正荣时代广场营销策划书
时代广场大客户拓展推广方案
时代广场大客户拓展推广方案一、背景介绍时代广场是一家位于市中心的大型购物中心，拥有众多的国内外品牌商家和各类娱乐设施，是吸引大量人流的热门地点之一、为了进一步扩大人气和提高收益，时代广场需要制定一个大客户拓展推广方案，吸引更多的大型企业与商场合作。
二、目标客户群体1.大型企业：如国内知名企业、跨国公司等；2.创业公司：如初创公司、独角兽企业等；3.入驻顶级品牌：如国际奢侈品牌、知名时尚品牌等。
三、推广方案1.定制拓展计划：针对不同的目标客户群体，制定具体的拓展计划，根据客户需求提供相关服务和配套措施。
2.广告宣传推广：通过广告渠道，如电视媒体、网络平台、户外广告等渠道，以时代广场的规模、地理位置和人气为卖点，向目标客户群体宣传品牌优势和发展潜力。
3.会议展览活动：举办行业会议、展览活动等，邀请目标客户参与，通过展览会、演讲、研讨等形式，向客户展示时代广场的设施、服务和潜在商机，深化客户对时代广场的了解并增进合作意愿。
4.优惠政策和扶持措施：为目标客户提供特殊优惠政策和金融扶持措施，如租金减免、装修津贴、免税政策等，以降低客户入驻时的成本压力，增加合作的吸引力。
5.加强品牌形象塑造：通过品牌塑造活动、社交媒体推广等方式，提升时代广场的品牌形象和知名度，增加对目标客户的吸引力。
6.与行业领军企业合作：与行业领军企业、知名品牌合作，举办联合活动或推出合作产品，借助其品牌影响力和客户资源，吸引目标客户关注和合作。
7.客户关系管理：建立完善的客户关系管理系统，定期进行客户回访和跟进工作，了解客户需求、关注点和意见，及时解决问题和提供优质服务，提高客户满意度。
8.强化市场调研和数据分析：加强市场调研工作，对目标客户进行深入了解，及时调整推广策略。
通过数据分析，掌握客户偏好和需求变化，不断提升推广效果和客户满意度。
四、推广过程和时间安排1.前期准备：制定详细的推广方案和计划，确定目标客户群体和推广策略，筹备相关资源和材料。
时代广场开业活动策划方案
时代广场开业活动策划方案一、活动背景和目的时代广场是一座位于中心商业区的大型综合性商场，占地面积广阔，拥有众多知名品牌商家入驻。
为了成功开启时代广场的商业运营，需要一个宣传推广的重大活动。
此次开业活动的目的在于吸引大量顾客，提高品牌知名度，并通过活动的成功推广，吸引更多商家入驻，实现商场整体销售目标。
二、活动主题和口号主题：时尚闪耀，魅力时代口号：潮流风向，热爱世代三、活动时间和地点活动时间：计划活动为期一个星期，具体日期为2022年X月X日至2022年X月X日活动地点：时代广场四、活动目标1. 吸引大量顾客参与，提升商场客流量。
2. 提高品牌知名度，增加顾客忠诚度。
3. 吸引更多商家入驻，增加商场租赁率。
4. 实现商场整体销售目标。
五、活动策划和方案1. 开业前宣传：- 建立活动官方网站及微博、微信公众号，发布活动信息，吸引关注。
- 运用社交媒体平台进行线上推广，与时下年轻人流行的KOL（Key Opinion Leader）合作，进行线下宣传。
2. 开幕仪式：- 办理热闹而庄重的开幕仪式，邀请当地政府领导、商业界知名人士、媒体代表等各界人士到场。
- 让顶级明星担任活动主持人，为活动增添明星光环。
- 选取时尚和时代完美结合的音乐表演，展现出活力四溢的氛围。
3. 优惠活动：- 推出特别的开业优惠，吸引大量顾客。
例如，购物满一定金额即可获得折扣或赠品。
- 针对不同人群设定特别优惠活动，如学生、老年人、家庭等。
- 与品牌商家合作，推出独家合作款式，增加消费者对商场的好奇心和购买欲望。
4. 体验活动：- 安排时尚秀、彩妆教学、美容咨询等多种消费者体验活动，提供消费者与品牌的互动机会。
