2015年中国房地产发展历程解析
2015年中国房地产趋势分析
2015年中国房地产趋势分析2014年GDP大家都知道了，08年以前是一个高增长的过程持续在9.5%以上，08年金融危机以后出现了一个高峰，但是之后这个曲线就是下滑的趋势，到现在为止还是继续下滑。
去年保7.5%，明年可能就6.5%，这个只能说李克强总理在两会里面的讲话说希望保持在平稳的态势。
如果稳定在七到八之间是一个较长的稳定状态，否则2020年我们就达不到我们的承诺。
中国出现通胀以后，也出现了两次的降息、降准，两会之后周小川提出可能还会有后续的政策。
民间固定资产投资和全国固定资产投资，今年也再继续下滑，从15点多降到了13点多，我们更看重的是民间固定资产投资的下滑，如果占80%左右的民间投资都跑掉了，那么拉动经济增长就是一个很难的事情。
基础设施不断往上的过程中，怎么会投资下降呢，基础设施主要靠政府投资，尽管政府批了接近十万亿的投资项目，中国的经济更重要的靠民间投资保持增长。
其中制造业投资和房地产业的投资下滑，光卡基础设施的投资拉动是不行的，李克强说的克强指数都是按照工业增加值来算的，大家都在担心一季度的GDP有可能低于7点。
看看分类，发电量是动力增长里面最低的，我们现在主要还是靠电力，但是一二月份电力增长是增速缓慢。
前年开始，我们第三产业的比重大幅度提高，因此用典少了，反过来我们的工业增加值仍然占50%的GDP贡献率，工业增加值的下降也仍然是稳定的。
另外就是社会消费品零售额，一二月份是高速增长的时期，一二月份是有春节的，所以增长周期内有两个节日，又是比较大的节日，但是这两个节日并没有引起我们的消费增长，而消费指数继续下滑。
从分类情况来看，说明我们的消费提升了，食品类，餐饮类在迅速下跌，通讯类是迅速上升的过程，比较危险的是我们的汽车类，这部分的增长率原来也很快，但是去年开始有所下降了。
房地产开发，房地产开发投资增幅也在下降，去年大概也是年初的500强峰会，我们说去年投资增速可能会降到10%，扣除物价指数去年只有9点几，今年在十之间，仍然会继续下降，政府不出台政策的话，还会继续下降。
2015中国地产解析--行业篇.doc
2015 行业篇：高库存压力下2016年房地产投资难有明显改观>>重点提要<<▪行业销售回升得益于政策推动，2016年政策红利仍将持续▪全年成交接近历史峰值，2016年销售难再惊艳，平稳为常态▪开发投资“跌跌不休”，企稳迹象或在2016年下半年显现▪新开工低迷致未来新增供应减少，为消化存量赢得宝贵时间▪土地市场总量锐减与深度分化并行,2016年整体规模维持今年水平▪“十二五”收官之年，中国经济在“稳增长”和“调结构”平衡间一改以往“高增长”态势，经济增速下行的压力有增无减。
在经济新常态下，处在“白银时代”变革风口的房地产业表现差强人意，开发投资、土地购置面积、新开工等指标早早进入“寒冬”，在全年宽松政策推动下购房需求开始释放，商品房销售显著好转并创新高，但销售与投资背离的现象并没有扭转，高居不下的库存问题仍是2016年制约房地产开发投资回升的阿喀琉斯之踵，着力解决城市间的供求关系不平衡以及产品结构性供应过剩的问题仍将是行业调整的核心。
▪▪❤2015年总结❤▪1行业环境稳增长是第一要务，房地产行业受益于政策青睐▪纵观2015年经济，政府致力于经济转型，将投资驱动、以制造业为主导转变为以服务为导向、由消费驱动，但服务业增速不足以弥补投资增速放缓所带来的空缺。
数据层面上，中国三季度GDP同比增速为6.9%，创2009年第一季度以来新低，六年来首次跌破7%。
▪在经济增速下滑之际，房地产行业依旧是被作为拉动经济增长的重要抓手，成为经济增长的“稳定器”。
以往来看，每年中央对于房地产态度将直接成为行业未来走势的风向标。
2010、2011年，中央称部分城市房价上涨压力仍然较大，限购大幕全面执行，行业政策收紧，进入全面调整期。
2012年中央在强调调控主基调不变的其情况下，政策面上有所放松，在行业基本面出现好转。
2013年，政府对市场调控态度“模糊”，房地产行业政策大环境持续缓和，行业迎来顶峰。
2015年我国房地产行业发展回顾与2016年展望
2015年我国房地产行业发展回顾与2016年展望中经未来产业研究院房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。
房地的行业地位决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用，主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。
从房地产行业增加值占国内生产总值的比重来看，房地产行业在国民经济中的地位在稳步提升。
据中经未来产业研究院（ ）发布的《2016-2020年中国房地产行业发展前景与投资预测分析报告》显示，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%（扣除价格因素实际增长2.8%），增速比1-11月份回落0.3个百分点。
其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.3%。
