浅析按揭贷款中的几个法律问题-中伦文德律师事务所
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析随着我国商品房市场的不断发展，预售商品房银行按揭贷款已经成为购房者的常见选择。
在实际操作中，预售商品房银行按揭贷款涉及到的法律问题也是不可忽视的。
本文将就我国预售商品房银行按揭贷款中存在的几个法律问题进行思考与分析。
一、违约责任问题在购买预售商品房时，购房者通常需要通过银行按揭贷款来支付一部分房款。
如果购房者在贷款还款过程中发生违约的情况，又该如何处理呢？我国《合同法》有明确规定，对于合同当事人的违约行为，应当依照合同约定或者根据法律规定承担相应的违约责任。
在预售商品房银行按揭贷款中，购房者通常与银行签订《房屋抵押贷款合同》，合同中应当明确双方当事人在借款、还款、抵押物保值增值等方面的权利和义务。
购房者如若违约，银行有权通过法律手段追究其责任，并有权对购房者的抵押物进行处置以获取相应的债权。
在购房者选择银行按揭贷款时，应当谨慎对待合同的签订，充分了解违约责任问题，避免因此而导致的风险。
二、贷款合同解除问题在购房者选择银行按揭贷款时，通常需要签订《房屋按揭贷款合同》。
如果购房者因某种原因需要解除贷款合同，又能否单方面终止合同呢？我国《合同法》第十四条规定，合同当事人可以依法终止合同，但应当承担违约责任。
而根据《房屋按揭贷款合同》的约定，贷款合同一般采用的是定期还款方式，购房者在约定还款期内如若不能按时还款，银行有权解除合同，并要求购房者承担相应的违约责任。
购房者也可以申请解除贷款合同，但需要支付相应的违约金或者提前还款手续费。
购房者在签订贷款合应当充分了解合同约定的解除条款和相应的违约责任，避免因此而造成不必要的损失。
三、法律风险防范问题在预售商品房银行按揭贷款中，购房者应当如何防范法律风险呢？购房者在选择银行按揭贷款时，应当选择具有良好信誉和专业服务的银行，充分了解贷款利率、还款方式、还款期限等相关条款，并与银行进行充分沟通，确保风险可控。
购房者应当仔细阅读贷款合同的条款，了解自己的权利和义务，避免盲目签订合同而导致不必要的纠纷。
银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究
银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究银行二手房住房按揭贷款业务法律风险研究孙承爱个人二手房住房按揭贷款业务历来是一项颇受各商业银行重视却又较易发生不良贷款的个人金融业务。
作为多年从事个人金融诉讼业务并为多家银行服务的律师，在实践中，切身感受到银行二手房住房按揭贷款面临较大风险。
一、二手房住房按揭贷款业务法律风险分析（一）借款人及共同还款人身份及资质的真实性风险1、“借用身份”情形二手房住房贷款业务诉讼中，存在相当数量的无法找到借款人的情形。
此类案件呈现的共同特征为：借款人的户籍地均为外地且大多数为农村地区；无固定的工作和收入；提供的电话、住址(暂住证的地址）及工作单位均无法联系；抵押房屋的价值被严重高估且借款人还款一期或两期就出现违约，即使抵押物顺利变现也无法满足银行全部债权；抵押房屋或空置或出租，本人不居住在内；借款人无任何其他财产如房产、银行存款、车辆等可供执行；一旦违约，借款人不在乎自己的不良信用记录。
上述案件的产生是借款人将自己的身份证、结婚证、户口薄等证件提供给他人并在贷款申请书、贷款合同、贷款借据中签字纳印帮助他人完成从银行贷款的过程。
一旦银行放款，借款人可以从中得到一笔承诺的“好处费”或其他利益，幕后的借款人往往象征性地偿还一期、两期或根本不偿还。
一旦出现违约，银行无法联系上借款人只能通过诉讼程序拍卖抵押房屋来实现其债权。
由于被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭开庭者居多。
借款人在签订贷款合同时，不留真实地址，使用已过期或旧的身份证，由于银行审查不严，导致在借款人违约后，原告提供不了购房者的真实地址。
无法找到当事人，在诉讼的各个环节包括诉讼和执行中均通过公告送达的方式推动抵押物变现进程，大大增加变现成本和拖长了变现时间，影响了清收效果。
2、“伪造身份”情形借款人伪造身份证、户口薄及结婚证(或无婚姻登记的证明）等证件向银行贷款，直接导致骗贷事件的发生。
