城市更新对人口影响研究——基于深圳36个更新项目样本的分析
城市更新可行性研究分析
城市更新可行性研究分析随着城市化进程的不断推进，城市发展面临着旧城改造与更新的问题。
城市更新是指对旧城区进行全面改造和重建，以提升城市的功能和品质，改善居民的生活环境。
然而，城市更新需要考虑诸多因素，包括可行性、经济效益、社会影响等。
本文将对城市更新的可行性进行研究分析。
一、背景介绍城市更新是一个长期、复杂且投入巨大的过程，其可行性研究至关重要。
随着人口不断增长和城市发展的需要，旧城区存在着老旧、拥挤、不适宜居住的问题。
因此，对于城市更新的可行性进行研究分析，可以为政府和相关部门提供科学决策依据。
二、可行性研究指标城市更新的可行性需要综合考虑诸多指标，包括经济可行性、社会可行性、环境可行性等。
1. 经济可行性经济可行性是城市更新的重要指标之一。
通过对旧城区进行改造和更新，可以带动投资、促进就业和提升经济效益。
因此，对于项目的投资回报率、盈利能力以及市场需求等方面进行分析，可以评估城市更新的经济可行性。
2. 社会可行性城市更新不仅仅是建设工程，更是为居民提供更好的生活环境和社会服务的过程。
因此，城市更新的社会可行性是不可忽视的指标。
通过对旧城区居民需求、生活质量改善程度、社会融合等方面进行评估，可以判断城市更新对社会的影响和价值。
3. 环境可行性城市更新对环境的影响也是需要考虑的因素之一。
通过对环境保护、资源利用以及生态建设等方面进行评估，可以判断城市更新的环境可行性。
合理规划和设计城市更新项目，通过生态复育、绿道建设等措施，可以实现城市与自然环境的和谐共生。
三、可行性研究方法为了对城市更新的可行性进行科学研究，可以采用多种方法和技术手段，包括统计分析、问卷调查、专家访谈等。
1. 统计分析通过对旧城区的统计数据进行收集和分析，可以了解其现状和存在的问题。
比如，人口密度、建筑年限、环境污染程度等数据对城市更新的可行性研究具有重要意义。
2. 问卷调查通过问卷调查可以了解居民对城市更新的需求和期望。
通过设计合理的问卷，采集信息可以帮助我们更好地评估城市更新的可行性。
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告
深圳市城市更新问题总结及典型案例分析报告2016-11-16目录一、深圳城市更新问题梳理 (3)（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀 (3)1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态 (3)2、以大拆大建为主导的城市更新建设对历史记忆与文化遗传传承重视不够 (3)3、市场与政府的关系定位不清晰，缺乏有效协同 (3)（二）管理机制：职能配置不清，政策设计滞后 (4)1、职能配置：纵向职责定位不清，横向权责边界模糊 (4)2、制度设计：制度零碎、缺失、缺乏有效协同 (5)3、操作流程：现行零散、复杂的操作流程给城市更新项目实施增添压力 (9)二、深圳城市更新典型模式及评价 (11)（一）特区内城中村改造模式—拆除重建类 (11)1、蔡屋围旧改模式 (11)2、岗厦旧改模式 (13)3、渔农村改造模式 (13)4、大冲旧改模式 (14)5、鹿丹村旧改模式 (15)6、模式特征总结 (18)（二）原集体经济组自改模式——传统旧改类 (19)（三）工改商更新改造模式——功能改变类 (20)1、集体合法用地的旧改：西乡劳动村 (20)2、制度边界上的预期：未经批准改变功能 (22)（四）旧工业区升级改造模式——综合整治类 (22)1、沙浦国际艺展中心模式 (23)2、笋岗艺展中心综合整治 (23)3、华侨城创意文化园三期项目 (24)4、葵涌鸿华印染厂综合整治项目 (25)5、模式特征总结 (26)一、深圳城市更新问题梳理（一）价值导向：忽略了对城市更新本质的思考，缺乏人文关怀1、当前城市更新处于“见物不见人”的状态城市更新是为了实现城市整体功能的优化，基础设施的完善，以最终实现城市的可持续发展及新型城镇化建设。
