房地产产权理论
房地产相关理论和概念
一、房地产的概念▲房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
包括：a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。
▲房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。
建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。
房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。
▲房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。
我国的地产是指有限期的土地使用权。
房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。
差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。
二、房地产的特征▲房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。
▲房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。
其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。
三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层?多层住宅为4-6层?小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层?16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。
对道格拉斯·诺思的产权理论的再认识-南开大学世界近现代史研究中心
对道格拉斯·诺思的产权理论的再认识王加丰内容提要：道格拉斯·诺思的资本主义起源理论及与之相关的产权理论对我国有很大影响，但正像我们引进的许多西方理论一样，该理论的引入也存在食洋不化的现象。
本文着重指出：诺思的理论主要是针对西方国家在实行福利国家后出现的种种问题而发的，虽然它也许是自韦伯以来西方最重要的资本主义起源学说，但又不能把它看成是全面．．论述资本主义起源的著作，也不能看成是全面．．论述资本主义产生过程中产权演变过程的著作。
关键词：诺思 产权理论 再认识在我国，对西方资本主义起源的认识，不仅影响着对中国资本主义萌芽的研究，也影响着对当前我国改革开放进程的思考。
对这个问题的片面认识，会对我们的有关研究和思考产生不良影响。
一、诺思的理论不是“一般的历史哲学”1973年，道格拉斯·诺思（诺斯）和罗伯特·托马斯出版了《西方世界的兴起》，立即引起重大反响。
在这本书中，他们比较系统地提出了一个影响极大的理论：西方所以产生了资本主义，是因为它形成了一套有利于资本主义发展的制度安排，其中最重要的是所有权的确立。
此后，诺思不断完善自己的理论，写出了《经济史中的结构与变迁》、《制度、制度变迁与经济绩效》（均已有中译本）。
他或以他为代表的思潮被称为“新经济史”或“新制度主义”。
1993年，诺思因其在经济史和经济理论上的贡献荣获诺贝尔经济学奖。
从资本主义起源的角度看，诺斯的这一观点包含着某种真知灼见，那是毫无疑问的，可以说这是继20世纪初韦伯提出新教伦理以后最重要的贡献。
他所使用的研究方法，是“经济理论与经济史的统一”，即用一定的经济理论来研究经济史，也是一种创新，所有这些都使它成了新经济史学派的奠基之作。
同时，这本书又符合当时西方社会的特定需要，所以它的出版造成的影响，我国有人喻之为“一‘书’激起千层浪”，这样讲可能并不为过。
11 见道格拉斯·诺思《经济史的中结构与变迁》的中译本《译者前言》，第2页。
房地产概论
房地产：商品、财产、权利。
不动产(immovable Property)
1）广义的不动产不仅包括房地产，也常常包括不 能移动或移动后会损失经济价值的财产。
一般是指土地及其定着物，这个定着物包括定着于 土地之上的自然物体(如树木、矿产)和定着于土地 之上的人造物体(如建筑物、构筑物、道路、桥梁等 )。
房地产行业的地位： (1)房地产业是国民经济的基本承载体 (2)房地产业在国民经济中先导性产业的地位与作用 (3)房地产业对建筑业的带动作用 (4)房地产业对建材、冶金、化工、机械等产业的带动作 用 (5)房地产业对金融业的推动作用 (6)房地产业在国民经济中其他方面的作用。
房地产类规划教材
第1章
房地产概述
房地产类规划教材
本章学习要点：
了解房地产的相关定义及实物、权益、区
位的概念；熟悉土地和建筑物的内涵；了解
房地产业的细分行业；了解房地产的价格构
成及房地产市场的相关概念。
房地产概述
本课设计：
一、
二、
房地产相关概念和分类
房地产市场介绍
三、
四、
房地产行业概述
本章小结
一、 房地产相关概念和分类
房屋租金的种类
福利租金也称为标准租金，是地方政府根据房屋所在地区的社会经济 发展水平，尤其是中低收入家庭的收入水平和支付能力而制定的租金 水平，一般以上述租金构成的前3项为测算的基础，即折旧费、维修费 和管理费。 成本租金是考虑了房屋简单再生产状况的租赁价格水平，主要由上述 租金构成的前5项组成，即折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金 。 商品租金是在充分考虑房屋建筑物寿命年限、地段价格水平、商品交 换收益的房屋建筑的出租价格，它是在由成本租金加上保险费、地租 和利润等8项因素构成。
