPV是ABS有效运作的基本条件和关键因素。SPV的行为活动受到 法律的严格限制，它不得发生兼并、重组，禁止参与交易规定外的活 动，不再负担交易外确定的任何其他债务或提供其他担保。 3.将原始权益人所拥有的项目资产在未来一定时期内收入现金的权利转 让给SPV，实现真正销售。拥有未来现金收入所有权的企业或项目公 司或机构通常被称为原始权益人。一旦原始权益人破产，该项目资产 不被列入破产清算资产的范围，从而实现了原始权益人的风险与项目 资产的风险相隔离。这也被称为破产隔离。 4.信用评级和增级。通过对ABS交易的信用评级可以大幅度地提高交易 的信用透明度，有利于增强投资者的信心，吸引投资者投资。ABS交 易的信用评级越高，证券的发行成本越低。信用增级是运用各种有效 手段和金融工具，确保发行人按时支付投资利息，是提高ABS交易质 量和安全性的重要手段。 4
房地产资产证券化发展现况与趋势研究
221 引言资产证券化始于1970年的美国，企业通过剥离出售具稳定现金流的特定资产，以此为支撑发行可交易证券，进而满足其融资需求。
长期以来，美国资产证券化产品体量与其国债相近，2008年次贷危机前曾一度超越美国国债。
国内股市具有融资渠道广、融资能力强等特点，融资人多为大型成熟企业，而债市对发债主体资质要求高，主体评级大多需AA级以上，故市场存在近600万家以上中小企业欠缺合适融资渠道。
房地产资产证券化更多关注基础资产质量与专项计划风险隔离功能，对主体评级较弱的企业而言是融资方式新选择。
房地产资产证券化的风险相对可控，大多数项目以资产或现金流作为抵押。
另外，房地产资产证券化属于直接融资，不创造货币供给，不增加社会金融杠杆，在推进供给侧结构性改革、促进全社会资源有效配置、降低金融市场杠杆、服务实体经济等方面均具有积极作用。
国内房地产资产证券化业务起步较晚，客观且系统性的市场研究相对匮乏，房地产资产证券化发展现况与趋势研究张红 施嘉玮 李维娜摘要：针对当前房地产资产证券化市场发展现况进行全面分析，再以市场现况分析为基础，提出当前房地产资产证券化发展面临的发展难点，分别从相关政策法规、基础资产评估机制、市场参与机构业务操作模式和创新以及金融科技发展等层面，对未来发展方向提出建议。
主要创新点在于对国内新兴的房地产资产证券化市场发展现况进行系统性、全面性的梳理及数据统计，并针对市场发展前景与方向提出实质的建议。
关键词：房地产资产证券化；金融创新产品；房地产投资信托中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2018）06-0022-30 收稿日期：2018-05-15作者简介：张红，清华大学土木水利学院建设管理系教授，同时供职于恒隆房地产研究中心、城镇化与产业发展研究中心。
施嘉玮，清华大学土木水利学院建设管理系硕士研究生。
李维娜，香港恒生管理学院会计系教授。
基金项目：本研究受到国家自然科学基金项目“基于实验经济学的住房信息搜寻效率研究”（71373143）以及清华大学自主科研计划项目“京津冀巨型城市群可持续发展的多学科理论框架与数据模型系统研究”（2015THZ01）的资助，特此致谢。
胡泽洋：资产证券化评级、增信方法介绍及具体案例分析(大公国际)
目标信用等级下 违约值
目标信用等级下 损失值
2.4 信贷类——现金流模型思路
正常情况下 偿债来源
目标信用等级下 违约值
违约时间分布
基础资产回收率
现金流分析模型
存量债务
目标信用等级下 债务保障程度
2.5 信贷类产品关注风险点
信贷类产品风险点应对方案
三、资产证券化产品增信方式
➢内部增信
解读： ➢ 此类基础资产的还款来源是房地产项目的销售收入，但房地产销售受市场
因素与政府宏观调控影响较大，所以不适合做资产证券化；政府保障房由 于在建设期间资金来源有保障，建成后销售收入受市场影响较小，现金流 稳定持续，故被排除在负面清单之外。
3.5 不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资 产。如提单、仓单、产权证书等具有物权属性的权利凭证
房建设等），政府最终为平台公司的债务兜底，此类基础资产就可以发行资产证券化产品；