- 设置时尚讲座，邀请时尚博主、设计师、模特等行业内人士，分享他们在时尚界的经验和见解。
5. 互动活动：- 设立无人机拍照区，顾客可以使用指定应用程序扫描二维码，即可拍摄到高清照片，并分享到社交媒体上。
- 在商场内设置打卡活动，为参与者提供奖励，鼓励分享和扩散活动信息。
时代广场现阶段营销策略报告
时代广场现阶段营销策略报告
摘要
随着社会经济的发展，城市建设的不断进步，传统商业中心被大型购
物中心及时代广场取代。
时代广场已成为城市繁华地段的标志性物业，吸
引消费者逛街购物、休闲娱乐的最佳去处。
在时代广场的发展中，营销策
略至关重要。
本文主要分析了时代广场现阶段的营销策略，以期进一步提
升时代广场的销售额和品牌影响力。
关键词：时代广场，营销策略，电子商务
一、时代广场现阶段营销策略介绍
1.精准营销
通过收集客户信息，分析客户需求，采用不同的营销策略有针对性的
推送信息，达到客户分群精准营销的目的，挖掘客户更多的潜在需求，打
造针对不同群体的个性化服务，从而提高时代广场的客户粘性。
2.独家促销
与商家合作，拓展广场的品牌影响力，使用独家促销策略，营销结合、宣传结合，形成品牌知名度、价值认知、购买力，吸引更多消费者。
3.网络营销
运用网络技术，通过电子商务、网络推广等，在网络上宣传时代广场，深入影响消费者，提高时代广场的知名度，吸引更多的消费者，增加销售额。
4.活动营销
举办各类活动，如免费试用、投票活动、消费礼物等，引发消费者的兴趣。
时代广场阶段营销方案
市场环境
当前市场经济发展迅速，消费者购买力不断提升，对品质和体验的需求日益增强 。
商业竞争激烈，同质化竞争现象严重，需要寻求差异化发展。
消费者对个性化、多元化的消费需求日益增长，需要创新营销策略以吸引消费者 。
竞争态势
01
周边竞争对手包括其他商业综合体、百货商场等，竞争激烈。
客户拓展
通过客户推荐、主动开发等方式，拓展新 客户资源，提高销售业绩。
06
阶段营销效果评估与调整
评估指标设定
曝光量
评估广告曝光量是否达到预期目标。
点击率
评估广告点击率是否达到预期目标。
转化率
评估广告转化率是否达到预期目标。
ROI（投资回报率）
评估广告ROI是否达到预期目标。
数据收集与分析
收集以上评估指标的数据。
时代广场阶段营销方案
2023-11-03
contents
目录
• 背景介绍 • 营销目标与策略 • 营销活动策划 • 广告宣传计划 • 销售执行与监控 • 阶段营销效果评估与调整
01
背景介绍
项目背景
时代广场位于市中心繁华地段，周边商业氛围浓 厚，交通便利，人流量大。
时代广场项目定位为高端商业综合体，集购物、 餐饮、娱乐等多种业态于一体。
根据节日时间安排，一般在春节前一个月开 始宣传推广，并持续至节日期间。
活动四：中介合作推广
总结词 扩大推广渠道，提高项目曝光度
时间安排 根据项目销售情况和中介合作情 况，不定期与中介机构合作推广 项目。
详细描述 与房地产中介机构合作，共同推 广时代广场项目，通过中介渠道 向客户介绍项目情况，吸引客户 前来了解和购买。
时代广场消费活动方案策划
时代广场消费活动方案策划一、活动背景分析1.1 活动背景作为一个市中心热门的商业综合体，时代广场一直以来以其时尚的购物场所和丰富的娱乐休闲设施吸引着广大消费者的关注。
然而，随着时代的变迁和消费观念的变化，时代广场需要不断创新来满足消费者的需求，并保持其竞争优势。
1.2 活动目标本次活动的主要目标是：- 吸引更多的消费者来到时代广场；- 增加消费者在时代广场的消费金额；- 提升时代广场的品牌形象和市场知名度；- 增加租户的销售额。
二、活动策划方案2.1 活动主题本次活动的主题是“时尚购物节”。