在我们经办的案件中出现过提供假结婚证骗贷的情形：甲是借款人的法定配偶，贷款时，借款人提供了与乙的伪造的结婚证，并且乙作为其“配偶”承诺共同还款并签字纳印。
浅析按揭购房中的法律问题
浅析按揭购房中的法律问题摘要：按揭购房是90年代住房政策改革后兴起的一种为普遍大众所接受的购房形式。
按揭购房大致分为四种情形：婚前购房，婚后取得房产证；婚前购房，离婚时尚未取得房产证；婚后按揭购房，离婚时已取得房产证；婚后购房，离婚时尚未取得房产证。
在目前国家性的法律中很少有关于按揭房的规定，即使有，也少的不能满足解决现实中所遇到的各种问题的需要，同时理论界对按揭房中的诸多问题也争论不休，至今尚未形成主流观点，在现实中导致：法官在判案时无法律可依，同案不同判的情形屡屡发生，在很大程度上侵害了某方当事人的利益，同时伤害了大众和法律人对法律的感情。
作为一个学法之人，虽然学艺未精，但仍试图通过这篇文章解决一些问题。
关键词：按揭购房；所有权；共同财产；财产协议制下面是我在律师事务所实习期间所接触的一个真实案例，并以此案例为出发点对按揭购房中的法律问题展开论述。
婚前，小王拿出自己4万元的积蓄，再加上父母资助的10万元，于2005年6月以14万元的首付按揭购买了一套位于武汉市的50万元的房子，分6年付清。
小王和李早于2005年12月结婚并搬进新家，于2006年9月拿到房屋产权证，婚后两人共同还贷。
2009年两人走上了离婚之路，双方由于房产问题争执不休并走上法庭。
此时该房屋已升值到83万元。
法院判决：房产证虽然于原、被告婚后取得，但房屋买卖合同是被告（小王）于婚前所签并预付了首付款项，其时房产证及其房屋所有权已预期可得，故该房屋判为被告个人财产。
婚后原、被告共同还贷，被告应偿还原告婚姻期间所还贷款的一半，即３万元。
根据本人归纳，按揭购房共有四种情形，该案例是我所归纳四种情形中的第一种。
按揭购房的四种情形分别是：婚前按揭购房，婚后取得房产证；婚前按揭购房，离婚时尚未取得房产证；婚后按揭购房，离婚时已取得房产证；婚后按揭购房，离婚时尚未取得房产证。
由于目前尚没有形成主流观点。
下面以案件为出发点对几个现实与理论中争论比较激烈的问题展开论述。
试论住房按揭法律问题
试论住房按揭法律问题住房按揭是指借款人将其购买的住房以按揭的方式作为抵押物，向金融机构贷款的一种方式。
随着住房按揭业务的不断发展，涉及到的法律问题也愈来愈多，本文将从以下几个方面进行探讨。
住房按揭的法律规定住房按揭的法律规定主要包括:《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等。
其中，《合同法》规定了双方按照自愿、公平、诚实、信用原则，订立合同；《物权法》规定了住房买卖合同，包括债务人的财产权利和债权人的担保物权；《消费者权益保护法》规定了消费者的权利与义务，包括宣传、合同、保险等方面。
这些法律规定为住房按揭提供了法律保障，保证了借款人和金融机构的权益。
住房按揭贷款的流程住房按揭贷款的流程主要包括：申请、评估、签订合同、公证、抵押、放贷等。
首先，借款人向金融机构提出贷款申请，并提交相应的资料，如不动产证书、收入证明等。
随后，金融机构将对借款人的个人信用状况、经济能力进行评估。
若评估通过，双方将签订住房按揭合同，并进行公证。
接着，借款人将合同中规定的住房作为抵押物，进行抵押登记。
最后，金融机构将通过提款或转账的方式向借款人放贷。
住房按揭贷款的风险住房按揭贷款的风险主要包括两个方面：市场风险和信用风险。
1. 市场风险：住房市场波动会直接影响抵押物的价值，一旦决定房产抵押给金融机构，借款人在房价下降的时候将面临到负债累累和无法赎回房屋的风险。
2. 信用风险：住房按揭贷款的信用风险主要指借款人未按时还款而产生的风险。
如果借款人逾期未还，则金融机构可能采取多种手段进行催收，最终甚至可能将抵押房屋进行拍卖。
主要问题及建议随着住房按揭市场的发展，出现了一些住房按揭业务中的问题。
这些问题主要包括：资金来源灰色化、公证费用高昂、信用评估不够科学等问题。
对于这些问题，我们可以从以下几个方面提出建议： 1. 加强监管，规范住房按揭市场，对非法资金提供行为进行打击。
2. 减少公证费用，推进电子公证，提高公证效率。
