12-政策性搬迁

政策性搬迁业务的会计及税务处理-财税法规解读获奖文档

政策性搬迁业务的会计及税务处理-财税法规解读获奖文档处于城市规划中的企业经常会因城市化建设发生搬迁业务，企业对此类业务的会计规范以及税务处理不甚了解。

本文从会计与税务两个方面对企业政策性搬迁业务如何处理进行分析。

何谓政策性搬迁？简而言之，因为公共利益需要，由政府主导的搬迁。

目前，会计、税务对此概念的认识是一致的。

《财政部关于印发企业会计准则解释第3号的通知》（财会〔2009〕8号）规定，企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

政策性搬迁业务的会计处理财会〔2009〕8号文件从收取搬迁补偿款、搬迁和重建补偿、结余处理三方面政策性搬迁业务的会计处理作了规范，将政策性搬迁业务视同政府补助，按收益法核算。

具体如下：（一）收取搬迁补偿款企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。

（二）搬迁和重建补偿企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号政府补助》进行会计处理。

（三）结余处理企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。

政策性搬迁业务的税务处理政策性搬迁业务的税务处理，主要涉及企业所得税、营业税、土地增值税、契税等。

其中，企业所得税的处理在《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号）出台之前，各地理解不一，执行中存在很多争议。

企业所得税。

国家税务总局公告2012年第40号主要按照企业所得税法实施条例第二十八条第二款的规定，即企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除，将政策性搬迁收入视为不征税收入，其对应的支出包括搬迁费用支出以及由于搬迁所发生的企业资产处置支出。

企业政策性搬迁业务的会计和税务处理

企业政策性搬迁业务的会计和税务处理作者：来源：来源：中国税务报时间：2012-12-03政策性搬迁，是指由于社会公共利益需要，在政府主导下，企业进行整体搬迁或部分搬迁。

《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号，以下简称40号公告）修改和完善了《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号）相关内容，并明确了政策性搬迁业务范围、收入、支出、资产和应税所得等相关税务处理，消弭了国税函〔2009〕118号文件在实际执行中存在的争议。

本文通过实例说明企业政策性搬迁业务的会计与税务处理。

甲公司2012年初因市政规划，实施整体搬迁，搬迁中发生如下业务：1.收到财政预算直接拨付补偿款1200万元；2.采取置换形式取得一块新土地，被置换土地使用权原价1000万元，累计摊销300万元，换入土地使用前发生各项费用100万元；3.处置固定资产A，原值1000万元，累计折旧800万元，处置价款100万元；4.搬迁中报废固定资产B，原值500万元，累计折旧450万元，收到保险赔款30万元；5.以财政拨付款项重置固定资产C1000万元；6.搬迁固定资产发生费用化支出50万元，资本化支出500万元；7.搬迁过程中销售以前年度存货，不含税价200万元，成本150万元。

2016年底搬迁完成。

企业政策性搬迁业务会计处理企业在搬迁中发生的各种收入并非都属于税法上的政策性搬迁收入，同时，各种搬迁收入的会计处理也不尽相同。

根据《财政部、国家税务总局关于印发企业会计准则解释第3号的通知》（财会〔2009〕8号）的规定，企业政策性搬迁中收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款应作为专项应付款处理，在对搬迁和重建中有关损失、支出及拟新建资产进行补偿时，自专项应付款转入递延收益，并按照《企业会计准则第16号——政府补助》进行会计处理，搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余应转入资本公积。

国家税务总局公告2012年第40号 -政策性搬迁管理办法

国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告国家税务总局公告2012年第40号2012.8.10现将《企业政策性搬迁所得税管理办法》予以发布，自2012年10月1日起施行。

特此公告。

企业政策性搬迁所得税管理办法第一章总则第一条为规范企业政策性搬迁的所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例的有关规定，制定本办法。

第二条本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。

第三条企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第四条企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。

不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行本办法规定。

第二章搬迁收入第五条企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。

第六条企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。

具体包括：（一）对被征用资产价值的补偿；（二）因搬迁、安置而给予的补偿；（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；（五）其他补偿收入。

政策性搬迁涉税政策梳理

政策性搬迁涉税政策梳理旧城改造中，经常涉及搬迁业务。

根据性质不同又分为政策性搬迁和非政策性搬迁，非政策性搬迁包括企业自行搬迁或商业性搬迁等。

今天我们对政策性搬迁涉税问题进行简要分析。

企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

对于符合上述条件的政策性搬迁，土地使用者收到的各种收入，各税种税务应做如下处理。

一、增值税（1）《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号文件印发）第一条第（三十七）款规定了，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者，免征增值税。

（2）土地使用者归还土地使用权时，对于其取得的建筑物、构筑物的补偿收入，属于转让不动产的应税行为，应按照《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条规定处理。

（3）更多流转税分析，请见2018年8月22日刊发于微信公众号《孙炜财税》的《地上建筑物补偿费征收增值税浅析》文章。

二、土地增值税（1）《土地增值税暂行条例》第八条第（二）项规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

（2）《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条补充，具体是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

