恶意拖欠物业费业主名单公示
2024虹口区人民法院发物业纠纷诉源治理典型案例
典型案例案例1上海某物业管理有限公司与薛某物业服务合同纠纷案——以未实际居住为由拒缴物业费不能成立案情简介薛某系外地来沪商人，2006年购置了某小区房产，在其居住期间，即对小区的物业服务不满意，认为公共区域环境维护没有到位、常用设备没有更新、物业工作人员服务态度差，加上近几年生意亏损，其几年前已搬离上海。
同时，薛某因经济状况困难，其房产已进入司法拍卖程序。
其以未居住在房屋内为由，更认为不支付物业费具有合理理由，因此在长达十年的时间里拖欠了近三万元的物业费。
后物业公司起诉至法院，要求薛某支付物业费。
虹口区人民法院于2024年1月底在凉城新村街道社区巡回审判庭公开开庭审理了该案件，审理中，物业公司与业主充分阐述了各自事由。
庭审中，法官向被告作了释明，针对物业服务不到位需要提供确实充分的证据材料，法院无法仅依据其单方陈述进行认定，且在房屋产权人未变更之前，业主作为产权人即使不实际居住在房屋内，因物业公司已经提供了业主房屋所在小区的整洁保洁、房屋公共部位日常维养等，故业主也要履行支付物业费的义务。
另一方面，考虑到薛某实际情况，物业公司也不再主张滞纳金的诉求。
经过说法析理，薛某于庭审后当日即到物业公司支付了拖欠全部物业费，物业公司向本院申请撤诉。
当日亦有多名小区业主旁听案件审理，零距离接受普法教育。
典型意义虹口区人民法院秉承司法为民理念，进一步落实和坚持新时代“枫桥经验”相关工作，构建由“司法所+派出所+律师事务所+巡回审判庭”形成的“三所一庭”矛盾纠纷化解创新模式，选取典型案件开展巡回审判，就地化解纠纷。
本案中，通过以案说法，明确仅以未实际居住为由拒缴物业费无法得到法院支持，也让居民在沉浸式旁听案件审理的同时零距离接受普法教育，实现法律效果和社会效果统一。
案例2上海某根有限公司与陈某某等系列物业服务合同纠纷案——委派街道参与诉前矛盾化解案情简介原告上海某根有限公司系虹口区某小区物业服务企业，服务对象包括店铺和商品房，原告现针对小区内全部店铺的所有权人分别提起诉讼，要求支付欠付长达六年之久的物业费及逾期利息，涉诉店铺近二十家。
催缴物业费的规章制度
催缴物业费的规章制度第一章总则第一条为了更好地维护物业管理秩序，维护小区居民共同利益，保障物业服务的正常运转，特制定本规章制度。
第二条本规章适用于本小区所有业主和租户，包括但不限于住宅、商业、办公等各类物业，所有业主和租户应当遵守本规章的规定，履行物业费的缴纳义务。
第三条物业费是指由业主或租户按照公告的标准，支付给物业管理公司或物业服务公司的费用，用于维护小区的卫生环境、安全设施、公共设施等管理运营费用。
第四条物业费的缴纳按照年度为单位，具体缴费时间和方式由物业管理公司或物业服务公司公告通知。
第五条物业费的标准以小区物业管理协议或相关规定为准，由物业管理公司或物业服务公司负责制定和调整，但必须经过业主大会或业主委员会审批通过。
第六条业主和租户应当定期缴纳物业费，不得拖欠。
如遇特殊情况不能按时缴纳，应当提前向物业管理公司或物业服务公司申请延期或分期付款。
第七条业主和租户在未按时缴纳物业费的情况下，物业管理公司或物业服务公司有权采取催缴措施，包括但不限于书面催告、电话通知、上门访问等方式。
第八条对于长期拖欠或拒绝缴纳物业费的业主或租户，物业管理公司或物业服务公司有权依法采取法律诉讼、停用相关服务等措施。
第二章缴费方式第九条业主或租户应当按照物业费的缴纳期限和标准，选择适合自己的缴费方式进行缴纳，常见的缴费方式包括但不限于以下几种：（一）现金缴费：在指定的缴费地点交纳物业费，需记载缴费凭证并保存好；（二）银行转账：通过网银或银行柜台将物业费转账至指定账户，需保留转账凭证并及时通知物业管理公司或物业服务公司；（三）支付宝、微信等电子支付：通过手机App或电脑端平台完成物业费的在线支付，需保留支付凭证并定期核对缴费记录；（四）代扣代缴：与物业管理公司或物业服务公司签订代扣代缴协议，在银行或第三方支付平台设定自动扣款，确保按时缴纳物业费。