通过这个主题，我们希望传达出时代广场作为时尚的购物场所的形象，吸引消费者来到时代广场。
2.2 活动内容(1) 主打活动：打折促销活动在活动期间，时代广场的租户将提供折扣优惠，吸引消费者前来购买商品。
为了增加消费者的购买欲望，可以设置购物满一定金额送礼品或积分换购等活动。
(2) 街头表演和互动游戏在时代广场的广场或室内区域，安排街头表演和互动游戏。
这可以吸引顾客的注意，增加他们在时代广场停留的时间。
(3) 美食展销租用一些展示美食的小摊位，让消费者品尝各种美食。
这不仅能增加消费者的兴趣，也能让他们在购物之余享受美食。
(4) 时尚讲座和时尚潮流展示举办一系列的时尚讲座和时尚潮流展示，吸引对时尚感兴趣的消费者前来参加。
这也为时代广场赢得了时尚的口碑，提升了其品牌形象。
(5) 摄影大赛组织摄影大赛，让消费者以时代广场为主题拍摄照片，通过社交媒体分享和投票来评选最佳作品。
这可以增加消费者的互动参与度，并扩大时代广场在各大社交媒体上的曝光度。
(6) 抽奖活动为了进一步提升消费者的参与度，可以设置抽奖活动，赠送时尚品牌商品或时代广场购物券等奖品。
这也能刺激消费者在时代广场的消费金额。
2.3 活动时间为了吸引更多的消费者，活动时间最好选择在周末或假期，因为这时人们更有时间和动力来参加活动。
2.4 活动推广(1) 广告宣传通过电视、广播、报纸、杂志和户外媒体等渠道进行广告宣传，让更多的消费者知道活动的存在。
时代广场最美活动方案
时代广场最美活动方案引言时代广场是城市中心的标志性地标，每年都会吸引大量的游客和市民前来参观和游玩。
为了进一步提升时代广场的吸引力和活力，我们计划举办一系列的活动。
本文档将为您呈现一份最美的时代广场活动方案。
活动目标我们的活动目标是以各种方式吸引更多的人来到时代广场，增加广场的知名度和人气。
通过举办多样化的活动，希望能够促进城市的文化交流、推广本地特色和文化，同时为市民和游客提供一个有趣且具有艺术氛围的场所。
活动方案1. 文化艺术展览每月举办一次艺术展览，展示本地和国际艺术家的作品。
通过展览，可以让市民和游客欣赏到各种艺术形式，包括绘画、摄影、雕塑等。
此外，我们还可以与当地的学校和艺术机构合作，举办艺术家讲座和艺术创作工作坊，为观众提供与艺术家互动的机会。
2. 主题音乐演出每季度举办一次主题音乐演出活动。
我们可以邀请本土和国际知名音乐团体，在广场上进行音乐表演。
不仅可以让市民和游客欣赏到高水平的音乐演出，还可以为年轻的音乐人提供一个展示自己才华的机会。
演出可以分为不同风格和主题，如古典音乐、摇滚音乐、爵士乐等。
3. 主题市集每周末举办一次主题市集活动，吸引商家和摊贩在广场上销售各种产品。
我们可以设置不同的主题，如手工艺品市集、美食市集、二手拍卖市集等。
通过市集活动，不仅可以增加市民和游客的购物选择，还可以带动周边商家的发展，提升城市的商业氛围。
4. 大型户外电影放映在夏季举办一次大型户外电影放映活动。
我们可以在广场上搭建临时的电影放映设备，播放经典和热门电影。
市民和游客可以免费观看电影，并享受户外观影的乐趣。
此外，我们还可以设置休闲区域，提供饮食和座位，让观众在观影过程中感受到舒适和便利。
5. 艺术装置展示每季度更换一次艺术装置展示。
我们可以邀请本地和国际的艺术家创作艺术装置，并在广场上展示。
艺术装置可以是雕塑、装置艺术、光影艺术等形式，通过与广场环境融合，为广场增添独特的艺术氛围。
同时，我们还可以组织艺术家演讲和导览活动，让观众更好地理解艺术作品背后的意义和创作灵感。
时代广场最美活动方案策划
时代广场最美活动方案策划一、活动背景时代广场是城市的重要标志性建筑，也是人们聚集的地方。
作为一个繁忙的商业中心，时代广场每天都有成千上万的人经过，这为开展一系列的活动提供了良好的条件。
