关于《物权法》中确立不动产善意取得制度必要性的探究
浅议不动产善意取得制度
动产系出于善意， 则他便取得该动产的所有权 ， 原动 产所 有人不得要 理论基础 ， 贯彻物权的基本原则就必须要适用不动产善意取得制度 。 善意取得作为一项重要的经济制度， 传统 上只适用 于动产 ， 随 个方面论述这一 问题。 但
额通常都较大， 更需要以法律来保护其交易安全， 所以善意取得制度 其变动 以登记加 以公示 ， 权利变动 明确 ， 不存在无处分权人处分财产 的情形 ， 故不存在善意取得制度 。事实上， 这是对不动产善意取得制
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浅议 不动 产善意 取得制 度
乔安丽
摘 要 （ （ 物权法》 １６ 在 ０ 条规定 了不动产善意取得制度， 使得传统上只适用于动产的善意取得制度突破 了原有的界限， 丰 富 了我 国物 权法 内容 ， 对 于不动 产善 意取 得制 度 的适 用范 围及理论 基础 仍存 在 一定 的误 区。 但 本文 试从 这两方 面探讨 不动 产 善意取 得 制度适 用 的必要性 及合 理性 。
关 键词 不动产 善意取 得 公 信 力 推 定 力 中图分 类号 ： ９３ Ｄ ２． ２ 文献 标识 码 ： Ａ
文章 编号 ：０９０ ９（０９０ — ７０ １０ ．５２２０）６０ ．２ ４
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
２０ ０ ７年通过的 ‘ 中华人 民共和 国物权法》 规定了不动产的善意 产依照法律规定应 当登记的已经登记 ， ， 不需要登记的已经交付给受让
取得制度 ， 突破了我国原有的法律制度中善意取得制度仅适用于动产 人 。
的限制。善意取得制度 是近代 以来大陆法系与英美法系民法的一项 重要制度 ， 内容涉及财产所有权静的安全和动的交易安全 的保护问 其 题， 在商品经济飞速发展 的今天 ， 善意取得制度既是适应 经济发展 的
关于不动产的善意取得制度若干问题研究
第四， 已作权利 的变更登记 。 登记是不动产物权存在的主要表现 形式 ， 如果受让人没有及 时作权利的变更登记 ， 也就没有善意取得适
用 的余地。因此， 符合以上 四个条件即可适用不动产的善意取得 ， 原
中 图分类号 ： ２ ． Ｄ９３ ２ 文献标 识码 ： Ａ 文章编 号 ：０ ９０９（０ ９０．５．１ １０—５２２ ０）６３６０
第一 ， 让与人对 让与的不动产物权无 处分权 。 对财产的处分权是
王某与丁某原系夫妻 ， 双方结婚时共同购 买一栋房屋， 但房产 登 记 时只登记 了丁某 的名字 ，ｏ２年 ５月， ２０ 李某与丁某签订 了买卖该房 屋的合 同， 并办理 了房屋所有权的变更登记手续。２ ０ ０ ２年 ６月王某 与丁某协议离婚， 王某锝知该房已被丁某卖 出后 ， 以丁某、 李某二人为 被告向法 院起诉 ， 要求二被告返还该房屋。 为， 王某与被告丁某共有该房屋， 原告王某系讼争房屋 的所有权人之 被告丁某无权处分与王某共有的房屋 ， 故其与被告李某签订 的房
款规定取得不动产或者动产 的所有权的， 原所有权人有权向无处分权
二、 不动产善意取得的适用情形 不动产善意取得制度是借助等级 的公信力来实现安全交 易的目
因此本文主张不动产善意取得应适用于 已进行登记。 但登记存 人请求赔偿损失。 比起先前理论中的善意取得制度，物权法》 ” ＜ 中的善 的的。 主要有 以下两种情 况： 意取得制度走得更远 ， 将不动产和其他物权也纳入可适用善意取得的 在瑕疵 的不动产物权 中。具体的适用情形， 第一， 同房屋的部分共有人擅 自出卖共有房屋 的， 共 只要满足不 范围， 这无疑是一种进步 。 实践中 ， 不少人都会把房屋、 股权等登记在
我国不动产善意取得制度之
我国不动产善意取得制度之探析摘要：善意取得制度作为物权法上一项重要制度，不仅有利于保护财产安全、加快交易流转，而且有利于稳定社会经济秩序、促进商品经济发展。
本文通过对不动产善意取得制度确立的意义的阐述、构成要件和不动产善意取得的法律效果的分析，以体现不动产善意取得制度之价值。
