小产权房合法化依据
南宁三产用地小产权房政策
“小产权房”被叫停集体三产用地是否受影响日前，关于坚决遏制在建、在售“小产权房”的问题引起社会各界关注。
在南宁房地产市场上，出现不少小产权房，这些小产权房在政策下将何去何从呢？政策回顾十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（简称《决定》）提出，房地产深化改革要求提出城乡土地制度改革，建设统一的城乡用地市场，农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，推进农村集体土地流转，根据《决定》精神结合之前383改革方案提出的““在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的‘小产权房’，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。
”，“集体土地入市”与“小产权房转正”是房地产市场化改革的必然趋势。
但是2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等措施，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
为何国土部和住建部的《通知》与中央的《决定》精神相驰而背呢？虽然按中央《决定》精神小产权房从不合法到合法是大势所趋，但是在现阶段的《土地管理法》和《宪法》框架下，集体土地入市还找不到法律的依据，小产权房合法化需经过修改相关的法律法规，国家担心在修法前部分人误读中央精神，在未经规划的土地甚至是农用耕地抢盖房子，那么农村的土地流转将会陷入混乱，耕地被侵占的情况势必会更加严重，农村耕地将会大面积沦为住房用地，农村耕地得不到相应的保护，将会弱化农村土地最原本的使用价值。
并且，将会导致农村出现乱建现象，破坏农村环境，将会出现“农村不农”的局面。
所以在相关部门未制定新的集体土地入市制度前，须坚决遏制未经规划批准的非法在建、在售“小产权房”行为。
法院对小产权房的执法新规
法院对小产权房的执法新规《法院对小产权房的执法新规》是法院维护小产权房物业关系司法保护的重要依据，是实行小产权房物业司法救济的根本准则。
一、小产权房的执法新规1、小产权房的执法新规要求法院在审理小产权房物业案件时，应当采取有效措施，加强对小产权房物业关系的司法保护，遵循“依法、公正、诚信、谨慎”的原则，以便维护双方当事人的合法权益。
2、法院审理小产权房物业案件时，应当按照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国不动产登记条例》及其他有关法律法规的规定，依法进行审理，维护小产权房的物业关系的合法性。
3、法院审理小产权房物业案件时，应当认真审查申请人提供的证据，并严格按照《中华人民共和国证据法》规定的标准，来审查证据，以确定小产权房物业关系的合法性。
4、法院审理小产权房物业案件时，应当依法受理被申请人的辩解，认真查证被申请人提出的辩解意见，以确定小产权房物业关系的合法性。
5、法院审理小产权房物业案件时，应当综合评价双方当事人的行为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关责任认定的规定，认定双方当事人的责任关系，以维护双方当事人的合法权益。
6、法院审理小产权房物业案件时，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他有关法律法规，作出公正、合理的裁决，以维护小产权房物业关系的合法性。
二、小产权房的执法新规的意义1、小产权房的执法新规能够有效维护小产权房物业关系的司法保护，使双方当事人享有更多的法律保障，从而使双方当事人在小产权房物业关系中更好地维护自身的合法权益。
2、小产权房的执法新规能够帮助双方当事人尽快解决小产权房物业纠纷，有效减少双方当事人的经济损失，提高小产权房物业关系的司法救济效率。
3、小产权房的执法新规可以更好地规范法院在审理小产权房物业案件时的审判行为，从而有效提高法院审理小产权房物业案件的公正性和可靠性。
4、小产权房的执法新规能够有效鼓励双方当事人积极参与小产权房物业关系的司法救济，从而有助于促进小产权房物业关系的和谐与发展。
城市私有房屋管理条例-国发[1983]194号
![城市私有房屋管理条例-国发[1983]194号](https://img.taocdn.com/s3/m/e55a85611611cc7931b765ce0508763231127435.png)