房地产估价理论与方法 ppt课件
房地产估价理论与方法
13
影响房地产供给量的因素
1、该种房地产的价格水平； 2、该种房地产的开发成本； 3、该种房地产的开发技术水
平； 4、开发商对未来的预期
房地产估价理论与方法
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房地产的均衡价格
均衡是市场价格运行的必然 趋势，也是市场价格运行的正 常状态，如果市场价格由于某 种因素的影响而脱离了均衡价 格，就必然会形成短缺或过剩， 导致买方或卖方竞争，产生价 格上升或下降的压力和趋势， 并最终趋向于均衡价格。
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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目录
第一章 房地产和房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产估价原则 第四章 比较法 第五章 成本法 第六章 收益法 第七章 假设开发法
第八章 长期趋势法 第九 章 地价评估
第十章 房地产价格的影响因素 分析
第十一章 房地产估价程序
房地产估价理论与方法
房地产估价理论与方法
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房地产可视为实物、权益和区 位三者的结合。
房地产的存在形态：土地；建 筑物；房地。
房地产的其他名称：
land：地球的表面及上下垂直空 间
real estate： land+永久定着在其 中、其上、其下的人工改良物
real property： real estate+与其 有关的各种权益，包括权利、 利益和收益。
房地产估价理论与方法
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房地产的需求弹性和供 给弹性
房地产需求变化的百分比
房地产的需求价格弹性= 房地产人格变化的百分比 某种房地产需求量变化的百分比
房地产的需求收入弹性= 消费者收入量变化的百分比
房地产的供给价格弹性=
房地产供给量变化的百分比 房地产价格变化的百分比
房地产开发与经营概述
（4）按照经营使用方式划分 销售的房地产 出租的房地产 营业的房地产 自用的房地产
房地产开发与经营
第9页
房地产的特征
（1）位置的固定性和不可移动性
（2）差异性、个别性
（3）寿命周期长，具有耐久性 （4）房地产建设周期长、投资大 （5）房地产流动性差、难于变现 （6）房地产具有保值增值性 （7）房地产用途的多样性 （8）相互影响、相互适应性 （9）房地产受政策影响性强
房地产开发与经营
第16页
2.政府及政府相关部门
城乡规划部门 国土资源部门 建设行政主管部门 市政管理部门 房地产管理部门
3.金融机构
4.建筑承包商
房地产开发与经营
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5.专业顾问
规划师和建筑师 工程师 环境顾问 交通顾问 会计师 律师 房地产估价师 房地产经纪人
6.消费者或买家
7.房地产行业协会
房地产开发与经营概述
房地产的含义 一般认为，房地产是房产和地产的总称，即房屋和土
地两种财产的总称。实际上，真正的房地产是指土地及 其地上的定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质 实体上的权益。
物质实体：土地、在建工程和建成后的物业
房地产开发与经营
第2页
权益：房地产产权包括所有权以及由所有权延 伸出来的权利，如土地使用权、地役权、抵押 权、租赁权等
第5页
房地产的分类
（1）从实物形态出发，对房地产进行分类
住宅物业
房 地
土 地 及 其 地 上 建筑物 非住宅物业 工业物业 写字楼
物
商业物业 零售物业
产 空置土地
构筑物 基础设施
酒店
Hale Waihona Puke 其他图1.1 基于实物型的房地产分类
房地产开发经营的理论与策略(PPT含案例详解
了解房地产企业的基本性质 了解房地产企业的基本要求、设立过程； 了解房地产中介的作用、性质、在房地产
市场和行业中的地位； 了解房地产行业管理的基本内容。
决策的准则：不同条件下的期望收益值和 损失值
1、满意度准则（最适化准则） 2、最大可能准则 3、期望值准则 4、期望值方差准则 5、决策树方法
决策准则：根据一个合理的满意值来进行 决策
使用条件： 1）选择最优方案过于花费时间或费用太高 2）在没有得到其他的方案的资料之前必须 决策 3）估计方案的损益值不可能或有困难时， 但可以估计方案的满意度，可以选择满意 度最大的方案
自然状态已知的条件下的决策，根据具体 的指标值对不同的方案进行比较分析。
方案 高需求 中需求 低需求 给定中需求 最优方案
建造10万平米 16% 14% 14%
建造20万平米 20% 20% 7%
#
建造30万平米 24% 8% -4%
随机型决策准则：未来事件的发生是随机 的，可以估计各种事件发生的概率，决策 带有一定的风险性。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项 目公司。
2．房地产经营企业。
▪ 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、 抵押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