而当前所谓“绅士化运动”的城市更新建设一直是物的视角，缺乏人的考虑，忽略了城市的生命主体——人，尤其是城市中的低收入人群。
在城市更新的过程中，城市的生活质量是提高了，但与此也带来了不断增高的生活成本，导致城市中不可缺少的低收入外来人群如农民工等无法在城市立足，而他们是城市组成中不可或缺的一个重要部分。
2024年城市更新市场调研报告
2024年城市更新市场调研报告摘要本报告旨在对城市更新市场进行调研分析，了解当前市场状况、发展动向和潜在机遇。
通过对城市更新项目的分类、市场规模、参与主体、政策法规等方面的研究，为投资者和市场参与者提供决策参考。
1. 引言城市更新指的是通过对城市旧区进行改造、升级和重建，提升城市的整体功能和形象。
随着城市化进程的加快，城市更新作为促进城市发展和改善居住环境的重要手段，受到了广泛的关注和重视。
2. 城市更新项目分类根据不同的改造目的和空间规模，城市更新项目可以分为以下几类：•旧城改造：主要针对老旧城区进行综合改造，包括基础设施升级、建筑翻新和环境改善等。
•再开发项目：指对已有的大型工业、商业区进行改造和再利用，推动产业结构升级和经济发展。
•社区更新：注重改善住宅区和社区的基础设施、公共服务等，提升居住环境和社区功能。
3. 市场规模和发展趋势城市更新市场规模庞大，近年来呈现出快速发展的态势。
根据统计数据显示，2019年我国城市更新市场交易额达到XX亿元，同比增长XX%。
市场发展的趋势主要表现为以下几个方面：•政策支持力度加大：政府出台了一系列城市更新相关的政策措施，例如提供财政资金支持、简化审批程序等，为市场发展提供了有力支持。
•技术创新推动发展：随着科技的不断进步，城市更新领域也迎来了许多新技术和方法，例如智能化管理系统、绿色建筑等，为市场创造了更多发展机遇。
•市场竞争加剧：随着市场利益的增大，越来越多的企业和机构进入城市更新市场，市场竞争日益激烈。
4. 城市更新参与主体城市更新市场涉及的参与主体十分广泛，主要包括政府、企业和社会组织等：•政府：拥有城市更新规划、土地规划和政策制定等权力，是城市更新的决策者和推动者。
•企业：包括房地产开发商、建筑设计师、施工队伍等，承担城市更新项目的具体执行和运营。
•社会组织：包括居民委员会、社区自治组织等，积极参与城市更新过程中的意见征集、协商等环节。
5. 政策法规分析政策法规对城市更新起到了引导作用，为市场提供了稳定的发展环境。
城市更新基础数据调查方法研究
城市更新基础数据调查方法研究城市更新是指通过综合的城市规划和建设手段，对城市内老旧、陈旧、不适应新的发展需求的区域进行改造和更新，以提升城市的整体形象、功能和品质。
在城市更新的过程中，基础数据调查是必不可少的环节，它能够为城市更新提供有力的支撑和依据。
本文将研究城市更新基础数据调查的方法。
定性调查是通过实地考察和观察，了解城市更新区域的自然环境、人文环境和社会经济状况等基础情况。
定性调查可以包括以下内容：1.自然环境：调查城市更新区域的自然资源、地形地貌、气候条件等情况，以及对城市更新的影响和利用价值。
2.人文环境：调查城市更新区域的历史文化遗产、景观资源、建筑风格等情况，以及城市居民的生活习惯、文化素质等。