城市私有房屋管理条例正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 城市私有房屋管理条例（国发[1983]194号一九八三年十二月十七日国务院发布）第一章总则第一条为了加强对城市私有房屋的管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益，发挥私有房屋的作用，以适应社会主义现代化建设和人民生活的需要，将制定本条例。
第二条本条例适用于直辖市、市、镇和未设镇建制的县城、工矿区内的一切私有房屋。
前款私有房屋是指个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。
第三条国家依法保护公民城市私有房屋的所有权。
任何单位或个人都不得侵占、毁坏城市私有房屋。
城市私有房屋所有人必须在国家规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益、损害他人合法权益。
第四条城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿，并按房屋所在地人民政府的规定对使用人予以妥善安置。
被征用拆迁房屋的所有人或使用人应当服从国家建设的需要，按期搬迁，不得借故拖延。
第五条城市私有房屋由房屋所在地人民政府房地产管理机关（以下简称房管机关）依照本条例管理。
第二章所有权登记第六条城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。
数人共有的城市私有房屋，房屋所有人应当领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。
第七条办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：（一）新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；（三）受赠的房屋，须提交原房屋所有权证、赠与书和契证；（四）交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证；（五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；（六）分家析产、分割的房屋，须提交原房屋所有权证、分家析产单或分割单和契证；（七）获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。
“小产权房” 保护性法律法规的探讨
“小产权房” 保护性法律法规的探讨[摘要]“小产权房”有几个定义，文章所涉及的是“乡产权”，即由享有该土地所有权的乡（镇）政府、村委会的允许下开发建设并发放乡（镇）或村委会印发的权属证书的房屋。
因为“小产权房”并没有经过房管部门的备案，国家对此类房屋的建设又持否定的态度，所以，基本上得不到法律的保护。
笔者认为，单靠当地政府从行政层面来解决这个问题是不切实际的，国家应该出台针对“小产权房”的相关法律，对已有“小产权房”的归属做法律规范，对以后建设“小产权房”做法律上的条件限制。
只有将“小产权房”予以正名，才能从法律p（一）相关规定之间的矛盾《民法通则》中第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
《物权法》第4条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第39条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
《物权法》第3条第3款规定：国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。
依据上述法律，似乎“小产权房”是有合法地位的，事实上，“小产权房”也是当地乡镇政府同意并且发放证书的，是承认的。
然而我国《土地管理法》第43条、第44条明确规定，不论任何单位及个人进行工程建设并且需要使用土地的，必须依法按照规定程序申请，才能合法使用国有土地；将农用土地变性为建设用地的，或者工程建设需要占用土地的，必须按照法律法规有关要求办理变性转用手续。
以上法律制度之间的矛盾，将“小产权房”推向了极为尴尬的境地。
对于农村集体而言，他们本身并不拥有集体土地产权，至少在完全意义上的土地产权不可能拥有，因而在土地流转市场里边是不可能存在农村集体所有土地的。
“小产权”房无法进入房地产交易所办理转让、抵押、过户，是不能够得到法律保护的。
（二）住房的刚性需求与高房价之间的矛盾近十年，我国经济发展迅速，即使政府针对抑制房价积极尝试着出台不同的政策，然而，房价依然是居高不下。
小产权房法律问题探究
小产权房法律问题探究[摘要]小产权房的买卖问题越来越被大家所关注，小产权房的买卖对社会稳定等因素不利，所以要是对其放任是对法的秩序价值的违背。