第十条物业管理公司或物业服务公司应当确保每位业主或租户所缴付的物业费均按时记录并核对，不得私自调整或篡改缴费数据，确保信息真实可靠。
致未缴物业费业主的一封信
致未缴物业费业主的一封信尊敬的未缴物业费业主：您好!自我公司为您服务以来，物业费的收缴一直是老大难的问题。
您长期未缴费，甚至还在业主群中散布物业服务这不行那不行，物业只收费不干事；更有甚者还鼓动其它业主一起不交费。
您是否知道，您的这种行为不仅导致物业公司的服务品质下降，同时也侵犯了其它已交费业主的权益，更是在给自家家园自掘没落的坟墓。
为什么这么说呢？因为物业服务是一项常态化的工作，一时存在的服务瑕疵在所难免。
况且，我们物业公司依据《物业服务协议》《物业服务合同》为大家提供的是整个小区的公共服务。
不能因为您个人对我们物业服务不满意就完全否定整个物业服务。
也许我们的物业服务水准还达不到您个人的个性化要求，但我们已经为整个小区提供了公共区域的物业服务。
也许您认为我们物业公司有服务不到位的地方，请您给我们指出来，我们一定改正。
如果您认定我们的服务没有到位，您完全可以留证向业主委员会或物业公司的上级主管部门（城乡住房与建设局）投诉监督，在业委会和上级主管部门的监督下要求物业改进服务。
物业服务和饭店服务有异曲同工之处，绝大多数饭店都是“先吃后付费”。
在饭店您吃完饭了您就要付清账单，您吃完了饭，您还能以饭店提供的饭菜“太难吃了”拒绝付账或者是退掉饭菜吗？饭店厨师等服务人员已经给您提供了相应的服务，动辄以服务不到位不交物业费相要挟就像去饭店吃“霸王餐”一样是不可取的。
亲，您可知道，您有些拒缴物业费的理由与我们物业服务是不相关的，但我们物业人只能一遍又一遍的解释，希望您能听的进去。
下面是您经常站在自己的立场振振有词固执的认为都是“物业不作为的错”：1.小区没装门禁时，您觉得不安全，会有陌生人进出；装上门禁时，您忘带门禁卡，或者是亲戚来要登记，您嫌门口秩序维护大叔坚持原则要您登记太麻烦！2.电动车上楼层停放充电危险；因小区没有电动车停放空间，物业临时划定几个区域让电动车集中停放时，您埋怨物业说管理不到位，小区要人车分流，不准电动车停放。
欠缴物业费名单公示
欠缴物业费名单公示
物业服务费是小区公共秩序维护、环境卫生、公共区域维修，以及配电、公共照明等设备设施正常运转的基本保障。
拒交物业服务费必将会给物业公司带来资金困难，并导致服务水平下降，物业服务企业在物业服务过程中存在一些瑕疵，双方应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商、沟通来解决问题，如果业主一味拒交物业服务费，作为经营企业的物业公司通常都会选择降低开支，导致服务品质下降，必将直接影响业主的服务品质。
如果长期这样下去将形成恶性循环，相信每一位业主都不希望自己居住的小区物业服务品质越来越差，最终居住的物业贬值，损失的还是业主。
物业服务费由小区全体业主共同承担，不交费的业主侵占了其他业主的利益，因此，针对欠缴物业服务费的情况，其他业主享有知情权。
2016年欠缴物业服务费业主名单见下表。
有限公司
年月日。
朱家伟、南京万科物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
朱家伟、南京万科物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院【审结日期】2020.12.07【案件字号】(2020)皖01民终9656号【审理程序】二审【审理法官】朱斌斌【审理法官】朱斌斌【文书类型】判决书【当事人】朱家伟;南京万科物业管理有限公司【当事人】朱家伟南京万科物业管理有限公司【当事人-个人】朱家伟【当事人-公司】南京万科物业管理有限公司【代理律师/律所】高雪飞安徽徽商律师事务所【代理律师/律所】高雪飞安徽徽商律师事务所【代理律师】高雪飞【代理律所】安徽徽商律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】朱家伟【被告】南京万科物业管理有限公司【本院观点】案涉物业服务合同签订后，万科物业公司虽将蓝蝶苑小区内的物业服务及管理交由其分公司南京万科物业管理有限公司合肥分公司履行，但万科物业公司作为总公司，其应承担其分公司履行物业服务所产生的债权债务。
