地产股份公司产品标准及选型定板作业指引

产品标准及选型定板作业指引
编制日期
审核日期
批准日期
一、作业指引目的
规范项目产品标准确定及工程材料设备选型操作程序，确保产品标准符合项目定位要求，并指导材料设备选型工作，及时合理地选定材料设备，满足项目经营目标的需要。

二、适用范围
用于公司开发项目的产品标准确定、材料选样、设备定型及相关治理工作。

三、定义术语
3.1产品标准：在产品研究的基础上，依照项目定位所确定的本项目土
建、机电、景观、室内装修等分项具体标准。

3.2设计样板：通过设计评审程序确认的用于招标的材料样板。

3.3采购封样样板：中标单位提供的定标版材料样板。

四、职责
4.1设计治理部/总工室
4.1.1组织制定项目各时期的产品标准；
4.1.2组织编制材料设备清单；
4.1.3参与材料设备考察调研，并组织材料设备选型定板；
4.1.4配合材料设备采购工作；
4.1.5负责产品标准在项目的应用，并对产品标准应用情况进行跟踪、
分析、总结；
4.1.6总结各项目的产品标准，组织制定、完善和调整通用产品标准模
板。

4.2供应部
4.2.1参与项目产品标准的论证与制定；
4.2.2组织材料设备考察调研；
4.2.3参与材料设备的选型封样工作，提供合理意见；
4.2.4组织材料设备采购工作。

4.3销售策划部
4.3.1参与项目产品标准的论证与制定，提供产品定位报告；
4.3.2反馈产品标准的信息并提出调整建议；
4.3.3参与材料设备清单及相关材料设备选型板讨论。

4.4核算部
4.4.1参与项目产品标准的论证与制定；
4.4.2参与材料设备考察调研；
4.4.3配合材料设备采购工作；
4.4.4提供材料部品及设备选型成本操纵建议。

五、流程图
六、关键活动描述
6.1产品标准化研究及成果应用
集团总部统筹安排年度产品标准化研究工作的开展，区域及地区公司负责组织实施；产品标准化研究可分为客户模型研究、产品系列研究和产品标准化专项研究三个方面。

6.1.1客户模型研究
1)总工室是公司客户模型健全完善的组织部门，地区公司设计治
理部协助配合，客户模型的研究依靠于以下几方面的信息来源：
➢公司战略目标、进展规划、竞争对手相关动态等相关内容；
➢市场产品进展动态与趋势，竞品研究成果；
➢公司品牌体系建设相关要点；
➢项目客户服务分析评估报告，包括项目投诉月报、项目后评估报告客户服务部分等；
➢日常市场研究及项目营销治理研究、客户细分研究及专项的研究报告。

2)总工室结合上述信息，健全完善和升级公司的客户模型，并组
织开展专题评审会，各业务部门及相关领导参与。

3)总工室负责汇总各部门评审意见，形成《客户模型研究报告》
由决策委员会评审确定。

经评审确定后的《客户模型研究报告》
下发公司相关业务部门，用于指导专项技术研究、项目实施时
期的设计治理、支持公司战略采购、集中采购等工作的开展。

6.1.2产品系列研究
1)总工室组织销售策划部依照《客户模型研究报告》，形成公司各
类产品系列的定位策略，并形成产品分类标准；产品系列按其
成熟度，可分为创新产品、成熟产品、标准化产品三级，产品
系列标准内容建议包括：
➢土地/客户/产品关系；
➢产品概念；
➢性能附加值；
➢规划要点；
➢单体要点；
➢内装配置档次及要点；
➢项目部品标准。

2)产品系列标准研发的依据来源：
➢现有产品系列标准成果及在施项目的应用情况；
➢最新的客户模型；
➢项目实施标准技术库的最新成果；
➢公司及行业最新成果和进展趋势。

3)产品系列标准需每年更新一次，由总工室组织研究并形成专题
报告，组织相关部门评审，经决策委员会审批通过后颁布新的
《产品系列标准》，各业务部门及地区公司遵照执行。

6.1.3产品标准化专项研究
1)收集研发需求：总工室平常应收集来自各方的新产品研发需求，
需求来自于以下几方面：
➢设计治理部在日常工作或在对新产品、新材料进行的有针对性的研究中提出的前瞻产品研发需求，建筑结构的选型、结
构构件布置的合理性改善需求，并完善公司专项研究目录；
➢销售策划部、客户服务部/物业公司依照新项目市场研究及客户端反馈提出的研发需求；
➢核算/工程/招标/供应等相关部门依照新项目设计要求提出的研发需求。

2)每年初，集团总部将收集到的各种研发需求汇总，编写产品专
项研究打算，组织成本、销售以及客服等相关部门等进行评审
并报审。

产品专项研究打算经公司审批后，作为设计部门组织
产品专项研究工作的依据和目标；产品专项研究打算按照专项
研究目录进行分类，要紧包括：
➢规划研究，如水域洁净能力维持措施；
➢分析模拟研究，如小区自然通风模拟；
➢单体研究，如遮阳、隔热措施；
➢景观研究，如渗水路面研究；
➢内装配置研究，如厨卫装饰组合；
➢部品研究，如住宅新风系统、防盗监控系统；
➢竞品研究，如某公司某产品系列内装饰配置标准研究；
➢其他。