本次活动旨在通过精心策划的方案，让更多的人参与进来，感受时代广场的美。
二、活动目标1. 增强市民对时代广场的认知和归属感；2. 丰富人们的文化生活，提供娱乐与休闲的空间；3. 增加时代广场的知名度和影响力。
三、活动内容1. “时代广场之美”摄影大赛为了展示时代广场的魅力，我们将举办一场“时代广场之美”摄影大赛。
通过征集市民对时代广场的独特视角和感受，展示时代广场作为城市中心的独特地位和美。
参赛者可以用手机、单反等任何摄影设备拍摄并上传作品，组委会将评选出最美的作品并举办展览。
同时，组委会还将推出“最美摄影师”奖项，并聘请著名摄影师为评委进行评选。
2. 艺术品展览与工作坊与时代广场相关的艺术家将被邀请展示他们的作品，通过艺术品展览的方式展示不同艺术形式对时代广场的诠释。
为了让市民更好地了解艺术品背后的故事和创作过程，我们还将组织一系列工作坊，包括绘画、雕塑等不同形式的艺术实践活动。
参与者将有机会与艺术家面对面交流，提升自己的艺术修养。
3. 主题演出与表演为了丰富市民的文化娱乐生活，我们将邀请一些知名的艺术家和表演团体进行主题演出和表演。
这些演出将围绕时代广场的主题展开，通过音乐、舞蹈、戏剧等多种艺术形式，为观众呈现精彩纷呈的节目。
此外，我们还将开设露天舞台，为业余表演者提供展示自己才华的机会，让更多人参与进来，共同创造一份别样的文化大餐。
4. 美食文化活动时代广场周边有着众多的美食，我们将邀请一些知名餐厅和食品品牌参与活动，举办美食文化活动。
活动期间，市民可以品尝到各种各样的美食，感受时代广场的独特魅力。
此外，我们还将开设美食讲堂和厨艺比赛，以提升人们对美食的认识和品味，让市民享受到美食带来的愉悦和幸福。
四、活动推广1. 媒体宣传通过新闻媒体、微信、微博等社交媒体平台宣传活动的内容和参与方式，吸引更多的人关注和参与。
时代广场整体策划方案
时代广场整体策划方案序言零售业正处于一个大变革时代，在此次世界性经济风暴冲击下，令人们的消费意识有了根本上的转变，过往人们的消费意识主要体现在购物方面，以此提高生活的质素，但如今种种迹象表明，这种消费意识已逐渐被消闲、娱乐、饮食等享受型消费所取替。
世界在变、中国在变、市场在变、人们的消费意识也在变，因此我们必须结合现时的市场状况，灵活调整、运用我们的以策略，使时代广场项目能够取得空前的成功。
时代广场一个超越购物而集消闲、娱乐、社交、聚会、知识、运动等多功能的生活乐园一、时代广场的重新定位关于时代广场的市场调查报告及可行性分析，相信发展商在立项之时已经完成，我们在这里将不再详述。
（一）时代广场的不利因素：1、远离天河商业中心，周边环境未能形成有效的商业气氛。
2、位处天河中、主层生活区与沙河中、低层居住区交界点，对一般的购物中心而言，较难确定具体目标顾客群。
3、侧边的河道污染对时代广场有一定的环境影响。
4、天河城、宏城作为时代广场的最大竞争对手，它们已深入民心，形成坚固的商业地位。
时代广场现时整体布局与天河城、宏城的模式基本相同，未有突出之条件与它们进行竞争。
5、现今消费者已从购物的消费意识转变到消闲娱乐的消费意识，时代广场这样纯购物型的购物中心对他们来说没有任何吸引力。
6、周边市政配套设施不免完善（如人行天桥，公共车站等），没有制造人流的基础条件。
（二）时代广场的有利因素1、时代广场面积较大，作为一个大型的综合性商业中心，有一定的发挥空间，能免较易地形成社会效应。
2、时代广场软、硬件条件优越，整体档次较高。
3、开业时间的配合能给予经营者一定的信心。
4、友谊公司、联邦家私、潮江春等进场经营，成为时代广场的卖点。
5、处于天河、沙河之交界点，高、中、低各层次目标顾客群齐全，使整体布局没有局限性。