但是，如果一味的禁止对小产权房的买卖，又会违背意思自治与自由、平等等法的自由价值。
所以，小产权房问题可以由法理学中法的价值之间的冲突来解释。
[关键词]小产权房；效力；价值；合法化“小产权房”并非是从法律上得来的说法，它真正的来源是变化万千的社会中随着经济的发展所成就的概念。
最近几年，城市中正常开发的房地产价格不断上涨，在一些中、小城市都出现了小产权房市场，并且越发繁荣。
普通民众明知小产权房是不合法的，但仍愿意冒着风险购买，这不得不引起人们对法律秩序与生活秩序之间冲突的思考。
对于小产权房有较多的争论，其中肯定说的理由是由于小产权房的本质并不是与法律相违背的，而是与法理以及宪法的精神相吻合的。
不但小产权房本身是不违法的，我们相应的还应该加快建立健全我国与土地管理相关的法律法规，并重新对小产权房的概念进行明确。
王轶教授说过：“无论是从《宪法》还是新《物权法》还是其他相关法律的角度，小产权房都是否违规都值得商榷，政府国土部门叫停小产权房建设与销售的做法也缺乏必要的法律依据。
”马克思认为：“法律是人的行为本身必备的法律，是人的生活的自觉反映。
”由以上的分析可以得出：对于小产权房得出了应该进行合法化改造，而不应该一位否定的结论。
一、小产权房（一）小产权房定义小产权房究竟是什么，学术界主要有以下几种学说：第一种观点把小产权房定义为虽然房子本身是建立在农村的集体土地之上的，但是他并不是成为了本村村民的家庭住房而是成为了销售给本村之外的其他人口的房产。
另一种观点则把小产权房与正常房产的划分以是否具有国家统一发给的产权证作为划分的关键，具有国家统一颁发的产权证的叫做大产权房，不发产权证的叫做小产权房；第三种说法是以土地再转让时是否要补交土地出让金为区分的，不需补交的是大产权房，需要补交土地出让金的则被称为小的。
现行制度下小产权房的合法化研究
现行制度下小产权房的合法化研究作者：宁谦来源：《法制博览》2013年第06期【摘要】小产权房的合法性与合理性问题，小产权房的法律定义和法律的归属性问题，以及能否用现行法律适用到小产权房的问题。
一方面小产权房的热销和另一方面小产权房的属性与现行法律政策的冲突，使其成为当下政府急迫需要解决的与民生息息相关的重大问题。
但是小产权房问题并不是单一的法律，其政策性政治性和普遍性使其面成为复杂的社会问题。
我们可以选择法律和政治政策相结合的手段，平稳的解决。
【关键词】住房；小产权房；法律规制；政策调整一、小产权房存在的原因和发展（一）目前学术界关于小产权房的产生和发展的原因研究结论由于经济的发展，对于房屋的刚性需求的增加，而商品房屋的供不应求和投机性房屋的购买导致商品房的价格飞涨，廉租房和经济适用房的供给也是更不上住房需求的增长。
城乡经济发展的差距的扩大以及分配方式的不合理导致贫富差距的拉大。
民众普遍存在的一个法律信条是法不责众和法难责众和人性的逐利性以及政府管理的缺位和权力寻租的存在。
都是导致小产权房存在以及扩大发展趋势的原因。
而且在市场上已经占了相当一部分的规模，并且迅速绵延，产业的链条也在慢慢成熟。
学术界有些是基于土地政策，有些住房政策。
对小产权房的合法与否提出了不同的看法和解决办法。
有些主张合法化，有些主张取缔，有些主张折中合法化。
但是在小产权房如此复杂的社会背景下，任何一个单一的主张都很难解决掉这个棘手的山芋。
（二）政府的政策规制小产权房的发展引起了中央和各个地方政府的高度重视。
同时也颁发了一系列的法规和政策性的文件。
即是利用看得见的手合又是利用看不见的手进行调控。
即从宏观上控制小产权房的发展，也出台了一系列的微观措施来规制小产权房的流转。
虽然中央和地方政府的出发点是好的，中央和地方政府也在为土地问题的利益进行博弈以及各方利益的博弈。
出台了小产权房开发禁令，购买风险提示或者就是直接禁止买卖。
由于利益的驱使，执行上遇到了基层执行难的问题，也出现了“上有政策，下有对策”。
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同有效吗
小产权房买卖合同是一种特殊的房地产交易合同，涉及到小产权房的买卖、转让等事项。
在中国，小产权房指的是未取得国有土地使用权证的住房，其性质和法律地位与商品房不同。
因此，小产权房买卖合同的有效性受到一定的法律限制和监管。
在起草小产权房买卖合同时，需要特别注意以下几点：
1. 合法性，小产权房买卖合同必须符合国家相关法律法规的规定，包括但不限于《中华人民共和国合同法》、《不动产登记条例》等。
合同的订立和履行必须合法有效，否则可能会导致合同无效或产生法律纠纷。
2. 权利义务明确，合同中应当明确买卖双方的权利和义务，包括房屋的产权状况、交易价格、过户手续、税费负担、违约责任等内容，确保双方权益得到保障。
3. 风险提示，由于小产权房存在一定的法律风险，合同中应当对相关风险进行提示和说明，如土地使用权的不确定性、房屋转让限制等，避免买卖双方因信息不对称而产生误解和纠纷。