2011-2015年中国房地产开发企业开发投资额及增长情况（单位：亿元，%）95979950368601371804617970200004000060000800001000001200002011年2012年2013年2014年2015年资料来源：统计局 中经未来产业研究院整理2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。
其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。
2015年，房屋竣工面积100039万平方米，下降6.9%，降幅扩大3.4个百分点。
其中，住宅竣工面积73777万平方米，下降8.8%。
从竣工率来看，中国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率呈不断下滑趋势。
其中，2015年，竣工率仅为13.6%，为近年来历史最低。
2015年，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。
其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。
2015年我国房地产市场政策走势分析
2015年是我国“十二五”的最后一年，也是“十三五”全面深化改革承前启后的关键一年。
深化改革和结构调整刻不容缓，必须要“攻坚”、“涉险滩”、“啃硬骨头”，但平稳和良好的宏观经济环境也是前提。
基于楼市和宏观经济“唇亡齿寒”之关系，在确保经济能够顺利转入中高速增长“新常态”，同时推动深化改革和结构调整的战略框架内，楼市缓冲带的作用将进一步体现。
因此，在2014年楼市经历了差别化调控、千方百计去库存、全面退出行政干预和促进住房消费等多个阶段性主题后，2015年楼市政策一方面将延续2014年下半年以来促进消费的主题，另一方面也会根据宏观经济走势、房地产运行情况再决定下一步促进楼市的政策力度，同时也将规划“十三五”期间住房发展的政策指导。
一、2014年楼市政策回顾和总结十八届三中全会提出“全面深化改革”，2013年底中央经济工作会议提出“保持国内生产总值合理增长、推进经济结构调整”，二者成为2014年楼市政策走向的宏观经济决定因素。
深化改革意味着楼市“去行政化”、完成楼市市场化未竟之路，而“合理增长”意味着为缓冲改革对经济增长的冲击，国家对楼市下滑的幅度是有容忍限度的。
1.上半年：楼市调控“稳中偏紧”，分类调控占主导由于2013年主要城市房价上涨20%以上，2014年年初，楼市政策的主题是“分类调控”，即热点城市继续坚持限购、限贷等严厉调控措施，但因楼市整体在2013年10月份开始回调，其他二三线城市2015年我国房地产市场政策走势分析□李宇嘉 深圳市房地产研究中心要防范楼市供应过剩的风险。
同时，结合楼市区域分化加剧的问题，为提高对行业管理的效率，年初“两会”提出了“自主调控”，即各地结合本地实际来制订调控政策，这在后续各地楼市政策中也得到体现。
一季度，全国楼市新开工和重点城市土地出让分别下降30%和45%，重点城市的成交量下滑30%还多。
有“自主调控”的尚方宝剑，为保GDP和土地收入，各地展开了五花八门的救市行动。
2015年房地产行业分析报告
2015年房地产行业分析报告2015年7月目录一、房地产行业告别高速增长行业改革需求加大 (3)1、房地产行业告别高速增长 (3)2、行业现状倒逼改革力度加大 (4)二、国企改革将成为地产行业下半年投资主线之一 (6)1、相关政策密集出台，国企改革步伐加速 (6)2、房地产行业国企占比高运营效率相对较低 (6)3、国改注入优质资产，提高企业运营效率 (8)三、央企和经济发达地区的地方国企改革率先发力 (9)1、央企改革是国企改革排头兵 (9)2、经济发达地区的地方国企将率先发力 (10)（1）上海国资改革是国企改革排头兵 (10)（2）浙江国资混合所有制改革成效明显 (11)四、重点公司 (12)1、中粮地产：城市更新与前海建设提升公司估值 (12)2、招商地产：大股东资源优势明显 (13)3、信达地产：与大股东协同发展，收购处置潜力大 (13)4、上实发展：夯实主业，多元发展 (14)5、嘉凯城：转型城镇商业，盈利能力改善空间大 (15)一、房地产行业告别高速增长行业改革需求加大1、房地产行业告别高速增长今年以来全国整体的楼市销售在政策不断利好的刺激下，温和回暖。
1-5 月全国商品房销售面积35996 万平方米，同比下降0.2%，降幅大幅收窄；商品房销售额24409亿元，同比增长3.1%，已经回正。
销售数据温和回暖，同比降幅收窄或略有增长，但我们仍然看到，房地产开发投资增速下行趋势没有改变。
1-5 月房地产开发投资累计完成额32292 亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4 月累计完成额增速回落0.9 个百分点。
国房景气指数是从土地、资金、开发量、市场需求等角度综合反映全国房地产业基本运行状况的指数，指数高于100 为景气空间，低于100 为不景气空间。