3.社会经济状况：调查城市更新区域的产业结构、就业情况、人口状况、居民收入等情况，以及城市更新对社会经济的影响和发展潜力。
定量调查是通过问卷调查、统计数据和现有文献等途径，获得城市更新区域的具体数据和指标，以支持城市规划和建设决策。
定量调查可以包括以下内容：1.人口调查：通过问卷调查或抽样调查等方式，获取城市更新区域的人口数量、结构、流动性等信息。
这些数据能够为城市更新的人口规模和服务设施需求提供依据。
2.交通调查：通过交通流量调查、道路网络分析等方式，了解城市更新区域的交通状况、瓶颈和改善方向，以支持交通规划和道路建设决策。
3.环境调查：通过环境质量监测、土壤和水质分析等方式，评估城市更新区域的环境状况和污染程度，以指导环境治理和保护措施的制定。
4.经济调查：通过统计数据和企业调查等方式，了解城市更新区域的产业结构、经济增长率、劳动力市场等情况，为产业发展和经济规划提供数据支持。
定性调查和定量调查通常是相互依存和结合的，通过定性调查获取的一些基础情况可以作为定量调查的数据输入，而定量调查的数据分析结果则能够对定性调查进行验证和补充，提高数据的准确性和可信度。
在进行基础数据调查时，应注重数据的标准化和规范化。
深圳城市更新单元规划的容积率制度优化研究——以坪山区城市更新单元规划开发量审批操作规则为例
16摘 要：实现利益的再分配是深圳城市更新的核心目标，完善的政策是完成更新利益分配的有效保障。
城市更新单元规划对政府、开发商和业主等多元主体进行利益博弈起到重要的影响作用，规划的总量和功能符合合理预定的目标，是实现规划协商和博弈的基础。
目前我国城市的飞速发展和市场竞争结构的不断调整，使得原有政策机制下的更新利益分配发生失衡问题。
为了建设科学性市场竞争机制，优化利益分配方案，本文从利益平衡角度开展研究，提出以“净拆建比+规划统筹”为核心的单元规划开发量测算方法，与现行的以单一规划统筹为核心规划开发量的方法有所区别，希望能为深圳城市更新工作提供参考和借鉴。
关键词：利益分配；规划开发量；净拆建比；商住比；商住规模［中图分类号］TU984 ［文献标识码］ A ［文章编号］1005-1783（2021）03-016-03深圳城市更新单元规划的容积率制度优化研究——以坪山区城市更新单元规划开发量审批操作规则为例陈 星1，2（1.深圳市坪山规划和自然资源研究中心，广东深圳 518000；2.北京大学深圳研究生院，广东深圳 518000）深圳市于2009年创造性提出“城市更新”模式，迄今为止，城市更新规划工作已经历10多年。
这是全国独有的创新性城市规划建设思路，深圳市政府和建筑企业始终在工程项目实施过程中，不断探索、研究，试图找到更适合城市发展的规划方案。
目前，深圳市的城市更新政策仍在以“打补丁”的方式不断深化和完善。
当我们观察和思考深圳市的发展历程时，可以发现，政府制定出台的制度和新规，无一不是为了消除早期城市更新工作的弊端。
作为平衡多方主体利益诉求的载体，城市更新单元主要从用地和用房两方面划分多方利益的边界，具体包括明确二元土地制度及产权关系、无偿移交公共设施用地、规划商品住房以及保障性住房等。
由于近年深圳房价快速上涨，城市发展定位提升以及人口结构不断优化等原因，环境的急速变化使更新制度面临着巨大挑战，尤其是城市更新过程中显现的“旧改暴利”“城市配套越改越不足”“空间越改越拥挤”等利益矛盾问题，在社会上形成诸多不良影响。
深圳城市更新情况调研报告
关于深圳城市更新情况调研报告中煤南方能源有限公司王有华一、深圳城市更新概况深圳的城市更新最早始于2004年，当时叫旧村改造，2009年后称为城市更新，其实质就是土地资源的再利用,通过综合整治、改变功能、拆除重建等措施,达到改善环境、完善基础设施配套、消除安全隐患之目的，深圳城市发展已进入到以城市更新为主的发展阶段。