房屋按揭纠纷若干法律问题浅析
房屋按揭纠纷若干法律问题浅析摘要：房屋按揭自九十年代末以来在我国在沿海经济发达地区发展起来，进而向内地推进，逐步变成了我国房地产业融资发展的一条重要渠道。
目前，我国绝大多城市银行相继开展了商品房按揭业务，但在我国目前任何一个全国性适用的规范性法律文件中均没有出现“按揭”这两个字，导致了在解决按揭纠纷时法律适用的复杂化。
关键词：房屋按揭纠纷法律问题一、按揭在我国的发展及相关法律依据按揭制度源于英国，20世纪90年代初传入我国。
在此之前，我国只有房地产抵押贷款的概念，以在建甚至未建的预售商品房作为取得贷款的担保物是随着房地产市场的复兴而逐渐为立法者所接受的。
在我国传统的民法理论中，一般认为，房地产抵押的标的物是现实存在的土地及其地上建筑物或定着物，尚未建造的或未建成的房屋不能成为抵押物。
但是2007年出台的《物权法》对正在建造的建筑物的抵押物属性进行了确认。
1988年4月2日颁行的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第113条规定：“以自己不享有所有权或经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”，从而在法律上明文否定了预售商品房作为抵押担保物。
建设部于1997年6月1日颁布施行了《城市房地产抵押管理办法》，该办法首次明确规定了预购商品房可以设定抵押，而且还对预购商品房抵押的设立、登记等事项作出了具体的规定。
1998年5月9日施行的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》是目前银行操作期房按揭贷款的基本依据。
该办法虽然规定了有关按揭贷款的管理办法，但对按揭贷款当事人的权利义务规定不具体，仅仅是从银行办理贷款的角度进行了规定。
2000年12月13日施行的《最高人民法院关于适用（中华人民共和国担保法>若干问题的解释》对抵押、质押等也作出了相关规定。
2003年6月1日施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》其中也有涉及按揭的相关规定。
2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》也涉及按揭问题。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析
随着我国房地产市场的快速发展，预售商品房成为了很多购房者的首选。
而对于购房者来说，银行按揭贷款是一种常见的购房方式。
然而在预售商品房银行按揭贷款过程中可能会涉及一些法律问题，下面我将对这些问题进行思考与分析。
预售商品房银行按揭贷款过程中可能涉及的第一个法律问题是房屋所有权问题。
在购房者进行按揭贷款时，银行通常会要求房屋产权证作为抵押，以确保贷款的安全。
然而在预售商品房的情况下，房屋产权证可能并未办理完毕，这就带来了一定的法律风险。
购房者需要确认开发商是否具有合法的房屋所有权，以及开发商是否具有合法的抵押权。
如果以上问题存在法律瑕疵，购房者可能会面临贷款无法办理的情况，甚至在未来产生诉讼风险。
预售商品房银行按揭贷款过程中可能涉及的第二个法律问题是开发商失约问题。
在预售商品房的情况下，很多开发商会在合同中约定交房时间、装修标准、物业配套等内容。
然而在实际情况下，由于开发商种种原因，可能无法按照合同约定履行相关责任。
这就会带来购房者面临的法律风险。
一旦开发商失约，购房者可能会面临无法按时办理贷款的情况，甚至无法享受贷款利率优惠的情况。
预售商品房银行按揭贷款过程中可能存在的法律问题是多方面的，购房者在进行按揭贷款时需要谨慎对待。
购房者在选择预售商品房时需要仔细审查开发商的房屋所有权、履约能力、不动产登记情况以及抵押权情况，以避免可能存在的法律风险。
购房者在选择银行进行按揭贷款时也需要谨慎对待，选择有一定信誉度的银行机构，以确保自身的合法权益。
浅析按揭贷款中的几个法律问题-中伦文德律师事务所
浅析按揭贷款中的几个法律问题文·朱宏丽一种真正面向给个人的住房贷款——楼宇按揭贷款，现已在我国数以亿计的公民生活中扮演着重要的角色。