▪ 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动 的企业。它们接受委托，提供有偿服务。
最优方案
决策：选择概率最大的自然状态，在该自然状态下， 取收益最大的方案为最优方案，即第2个方案。
决策准则：计算每个方案在不同的自然状 态下的收益的期望值，作为决策的依据
中国房地产各阶段发展史（非常详细）
中国房地产各阶段发展史（非常详细）中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
1993年“安居工程”开始启动。
1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。
房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。
1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。
于是下令停止银行贷款。
政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。
1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。
房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。
第6章 房地产权属登记制度与政策
根据权属登记的内容和方式的不同，各国房地产权属登记制 度分为契据登记制和产权登记制两大类型。
五、房地产权属登记制度分类
（一）契据登记制 契据登记制度的理论基础是对抗要件主义，这一理论 认为房地产产权的变更、他项权利的设定，在当事人订立合 约之时就已生效，即双方一经产生债的关系，房地产权利的 转移或他项权利的设定即同时成立。登记仅仅是作为对抗第 三人的要件，所以称为对抗要件主义。其主要特点是：登记 机关对登记申请采取形式审查，不作实质性的审查；登记只 具有公示力而无公信力，不经过登记，只能在当事人中产生 效力，不能对抗第三人。法院可以裁定已登记的契约无效， 登记机关对此并不承担责任。因该项制度为法国首创，所以 又称为“法国登记制”。
三、房地产权属登记管理的任务
（一）做好房地产登记发证工作
登记发证工作是权属登记管理的主要的经常性工作。在 全国性房地产总登记工作的基础上，主要的经常性任务就 是做好初始取得的土地使用权、新建房屋所有权、房地产 权属的转让、变更、他项权利等的登记、核实、确权和发
证工作，以及房地产灭失、土地使用权年限届满、他项权
记制和托伦斯登记制两种。
五、房地产权属登记制度分类 （二）产权登记制（续1）
1、权利登记制：登记机关对权利人的申请进行实质性审查， 登记是由房地产所在地的登记机关备置登记簿，簿上记载房 地产权利的取得、变更过程，使有利害关系的第三人可就登 记簿的记载推知该房地产产权状态，若房地产权利的取得， 未经登记便不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事 人之间也不发生效力。 其主要特点为：登记机关对登记申请采取实质审查主 义，登记权利的现状；登记有公信力即登记簿上所载事项， 对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。因该项制度发源
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姚玲珍 教授
2017年9月
房地产经济学© 2017 SUFE
目录
基础篇
第一章 绪论 第二章 房地产与房地产业 第三章 地租理论与区位理论 第四章 房地产产权理论
微观篇
2
第五章 房地产市场 第六章 房地产价格 第七章 房地产投资
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目录
微观篇 宏观篇
3
第八章 房地产开发 第九章 房地产经营 第十章 房地产金融
（1）按产权产生的先后 （2）按产权主体隶属于个人的程度
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（1）按产权产生的先后
①原始产权
原始产权，为资产的所有权或最终产权，是指受法律确 认和保护的经济利益主体对财产的排他性的归属关系，包括 所有者依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权 利。原始产权的权限对财产可以缩小到只有所有权。
第十一章 房地产周期 第十二章 房地产市场调控 第十三章 住房制度与住房保障 第十四章 房地产税收
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第四章 房地产产权理论
一 产权与房地产产权 二 房地产产权理论 三 思考题与阅读内容
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一、产权与房地产产权
(一) 产权 (二) 房地产产权
地行使该特定权利并获取相应的利益
联合产权 指将产权分配给若干特定的个人，由个人排
他性地行使该特定权利并获取属于某个社区全体，由内部成员来
选定资源的用途并排斥外来者
国家产权 即产权主体为国家的产权形式
共有产权 指产权被任何人共同拥有并且无人单独拥有
的排他性权利
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一系列财产 权利的综合