(一）城市更新的必然性1．土地资源稀缺据2011年相关统计资料显示,深圳市国土面积为1993平方千米,除去农用地面积906平方千米外，建设用地面积已达934平方千米,占全部国土面积的47%，接近城市规划要求建设用地总规模不能突破50%的红线。
预计到2020年，深圳可新增建设用地仅为42平方千米，既无外扩的空间,也无大幅度增加建设用地的可能，唯有提高土地利用效率.2．人口密度大深圳建市之初，规划人口为600万,据深圳市出租屋综管办统计，截止2011年10月底,深圳登记在册的非户籍人口1280万人，户籍人口274 万人，全市实际居住人口已超过1500万，是中国人口密度最大的城市,城市配套滞后，迫切需要通过城市更新,拓展空间，完善相关基础设施，提升城市质量。
3．产业升级快深圳过去许多单纯的工业用地或厂房，基本上都是为配套早期的“三来一补”加工制造业的，经过产业转型和升级,已不适应当前以金融、高科技、服务业为主导的新兴产业的发展。
通过参与城市更新改造，转变经营发展模式，发挥产业聚集效应，释放土地最大价值。
4．历史遗留问题多1992年之后，深圳经济进入高速发展的轨道,随着大量移民及务工人员的涌入，深圳的房屋租赁需求急剧攀升。
村级股份公司及村民违规加建、抢建房屋现象屡禁不止，虽然经过1992年、2004年两次农村城市化改造，全市农村集体土地均已转为国有土地，但城中村房屋的确权问题一直是困扰城中村改造的核心问题。
截至2013年底，深圳历史遗留违法建筑有38万栋，建筑面积约4亿平方米，约占深圳市总建筑面积50％，通过城市更新部分可以理清产权。
城市化背景下的城市更新研究
城市化背景下的城市更新研究随着城市化进程的不断加速，城市建设和城市更新成为日益重要和紧迫的课题。
城市更新是指通过重新规划和重建城市区域，改善城市环境和提升城市品质，以更好地满足城市居民的生活、工作和娱乐需求。
城市更新的背景城市更新作为一项重要的城市建设任务，是在城市化进程中必不可少的。
在城市化进程中，城市不断扩张、人口不断增加和需求不断变化，为城市更新带来了更加迫切的需求。
首先，城市不断扩张。
由于城市化进程的加速，城市规模不断扩大，城市人口不断增加，城市建设和城市更新的任务也随之加重。
其次，人口不断增加。
随着人口的不断增长，城市的人口密度也在不断提高，城市环境和城市设施的压力也越来越大，城市更新也面临着更大的挑战。
最后，需求不断变化。
人们的生活、工作和娱乐需求也在不断变化，城市更新需要紧密贴合这些需求的变化，以更好地满足居民的需求。
城市更新的意义城市更新对于城市的发展和改善起着至关重要的作用。
它可以改善城市环境，提升城市品质，改善居民生活和工作条件，增强城市的吸引力和竞争力，推动城市经济的发展和转型。
第一，改善城市环境。
城市更新可以提升城市的环境质量，改善居民的生活和工作环境，让城市更舒适、更美丽，提高城市的品质和吸引力。
第二，推动城市发展。
城市的发展离不开城市更新，城市更新可以推动城市经济的发展和转型，促进城市的繁荣和进步。
第三，增强城市竞争力。
城市更新可以提升城市的竞争力，让城市更有吸引力，更能够吸引人才和资源，提升城市的地位和形象。
城市更新的实践城市更新是一项复杂而繁琐的任务，需要政府、企业和居民的共同努力。
在实践中，城市更新需要遵循一定的原则和方法，以确保城市更新的顺利进行和实施效果的最大化。
第一，整体规划。
城市更新需要进行整体规划，明确更新的目标和方向，综合考虑城市内部各个方面的因素，制定符合城市特点和需求的更新计划。
第二，社会凝聚力。
城市更新需要依托社会的凝聚力，鼓励居民、企业和政府之间的互动和合作，确保城市更新能够得到持续的支持和推动。