因此，小产权房买卖合同的有效性取决于合同的合法性和合理性，建议在起草和签订合同时寻求专业的法律意见，并确保合同的内容符合法律规定，以保障双方的合法权益。
“小产权房”扑朔迷离的小产权房
●加町年偻
■记者 ｆ 吴琛琛
的模式，通过制定一定的标准对小产权房进 行收购，这样既可保证持有者的利益 ，也能 够增加政府保障性住房来源，从而增加房源
的供 给量。
２０ 年 １ ＃ １ 日，国务院常务会议提 出， ０７ ２ １
“ 城镇居民不得到农村购买宅基地 、农民住 宅或小产权房。”这是继２０ 年６ ０７ 月建设部 发布小产权房不受法律保护的风险提示后， 小产权房再次被叫停。
因 Ｉ ４Ｉ ２
到了一定的补充作用，因此可以通过缴纳土
地出让金等税费的方式 ，使这部分小产权房 合法化。另外，也可以借鉴经济适用房 回购
大多数小老百姓 “ 居者有其屋， ’的梦想。■
在 Ｄ 年的媒体观点擂台上 ，小产权房唱了 ７
一
出大戏，参演的人、看戏的人热络不绝。
高。对于 占用村民宅基地 、耕地的小产权 房，或者在农村集体用地上建成的别墅 ，应 该予以还原。对于普通住宅，由于本身就是 面向普通的消费者 ，相当于对商品房供给起
而在台下 ，是无数买不起房 的人在殷殷期 盼，或许，很多人真正在乎的，并不是小产
１＃ １ ］ ２ ４Ｅ，有媒体报道 ，国土部有关负责人 １
表示 “ 符合规划小产权房可转为合法”。但 ２０ 年， “ ０７ 小产权房”已成为一个摆在政府 织成员购买此类房屋 ，将无法办理房屋产权 登记 ， 合法权益难以得到俩 护”。 在房价与风险的博弈中，无数背负着高房价 “ 大山”的人，选择 了赌一赌，毕竟它圆了 多年的 “ 买房”梦想。很多购房，４望政府 － － 一１ ￣ ．Ｊ
成 为—种风潮。
１ 月 １ 日，倍受关注的宋庄 “ ２ ８ 画家村”农民 讨房案在北京市二中院终审判决 ，法院维持 原判 ，认定购房买卖合同无效。画家李玉兰 必须在９ 天内腾房。判决同时指出合同无效 Ｄ 的主要责任在于农民反悔，画家李玉兰可另 行追偿。此案的判决结果也表 明，小产权房 的买卖并不受法律支持 ，房主可以随时要求 收回小产权房 ，其示范意义远大于案件本
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结合我国社会经济发展的基本状况,以协调发生冲突的相关利益组织为目的,做到兼顾农民,城镇居民,政府以及开发商的利益,为我国那些不抵触国家耕地保护政策及城市规划的己建设的“小产权房”寻找一条合法化出路.
小产权房合法化的意义
小产权房的合法化对于城镇,乡村的社会经济发展以及居民生活质量的提高具有重要而深远的意义.
1.在房价高涨的情况下,拉低了房价,增加了土地,房屋的供应,为更多的低收入城乡居民提
高了住房的可能.
2.农村土地商品化的过程可以促进居住地的集中化以及房屋的市场化,而小产权房合法化
给农民不受限制流转房屋的权利,这种权力与房屋市场化的结合必然对农民收入的增加起到重要作用.
3.对于实现城乡统筹发展,打破城乡接线以及形成城乡一体化经济具有重要推动作用.
小产权房产生的原因
1.根本原因是二元化的经济社会结构(国有土地和集体土地两种不同管理方式;农民出让土
地的报酬过少)
2.主要原因是农村城市化过程中集体利益的诉求
3.直接原因是高居不下的房价和不完善的住房保障体系
4.间接原因是尚未完善的土地开发监督机制
购买小产权房的风险
“小产权房”对于那些不属于农村集体经济组织的成员来说,购买是存在很大的法律风险的.
1.由于“小产权房”的房产证是由乡镇一级政府或村委会颁发的,不具有国家统一的房产所
有权证书,因此在出现卖方反悔,违约或者其他经济纠纷时,买主只能将房屋腾让出,不能受到法律的有效保护.
2.由于开发商并未通过行政程序取得相应的资格,所以并没有行政机关对其进行监管.在购
买人对开发商的资信,项目等情况不了解的情况下,如果以预售的方式购买“小产权房”，一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,购买人往往难以追回房款.
3.因为购买人无法获得房屋所有权证,不能成为房屋的所有权人,无法办理产权登记或过户
登记,自然无法对房屋进行抵押或再次转让.购买人没有自由处分自己房屋的权利.
4.缺少相应的行政审批程度,“小产权房”房屋的质量就不能得到国家有关部门的验收,把
关.开发商也就自然而然的出现偷工减料的行为,更有的开发商直接免去了验收程序.在这样的情况下,房屋一旦出现质量问题,买主不仅找不到申诉对象,也没有维护自身利益的权利,到时处境非常被动.
5.购买“小产权房”后,在将来可能面临的房屋拆迁过程中,因为购买人的权益没有法律保
障,他很难获得相应的补偿.多数“小产权房”因本身属于违章建筑,无法获得任何补偿.