【权责关键词】无效催告撤销违约金支付违约金合同约定证据不足新证据诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，案涉物业服务合同签订后，万科物业公司虽将蓝蝶苑小区内的物业服务及管理交由其分公司南京万科物业管理有限公司合肥分公司履行，但万科物业公司作为总公司，其应承担其分公司履行物业服务所产生的债权债务。
一审认定万科物业公司能够作为本案的适合主体，并无不当。
在万科物业公司履行了对蓝蝶苑小区的物业管理服务的义务后，朱家伟应当按约履行给付物业费的义务，朱家伟以万科物业公司未通过业主委员会督促业主缴纳物业费、未履行法定的通知缴纳义务为由拒交物业费，于法无据。
朱家伟在本案中提交的证据显示万科物业公司在履行相关维修、养护、管理、维护等物业服务义务时存在一定瑕疵，万科物业公司提供的物业服务仍有进一步完善的空间，一审法院据此未对万科物业公司诉请的违约金予以支持，并无不当。
城改项目物业费催缴方案和计划
城改项目物业费催缴方案和计划一、催缴方案。
# （一）温馨提醒阶段。
1. 制作个性化催缴通知。
以小区近期的美景（比如盛开的花朵、可爱的小动物等）或者社区活动（如邻里节、亲子运动会的照片）为背景，制作催缴通知。
通知内容就像跟邻居聊天一样：“亲爱的业主，您看咱小区最近多美啊，这可离不开物业的努力哦。
不过物业费也到期啦，就像给小区这个大家庭交生活费一样，您方便的时候交一下呗，这样咱们的小区就能一直这么温馨啦。
”在通知上附上业主的名字，让业主感觉是专门为他/她制作的。
2. 多渠道发送。
除了传统的在业主家门上张贴通知，还通过短信、微信公众号消息推送的方式发送。
短信内容简单明了：“[业主姓名]您好，您家的物业费已于[到期日期]到期，请您在方便的时候到物业办公室缴纳，或者联系我们[电话]线上缴费哦，感谢您对小区物业工作的支持。
”微信公众号的推送则可以做得更有趣一些，配上搞笑的小动画或者有趣的表情包。
# （二）友情沟通阶段。
1. 电话沟通。
安排物业客服人员给未缴费业主打电话。
客服人员在电话里要保持热情、友好的态度，就像跟朋友聊天一样。
例如：“您好，[业主姓名]，我是咱们小区物业的[客服名字]呀。
您最近是不是忙得忘记交物业费啦？您看，咱们物业每天都在为小区的安全、卫生、绿化忙前忙后的，就像给咱这个大家庭当管家一样。
您交了物业费，也是对我们工作的认可和支持呢，您看您今天或者明天能抽空交一下吗？”对于业主提出的问题或者疑虑，客服人员要耐心解答，做好记录。
如果是物业工作上的不足，要诚恳道歉，并告知业主改进措施。
2. 上门沟通（针对部分特殊情况业主）对于一些电话联系不上或者对物业费有较大抵触情绪的业主，安排物业工作人员上门沟通。
工作人员要着装整齐，带上小礼物（比如小绿植或者环保袋）。
上门后，先和业主拉家常，了解业主的想法。
比如：“您好，[业主姓名]，今天来打扰您啦。
您看，我们也算是一家人了，这物业费的事儿呢，就像家里的日常开销一样。
付俊龙、秦皇岛润方物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书