➢ 自营性平台公司则在经营上自负盈亏，其在和社会资本合作过程中形成的债务是自营债务， 政府不存在为此类融资平台公司财政支付和财政补贴责任，由于未来现金流不稳定持续， 故不能发行资产证券化产品。
3.3 矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有 较大不确定性的资产
解读： ➢ 提单、仓单与产权证书等之类的权利凭证，一般认为属于准物权，本身不
能产生现金流，需处置后才能有收益，且只能一次性而不能分割处置，不 是资产证券化的合适基础资产。
3.6 法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合，如 基础资产中包含企业应收账款、高速公路收费权等两种或两种以上 不同类型资产
基础资产信用质量分析要点：
交易结构分析要点：
资产证券化在地方政府投资建设项目中的应用前景浅析
林 思雨
摘 要 ：当前地方政府在 财力有 限的情况下 ，承担 了越 来越重的建设任务。本 文简要分析 了资产证券化在地方政府投 资建设 项 目中的 应用前景 ，并设计 了一个 简单的方案 ，对资产证券化的实际应 用进行 了展示。 关键词 ：资产证券化 ；地 方政府 ；保障房 ；棚改 区 近年来 随着经济社会的不断发展 ， 地方政府所承担的经济建设任务 越来越重 ，所需 的资金量也逐年加 大。面对一些地方政府近年来财政 收 入增速逐 年放缓 、财政支出需求逐年增加 的实际情况 ，如何利用 资产证 券化等先 进的技术手段拓宽资金来源 ， 保 障政府投资项 目的建设 ， 是 一 个值得 探索的命题 。笔者拟 以保障房建设 项 目、棚改 区建设项 目为 例 ， 进行一个 简单 的方案设计 ，探索资产证券化在前述领域的应用前景。 资产证 券化简介 资产证券化是近 ４ Ｏ多年来 国际金 融领域最重 要 的金融 创新和金 融 工具之一。 自问世 以来 ，发展非常迅速。而在我 国，资产证券化 还是一 个较为新鲜的事 改造 ，现 阶段地方政府 遇到 的问题 是 ， 实现棚户 区改造 ，需要政府投入巨量的财政 资金进行基础设 施投资 、改 造 、升级 。在基础设施完备之后 ，棚户区才有进一步 的价值提升可能。 因此 ，在财政资金压 力较大 的现 阶段 ，在不 增加 政府债务 的前提 下 ，以现有资产所能够带来 的未来一段时期的收益作 为标 的物 ，可以进 行 资产证券化的探讨与尝试 ，简要操作模式及特点如下 ： 由保 障房或棚户区改造建设管理企业作为发起人 ，将 保障房 、配套 商业地产 、停车位以及未来指定年 限 （ 如２ ０年）可 获得 的房屋 租金等 能够 明确带来现金流的资产 出售给 Ｓ Ｐ Ｖ 。Ｓ Ｐ Ｖ将上述 资产 组合形成一个 “ 资产池”，并 以该 “ 资产池”的预期 收益作为担保标的物向投 资者发售 １ 、概 念 担保证券 。并用证券出售所得支付购买上述资产所需 的价格 ，同时用对 资产证券 化 （ Ａ Ｂ Ｓ ，Ａｓ ｓ ｅ ｔ Ｂ ａ ｃ ｋ ｅ ｄ Ｓ ｅ ｃ ｕ ｒ ｉ ｔ ｉ ｚ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ） 是 指 把缺 乏 流 动 该资产 的所有权来确保未来 的收益首先用于对证券投 资者还本付息 。 性， 但 具有未来 现金流 的应 收账款等 资产汇集起 来 ， 通 过结构性 重组 ， 保 障房或棚户区建设企业作为发起人 ，可以一次性 获得原本需要未 将其转变为可以在金融市 场上 出售和流 通的证 券 ，据 以融通 资金 的过 来数年才能够逐步获得的资金 ，从 而有效缓解现 阶段 的建设 资金压力 。 同时 ， 将通过资产证券化获得 的资金投入到现阶段 建设中 ，又能够保证 程。 资产证券化中所指 的资产是指原始权 益人因过去 的交 易事 项所取得 下一个保 障房或产业布局的尽快实现 ，从而尽早带来 现金流的输入 ，促 和控制的经济权益 ， 范 围几乎没有限制 ，只要能够产生收益 的资产均可 成建设发展 的良性循环 。 按 照资产证券化的要求 ，资产 的全部 收益 （ 扣除 固定 的服务费 后） 以进行资产证券化。 ２、运 作 方 式 首先用于对证券投资者进行分红 ，因此作为投资者 ，在持有该项证券 期 个基本的资产证券化交易过程通常包括三个 主要交 易主体 ：原始 间 ，可获得稳定 的固定收益。 通过组建 “ 资产池”，可 以较为灵活的调 整资产证券化 中的标 的物 权益人 （ 发起人 ） 、特设信托机构 （ Ｓ Ｐ Ｖ， Ｓ ｐ ｅ ｃ ｉ Ｍ Ｐ ｕ ｒ ｐ ｏ ｓ ｅ Ｖ ｅ ｈ ｉ ｃ ｌ ｅ ） 以及 资产。新形成 的符合资产条件的资产可 以动态的进入 “ 资产 池” ，同 投资者 。 资产池” 中原有 的资产发生产权变更等事项 ，也可 以灵活的将 投资银行把这三个 交易 主体组织起来 ，构建成为一个 严谨 有效的交 时如果 “ 易结构 ：原始权益人 （ 发起人 ）将 自己拥有 的特定资产 以 “ 真实 出售 ” 其从 “ 资产池 ”中移出。在保证稳定收益的前提下，资产证券化 中的资 的方式 出售给特设机构 （ Ｓ Ｐ Ｖ） ，Ｓ Ｐ Ｖ获得该 资产 的所有权 ，并 向投资 产可以进行必要 的调整 。 三 、面 临 的 困难 者发行 以该资产的预期收益 为担保 的资产担保证券 ， 用证 券出售所得支 付购买发起人资产所需的价格 ，同时用对该资产的所有权 来确保未来 的 资产证券化 近十年来在我 国受到了很多专家学者的呼 吁，但 是始终 还是 以 Ｒ Ｅ Ｉ Ｔ Ｓ 为代表 的房地 收益首先用于对证券投资者还本付息 。投资者出资购买了证券后 ，定期 未有实质性推进。无论是信贷资产证券化 ， 产 （ 不动产 ）类信托 ，实际进入可操作阶段的例子屈指 可数 。而制度性 得到 Ｓ Ｐ Ｖ分 配的本金及利息 。 Ｓ Ｐ Ｖ在资产 证券 化交 易 过程 中起 关 键作 用 ，是 整个 业 务 的载体 。 困境是阻止其进一步发展 的困难之一。 纵观整个资产证券化 的过程 ，无论是法律主体地位 、税 收主体 、交 Ｓ Ｐ Ｖ之所以被称作 “ 特设 机构” ，就在 于 Ｓ Ｐ Ｖ只能购 买发起 人的资 产， 不能够进行其他业务。这就保 证了其是一个不能破产的实体 ，从而完全 易结构安排 ，还是资产管理 、评估 、信托等相关层面 ，都缺乏 相应的法 保 障投 资者 的利益 。 律安排 。缺乏行之有效 的法律规范 ，直接导致了资产证券化 的无法大规 在整个交易过程 中，为了保证投 资者 的利益 ，Ｓ Ｐ Ｖ还需要通过信 用 模推广 。 以税收政策为例 ， 按照目 前的税收政策 ， 整个 资产证券化 过程 中出 增级机构对资产进行信用增级。信 用增级是用于确保发行人按 时支付 投 真实出售” 以及投资者购买证券 ，各方都需 资利息 的各种有效手段和金融工具 的总称 ，是提高资产担保证券交 易质 现的两个交易过程一 资产 “ 要缴纳较高 的税费 ，产生了重复征税 的问题。这使得资产 证券化产 晶的 量和安全性 的一项关键技术。 ３ 、 经 济 意 义 利润被摊薄 ，净 回报率的降低无法 吸引到到社会 投资者 。 从微 观上看 ，资产证券化能够提高资产 的流动性 ，从而有效 改善发 困境之二在于资产证券化在我 国推广过程 中的 “ 生不逢 时” 。２ ０ ０ ８ 年前后 ，就在 国内对资产证 券化进行广泛讨论的时候，以美国为主 的西 行人 的资本结构 ，同时作为一种新的融资渠道 ，有效降低 了融资成本 。 从宏观上看 ，资产证券化实现了规模 经济，提高 了金融体 系的运作 方国家爆发 了由次级抵押贷款大规模违约引发的经济危机。由于经济危 效率 ，并改进 了信息不对称 的程度 ，降低 了交易成本 的同时，为发起人 机的原 因。国内对 以资产证 券化为核心 的金融创新产生了怀疑 ，同时在 制度 的创新上更加趋 向于谨 慎保守 。这在相 当大的程度 上也阻碍 了资产 增加了新的融资渠道 ，为投资者增加了新 的投资渠道 。 二 、地方政府进行资产证券化的探索 证券 化的进一步推广。 四 、 总 结 住房和城乡建设部 《 关 于做 好 ２ ０ １ ３ 年 城镇保 障性 安居工程 工作 的 通过以上论述可 以看出 ，整个 资产证券化过程是一个庞大复杂 的金 通知》 提到 “ ２ ０ １ ３年全 国城镇保 障性安居工程建设任务是基本建成 ４ ７ ０ 万套 、新开工 ６ ３ ０ 万套 ” 。