“按揭”一词源于香港，其实就是指银行发放的个人购房贷款.楼宇按揭是发展商、银行和置业者三方之间的一种约定，约定置业者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为置业者按期清偿银行贷款做阶段性连带担保，在置业者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
按揭的成数、年期和利率是按揭内容的三大要素。
按揭成数指贷款额与楼价的比率,目前个人住房中按揭贷款最高的按揭成数为８成,商业用房中按揭贷款最高的按揭成数为6成。
年期指楼宇按揭贷款分期偿还的期限。
利率即贷款利率。
一、按揭贷款概述1、按揭贷款的种类目前，我国的按揭贷款有两种：一种称为甲类按揭贷款，又称楼花按揭，是指在商品房建设过程中，房地产发展商与置业者签订楼房预售合同，并收取占房屋总价款一定比例的定金,余款由置业者向发展商指定的银行申请贷款；另一种称为乙类按揭贷款，又称现楼按揭，是指在商品房建成后，置业者与房地产发展商签订楼房买卖合同，同时支付占房屋总价款一定比例的定金，不足部分再向银行申请贷款。
在实际操作中根据贷款对象不同,又区分个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等不同方式。
2、按揭贷款的当事人及其法律关系从楼宇按揭贷款的定义中，可分析出楼宇按揭业务涉及三方当事人即:购房人A、发展商B、和银行C。
在楼宇按揭中主要涉及三个合同即：（1）AB之间的《商品房买卖合同》：A为买受人，B为出卖人。
该合同的标的物为尚未建成的商品房屋（楼花)或已建成的商品房屋（现房).(2）AC之间的《抵押贷款合同》：A是抵押人,C是抵押权人.该合同的标的物为A所购置的房屋.（3）BC之间的《保证合同》:B是保证人，C是被保证人。
该合同的标的物是A所申请的贷款。
3、按揭贷款的程序申请按揭贷款的工作流程如下所示：第一步、发展商与开展按揭贷款业务的银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》该合同是银行和发展商之间签订的用以规定在银行为发展商开发建设的房产提供按揭服务过程中双方的权利义务的协议，是置业者获得楼宇按揭贷款的前提。
我国预售商品房银行按揭贷款 几个法律问题的思考与分析
我国预售商品房银行按揭贷款几个法律问题的思考与分析随着我国房地产市场的快速发展，预售商品房在购房者中越来越受欢迎。
购房者可以通过预售商品房银行按揭贷款来实现购房梦想，这为购房者提供了更加灵活的购房方式。
预售商品房银行按揭贷款也存在着一些法律问题，本文将对其中的几个问题进行思考与分析。
1. 鉴别预售商品房的真实性在购买预售商品房时，购房者要首先确保房屋的真实性。
一些不法开发商可能会通过虚假宣传或者违法行为来销售未取得预售许可证的房屋，这就给购房者带来了风险。
购房者应该通过多方渠道了解开发商的信誉和资质，尽量选择有良好口碑的开发商合作。
购房者还可以通过查询房地产主管部门的官方网站或者实地考察等方式来鉴别房屋的真实性。
2. 银行按揭贷款的审核与保障购房者在申请银行按揭贷款时，银行会对购房者的信用情况、还款能力等进行审核。
一些不法开发商可能会利用虚假信息或者隐瞒真相来获得银行按揭贷款，给银行带来风险。
购房者应该按照银行要求提供真实信息，并理性评估自己的还款能力，不要为了买房而盲目贷款。
银行也应该加强对开发商和购房者的审核和保障措施，降低贷款风险。
3. 风险警示与合同约定购房者在签订预售商品房合应当仔细阅读合同条款，了解自己的权利和义务，以及开发商的责任与承诺。
一些虚假承诺或者模糊条款可能会给购房者带来风险。
购房者在签订合可以借助律师等专业人士进行咨询，确保合同内容的合法性和合理性。
开发商也应该提供真实有效的房屋信息，并明确承诺与责任，避免给购房者带来额外的风险与损失。
4. 风险防范与维权保障一旦购房者在购买预售商品房时遇到问题，应当及时寻求法律援助，保护自己的合法权益。
购房者可以通过向相关房地产主管部门、消费者协会或者法院等途径维权，要求开发商承担相应的责任。
购房者在购房前也可以购买相关的购房保险，为自己的购房行为提供一定的风险保障。
预售商品房银行按揭贷款为购房者提供了更加便利的购房方式，但也存在一定的法律风险。