付俊龙、秦皇岛润方物业服务有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】河北省秦皇岛市中级人民法院【审理法院】河北省秦皇岛市中级人民法院【审结日期】2022.02.17【案件字号】(2022)冀03民终256号【审理程序】二审【审理法官】李蓬戴臻喜谢益吴从民贾晟途【审理法官】李蓬戴臻喜谢益吴从民贾晟途【文书类型】判决书【当事人】付俊龙;秦皇岛润方物业服务有限公司【当事人】付俊龙秦皇岛润方物业服务有限公司【当事人-个人】付俊龙【当事人-公司】秦皇岛润方物业服务有限公司【代理律师/律所】石伟峰河北海立律师事务所【代理律师/律所】石伟峰河北海立律师事务所【代理律师】石伟峰【代理律所】河北海立律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】付俊龙【被告】秦皇岛润方物业服务有限公司【本院观点】上诉人付俊龙与被上诉人润方物业公司签订的《南岭国际前期物业管理服务协议》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
【权责关键词】撤销代理违约金合同约定新证据关联性诉讼请求维持原判发回重审执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，上诉人付俊龙与被上诉人润方物业公司签订的《南岭国际前期物业管理服务协议》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。
被上诉人按照合同约定的服务事项及服务标准为上诉人居住的小区提供物业管理服务，上诉人接受服务，应依据合同约定交纳物业费、生活垃圾清运费。
由于物业管理服务具有公共性和综合性，涵盖维护、绿化、卫生、安保等多个方面，其有别于为单一客户提供的专项特约服务。
此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，物业服务受益主体具有广泛性和差异性，很难实现所有业主的认识完全一致。
被上诉人在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，亦不能成为上诉人不按时缴纳物业费的理由。
良好的物业服务是使业主的房屋保值的前提，只有广大业主积极缴纳物业费用，物业公司才有可能提供更加优质的服务，才能使物业服务走入良性循环的轨道。
对拒缴物业综合费用的告知书
对“恶意拖欠物业费用业主”的告知书
尊敬的业主：
您好！
根据您接房时与物业公司所签订《物业服务合同》的约定，享受物业服务是您的权利，按时足额缴纳物业费是您的义务；作为业主，发现问题应尽量找物业公司协商解决，不能恶意不交物业费作为“理由”；无论出于什么原因，拒交物业费不但不利于您维权，相反在侵犯物业公司利益的同时，也侵犯了其他按时足额缴纳物业费业主的利益；为了维护广大业主的共同利益，作为物业公司将会于2016年1月28日，对恶意拖欠物业费用的业主采取以下措施：
1、不得使用公用电梯，不得使用公共能耗。
2、严禁将生活垃圾倒入物业管理区域的垃圾桶及垃圾
池；一经发现给予处罚。
3、一周内业户仍未办理缴费事宜的，我公司将诉讼法院，
并要求业户所在单位协助处理欠费。
为了小区广大业主的公共利益，请您尽快到客服中心办理相关手续。
河南众达商业经营管理有限公司
2015年1月18日。
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欠缴物业费业主名单公示
物业服务费是小区公共秩序维护、环境卫生、公共区域维修，以及配电、公共照明等设备设施正常运转的基本保障。
拒缴物业服务费必将会给物业公司带来资金困难，并导致服务水平下降，物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些暇疵，双方也应本着真诚、相谅、相信的原则，通过友好协商、沟通来解决问题，如果业主一味地拒缴服务费，作为经营企业，物业公司通常都会选择降低开支，导致服务品质低下，必将直接影响业主的生活品质。
如果长期这样下去形成恶性循环，会有更多的业主选择拒缴，最终物业服务企业只能撤出管理，相信每一位业主都不希望居住在一个没有物业服务的生活小区，最终居住的物业贬值，损失的还是业主。
物业服务费由小区业主共同承担，不交费的业主侵占了其他业主的利益，因此，针对欠缴物业费的情况，其他业主享有知情权。
XXX物业管理处
201 年月日。