同 时督 促 各地方 政府 抓紧落 实、加快 进度 。 融结构运作 ，除本文提到的发起人 、Ｓ Ｐ Ｖ 、投 资者外 ，还需 要诸如信 用 《 通知》还要求积极推进棚户区 （ 危 旧房 ）改 造 ，到 “ 十二 五” 末期 ， 评级机构、信用增级机构 、资产管理机构 、资产托管银行 、会计 师事 务 力争基本完成集中成 片棚户 区改造 。 所 、律师事务所等等众多机构部门的通力合作 ，才能够实现资产证券 化 对于新建保障房项 目，通常财政资金作为项 目资本 金仅 占整个项 目 产品的顺利运转 。 总投资 的２ ０ ％至 ３ ０ ％ ，剩余 ７ ０ ％至 ８ ０ ％ 的建设资金需要通过银行贷款 但是无论 面临何种 困难 ，以资产证券化 为代表 的金融创新 ，必将 有 等渠道筹措解决。通常情况 下，由于保障房项 目存在利润低 、抵押担保 利于解决建设 项 目的融资 困境 ，对地方政府 的社会经济建设发挥 更强大 作者单位 ：华北电力大学） 不足 以及贷款期限过长等问题 ，商业银行在信贷资源偏紧的情况下 ，更 的作用。（ 倾向于综合 回报高 、周期 短的项 目，因此保障房建设企 业承担 了相 当大
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保障房资产证券化研究报告2017年10月目录一、保障房定义及相关政策 (3)（一）保障房的意义 (3)（二）保障房的定义 (3)1、一般性定义 (3)2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义 (3)（三）政策梳理 (3)二、保障房ABS发行概况 (7)（一）审批制下发行情况 (7)（二）备案制下发行情况 (7)三、保障房ABS操作要点 (9)（一）保障房ABS介绍 (9)（二）保障房ABS项目的选取标准 (9)（三）保障房ABS的重要参与方 (10)（四）保障房ABS的交易结构 (11)（五）保障房ABS的现金流归集 (12)（六）保障房ABS的增信措施 (12)四、保障房ABS案例分析 (13)（一）扬州保障房项目 (13)1、交易结构 (13)2、基础资产 (14)3、产品结构 (16)4、现金流归集与分配 (16)5、增信措施 (17)6、相关方简介 (17)（二）天津房信限价房项目 (18)1、交易结构 (18)2、基础资产 (18)3、产品结构 (19)4、现金流归集与分配 (19)5、增信措施 (21)6、相关方简介 (21)五、保障房ABS发行利率 (23)（一）保障房ABS发行利率概况 (23)1、AAA级资产支持证券发行利率情况 (23)2、AA+资产支持证券发行利率情况 (23)3、AAA级资产支持证券与AA+级资产支持证券比较分析 (23)（二）保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较分析 (24)1、利率表现情况 (24)2、AAA级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析 (24)3、AA+级资产支持证券与其它固收品种利差比较分析 (25)4、保障房ABS发行利率与其他固收产品利率比较 (25)一、保障房定义及相关政策（一）保障房的意义改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。
其中，棚户区改造是重大的民生工程和发展工程。
大力推进棚户区改造，不仅有利于稳增长，而且能够有效改善困难群众的住房条件，促进社会和谐稳定。
（二）保障房的定义1、一般性定义保障房，即保障性住房，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
2、《城镇住房保障条例（征求意见稿）》定义根据国务院2014年3月发布的《城镇住房保障条例（征求意见稿）》，其中定义如下：保障性住房，是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房。
城镇住房保障，是指通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，为住房困难且收入、财产等符合规定条件的城镇家庭和在城镇稳定就业的外来务工人员提供支持和帮助，满足其基本住房需求。