企业政策性搬迁期间的确定

规定申报搬迁所得的年度。这里需要明确两个概念，一是完成搬迁的条
件，二是搬迁完成年度。搬迁完成条件是确定搬迁完成年度的前提，没有
条件无法确定时间，而搬迁完成时间是搬迁完成条件的时间界限，在时间
界限以内符合搬迁达到条件的，符合条件时间为搬迁完成时间，符合搬迁
完成条件的时间超过了搬迁完成时间，则以规定的时限为搬迁完成时间。首先，需要确定搬迁完成的标准。2012 年第 40 号第十九条规定，企
家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处பைடு நூலகம்问题的通知》
（财税[2007]61 号）曾明确，搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其
取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁
的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业
当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。综上，我们认为 2012 年 10 月 1
日前的搬迁业务，搬迁开始年度为规划搬迁的第二年，搬迁期间为五年
内；此后的搬迁年度应按实际开始搬迁的年度确定，如果实际搬迁时间不
好确定，则按照搬迁协议合同约定的搬迁时间确定，没有约定搬迁时间
的，搬迁协议签订时间即为搬迁时间。
2、关于搬迁完成年度。搬迁完成年度是指企业搬迁已经完成，应按
情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：
（一）从搬迁开始，5 年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。
（二）从搬迁开始，搬迁时间满 5 年（包括搬迁当年度）的年度。
根据以上规定，搬迁期间是从开始搬迁至搬迁完成的时间，从实际开
始搬迁年度开始，截止符合搬迁条件年度止，如果符合搬迁条件的年度超
过了五年，则以第五年为搬迁完成年度。

政策性搬迁满5年的搬迁起始年度如何确定

政策性搬迁满5年的搬迁起始年度如何确定问：我司因市政府规划调整列入搬迁名单，2016年10月与政府签订搬迁协议，搬迁补偿协议约定开始搬迁日期为17年4月，公司于16年12月收到第一笔搬迁补偿收入，请问税法规定的5年内完成搬迁的起始年度是如何确定的？答：国家税务总局2012年40号公告《企业政策性搬迁所得税管理办法》第十七条规定：下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：（一）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。

（二）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。

本条是关于搬迁完成年度判定的规定。

搬迁清算应在企业实际完成搬迁的年度，最长不超过从搬迁当年度起算的五年。

这里的搬迁年度是指的自然年度，文件规定满5年是包括搬迁当年度的年度的。

如2016年10月开始搬迁的，企业如在2019年完成搬迁的，2019年度汇缴时应作搬迁清算；如至2020年底仍未完成搬迁的，2020年度汇缴时需要进行搬迁清算。

实务中对搬迁开始年度的确认，可按如下原则进行判断1、以搬迁协议上明确的搬迁开始时间为搬迁开始年度；2、如搬迁协议未明确搬迁开始时间则原则上以企业自行申报的搬迁起始时间起算，但不得早于政策性搬迁有关文件下发（或公告）时间或搬迁协议签订时间，也不得晚于取得第一笔补偿收入时间。

如贵司情况，首先需要看搬迁协议中约定的搬迁日期，贵司约定的搬迁日期为2017年4月的，则搬迁起始年度为2017年，计算5个年度2017-2021年度。

虽然取得的第一笔搬迁补偿收入为2016年10月，但这不属于开始搬迁起始年度，如果搬迁合同未约定搬迁日期的，则最晚从2016年10月起算，2016年度作为搬迁其实年度，原则是，这个满5年不是指按月份满5年，是指自然年度，搬迁当年度也算一年，即使当年度只有一个月也算一年。

起始年度要结合搬迁合同签订搬迁日期与否及搬迁第一笔款项收入到时点来综合判断。

政策性搬迁的财税难点及应对探讨

通，当满足去化85%时再申请土地增值税清算退税。

（四）制定具有科学性的纳税筹划方案房地产企业在生产经营中，应为税务筹划制定科学的方案，且依照国家税法相关政策及时进行调整，从企业实际业务展开情况出发，对纳税筹划工作目标作出确定，并根据土地增值税纳税筹划工作的要求，对纳税筹划中可能存在的风险进行综合考虑，以此保证所制定纳税筹划方案的科学性。

首先，为税务风险建立完善的防控体系。

房地产在实际经营中涉及的税务种类较多，因此为对风险进行防范，应建立相应的风险内控体系，从源头上对税务筹划风险进行强化管理。

通过对现代化信息技术的运用，有效监督税务部门相关工作，以此使企业在面对风险时具有更强的防控能力，降低风险给企业带来的经济损失。

其次，依照税务筹划实际工作状况，科学评估纳税筹划方案，依照风险分摊方式，降低涉税问题带给企业的风险。

同时依照房地产土地增值税清算相关规定，建立收入台账，将各项信息做好登记，保障后续纳税筹划工作获得更加准确的财务报告。

最后，企业内部管理层应更加注重纳税筹划工作，并提供相应的支持，以便更好地开展纳税筹划工作。

通过有效管控纳税筹划中可能存在的风险，从整体上实现企业内部控制以及经济效益水平的提升。

（五）合理增加可扣除项目金额房地产企业在进行土地增值税清算时，在对一些项目金额进行扣除的过程中，面临税收策划风险问题，房地产企业应在实际经营中，全面实现土地增值税降低。