城市更新基础数据调查方法研究
城市更新基础数据调查方法研究城市更新是指通过对城市内部的土地、建筑和基础设施的重新规划、改造和升级，提高城市的品质和功能，以适应社会发展的需求。
而城市更新的基础数据调查是实施城市更新的重要环节之一，它通过收集、整理和分析城市的各种基础数据，为城市更新规划和决策提供科学依据。
基础数据调查方法对城市更新的目标、内容和效果具有重要的影响，因此在进行城市更新基础数据调查时，应该有科学的方法和步骤。
以下是一种可行的城市更新基础数据调查方法：1.确定研究目标和范围：首先要明确研究的目标和范围，确定需要调查的城市区域、时间范围以及具体调查内容和指标。
2.收集数据：根据研究目标和范围，收集各种与城市更新相关的基础数据。
这些数据可以包括城市的人口、土地利用、建筑物的年代和类型、道路和交通状况、环境污染情况等。
a.人口数据可以从相关统计部门、社区居民登记、调查问卷等途径获取。
人口数据可以包括人口数量、年龄结构、人口流动等信息。
b.土地利用数据可以从城市规划部门、土地管理部门等获得。
土地利用数据可以包括土地分布、土地用途、土地面积等信息。
c.建筑物数据可以通过实地调查、建筑管理部门等途径获得。
建筑物数据可以包括建筑物分布、建筑物类型、建筑物年代等信息。
d.道路和交通数据可以通过交通管理部门、交通统计部门等途径获得。
道路和交通数据可以包括道路网络、交通流量、交通状况等信息。
e.环境污染数据可以通过环境保护部门、环境监测站等途径获得。
环境污染数据可以包括空气质量、水质状况、噪声水平等信息。
3.整理和分析数据：对收集到的数据进行整理和分析，提取出有用的信息和指标。
可以使用统计分析软件或地理信息系统等工具进行数据分析和可视化呈现。
4.绘制城市更新基础数据图：根据数据分析结果，绘制城市更新基础数据图，以直观展示城市的现状和问题。
可以绘制人口分布图、土地利用图、建筑物分布图、交通网络图等。
5.分析城市更新需求和优先级：根据基础数据分析结果，分析城市的更新需求和优先级。
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京作为研究对象， 研究南京城市绅士化与西方城市绅士化在表现形式与动力机
制等方面的异同， 并指出了南京的城市绅士化与城市更新的互动关系， 提出为
了避免在今后的郊区化过程中出现城市中心区的 “空心化”， 在城市更新过程
中吸引中产阶级居住在城市的中心区是保持城市发展活力的明智之举。 而薛德
升 （１９９９） 和邱建华 （２００２） 则肯定了中产阶级化在我国旧城更新中的重要
主要的方式 （见表 ３）。
表 ３ 城市更新项目后规模情况
原状态
数量（ 家）
占比（％ ）
住改住
１３
３６������ １
工改住
８
２２������ ２
工改商
２
５������ ６
工改工
４
１１������ １
混合改商住
９
２５������ ０
4������ 城市更新项目规模状况 从更新后的规模来看， 以 ５０ 万平方米以下项目为主， 其中， １００ 万平方 米以上项目为 ２ 家， ５０ 万 ～ １００ 万平方米项目为 ５ 家， ２０ 万 ～ ５０ 万平方米项 目为 １５ 家， ２０ 万平方米以下项目为 １４ 家 （ 见表 ４） 。
３７３
深圳蓝皮书·经济
大战）。 随着我国城市的发展， 城市更新日益重要， 城市更新时代即将来临。
从深圳来看， 经过 ３０ 年的发展， 城市土地开发殆尽， 下一个 ３０ 年城市建设的
重点在城市更新。 根据深圳市政府规划， 深圳当前需要进行城市更新的总用地
面积超过 ２００ 平方公里， 占到全市建设用地的 ３０％ 。 大规模的城市更新启动
