物业费核算表
物业服务费用测算技术报告(详细)
11.营业税金计提比例5.6%（包括营业税、城建税、教育费附加及其他）
物业费测算只包含地上收费面积部分。地下车库鉴于其使用性质和管理的特殊性。未纳入收费面积中。该区域应分摊的管理成本和自身管理成本的费用支出。由停车管理费中列支。其它维护维修费用由产权方自行支出。
物业费各项内容说明如下：
1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的各项费用
指管理服务人员工资、法定节假日加班费、员工因连续工作而不能休假产生的加班费用、员工工作餐费、置装费等；按规定提取的工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。（各项福利及保险计提比例组成：社会保险33.1%（医疗10%、养老20%、工伤0.8%、失业1.5%、生育0.8%）、住房公积金8%（低限）、教育经费3%、工会经费2%（46.1%））
7.固定资产折旧费用
按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。
8.公众责任保险费用
指物业管理企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。
9.不可预见费和经业主同意的其它费用，按1%计提。
完善各个体系的递进式计算程序和汇总程序。
2.精算程序的应用
按指标体系输入分类分项指标。
按精算程序输入相关数据。
按递进方法进行分类、分项、精算、调整、汇总。
三、物业费各项测算结果说明
计算说明：在对整个管理区域进行物业服务费用测算时。用于整个管理区域，不可分割的物业服务费用，统一测算后按管理收费面积分摊。
26元
物业费测算模版
物业管理服务收支测算及说明一、测算总述本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02平方米测算：二、法规的依据国家《物业管理条例》《广东省物业管理条例》及实施细则三、经费测算的原则遵循物业管理行业特点的原则物业管理行业属保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。
服务水平与管理费用相配比的原则：本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点和目标。
四、测算的依据、说明(一)收入主要由住宅管理费、车位管理费及其它等收入。
管理费：115000平方×3.8元/平方=437000元停车场：地下1356辆×250元=339000元地面14辆×110元=1540元(二)支出主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。
（三）、小区物业管理、服务人员费用测算表以上工资包括工资、加班费、五险一金等综合收入。
（二）工程维修养护费用：1、弱电系统（含消防）：5000元/月×12月=60000元；2、各种水泵（含附属配套）：500元/月×12月=6000元；3、设施综合维护（含房屋）：3000元/月×12月=36000元；4、电梯维保：800元/月×18部×12月=172800元。
（三）卫生清洁费用：1、生活垃圾清运：4000元/月×12月=48000元；2、消杀费（杀虫、灭鼠）：2000元/次×4次/年=8000元；3、清洁低耗品：170000×0.15×12月=306000元；4、外立面清洗（估算）：115000平方米×1元×1次/年=115000元。
6-28-9-30大物业费分摊测算总表(最终版)
661,200.00 各自分别负责自有区域 6,000.00
2
日常保安用品维护费
6月28日-9月30日首科大厦物业费用核算总表
项目 AB座物业费（元/年） 物业公司测算值 B座需分摊物业费（元/年） 双方达成共识数据 备注
五 1 2 3
环境管理费 绿地维护费 节日布置费 绿植租摆费 绿化面积约2800平米 五一、十一、圣诞、元旦、春节节日 进行布置
十一
不可知费用
按3%计算
88,150.50
41,277.46
6月28日-9月30日首科大厦物业费用核算总表
项目 十二 税金：（一+二+三+四+五+六+七+八+九+十）×5.7% AB座物业费（元/年） 物业公司测算值 815,686.95 B座需分摊物业费（元/年） 双方达成共识数据 82,622.76 备注
6月28日-9月30日首科大厦物业费用核算总表
项目 AB座物业费（元/年） 物业公司测算值 B座需分摊物业费（元/年） 双方达成共识数据 备注
8
立体车位维护费
250,150.00
0.00
七 1 2 3
公共设备、设施能耗 电费 水费 燃气费 单价1.26元（商业综合电费） 单价 9.5 元（商业水费，目前政府定 价） 单价2.28元（目前政府定价）
160,000.00 90,000.00 40,000.00 30,000.00
0.00
各自分别负责自有区域
六 1 2 3 4 5
公共设施、设备维修、维护费 供配电系统 电梯系统 给排水系统 中央空调系统 楼宇自控及弱电系统 含消电检2元/平米；消防水池使用维 护费0.3元/平米；消防维保1.5元/平 米；（不含灭火器检测费）
租房中的物业费用计算方法
租房中的物业费用计算方法在租房这一过程中，除了房租外，物业费用也是租客需要承担的重要费用之一。