关键词：意义、构成要件、法律效果2006年我国颁布了《中华人民共和国物权法》，其中第106条及以下明确规定了善意取得制度，并将这一制度适用于动产、不动产、其他物权（如质权、留置权、抵押权、用益物权），打破了善意取得制度仅适用于动产所有权取得的观念。
这对中国的善意取得制度是一个重大的完善和突破，有利于促进不动产交易安全，维护不动产善意第三人利益。
一、确立不动产善意取得制度的重要意义善意取得制度作为现代民法中的一个基本制度，阻却了在无权处分情况下原所有权人对善意受让人取得所有物的权利追夺的风险；在商品经济飞速发展的今天，是适应经济发展的一项重要的交易规则。
它有利于保护市场的交易秩序，节约交易成本，简化法律关系，优化资源配置，从而有利于交易正常、高效地进行。
善意取得制度从动产领域扩展到不动产领域更有其存在的价值。
（一）有利于保护交易安全，促进市场经济发展在现代市场经济社会里，不动产具有巨大的经济价值，保障不动产的权属流转的安全性与便利性，无疑是一种普遍的社会预期和共识。
要达到这个目的，就必须建立交易安全保障机制。
不动产物权善意取得的司法实践无疑与市场经济的这种需求不谋而合。
善意取得制度在衡量静态的权利人占有和所有的财产权益和动态的当事人基于交易行为所取得的利益时，认为在特定的场合下，应牺牲真正权利人的利益来保护善意无过失交易者的利益，以此维护顺畅的交易秩序，促进民事流转。
这样，交易者就不会对交易的安全担忧，这符合社会效益原则，有利于市场经济的发展。
并且，《物权法》把善意取得制度的适用范围扩大到不动产，建立起不动产物权善意取得制度，对指导人民法院审判实践亦有重要意义。
论我国的不动产善意取得制度
论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。
我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。
本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。
②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。
而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。
浅议我国不动产善意取得制度
三 、 国不动产 善 意取得 制度 的不足 分析 我 （ ） 动产善 意取 得的 法律 法规 不 统一 一 不 中国 的“ 权法 ” 物 规定 了不动产 善意取 得 ， 以登记 生效要 件，
实、 真诚 、 公开 等 。《 牛津法 律大 辞典》 对此 的定 义为：如果一 个 “
人 诚实 行事 ， 即不知 道或 无理 由相信 其主 张没 有根据 ， 他就 是善
（ ） 动 产 的 登 记 机 关 不 统 一 二 不
二、 从我 国《 权 法》Ｏ 条 规定 谈不 动产善 意取得 构成 要件 物 １６
我国《 物权法 》 明确 规定 了不 动产适 用善 意取 得， 法第 １６ 该 ０
我 国《 权法》 物 规定实 行统一 的不动产 登记机 关， 由于 登记是
中图分类 号 ： ２． Ｄ９３ ２
不 动产 善意取 得 制度 中的相 关概 念
文献 标识码 ： Ａ
文章编 号 ：０９ ５２２ １）３ ５－２ １０－ ９（０００－ ０ ０ ０ ０
动产 登 记应 比照适 用 于房地产 。主 要是 指房屋 ， 土地 ， 林和 其 森
一
、
（ ） 一 不动 产与动 产
日本 民法 典瑞 士 民法 典 。 根据 《 物权 法》 以 了解 到 ， 动产 是 果发 生 了 ， 可 不 自然不适 用善 意取 得 。 至于受 让人 是否持 有诚 意的财
指土 地 、 屋 、 房 林木 等地 上定着 物 。这 也继承 了大 陆法系 精神 内 涵 即不 动产乃 不可 分之物 。不 动产 之外 的物 即为动 产 。
产 物 。种 子 自播种 时起 ， 物 自栽种 时起 ， 植 为土地 的主要 组成 部
第 四 ， 让方 已经完 成 了财产变 更登 记 。 受 产权变 更登 记是对
浅议不动产善意取得
浅议不动产善意取得[摘要]对于我国不动产善意取得制度的适用,学者观点不一。
本文通过分析不动产善意取得的理论基础和制度基础,指出不动产善意取得制度在我国物权法中确立的必要性,并对该制度进行了简要地分析。