政府、集体土地所有者与购买人之间必将会发生难以调解的利益冲突.届时尖锐的社会内部矛盾将会因此被激化,社会的和谐与稳定将受严重影响.
法律间的矛盾
我国《土地管理法》第63条的规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或出租用于非农建设.”而我国《宪法》第10条中却规定:“土地使用权可以依法转让.”
《农村土地承包法》第34条规定:“农村土地转让权属于承包方(即农户),而不属于发包方(即
集体),承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的形式.”第10条提到,“国家保护承包方依法,自愿,有偿进行土地承包经营权流转”
此外,《物权法》第128条尽管规定农村土地承包经营权可以依法转让,但就其承包对象并没有相关限制条件.既然法律并没有相关的禁止性规定,我们可以推断城镇居民下乡承包农村土地,从事农业生产并不违反有关法律规定.在实际生活中,城市居民进入农村为农村经济注入新活力,发展新的经营模式,带领农村居民发家致富的例子并不少见.既然承包权可以转让,向城镇居民转让也不违法,那就应该允许进入农村的城镇居民拥有一个容身之所.但根据《土地管理法》相关规定:说明村民有权出售自己的房屋,但又规定只限本集体经济组织内部成员购买,将城镇居民排除在有权购买者之外.两部法律的规定,逻辑混乱,无法说通.
法律缺乏连续性
1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》规定,农民集体所有的土地依法经县级人民政府登记备案可以用于非农业建设.1991年1月国务院通过的《土地管理法实施条例》第26条规定:“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的,须报县级人民政府批准,并参照国家建设征用土地的标准支付土地补偿费和安置补助费.”1993年11月施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条规定:“城镇非农业户口居民在村庄,集镇规划区内需要使用集体所有的土地建住宅的,应当经其所在单位或者居民委员会同意后,依照前款第(一)项规定的审批程序办理.”可见,当时的法律对于符合规定的在集体所有土地上进行建造的行为是允许的,受法律保护的.
但《土地管理法》于1998年8月修订时取消了该规定.《关于加强土地管理严禁炒卖土地的通知》1999年5月由国务院办公厅发布,其明确禁止城镇居民以任何方式购买农民住宅.但是新的立法,对于根据上述原有规定建设和购买的住房并没有提出一个处理安置的办法.
合法化的必要性
1.公平:在我们现今社会,存在这样的现状,一部分人买不起房,没有房居住,只能退而求其次
购买“小产权房”;而与之相对的,一小部分人不仅可以住豪宅,甚至拥有多套房产.这种贫富差距明显,社会公平缺失的情况,使“小产权房”合法化的呼声越来越高,也从另一个方面折射出了社会民众对社会公平价值的诉求和迫切需要.结合上一个部分,应该有条件地赋予部分小产权房产权.
2.符合法规要求:“小产权房”合法化符合相关民事法律法规的要求尽管现行土地管理制度
的一般规定并未给予“小产权房”合法的地位,但其存在似乎与《民法通则》、《物权法》等民事法律并不相悖.《民法通则》第71条规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利。
”从这里可以看出,“小产权房”其存在本身即蕴含了财产所有权.可以说,“小产权房”的产生是农村集体经济组织为实现能够自由处分自身所有的土地使用权而寻找的一种出路.尽管《土地管理法》对集体土地和国有土地实行了两种不同的差别管理,但是在《物权法》这部基本法中我们没有看到对这两种不同所有权的土地实行区别对待的规定.相反《物权法》给予二者的保护是平等的.如《物权法》第4条规定,“国家,集体,私人的物权和其他权利人的物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯.”第39条规定,“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有,使用,收益和处分的权利.”《物权法》第3条第3款规定,“国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利.”
可见，如果从《宪法》公平、正义以及平等保护的原则与《物权法》相关规定中我们可以论证出“小产权房”并不违法.相反,对农民就其所享有的集体土地所有权的权能限制以及《土地管理法》对农民对集体土地使用权的处分限制是违反《物权法》与《民法通
则》这两部上位法的原则规定的.
禁止小产权房交易,违反宪法关于国有土地与集体土地所有权平等的规定,不符合市场经济交易自由的规则,有违民法的自愿原则和物权法的物尽其用原则,也有悖于社会主义资源分配公平,公正的精神.
合法化的可能性
1.符合城市化的规律(从城市化的过程去说明,郊区城市化,逆城市化;不局限在城市中解决
住房保障问题.)
2.有利于健全农村社会保障制度(小产权房出现的根本原因;空心村浪费土地资源;平房建
成楼房)。