该指数在去年年中在95 左右徘徊了几个月以后一路下行，2015 年5 月国房景气指数92.43，创下了1997 年指数创立以来的历史低值。
2015年中国房地产行业发展浅析
2015年中国房地产投资发展浅析李广振【摘要】自从1980年4月邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想之后，中国的房地产市场开始萌芽并不断发展，先后经历了萌芽、探索、爆炸式发展、调整阶段后，逐渐走向平稳和规范化。
纵观房地产市场整个发展过程，曾存在过“一夜暴富”的投资机会，如各房地产开发商、温州炒房团等等。
随着房地产市场的调整、合理化、市场化发展，暴力投资时代已经过去，但仍存在一些投资机会。
笔者做为一名金融从业者，通过对房地产市场的发展过程及当前政策梳理，分析在2015年应如何对房地产进行投资以及风险程度如何，以期能供投资者参考和借鉴。
【关键词】房地产市场政策投资2015年3月5日至2015年3月15日，为期11天的“第十二届全国人民代表大会第三期会议”在京召开并顺利闭幕。
继续推行城镇化以及保障性安居工程两个问题被分别提出。
这两个问题关系十分紧密，城镇化的推行即会使城镇人口增加，城镇人口增加就要解决住房问题，也就会对房地产的发展有推动作用。
反之，就目前我国经济形势而言，房地产业的发展对于推进中国的城镇化进程，依旧扮演着重要角色。
自改革开放之初，中国经济经过30多年持续高速的发展，地方性财政收入与当年相比已不可同日而语，但各地方政府仍无法做到依靠财政投入同时推进经济发展、维持城市运行和基础设施建设。
本文将通过对时政、中国当前国情以及中国房地产业发展现状等进行分析，最终对房地产投资方式提出建议。
一、政策利好将推动中国房地产业的合理化发展我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。
1979年中国开始经济体制改革，1980年4月邓小平同志提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，从此刻开始至1991年为中国房地产市场的萌芽阶段；1991年至1999年，国家对房地产市场进行了炒作和调整，可称为中国房地产市场的探索阶段；1999年至2007年为中国房地产市场的快速发展阶段，“房奴”、“强拆”、“以房养老”等词应运而生；2007年至2014年为中国房地产市场的调整阶段，中国房地产业真正完成了市场化进程，利润水平向价值回归，市场逐渐走向规范。
2015第一季度全国房地产开发和销售概况
2015第一季度全国房地产开发和销售概况2015年4月15日上午10点，中华人民共和国国家统计局官网公布2015年1-3月份全国房地产开发和销售情况。
数据显示，2015年1-3月份，全国房地产整体增长发展情况呈现回落态势。
其中商品房销售面积同比下降9.2%。
一、房地产开发投资完成情况2015年1-3月份，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），增速比1-2月份回落1.9个百分点。
其中，住宅投资11156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。
房地产开发投资增速1-3月份，东部地区房地产开发投资10003亿元，同比增长9.5%，增速比1-2月份回落1.9个百分点；中部地区投资3116亿元，增长6.9%，增速提高0.2个百分点；西部地区投资3531亿元，增长7.5%，增速回落3.6个百分点。
1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积万平方米，同比增长6.8%，增速比1-2月份回落0.8个百分点。
其中，住宅施工面积万平方米，增长3.7%。
房屋新开工面积23724万平方米，下降18.4%，降幅扩大0.7个百分点。
其中，住宅新开工面积16791万平方米，下降20.9%。
房屋竣工面积16994万平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7个百分点。
其中，住宅竣工面积12392万平方米，下降10.9%。
1-3月份，房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%，降幅比1-2月份扩大0.7个百分点；土地成交价款1123亿元，下降27.8%，降幅收窄2.4个百分点。
房地产开发企业土地购置面积增速二、商品房销售和待售情况1-3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1个百分点。
其中，住宅销售面积下降9.8%，办公楼销售面积下降23.3%，商业营业用房销售面积增长5.4%。
商品房销售额12023亿元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5个百分点。
2015房地产报告范文