（三）时代广场的目标顾客群时代广场的目标顾客群主要由如下五大部份组成：1、来自天河中、高尚生活区的顾客群。
2、来自沙河为主、广州大道、环市东、东风东等周边地段为副的生活型顾客群。
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目录一、项目概况1、项目地块区位环境分析 (3)2、周边环境分析 (4)二、项目市场环境分析1、区域内房地产市场基本状况 (3)2、宏观环境分析和微观环境分析 (5)3、项目SWOT分析 (7)三、市场调查1、市场分析 (8)2、竞争个案项目调查与分析 (8)3、消费者分析 (9)四、项目定位1、市场细分 (10)2、市场定位 (10)3、价格定位 (10)五、推广策略1、项目案名●主题口号 (11)2、销售渠道选择 (11)3、广告策略 (11)4、媒介策略 (11)5、其他推广活动方案 (12)正荣时代广场营销策划书一、项目概况1、地块状况：（1）位置：莆田市东园路与北大路黄金交汇处（2）面积：17.22万㎡（3）地形地貌：平地（4）性质：商业用地和住宅用地2、地块本身的优劣势：（一）、优势：（1）地形地貌平坦易于建筑（2）位于新老城区交接地段，随着市政迎宾大道东园路的贯通及莆田市区东扩进程，2～3年内将彰显商业投资价值，未来将形成辐射新老城区的新兴核心商业圈。
（3）周边居民密度高，交通便利，相关配套齐全，商业潜力巨大（二）、劣势：（1）周边楼群林立不利于地块的扩大再建筑3、地块周围景观：项目地处东园路与北大路黄金十字交汇，东园路四通八达，东连市政府、西接火车站，城市交通新动脉在此成形，物流便捷，是位于莆田城市的核心商业区域。
同时与其相连的胜利路和北大路是莆田最繁华的商业街，商业底蕴深厚，氛围浓郁。
项目周边居住人口密度大，按照保守统计，正荣•时代广场建成后，周边的居住人口将达到5万人以上，而作为莆田商业核心所直接辐射的消费人口将超过30万，间接辐射整个莆田市超过320万的消费群体。
正荣•时代广场周边配套设施完善：不仅汇聚了中国农业银行、建设银行、兴业银行、闽发证券等众多家金融证券机构，同时周边还有莆田学院附属医院、九五医院等大型医疗机构和麟峰小学、梅峰小学、莆田四中、莆田学院等教育学府，另外莆田电视台、莆田军分区、莆田市法院、莆田体育中心和莆仙大剧院等众多政府和商业机构。
4、环境污染及社会治安状况：周边环境优美，社会治安良好5、地块周围的交通条件：交通四通八达有3路、6路、21路公交线路6、公共配套设施：学校：莆田四中、麟峰小学、麟峰小学购物：:步行街医院：莆田学院附属医院、九五医院银行：中国农业银行、建设银行、兴业银行、闽发证券餐饮：旷远国际大酒店其它：莆田电视台、莆田军分区、莆田市法院、莆田体育中莆心和莆仙大剧院等政府商业机构。
二、项目市场环境分析区域内房地产市场基本状况：今年来，莆田市房地产市场有了明显的恢复性回升，市场逐渐走出寒冬，步入暖春。
据市建设局房地产科统计数据显示，前三季度全市共批准商品房预售面积123.67万㎡，逐季度增势明显（第一季度批准预售面积为19.8万㎡，第二季度为50.82万㎡，第三季度为53.05万㎡）；全市商品房销售持续增加，前三季度全市商品房销售面积为86.42万㎡，同比增加18.66%（其中第一季度为20.72万㎡，第二季度为30万㎡，第三季度35.70万㎡）；同时商品房销售价位不断上升，今年1-9月份全市商品房均价为4350元/㎡，比增22.23%（住宅商品房均价4101元/㎡，比增23.41%），据对同楼盘分期销售的价位变化情况调查，市本级大多楼盘住宅在第三季度的销售价位较年初大约上调500元/㎡；而受二手房交易税费优惠政策的影响，莆田市二手房成交面积呈成倍增加，1-9月份全市二手房买卖52.80万㎡，比增101.14%。