物业费用的计算方法直接关系着租客的负担，因此租房者需要了解清楚相关计算方法，以便在租赁合同中明确规定，并在租约期间进行正确的费用支付。
本文将介绍一些常见的物业费用计算方法，帮助租房者了解并合理应对。
1. 固定物业费用固定物业费用是指租户每个月需要支付的固定费用，无论房屋实际使用情况如何，该费用不会发生变化。
常见的固定费用包括物业管理费、卫生费、照明费等。
物业管理费是指物业公司提供的维护房屋共用部分、提供安全、保洁等服务所产生的费用。
通常按照房屋面积或者租金比例收取。
以某租房为例，房屋面积为100平方米，物业管理费为每平方米每月10元，那么该租户每月需要支付固定的物业费用为100平方米*10元/平方米=1000元。
2. 按比例分摊费用按比例分摊费用是指租户根据自身使用面积与整个租赁物业的总面积比例来支付费用。
这种方法常用于大型住宅小区或写字楼等共用设施较多的场所，因为各个租户的使用面积可能不同。
比如租户A租赁了整个楼层，面积为500平方米，而整个楼共有1000平方米，物业费用按比例分摊，那么A租户需要支付的物业费用为500平方米/1000平方米*总物业费用。
3. 按实际发生费用有些物业费用是根据实际发生的费用来支付的，这种费用通常是因为特殊情况下产生的，比如维修费用、装修费用等。
租户需要根据实际使用情况来支付费用，并向物业管理公司提供相关的发票或费用明细以进行费用核算。
例如，租户需要对房屋进行业主委托的装修工程，费用共计20000元，那么租户需要承担的装修费用就是实际发生的20000元。
4. 预付费用预付费用是指租户在租房前需要预先支付的物业费用。
这些费用通常是涵盖了房屋维护、保洁等服务的提前准备，同时也是对物业公司的一种信任和合作的保证。
租户在签订租赁合同时需要根据协商确定的物业费用预付一定的费用，用于日后的费用支付。
物业费构成及测算明细
物业费构成及测算物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分：1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。
2. 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。
3. 物业管理区域清洁卫生费用。
4. 物业管理区域绿化养护费用。
5. 物业管理区域秩序维护费用。
6. 办公费用。
7. 物业管理企业固定资产折旧。
8. 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
9. 经业主同意的其他费用。
以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。
实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行物业服务费用酬金制的，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。
一）居住性物业服务费的测算V =刀Vi （i =1 , 2, 3,……12）V--代表求得的物业服务费标准（元/月•平方米或元/年•平方米）；Vi-- 代表各分项收费标准（元/月•平方米或元年•平方米）；费用项目一般分为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理公共区域清洁卫生费用；物业管理公共区域绿化养护费用；物业管理公共区域安全和公共秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用 1. 管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费V1 V1 =刀Fi /S （i = 1 , 2, 3, 4）（元/月•平方米）该项费用是用于物业管理企业的人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，但是不包括管理、服务人员的奖金。
奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
其中：Fl-- 基本工资（元/月），各类管理、服务人员的基本工资标准根据企业性质、参考当地平均工资水平确定。
F2-- 按规定提取的福利费（元/ 月），包括福利基金、工会经费、教育经费、社会保险、住房公积金等。
物业费核算表
物业费核算表
一、项目概况.项目名称：2.地理位置：
物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和劳保费和。
1.1人员编制和基本工资标准：见表（01）
1.2费用测算
2.1采用总体匡算思路进行测算。
2.2公共照明设备电费为：2000元/月（不含景观、楼道、地下停车场及商业街等）a、照明设备（晚间19：00分至次日清晨7：00分成关灯时间，总计12小时，根据季节临时
调整关灯时间）元/月×12个月=元/年
b、二次供水水泵运行电费6台总合计电费每月元/月。
元/月×12个月=元/年
c、电
梯运行电费为:每部电梯按每天运行2个小时算则运行电费为：元/台/天。
部×元=元/天，元/天×天=元/月
元×个月=元/年
d、电梯年检费用为：每部每年元：部×元/年=元/年（元/月）
e、电梯保养费：每部
每年元，部×元/年=元/年（元/月）f、小区日常维修费：元/月×个月=元/年
2.3公共设施、设备日常运转、修理及保养费总计：3、清洁卫生成本：