2015房地产报告范文引言房地产行业是一个非常重要的经济领域，对一个国家的经济发展起着重要的推动作用。
本文将对2015年的房地产市场进行分析和展望，以便更好地理解过去的趋势和未来的发展方向。
1. 2015年房地产市场回顾2015年是一个重要的年份，全球经济复苏缓慢，房地产市场也受到了一定的影响。
然而，中国房地产市场在这一年取得了一些积极的成果。
首先，2015年中国房地产市场的销售额稳步增长。
这主要得益于政府推出的一系列鼓励购房的政策，如降低首付比例和利率等。
这些政策的实施促使了购房需求的增加，进而带动了房地产市场的发展。
其次，2015年中国房地产市场的库存压力有所缓解。
在之前的几年中，由于过度投资和过度开发，许多城市面临着严重的库存问题。
然而，2015年政府采取了一系列措施来解决这个问题，如推出购房补贴和限购政策等。
这些措施的实施使得库存压力有所减轻，市场供需关系逐渐趋于平衡。
最后，2015年中国房地产市场的投资趋势发生了一些变化。
由于政府对高风险投资的限制，一些投资者开始将目光转向了房地产市场。
这导致了房地产市场投资的增加，并对市场产生了积极的影响。
2. 2015年房地产市场展望尽管2015年中国房地产市场取得了一些积极的成果，但也面临着一些挑战和风险。
首先，政府需要继续加大对房地产市场的调控力度。
房地产市场存在一定的泡沫风险，政府需要通过限购和限贷等措施来防范潜在的风险。
其次，房地产市场的可持续发展问题需要引起关注。
过度的投资和开发可能导致资源浪费和环境污染。
政府应该制定更加严格的土地开发和环境保护政策，以确保房地产市场的可持续发展。
最后，房地产市场需要更加注重产品质量和服务质量。
随着消费者对品质和服务的要求提高，房地产开发商需要加大投入，提升产品和服务的质量，以满足市场需求。
结论2015年是中国房地产市场发展的重要一年，尽管面临一些挑战，但也取得了一些积极的成果。
政府需要继续加大对房地产市场的调控力度，并注重可持续发展和产品质量。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
4
中国房地产行业发展模式
?发展模式 ?开发模式 ?盈利模式
5
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
6
当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
2.领取《建设工程施工许可证》
3.开工建设
竣工验收 1.领取《商品房销售许可证》
14
房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿
一
二
三
四
五
建
国
建
建
商
设
有
设
筑
品
用
土
工
工
房
地
地
程
程
销
规
使
规
施
售
划
用
划
工
许
许
证
许
许
可
可
可
可
证
证
证
证
15
中国房地产行业发展模式
?发展模式 ?开发模式 ?盈利模式
16
房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产
32
繁荣
炒 1991 作 期
1993
1994
萧条
调 1997 整 期 1998
1999
1998年中国的福利分房 制度终止， 货币化分房 方案正式启动。
暴风雨来临前的
沉寂期
33
第三阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
房地产快速发展阶段
34
市场 回暖
1999 宏观经济稳定发展
2000
房地产泡沫已得到控制
2001
房地产市场明显转暖
2002
2003 2004 2005
中国房地产市场进入新 一轮的发展时期
2006
2007
35
涨幅 迅速
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
2001年， 投资投机狂潮开始出现
关键词： 北京申奥成功 温州炒房团 9·11事件
美国模式兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的 土地资源 几乎无限供应。
10
香港模式 VS 美国模式
长江实业 兼容 Pulte Homes
中国模式 万科
中国政府对 土地用途 的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投 机起到了有效的抑制作用。
30
繁荣 萧条
炒 1991 1992年邓小平同志的南巡讲话
作
房地产开始迅速发展起来
期
1993 掀起了房地产开发的高潮
1994
调 1997 整 期 1998
炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地
1999
31
繁荣
炒 1991 作 期
1993
1994
萧条
调 1997 整 期 1998
1999
负增长 亚洲金融危机
11
发展模式的根源：土地
12
中国房地产行业发展模式
?发展模式 ?开发模式 ?盈利模式
13
选 址 1.市场条件判断