[关键词]不动产;善意取得;理论依据;制度基础;构成要件善意取得又称即时取得,是近代以来大陆法系与英美法系民法均认可的一项重要的物权法律制度。
这一制度是物权法在维护物权静的安全与财产交易动态安全上作出平衡的选择,对保护善意第三人的利益,维护社会经济秩序具有重要的意义。
我国法学界一般认为善意取得制度是指动产占有人以动产所有权的移转或者其他物权的设定为目的,移转占有于善意第三人时,即使动产占有人无处分动产的权利,善意受让人仍可取得动产的所有权或其他物权的制度。
[1]由此可见,主流观点认为善意取得制度仅仅只适用于动产领域。
然而笔者认为,从善意取得理论基础以及制度基础来看,善意取得制度亦可适用于不动产领域。
本文即以此为切入点,对不动产善意取得制度进行分析。
一、不动产善意取得制度的理论基础善意取得制度源于古日耳曼法的“以手护手”原则。
依据该原则,占有是物权的外形,占有动产者,即推定其为动产占有人,而对动产有权利者,也须通过占有标的物而加以表现。
因此,有权利者未占有其物时,其权利之效力便因此而减弱。
任意将自己的动产交付与他人者,仅能向相对人请求返还,若该相对人将动产让与第三人时,则仅可向相对人请求损害赔偿,而不得向第三人请求返还其动产。
“以手护手”原则注重权利的外观,并以权利的外观视为权利的表征。
这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系,但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要,因而显示了其极强的生命力。
后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准,把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式,以盖然性的推定方式来判断物权的正确性,而不是从客观真实的角度来界定的正确性。
对不动产善意取得制度之合理性的探讨——兼评《物权法》第106条
Legal Sys t em A nd So c i et y 蟹墨爱匦圜臣型竺型!!f叁垒!圭垒金对不动产善意取得制度之合理性的探讨——兼评《物权法》第106条王爱芳摘要2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第106务明确规定了不动产可以适用善意取得制度。
但是立法对这一问题的定论并不表明是终局性的定论，尚有值得探讨的余地。
本文认为，第三人取得不动产所有权是基于登记的公信力，而不是基于善意取得制度。
对不动产是否适用善意取得制度之争的缘由在于对登记公信力和善意取得制度的认识混淆。
．。
关键词权利表征登记公信力善意取得中图分类号：D923．2文献标识码：A一、问题的提出在李平卖房案中1，第三人无疑是取得所有权的。
但法院是以不动产善意取得制度判决第三人取得所有权，但笔者认为直接基于不动产登记公信力即可取得房屋的所有权，无须通过善意取得制度。
这就是所谓的“历史之争”——不动产是否可以适用善意取得制度。
对这个问题的之争的关键在于对登记的公信力与善意取得制度认识的混淆。
在我国有不少学者主张不动产应该适应善意取得制度，以下述学者为代表：叶金强认为：承认登记公信力，就是承认不动产善意取得，否则登记公信力也将形同虚设。
登记公信力原则本身就包含着对善的追求，而登记公信力最终要经由善意取得制度现实对善意第三人的保护2。
马栩生认为：从善意和权利取得的角度讲，登记公信力实质就是不动产善意取得。
仔细观察各国有关登记公信力的法条，发现所谓不动产善意取得不过就是对登记公信力适用的法律要件和法律后果的描述1。
孙鹏认为：不动产登记公信力保护第三人的机理，与基于动产占有公信力而生的善意取得制度保护第三人的机理，在本质上没有太大的差别，因此不反对不动产物权“善意地取得”，但不特意适用不动产善意取得的提法1。
以上学者的观点最为典型，究其原因则是对登记公信力与善意取得制度的混淆和认识不准确。
在谈登记公信力和善意取得之前，厘清为何不动产采登记和变更为公示方法与动产采占有和交付为公示方法，则必须了解权利表征与权利表象的概念。
不动产善意取得制度合理性研究——兼论我国物权法不动产善意取得制度的完善
不 动 产 善 意 取 得 制 度 合 理 性 研 究