的基础上， 以深圳已经公开的 ３６ 个所有城， 市更新项目为样本， 权
采用数理推导和个案研究两种方版社法版 ， 全面地分析了其可能对 出
人口总量、 分布和结构转化的文献影响。 本文得到的结论是目前 学 科
的城市更新模式不能有效社会地实现人口总量减少、 人口布局合 理化的目标， 但能快速地实现人口结构的转化， 人口绅士化 将成为必然。 本文建议设立城市更新与人口发展的协调机 制， 在项目审批时增加人口影响评估， 防止城市更新导致人 口问题严峻化。
等人依据古典经济学观点， 从微观行为角度探讨了中产阶级化的判断标准， 预见
中产阶级化的周期性特征 （Ｂｅｒｒｙ， １９８５； Ｗｉｌｙ， １９９９）。 还有一些后现代城市文
化流派学者是从文化角度来诠释人口绅士化现象和其可能带来的影响 （ Ｚｕｋｉｎ，
１９８７）。 对西方而言， 中产阶级化因其分布范围之广， 产生影响之大， 已日益成
（三）模型与假设
用
使
我们以已经批准的 ３６ 个项目作为研究对象， 通过分析其馆规下载划指标去推测
书
其对人口可能的影响。 主要指标包括： ①用地属性的变动—学—图—在 ３６ 个项目中，
大
在更新前属于旧城镇、 旧厂房、 旧村庄等三种情况 （，俗清华称 “ 三旧” ） ， 在更新
有
后可能发生用地属性的变动， 从而导致其服务人口权群所 体的变动； ②用地容积率
城市更新对人口影响研究
������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������
������ ２９
城市更新对人口影响研究
———基于深圳３６个更新项目样本的分析∗
邓志旺∗∗
摘 要：
城市更新即将成为大城市空间开发的主要途径。载使深用 圳未来十 下
年城市更新将涉及全市 ３０％ 的空间， 必然对书城馆 市人口产生深 图 学
远的影响。 本文在借鉴国内外有关城市更华大新对人口影响研究 清
关键词： 城市更新 人口绅士化 人口调控 深圳
一 导言
任何城市的发展最终都要进入城市更新阶段。 西方发达国家城市一般经过 两百年的历史进入了大规模的城市更新阶段 （ 从产业革命算起到第二次世界
∗ 本研究获深圳市哲学社会科学 “ 十二五” 规划课题 （ 编号为 １２５Ａ０２２） 资助。 ∗∗ 邓志旺， 深圳职业技术学院管理学院。
表 ２ 城市更新项目中容积率情况
容积率
数量（ 家）
占比（％ ）
＜ ３������ ０
１
２������ 用８
使
３������ ０ ～ ４������ ０
９
下２载５������ ０
馆
书
４������ ０ ～ ５������ ０
１６
图 学
４４������ ４
大
＞ ５������ ０
１０
华 清
２７������ ８
版
的变动———由于城市更新的成本较高， 为了鼓出版励社 城市更新， 让开发商有利可
献
图， 一般都要比较大幅度地提高项目的容积学文率， 提供更多的建筑空间， 从而可
科
能导致容纳人口数量的变化。
会 社
在本研究中， 人口作为因变量。 人口的内涵很丰富， 包括人口数量、 人口
质量、 人口构成、 人口分布、 人口密度和人口迁移等多个维度。 考虑到深圳本
版Leabharlann 题。 人口绅士化， 又被翻译为 “中产阶级化” “出贵版社族化” “缙绅化”。 这个名词是
献
城市地理学家卢斯·格拉斯在描述 ２０ 世纪 ６学０文年代初期伦敦的居住区更新改造过
科
程时率先使用的 （Ｇｌａｓｓ Ｒ������ ， １９６４）。 她认社会为人口绅士化是一个中上阶层家庭迁
入贫困工人阶级邻里的过程， 这个过程提升了被抛弃住宅的居住质量， 最后取代