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浅析按揭贷款中的几个法律问题
文·朱宏丽
一种真正面向给个人的住房贷款——
楼宇按揭贷款，现已在我国数以亿
计的公民生活中扮演着重要的角色。
“按揭”一词源于香港，其实就是指银行发放的个人购房贷款。
楼宇按揭是发展商、银行和置业者三方之间的一种约定，约定置业者将其已预付部分购房款房产的全部权益做抵押，发展商为置业者按期清偿银行贷款做阶段性连带担保，在置业者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。
按揭的成数、年期和利率是按揭内容的三大要素。
按揭成数指贷款额与楼价的比率，目前个人住房中按揭贷款最高的按揭成数为８成，商业用房中按揭贷款最高的按揭成数为6成。
年期指楼宇按揭贷款分期偿还的期限。
利率即贷款利率。
一、按揭贷款概述
1、按揭贷款的种类
目前，我国的按揭贷款有两种：一种称为甲类按揭贷款，又称楼花按揭，是指在商品房建设过程中，房地产发展商与置业者签订楼房预售合同，并收取占房屋总价款一定比例的定金，余款由置业者向发展商指定的银行申请贷款；另一种称为乙类按揭贷款，又称现楼按揭，是指在商品房建成后，置业者与房地产发展商签订楼房买卖合同，同时支付占房屋总价款一定比例的定金，不足部分再向银行申请贷款。
在实际操作中根据贷款对象不同，又区分个人住房公积金贷款、个人住房商业性贷款、个人住房组合贷款等不同方式。
2、按揭贷款的当事人及其法律关系
从楼宇按揭贷款的定义中，可分析出楼宇按揭业务涉及三方当事人即：购房人A、发展商B、和银行C。
在楼宇按揭中主要涉及三个合同即：（1）AB之间的《商品房买卖合同》：A 为买受人，B为出卖人。
该合同的标的物为尚未建成的商品房屋（楼花）或已建成的商品房屋（现房）。
（2）AC之间的《抵押贷款合同》：A是抵押人，C是抵押权人。
该合同的标的物为A所购置的房屋。
（3）BC之间的《保证合同》：B是保证人，C是被保证人。
该合同的标的物是A所申请的贷款。
3、按揭贷款的程序
申请按揭贷款的工作流程如下所示：
第一步、发展商与开展按揭贷款业务的银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》
该合同是银行和发展商之间签订的用以规定在银行为发展商开发建设的房产提供按揭服务过程中双方的权利义务的协议，是置业者获得楼宇按揭贷款的前提。
协议内容包括：银行承诺为发展商开发建设的房产提供按揭服务，包括按揭贷款总额度、按揭成数、年期、利率，同时发展商为该贷款提供阶段性担保等。
第二步、置业者与发展商签订《商品房买卖合同》
该合同是用以规定在商品房预售、销售过程中双方权利义务的协议，是置业者获得房产的直接依据。
合同内容包括置业者和发展商名称、所购房产的位置、面积房款数额及支付方式、入住期限、房屋装修等内容。
根据我国有关法律规定，只有取得合法预售、销售批准文件的商品房预售、销售行为才受法律保护，因此置业者只有购买具备合法开发手续的商品房，才可能获得楼宇按揭贷款支持。
第三步、置业者向发展商指定的按揭银行提出贷款申请
第四步、置业者向按揭银行指定的律师楼的律师提交身份证明、资信证明等资料，并在按揭律师的指导下填写个人住房借款申请表，签署按揭贷款合同
按揭贷款合同是发展商、置业者和银行签订的用以规定银行向置业者提供按揭贷款过程中三方权利义务的协议，是置业者获得按揭贷款的关键性法律文件。
合同包括贷款金额、期限、利息、还款方式、抵押物的保险、发展商担保责任等内容。
只有发展商、银行和置业者相互之间签订上述法律文件，才构成一个完整的楼宇按揭法律关系。
第五步、发展商作为阶段性保证人在贷款合同上签字盖章
第六步、按揭律师根据置业者提供的资料出具法律意见书报送按揭银行
第七步、按揭银行审查贷款人（置业者）资信状况
银行受理置业者贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对置业者进行资格审查，以确认是否符合规定条件，决定是否批准放款。
第八步、贷款人（置业者）办理还款手续，按月还款
4、按揭贷款申请人所须提供的资料