（三）政策梳理各级政府部门高度重视保障房建设，并发布了一系列政策积极采取有效措施做好保障房工程相关工作，近年中央部门保障房相关政策梳理如下：二、保障房ABS发行概况（一）审批制下发行情况截至2014年2月前，共有2单保障房ABS项目受理获批并最终发行，其基础资产均为BT债权。
根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，以地方政府为直接或间接债务人的基础资产和以地方融资平台公司为债务人的基础资产均列入负面清单，因此BT债权不能作为资产证券化项目的基础资产。
此外，审批制后期的BT债权类ABS申请均被证监会撤回，因此审批制时证监会已经不认可BT债权类ABS。
（二）备案制下发行情况根据2014年12月《资产证券化业务基础资产负面清单》，其中列入负面清单的基础资产包括“待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权。
当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外。
”因此，保障房作为基础资产的资产证券化项目是受到监管层认可的。
截至2016年10月，备案制下保障房ABS共发行5单，均在深交所挂牌转让，计划管理人均为华泰资管，具体情况如下：三、保障房ABS操作要点（一）保障房ABS介绍保障房ABS是指基于保障房未来销售收入产生的现金流作为资产支持证券还本付息来源的资产证券化项目。
但保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要嵌套信托受益权模式，具体原因如下：目前监管层对基础资产的界定较为严格，可直接作为基础资产的大类分为债权、收益权、信托受益权、门票等权利凭证。
其中深交所对收益权作为基础资产做了严格规定，仅包括高速公路收费收益权、电力收益权、污水处理收益权；债权作为基础资产分为已存在债权债务关系的债权和未来债权，均需要债权有效存在且有合同作为依据；门票等权利凭证作为基础资产需要采取出售票证形式进行经营，并有明确法律依据，且特定化手段具有可操作性（包括票号编码、销售记录等）。
此外，基础资产的定义为，是指符合法律法规规定，权属明确，可以产生独立、可预测的现金流且可特定化的财产权利或者财产。
而房屋销售无法特定化，所以保障房销售难以直接作为基础资产。
因此，保障房未来销售收入不能直接作为基础资产，需要作为底层资产，然后包装成信托受益权的方式作为基础资产。
（二）保障房ABS项目的选取标准1、保障房项目已四证齐全，最好已经办理完销售许可证。
因为最终项目需要通过信托贷款方式给持有保障房的借款人放款，所以保障房项目四证齐全才能满足信托放款的432要求。
此外，保障房项目最好在半年或者1年内开始销售，才能覆盖项目每年付息。
2、保障房项目需市场化销售。
保障房项目需要向购房者收款或实质向购房者收款，不能为政府或政府平台回购模式。
否则，该项目将符合负面清单中以地方政府为直接或间接债务人的基础资产或者以地方融资平台公司为债务人的基础资产。
3、保障房项目土地、在建工程、受益权及现金流等未有抵押、质押等权利限制。
若存在上述情况，可以通过专项计划相关安排，在原始权益人向专项计划转移基础资产时能够解除相关担保负担和其他权利限制。
4、保障房项目以开发或建成比例超过90%，列入国家保障房计划省级指标的可以豁免。
本条为负面清单所列。
（三）保障房ABS的重要参与方1、原始权益人（信托计划委托人）：一般为过桥资金方，如银行等金融机构，或融资方某子公司；出资设立单一资金信托放款给借款人，然后将信托受益权转让给资产支持计划，收回资金完成资金过桥。
2、借款人：一般为保障房实际持有主体，并作为本次融资主体；通过信托计划接受放款，之后通过保障房销售收入完成信托贷款的还本付息。
3、担保人：一般为资金借款人的股东，主体评级较高；向信托贷款提供保证担保，并可能作为次级资产支持证券持有人。
4、计划管理人：证券公司或基金子公司；设立资产支持计划募集资金，然后向原始权益人受让信托受益权，证券存续期内接收信托收益并分配给资产支持证券持有人。