3)总工室按照审批的产品研发打算启动研发项目，填写《产品专
项研发立项审批表》，将立项申请的资料分发给相关部门，由各
部门对专项研究打算提出本专业意见：销售策划部提供市场效
益评估建议；财务部提供经济性评估建议；核算部/成本监控中
心配合提供建安成本数据；供应部提供招标采购实施建议。

4)总工室汇总评审意见，经公司相关领导审批后正式立项研究。

6.1.4产品标准化研究成果应用
1)项目定位及产品策划时期，总工室应组织拟订产品标准化成果
应用打算，填写《项目产品标准化实施验证表》；
2)项目实施过程中的产品标准化应用，要紧包括以下内容：
6.1.5产品标准化执行检查和评估
1)项目实施各时期，集团总部牵头组织对产品标准化的执行情况
进行检查，并组织对各时期产品标准化执行情况进行评价，各
相关部门积极配合总工室完成对产品标准化的检查；
2)项目竣工验收时，可组织设计治理人员参与竣工验收工作，检
查评审项目产品标准化的落实情况；
3)项目结束后，总工室组织汇总各时期、各部门产品标准化执行
情况，对产品标准化执行情况做出评估，作为项目后评估的重
要组成部分，作为以后产品标准化工作的参考。

6.2项目产品标准制定
6.2.1前期拓展和概念设计时期：
1）项目定位时期的产品标准由销售策划部与设计治理部/总工室讨论确定，纳入时期成果《产品定位报告》中，作为重要输出成果供相关部门使用。

2）设计治理部/总工室在概念设计完成时，依照产品标准（产品定位时期），结合项目定位及概念设计成果并参照《集团住宅设计标准化图册》，更新产品标准（概念设计时期），组织相关部门讨论，作为项目运营策划时期成果进行评审。

3）本时期产品标准制定的输入资料为：
➢产品定位报告（销售策划部）；
➢概念设计成果（设计治理部/总工室）；
➢概念设计成本初步测算（核算部）；
➢材料设备调研信息（供应部）；
➢通用产品标准模板（设计治理部/总工室）；
➢经验教训的知识转化成果（相关部门）；
➢相关部门建议等。

6.2.2方案设计时期：
1）设计治理部/总工室依照方案设计情况，结合成本的目标要求，制定产品标准，组织销售策划部、核算部、供应部、物业治理公司讨论，作为方案设计时期的成果进行评审。

2）本时期产品标准制定的输入资料，包括：
➢方案设计成果；
➢方案设计成本测算及限额要求；
➢材料设备调研信息；
➢相关部门建议等；
➢产品标准制定的要求及应用。

3）产品标准的制定及讨论过程中，销售策划部、供应部、核算部、工程部、客服部/物业治理公司等参与，从本专业角度对产品标准提出意见或建议；
4）每时期确定的标准应当对下一时期产品标准具有指导意义；
5）各时期产品标准应当随设计成果按程序评审、批准；
6）产品标准作为建筑标准和交楼标准的制定依据。

6.2.3项目产品标准的调整更新
1）在项目设计过程中，公司领导能够针对产品标准提出调整建议；销售时期，销售策划部也能够依照市场情况检讨产品标准并提出调整建议；
2）设计治理部/总工室负责统一接收调整建议进行初步评审，报相关领导审批通过后，按《设计变更治理作业指引》执行设计变更程序。

6.3材料部品的选型定板
6.3.1方案设计时期的清单编制：在产品标准编制时，设计治理部/总工
室依照以往同类项目的材料设备清单模板同步编写《材料部品清
单（方案时期）》，并在方案设计评审时同步进行评审。

6.3.2初步时期的选型定板工作
1）设计治理部/总工室经办人依照工作积存和设计单位提供的材料设备清单，补充编写《材料部品清单（初步时期）》并在初步设计评审时同步组织讨论；
2）讨论会上，设计治理部/总工室组织确定材料部品种类及大致规格，供应部提出材料部品采购范围建议（如甲供和甲指乙供的范围），核算部依照项目成本操纵要求提出材料部品选型定板成本操纵建议；
3）讨论结果由设计治理部/总工室经办人填入《材料部品清单》。

6.3.3施工图设计时期的选型定板工作
1）初步设计完成后，设计治理部/总工室依照经审批通过的《材料部品清单》及设计图纸，开展外立面可视主材、景观、装修主材以及部品选型定板（设计样）工作，组织销售策划部、供应部、核算部、工程部、物业治理公司等参与讨论。

2）各部门依照专业特点针对材料部品进行讨论：
➢设计评审重点为基于设计效果材料差不多参数、规格；。