2.项目位置选择
立 项 1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
开
取得土地 1.办理《建设用地规划许可证》
2.领取《国有土地使用证》
发
流
程
规划设计 1.领取《建设工程规划许可证》
开工建设 1.招标:寻找施工单位
2015房地产发展趋 势
2015年2月7 长三角日华东项目部---金鹏
中国房地产发展历程
——房地产市场基础培训课程
金鹏置业行政部
2
回首改革开放 30年中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载的既是一部中国 30 年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主 义建设的改革开放史。
3
目录
中国房地产行业发展模式 中国房地产行业发展所经历的阶段与特点
整个项目全 生命周期（项目论证、项目定位、
规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物
业管理）七大环节，专业化 房企的赢利模式 大致可以分为六大类。
17
盈利模式之一
投资运作
盈利模式之二
土地开发
盈利模式之三
房产开发
投资经营模式（资本溢价能力） 地产经营模式（政府公关能力） 开发经营模式（项目运作能力）
18
盈利模式之四
物业持有
盈利模式之五
营销策划
盈利模式之六
综合开发
物业持有模式（资产管理能力） 整合营销模式（策划销售能力） 综合开发能力（资源整合能力）
19
无论是发展模式、开发模式还是盈利模式。。。 中国房地产行业仍然在学习， 如何有自己独特的发展模式？？
首先，看看中国房地产发展历程 与特点。。。。。。
1991
23
契机
1958
1979 1980
1986
1979年开始经济体制改革
1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡 个人建房买房” 的设想
1988 拉开了住房制度改革的序幕。
1991
24
1958
住房制度改革正式启动
1979 1980
1986 1988 1991
1986年1月，国务院召开 城镇住房制度改革问题座 谈会
正式成为WTO成员
36
温州炒房团
从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦 门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开 发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口 不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开 始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。
20
中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点
21
第一阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
中国房地产市场萌芽阶段
22
新中国成立 战争摧残 一穷二白
1958
从8年开始，房地产 收归国有，中国房地产从
1979 1980
此消失。 重点发展重工业，还不存
1986 1988
在完全意义上的房地产市 场。
1988年4月，《中华人民 共和国宪法》规定，土地 使用权可以依法转让。
25
1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
26
最早一批被改革开放之风洗礼的城市
南国土壤： 八十年代中 期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
27
1958
真正意义上走上了市场化的发展之路
供求关系不合理 虚假繁荣
1979 1980 1989年以“海南”房地产
泡沫破裂为标志的中国房 1986 地产严冬如期而至。
可以说，海南房地产泡沫 1988 破裂之后，中国的房地产
才在阵痛中。 1991
28
”海南“地产泡沫
王石、潘石屹、冯仑。。。
29
第二阶段：
1978
1991
1999
2007 2010
探索阶段：炒作与调整
借鉴
创新
7
成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展史从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
8
在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地 为经营导向 ；这主要源于香港 土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
9
近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。