经过社会强制 而实现对物品 用途的选择权
本质上是人与 人之间关于财 产的社会关系 。
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2. 产权与相关概念
（1）物权的概念 （2）人权的概念 （3）所有权的概念 （4）产权与物权、人权、所有权的关系
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（1）物权的概念
所 有 权 的 分 割
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占有权 指直接控制和掌握财产，并排斥他人占
有的权利
使用权 指按照财产的性能和用途，对财产加以
充分利用的权利
收益权 指获取财产收益的权利 处分权 指可以将财产出售或转让给别人的权利
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（4）产权与物权、人权、所有权的关系
产权与物权
①产权即物权——年代久远 ②产权范畴比物权范畴更为宽泛——现代观点
对人权概念 的理解
人权代表着社会承认既有利益 的保有、追求利益、获得利益 、免于责任、支配他人行为等 行为的正当性或不可侵犯性。
人权的依据是社会成员的相 互确认，不是来自于自然， 实体法或国家权力机关。
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（3）所有权的概念
所有权： 狭义——仅仅表明财产归谁所有，表示人与财产的隶属关系； 广义——不仅表明财产归谁所有，而且表明所有者对财产还有占有、 使用、处分、收益的权利。
对建设用土地和房屋建筑物相统一的房地产财产 权利。它所体现的是围绕房地产财产所形成的各 种权利关系，即经济利益关系的总和。
房地产产权的特征 ①房地产产权属于物权的一部分； ②房地产产权属于不动产产权； ③房地产产权的权益性。
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（一）产权
1 产权的概念
2 产权与相关概念 (三) 3 产权的性质与功能
4 产权的分类 (三)
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1. 产权的概念
产权是以财产所有权为基础而形成的，反映不同经济主 体对同一财产的不同方面、不同程度的权利及相应义务的法 律形式。概括地说，产权是关于财产权利界定、配置与运用 的法律制度的概念。
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3. 产权的性质与功能
（1）产权的性质
①产权主体存在的实体性 ②产权运行的独立性 ③产权权能的可分性 ④产权价值形式的流动性
（2）产权的功能
(三)
①界区与排他功能 ②激励与约束功能 ③交易与流转功能 ④增值与贬值功能
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4. 产权的分类
产权与人权
既有内在统一性，又有所区别。其区别在于： ①产权的依据来自于实体法，人权的依据来自于社会成员的相互确认。 ②人权的外延比产权广泛。 ③产权是基于物的权利，不同个体有多少、大小之分，人权突出不同个 体在享受权利方面的平等性、自然性。
产权与所有权
①在权利统一的前提下，拥有所有权就意味着拥有全部产权； ②在权利分离的前提下，拥有所有权意味着只拥有部分产权。
②派生产权
派生产权是对原始产权的折射。派生产权是所有权的 某些权能而并非所有权的全部权能，并从这些权能的运用 中获得收益而实现的具有物权性质的财产权利，如所有权 的派生权利——资产经营权及使用权。
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（2）按产权主体隶属于个人的程度
私人产权 指将产权分配给特定的个人，由个人排他性
人们直接就物享受 其利益的财产权
具有禁止任何人 侵害的消极作用 的财产权或对抗 一般人的财产权
对人
关系说
对物 关系说
物权
物权有对人、对物两方面 的关系，权利人支配特定 物的方法、范围，不仅为 事实问题，也包含法定的 法律关系
折衷说
《中华人民共和国物权法》明文规定： “本法所称物，包括不动产和动产，法律规定权利作为物权客
（二）房地产产权
1 房地产产权的概念和结构 2 地产权、房产权 (三) 3 房地产金融产权
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1. 房地产产权的概念和结构
（1）房地产产权的基本概念和特征 （2）房地产产权结构
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（1）房地产产权的基本概念和特征
房地产产权的基本概念 房地产产权，是指产权主体（组织和个人）
体的，依照其规定。” “本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和
排他式权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”
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（2）人权的概念
人权的一般性定义： 人生存所必需的、基本的、不可剥夺的权利。
人权所说的人不分性别、种族、民族、 阶级、信仰、出身、职业、财富、教育 程度和社会地位状况的人。