由于房地产市场的回暖，市场信心不断增强，开发商购地积极性明显提高，前三季度全市土地购置费为15.39亿元，比增达61.4%。
在新开工面积方面，也得到明显回升，1-9月份全市各类商品房施工面积为684.13万㎡，同比增长3.34%。
据了解，在房地产市场回暖受到普遍关注与肯定的同时，市建设局积极规范运作，加强监督管理。
今年来，共新审批成立了7家房地产开发企业暂定资质。
按资质管理规定核准55家暂定级资质延期一年，根据省建设厅《关于组织开展2007年度房地产开发企业资质检查工作的通知》规定，对45家三级资质、48家四级资质房地产开发企业开展检查工作，并对社会公布。
同时，根据省房协、省消委会《关于开展第四届房地产开发经营“诚信企业”、“优秀经理”评选活动的通知》文件精神，市房协、市消委会还联合开展了莆田市房地产开发经营“诚信企业”评选活动，评选了20家房地产开发企业为市级“诚信企业”。
并在此基础上推荐6家房地产企业和3位房地产企业经理参加省级评选，均获得省级“诚信企业”和“优秀经理”称号。
对于2010房地产行业工作，市建设局相关负责人介绍，按照市委、市政府提出的打造滨海宜居城市目标，及市建设局提出的“海西应先行、港城当崛起、建设做贡献”的工作思路，努力践行“高档次规划，景观式建设，快节奏运作，规范化管理”的要求，进一步优化发展环境，用好优惠政策，积极促进莆田市房地产持续、稳定、健康发展，努力完成2010年计划投资55亿元（含土地购置费）的目标。
着重从跟踪房地产项目建设开发进度，扶持企业做强做大，有效增加商品房供应量，加大房地产市场监管，加强房地产经纪中介管理，引导企业评先创优，发挥房协桥梁纽带作用等方面着手，不断壮大规范莆田房地产产业。
宏观环境分析：房地产价格综合指数大致反映房地产市场发展状况，但有些指标并未触及价格形成机制本身，且并未反应房地产市场的地区差异，尚不能对房地产市场运行程度作出综合判断。
下面通过反映房地产市场发展指标的测算与横向比较，来客观评价莆田市房地产市场发展状态。
（一）房价收入比。
房价收入比是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值，由于房价收入比是家庭购房支出与收入的相对比，能消除不同地区房价、不同收入水平对居民购房成本的影响，相对真实地反映居民购房能力，是考察居民购房能力的一个国际通行指标。
2007年，莆田市的房价收入比为8.47，排在全省第三位，表明与该市居民收入水平相比，商品房平均价格相对偏高，居民对房价进一步上涨的承受能力相对较弱。
（二）公共支出房价比。
区域间公共服务水平差异是决定房屋价格的重要因素之一，一般地，居住环境、功能配套、城市建设是评价宜居城市的重要指标，也往往是人们选择商品房的主要因素。
而好的交通、教育、医疗、文化、社会保障、环保、社区事务等功能配套离不开财政支出保障。
因此财政支出较高、公共产品丰富的区域或社区，功能配套完善，对购房者吸引力较强，造成该区房屋需求增加，价格上涨，而消费者也往往愿意为此支付更高价格。
因此，公共支出水平对区域房屋价格有支撑作用，而反应这一支撑力度的相对指标就是公共支出房价比。
莆田市公共支出房价比仅高于福州，居全省第八位，单位房价所能获得的公共服务较少，同价房屋内含公共服务水平较低。
（三）商品房空置率。
商品房空置率是商品房销售、出租状况的逆向指标，目前，建设主管部门一般只公布商品房空置面积，并未设定和计算这项指标。
2007年，我省的商品房空置率为6.6%，而莆田市的高达12.4%，居全省第二位，高出全省平均水平5.8个百分点，房地产市场存在相当程度的供过于求。
（四）商品房潜在供给能力。