4、管理成本汇总表见（04）
附注：月费用为元，年费用为元×12个月=元5.总建筑面积:平方米
年费用为×元/月/m2×12个月=元/年。
物业费测算依据
1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。
2.范围适用于物业管理项目的各项费用测算。
3.职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。
4.方法及过程控制4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。
在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。
4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。
4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。
4.4.将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。
4.5.为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、其它。
4.6.注意事项南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。
4.7.物业管理费测算公式为物业管理费单价=所有费用的总和♦参加测算的物业收费总面积4.8.物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。
注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。
完整版)物业费测算模版
完整版)物业费测算模版项目基础数据包括规划建设净用地面积为.63平方米，总建筑面积为.91平方米，其中地上建筑面积为.02平方米，地下建筑面积为.89平方米。
其中，电梯住宅建筑面积为.02平方米，架空层建筑面积为1783.65平方米，小区服务用房建筑面积为659.21平方米，物业管理用房建筑面积为657.14平方米。
地下建筑面积包括地下停车场建筑面积为.08平方米，地下物管用房工具间建筑面积为2686.16平方米，地下设备用房建筑面积为2095.69平方米，非机动车库建筑面积为2860.96平方米。
绿地面积为9674.78平方米，建筑密度为21.1%，容积率为4.5，绿地率为35.7%。
建筑物包括3幢，6个单元，机动车停车位共有1370个，其中地下停车位为1356个，地面停车位为14个，住户共有846户。
中控室有1间，车行出入口有2个，人行出入口有3个。
物业管理服务收支测算依据国家《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》及实施细则，遵循物业管理行业特点的原则。
物业管理行业属于保本微利的服务性行业，本测算客观、准确、完整地核算物业管理的成本支出，物业公司的酬金以成本的10%计算。
服务水平与管理费用相配比的原则，本项目管理服务标准与管理服务运作机制、模式、特点和目标相适应。
收入主要由住宅管理费、车位管理费及其它等收入组成。
管理费为平方米×3.8元/平方=元，停车场地下停车位为1356个×250元=元，地面停车位为14个×110元=1540元。
支出主要包括人工费支出、行政办公费用、设备设施运行及维护费、清洁费、绿化费、保安费、固定资产折旧、开办费摊销、不可预见费、管理者酬金、营业税金。
小区物业管理、服务人员费用测算表如下：序号工作岗位（职务）数量（人）薪资标准（元）月薪金额(元)（小计）1 物业经理 12 安保人员 6 40003 保洁人员 10 3000总计 17 /以上是物业管理服务收支测算及说明。
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一、项目概况.
项目名称：
2. 地理位置：
3. 项目主要经济技术指标
新建建筑一览表
物业费的成本测算
1、管理、服务人员的工资和劳保费。
人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）
费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
采用总体匡算思路进行测算。
公共照明电费为：2000元/月（含景观、楼道、地下停车场及商业街等）
A、照明（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，
根据季节临时调整开灯时间）
元/月×12个月=元/年
B、二次供水水泵运行电费6台总合计电费每月元/月。
元/月×12个月=元/年
C、电梯运行电费为:每部电梯按每天运行2个小时算则运行电费为：元/台/天。
部×元=元/天，元/天×天=元/月
元×个月=元/年
D、电梯年检费用为：每部每年元：部×元/年= 元/年（元/月）
E、电梯保养费：每部每年元，部×元/年=元/年（元/月）
F、小区日常维修费：元/月×个月=元/年
公共设施、设备日常运行、维修及保养费共计：
3、清洁卫生成本：
4、管理成本汇总表见（04）
管理成本汇总表
备注：月费用为元，年费用为元×12个月= 元5.总建筑面积:平方米
年费用为×元/月/ m2×12个月= 元/年。