然而大多数时间都会出现不断对自身项目成本进行提升，另外在房地产企业经营过程中，相关高级管理层也应为房地产企业账目的登记处理提供相应的保障，及时对所出现的各种问题进行处理。

企业在发展中，为了保证相应优惠政策享受的及时性，就需要保障企业在日常经营中始终严格从国家相关标准出发，为企业创造更多的经济效益。

如房地产企业可对开发成本加计20%扣除的优惠政策进行充分利用，将毛坯交付改为精装交付，通过对销售价格提高的方式促进企业实现最大利益。

如某项目在对房产开发时设定销售价格为110万元，增值税金额为10万元，1万元为附加税，结合税法实际规定可知，其中80万元是能够扣除的费用，根据增值税额20万元，结合具体的公式可知，该项目的增值率为20/80=25%，可得出该项目需要缴纳的土地增值税为6万元。

政策性搬迁评估价和入账价

政策性搬迁评估价和入账价
根据历史成本原则，搬迁成本要按账面价值确定，不按评估价确定。

国家税务总局公告2012年第40号第十四条企业搬迁期间新购置的各类资产，应按《企业所得税法》及其实施条例等有关规定，计算确定资产的计税成本及折旧或摊销年限。

企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为标准。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

对于农村土地征收规定有所不一样，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

(1)根据《土地管理法》第47条的规定，征地补偿有三大块，即：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费。

(2)对于这三项费用的分配：安置补助费、青苗费是直接支付给被征地人的，土地补偿费给村集体。

(3)但给村集体的土地补偿费也不是就归集体所有、被征地人一点都得不到了：土地补偿费由村集体统一分配，具体如何分要经村民代表大会决定，但在分配时，或者是所有村民都有权平均分、然后由村里给被征地人另行调配土地；或者是多分配给被征地人一些款项作为补偿、而没有被征地的村民就少分或是不分给所征地的土地补偿费。

2012年国税总局第40号文

国家税务总局关于发布《企业政策性搬迁所得税管理办法》的公告国家税务总局公告2012年第40号企业政策性搬迁所得税管理办法第一章总则第一条为规范企业政策性搬迁的所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称《企业所得税法》)及其实施条例的有关规定，制定本办法。

第二条本办法执行范围仅限于企业政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项，不包括企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁的税务处理事项。

第三条企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。

企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：（一）国防和外交的需要（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第四条企业应按本办法的要求，就政策性搬迁过程中涉及的搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等所得税征收管理事项，单独进行税务管理和核算。

不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理，不得执行本办法规定。

第二章搬迁收入第五条企业的搬迁收入，包括搬迁过程中从本企业以外（包括政府或其他单位）取得的搬迁补偿收入，以及本企业搬迁资产处置收入等。

第六条企业取得的搬迁补偿收入，是指企业由于搬迁取得的货币性和非货币性补偿收入。

具体包括：（一）对被征用资产价值的补偿；（二）因搬迁、安置而给予的补偿；（三）对停产停业形成的损失而给予的补偿；（四）资产搬迁过程中遭到毁损而取得的保险赔款；（五）其他补偿收入。

第七条企业搬迁资产处置收入，是指企业由于搬迁而处置企业各类资产所取得的收入。

企业政策性搬迁的税务处理

企业政策性搬迁的税务处理（一）有关企业政策性搬迁的税收政策，国家税务总局共出台了几个文件进行规范。

新企业所得税法实施后，最早出台的是《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕118号），其中规定企业发生的资产购置支出，准予从其搬迁或处置收入中扣除，同时可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

2012年10月1日起生效的《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》（国家税务总局公告2012年第40号），废止了国税函〔2009〕118号文件的内容，明确规定“企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。

”但保留了购置资产可以计提折旧或摊销的权利。

近期，国家税务总局又下发了《关于企业政策性搬迁企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号），对购置资产的涉税处理又做出了不同规定。

在此，笔者对新旧两个公告中的相关内容做一个简要的对比分析。

企业购置资产，扣除规定有变在搬迁过程中，企业免不了要发生重新采购机器设备、购买土地等资本性支出。

因此，对购置资产的涉税处理一直是搬迁企业最为关心的问题。

国家税务总局2012年第40号公告，对购置资产支出的处理规定是：“企业发生的购置资产支出，不得从搬迁收入中扣除。

”举例来说，甲企业2012年11月发生政策性搬迁业务，当地政府给予300万元经济补偿，甲企业变卖机器设备取得变卖收入30万元，2013年发生搬迁设备净值、拆卸、运输、安装费用50万元，发生职工安置费40万元，重新购置机器设备发生资产支出200万元。

企业于2013年完成搬迁并进行搬迁清算。

则甲企业取得的搬迁收入为300＋30＝330（万元），发生搬迁支出为50＋40＝90（万元），搬迁过程产生的应纳税所得额为330－90＝240（万元）。

从上面的例子可以看出，根据国家税务总局2012年第40号公告的规定，甲企业重新购置机器设备发生的资产支出200万元不能从搬迁收入中扣除，必须全额纳税。