2006年至2007年三季度，莆田市房地产市场价格上升，销售旺盛，房地产开发投资热情空前高涨，政府、开发商共同加大土地储备，大大提高了商品房潜在供给能力。
2007年末，全市在建商品房面积超过390万M2，待开发土地约116万M2，假设平均容积率为2，其最终形成商品房供应量将达到622万M2，按目前人均住房建筑面积推算，足够满足新增16.1万非农人口需求；假设平均容积率为3，最终形成商品房供应量将达到738万M2，则能够满足新增19.1万非农人口的需求。
按1997-2007年莆田市年均新增非农人口3.27万人测算，需5-6年方能消化在建和待开发土地所建成的商品房。
莆田市商品房市场供应明显偏多，供求存在进一步失衡趋势，供求关系不足以支撑房价进一步上涨。
综上所述，房地产市场现实存在相当程度的供过于求，土地供应面积偏大，房价相对较高，单位房价的公共服务水平相对较低，市场已经累积一定的风险。
微观环境分析：(一)居民消费信心不足。
去年四季度以来，作为房地产市场的风向标的北京、上海、深圳等一线城市，房地产市场开始出现明显调整，对中小城市消费者造成较大的心理影响。
居民对降价存在预期，持币观望氛围浓厚，成交量大幅萎缩。
调查发现，今年一季度大部分楼盘开盘前期购买意向约为4:1，出现明显的买方市场，而去年同期这个比例约为1:3.5。
（二）开发商对市场中长期“看多”并不会改变短期量价格局。
尽管面临销售量萎缩、资金链紧绷的困难局面，但大多数开发商对后市预期仍较为乐观，尤其是他们对2006-2007年市场繁荣时无量供应的尴尬记忆犹新，因此宁愿“捂盘”也不愿进行价格调整，短期内，市场的量价将持续维持。
一季度全市商品房均价3287元/M2，较去年同期增长7.4%，较2007年均价增长4.5%，较去年第四季度略增0.6%。
其中，住宅平均价为3054元/M2，较去年同期增长25.9%，较2007年均价增长9.5%，较去年第四季度略降0.9%。
（三）去年和今年上半年紧缩的货币政策对市场影响较大。
由于利率提高以及银行授信减少，房地产商资金筹集难度大，成本高，资金回笼慢，开发商资金面明显趋紧。
出于对风险控制，开发商对置地和开工明显缺乏热情，这是造成一季度部分土地流拍的主要原因。
同时，调高住房贷款首付比例和贷款利率直接影响购房需求。
2月末，全市商业银行房地产各项贷款余额为74.63亿元，其中房地产开发类贷款余额为30.41亿元，同比少增1.05亿元；个人住房消费贷款余额为44.22亿元，同比少增3.99亿元。
从开发商的资金来源看，一季度国内贷款5.4亿元，下降19.9%。
（四）供应结构不尽合理。
由于收入在平均线以下的人群比重较大，以及居民对大面积房屋的偏好，小户型商品房投放不足，进一步放大了房价收入比，削弱了居民的消费水平。
（五）公共产品投入不足不支持高房价。
近几年，尽管莆田市财政总收入增长较快，但总体量仍然较小，财力增长与财政收入增长不同步，收支矛盾依然突出（2006年预算专项资金的保障率仅为41.7%），对公共产品投入不足，社区服务水平仍然较低。
从以上分析可以看出莆田市房地产市场价格相对偏高，供求不够平衡，且市场的负面影响因素短期难以消除，预期房地产市场自我修复、自我复苏期将经历较长时间。
项目SWOT分析：（一）优势：（1）莆田市重点城建形象工程，为市区两级政府重点扶持的地产项目，受到一系列的政策扶持；（2）项目独具品牌与规模优势，开发商实力雄厚，将为项目的整体开发与后续经营提供有力保障；（3）科学商业布局，合理业态规划，专业化运营管理，差异化商业定位将确保商业旺场；（4）项目周边居民密度高，交通便利，相关配套齐全，商业潜力巨大；（5）项目位于新老城区交接地段，随着市政迎宾大道东园路的贯通及莆田市区东扩进程，2～3年内将彰显商业投资价值，未来将形成辐射新老城区的新兴核心商业圈。