根据楼宇按揭操作的实际经验和各个银行的规定及其相关的法律，按揭贷款的申请人一般须提交以下的资料： A.身份证明包括：（a）本人的身份证、户口簿原件及复印件（北京市居民提供户口簿原件及复印件包括户主页、本人页及变更页，外地居民提供贷款人本人暂住证原件及复印件）；（b）已婚者提供配偶身份证、户口簿、结婚证原件及复印件；（c）未婚者提供单身证明；（d）离异者提供离婚证明；B.资历信证明包括：（a）单位收入证明原件；（b）所在单位营业执照副本复印件（经年检且加盖公章）；C.首付款发票复印件；D.商品房买卖合同以上四项资料是置业者申请办理按揭业务的必备条件，缺一不可。
二、按揭贷款中常见问题及其解决办法
1、借款人为企业的法人代表如何办申请按揭贷款
企业的法人代表申请办理按揭购房的主要问题在于以何种方式证明其资信状况。
收入证明是证明置业者资信的主要来源，是置业者保证向银行偿贷的最主要证明文件，是目前办理按揭业务的必备条件。
但若对于企业的法人代表也以收入证明来考查其资信状况则形同虚设。
从法律的角度来分析，办理法人代表按揭买房应以以下的途径来考查其资信状况： (a)提供法人代表所在公司的章程; (b)提供该公司连续三个月的缴税证明或连续三个月的财务报告或是半年的银行对帐单;
2、借款人为外籍人如何申请按揭贷款
在按揭贷款的实际操作中，有时会遇到外籍人在我国申请按揭贷款购房的情况，外籍人基于其特殊身份申请按揭业务的条件是有别于中国国籍的居民的，一般在具体操作中，外籍人应提交以下的资料（在国内有些银行尚未展开这项业务）：（a）持外交护照的申请人应提交大使馆出具借款人购房为个人行为，不享有外交豁免权的声明。
（b）对于无外国人在京居留证的外国国籍申请人，应由其在京任职单位出具因工作需要，借款人频繁往来与境内之间，需在京购房的说明，并由单位法人签字加盖公章。
除此之外，对于在海外公司任职的中国公民，若要申请按揭贷款需提供税单、公司注册证明且需在中国驻当地领事馆办理公证。
3、对于已婚者申请按揭贷款，一方为借款人或双方为借款人时，若其中一方无法到场签字如何办理
夫妻之间可以互为代理日常生活中的一些事情，在办理按揭贷款过程中也常会遇到一方无法到场，而另一方要求代替其配偶签署法律文件的情况。
根据我国《婚姻法》的规定在夫妻关系存续期间其所购置的不动产属于夫妻双方共同所有，另有约定的除外。
婚前所购置的不动产属于婚前个人财产。
为了保护夫妻各方的权利，所以以按揭方式购置的商品房一定要由夫妻双方共同到场，在律师的帮助下签署各项文件，包括：贷款申请表、房地产权属（抵押）登记授权委托书、贷款抵押承诺书。
若其中一方确实无法到场，则可出具授权委托书（经
当地公证机关公证）委托另一方签字。
4、对于申请人为未成年人如何办理按揭贷款的问题
《民法通则》规定无民事行为能力人、限制民事行为能力人只能从事与其年龄、智力相适应的行为，而在办理按揭贷款购房的过程中常会遇到父母为自己未成年的孩子购房的行为。
未成年人的行为应当由其法定监护人全权代理，所以在办理未成年人按揭贷款时应注意以下事项：与银行签署的贷款抵押合同的申请人和借款人均应为未成年人的父母，因为根据我国的《民通意见》的规定年满18岁的公民为完全民事行为能力人，16周岁以上不满18周岁的公民能够以自己的劳动取得收入，并能维持当地群众一般生活水平的，可以认定为以自己的劳动收入为主要生活来源的完全民事行为能力人，即视为完全民事行为能力人。
我国《合同法》第九条规定，当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
换言之，未成年人不具有订立借款合同的主体资格。
我国《民法通则》第十二条第一款规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。
第二款规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。
故借贷合同的借款人应是具备偿还能力的具有完全民事行为能力的公民。
所以合同的借款人只能是未成年人的父母，同时应对父子关系进行公证，目的在于证明父母对银行的债务承担连带之债。
最后必须指出一点，我国目前按揭贷款购房的业务还尚未形成一个统一操作流程，在实际操作中各个银行各行其是，所以应加快金融立法。
针对个人住房贷款的具体情况制定相关的法律、法规，明确贷款发放对象，确定各方的权利、义务，使其在具体操作中有章可循、有法可依，从而促进个人住房按揭贷款的健康快速发展。