后， 对城市的功能、 产业、 交通和人口等多个方面将产生深远的影响。 其中，
最值得关注是城市更新对人口究竟将带来怎样的影响， 如何调整城市更新的方
向和策略以避免对城市人口带来的负面作用， 这些问题就是那些已经或即将进
入城市更新时代的城市需要面对的问题。
用
使
载
下
馆
二 文献综述
书 图 学
大
华
清
，
有
有关城市更新对人口的影响研究集中在人口绅士权所化 （Ｇｅｎｔｒｉｆｉｃａｔｉｏｎ） 这一问
有
中西方城市中产阶级化具有异源同质性， 随着国际权化所 进程的推进， 中国中产阶
版
级化会越来越具有国际化特征， 与西方的中产出版阶社 级化后续演替具有很大的类
献
似性。
文 学
科
应该说， 国内外城市更新对人口的社影会响还是比较深入的， 产生了大量的研
究成果。 但是， 国内外研究过于集中在人口结构的转化 （ 即人口绅士化） 这
作用， 探讨中国中产阶级化的某些特征、 机制。 戴晓晖 （２００７） 用诠释了中产
使
阶级化的基本概念， 对国际上若干典型国家的城市中产阶级化进下载程进行了比较
馆
书
分析， 最后阐明了国内城市中产阶级化的研究背景、 研究状学图况和研究意义。 吴
大
启焰、 罗艳 （２００７） 在对比研究了中西方城市人口绅士，清华化之后得出的结论是，
身是一个人口密度高的城市 （ 人口密度达到 ７５００ 人 ／ 平方公里） ， 而在城市更
备注 主要指城中村，即原自然村 原为工业园区、工业厂房 包括工业区、商住区混合
2������ 城市更新项目规划容积率分布
城市更新往往需要提高容积率， 只有这样才能实现经济效益。 在 ３６ 个城
３７６
城市更新对人口影响研究
市更新项目中， 容积率低于 ３������ ０ 的只有 １ 家， ３������ ０ ～ ４������ ０ 的有 ９ 家， ４������ ０ ～ ５������ ０ 的达到 １６ 家， 大于 ５������ ０ 的有 １０ 家。 从项目容积率分布来看， 大部分都在 ４������ ０ 以上。 唯一低于 ３������ ０ 的项目是因为处于大鹏半岛， 商业价值受到限制， 因此， 并没有大幅度提高容积率 （见表 ２）。
全部项目的比例分别为 ３６������ １％ 、 ３８������ ９％ 和 ２５������ ０％ 。 值得注意的是， 旧村中基
本上为城中村， 没有 １ 个商品房住宅小区 （见表 １）。
表 １ 城市更新项目原状态情况
原属性 旧村
旧工业区 旧混合区
数量（ 个） １３ １４ ９
占比（％ ） ３６������ １ ３８������ ９ ２５������ ０
，
有
所 权
版
3������ 城市更新项目功能变化状况
社 版 出
献
城市布局的变化， 可能导致部分用地的学文此前功能和现在的城市格局不匹
科
配。 因此， 伴随城市更新的是， 对原来社的会 土地进行功能改变， 以符合现有规
划。 在 ３６ 个项目中， 最终改变后为住宅项目的达到 ３０ 家， 占比为 ８３������ ３％ ， 是
能与我们城市人口调控的方向背道而驰， 从而可能导致人口问题更加严峻。 因
此， 从人口调控的角度出发来审视、 探讨和分析大规模城市更新可能导致的后
果是必要的。
三 研究设计
（一）研究对象的选择
本研究以深圳这座城市作为研究对象。 之所以选择深圳， 主要有三点理 ３７５
深圳蓝皮书·经济
由： ①深圳在一线城市中人口问题最为严峻， 不到 ２０００ 平方公里的土地集中
一个方面。 实际上， 城市更新对人口的影响不仅仅包括导致内城的人口绅士
化， 其对人口总量和人口分布等也有非常直接的影响。 特别需要考虑的情况
是， 我国大城市尤其是北上广深等一线城市目前都面临着人口总量过大、 人口