（四）保障房ABS的交易结构1、原始权益人出资设立单一资金信托计划，作为信托计划的委托人和受益人并获得了信托计划的信托受益权。
2、信托计划与借款人签订信托贷款合同，向借款人发放信托贷款。
其中信托贷款的金额、期限、利率及还本付息情况要与资产支持证券产品结构以及保障房未来销售收入相匹配。
该信托贷款增信措施为：a、借款人持有的保障房未来销售收入应收账款质押担保；b、担保人提供保证担保。
3、管理人设立资产支持专项计划，向投资者募集资金后购买单一资金信托的信托受益权。
投资者签订《认购协议》，出资取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
4、计划管理人与原始权益人签订《信托受益权转让协议》，用募集资金购买信托受益权，交易完成后成为信托受益权受益人。
5、专项计划存续期间，借款人根据《应收账款质押合同》约定将质押财产在划款日转入监管账户。
6、信托在每个信托分配日，将收到的借款人偿还的信托贷款本息扣除当期必要的费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。
7、管理人在每个兑付日完成收益分配。
（五）保障房ABS的现金流归集保障房ABS的现金流归集频率一般为每月一次。
即每月约定日，借款人将上月保障房销售回款划入监管账户，然后约定日后第2个工作日到第6个工作日，借款人核对销售收入月表，并提交监管银行，然后监管银行核对销售收入月表与银行流水并确认无误。
约定日后第7个工作日，监管银行将资金划入信托账户，直至资金累计到达信托贷款合同约定的信托贷款本息及其他费用（如有）为止。
约定日后第9个工作日，信托分配日（若未发生担保启动事件），将全部财产扣除当期费用后划入专项计划账户。
（六）保障房ABS的增信措施（1）基础资产外部增信措施a、借款人将保障房未来销售收入应收账款为该信托贷款做质押担保；b、担保人为该信托贷款做保证担保。
（2）内部分级结构增信措施a、通过优先级/次级受偿顺序的交易结构实现内部信用提升；b、差额补足义务人提供差额支付；c、设置加速清偿事件；四、保障房ABS案例分析（一）扬州保障房项目1、交易结构（1）交易结构图（2）交易结构分析a、原始权益人广州银行将亿元货币资金委托给华融信托设立单一资金信托，从而拥有单一资金信托的信托受益权。
b、华融信托与扬州市保障房建设发展有限公司（简称“扬州保障房”）签订《信托贷款合同》，向扬州保障房发放亿元的信托贷款。
该信托贷款总额亿元，贷款利率8%，期限5年，后三年依次偿还本金亿元、亿元和亿元。
该信托贷款担保条件为，扬州保障房签订《应收账款质押合同》将持有的两个项目的棚户区改造安置房未来销售收入质押给华融信托，并承诺以该两个项目未来销售收入作为信托贷款的还款来源；扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司（简称“扬州城控”）签订《保证合同》为该《信托贷款合同》项下义务提供不可撤销连带责任保证。
c、计划管理人设立资产支持专项计划，向投资者募集资金后购买广州银行持有的单一资金信托的信托受益权。
投资者签订《认购协议》，出资取得资产支持证券，成为资产支持证券持有人。
d、计划管理人与原始权益人签订《信托受益权转让协议》，用募集资金购买信托受益权，交易完成后承接原始权益人与华融信托的合同关系，成为信托受益权受益人。
e、专项计划存续期间，扬州保障房根据《应收账款质押合同》约定将质押财产在划款日转入监管账户。
监管银行有权且应当于每一个监管账户划款日，将相应划款期间的质押财产现金流收入持续划付至信托账户，直至向信托账户划付的资金金额累计达到《信托贷款合同》约定的全部信托贷款本息及《信托贷款合同》约定的其他费用(如有)时为止。
f、信托在每个信托分配日，将收到的扬州保障房偿还的信托贷款本息扣除当期必要的费用后全部分配给信托受益人，即专项计划。
g、计划管理人在每个兑付日完成收益分配。
2、基础资产（1）基础资产基本情况本专项计划的基础资产系指由原始权益人在专项计划设立日转让给计划管理人的原始权益人根据《单一资金信托资金信托合同》对单一资金信托享有的信托受益权。