兼论 我 国物权法不 动产 善意取得制度 的完善
口 湖北大学 陈小 燕 王 春 芳
【 要】 摘 本文从 不动 产善 意取得制
度 的理 论 基 础 、 制度 基 础 及 价值 基 础 三
法系的英美财产法及前苏联东 欧国家 的
基 础
【 关键词 】 不动产善 意取 得制度
成要 件 适 用范围 善意
构
善 意取 得 是 民 法 物权 中 一 项 重 要 的
制度 ， 其在传统 民法 中只适用 于动产 ， 将 不动产排 除出适用范围。我 国颁布实施 的物权法 ，将 不动产纳入了善意取得制
度 的适 用 范 围 ，这 是 我 国 民 法 中的 一 次
、
不 动 产 善 意 取 得 的 理 论 基 础
（ ） 动 产善 意取 得 制度 的发 展 一 不
不动产善意取得制度总体上经历 了
一
个 由完 全 不 承 认 到 不 完 全 承 认 ，再 到 的过 程 。 １早 期 立 法 否 认 不 动 产 善 意 取得 制 ．
完全承认的历史沿革 ，并不断加 以完善
民法对此均持 肯定态度 。
２ 日耳 曼 法 中 的 “ 护 手 ” 则 — — ． 手 原 善 意 取 得 制 度 的历 史 源 头 。古 日耳 曼 社
此 限制 时 ， 对于权利取得人始生效力 。 权 利取得 人知有前项事实 的时期 ，在取 得 权 利须登记者 ，以提 出申请登记 时为标 准。 德 国民法规定 了可 以基于相信土地 ”
三人提供保护 ，使其不会 因为信赖的对
象错误而受损 ， 这样便产生 了占有 、 登记 的公信力 。 占有 的公信力 ， 而 系表 现为动 产善意取得制度 ； 登记 的公信力 ， 系表现 为不动产善意取得制度 。 可见 ， 动产善 意 取得 、 不动产善意取得 ， 具有相同 的价值 基础及逻辑结构 ， 没有偏废之理 。 ２ 物权公示原则 。公示 为物权变动 ． 生效 的必要条件 ， 否则不发生法律效 果。
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关于《物权法》中确立不动产善意取得制度必要性的探究
发表时间：2012-03-07T13:26:11.870Z 来源：《时代报告（学术版）》2011年12月（上）供稿作者：胡古罗周敏
[导读] 确定不动产善意取得制度将有利于维护商品交易的正常秩序，对我国市场经济的发展起到推动作用。
胡古罗周敏
兰州大学法学院甘肃兰州 730000
中图分类号：DF5文献标识码：A 文章编号：41-1413（2011）12-0000-01
摘要：传统的善意取得仅适用于动产，随着经济的发展，我国物权法将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是有其必要性的。
确定不动产善意取得制度将有利于维护商品交易的正常秩序，对我国市场经济的发展起到推动作用。
关键词：不动产；善意取得；必要性
善意取得制度，又称即时取得，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度。
在我国，传统民法理论认为，善意取得，是指动产占有人无权处分其占有的动产，但将该动产有偿转让给第三人时，善意的受让人自取得物的占有之时起，即取得物的所有权。
可见，善意取得制度只适用于动产而不适用于不动产。
随着我国经济的不断发展，于2007年10月1日生效的《物权法》首次以法律的形式明确规定了有关不动产的善意取得制度。
我国《物权法》第106条规定: “无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
”这充分体现了所有人权益与社会商品流转秩序两种利益权衡后的取舍，更充分体现了不动产善意取得制度在我国以立法形式予以确立。
一、善意取得制度的必要性
李某与刘某原系夫妻，双方结婚时共同购买一栋房屋, 但房产登记时只登记了刘某的名字，2008年5 月，张某与刘某签订了买卖该房屋的合同，并办理了房屋所有权的变更登记手续。
2008年6 月李某与刘某协议离婚,李某得知该房已被刘某卖出后，以刘某、张某二人为被告向法院起诉，要求二被告返还该房屋。
法院的审理该案过程中认为，该讼争房屋应确认为原告李某和被告刘某所共有，刘某在没有经得李某同意的情况下, 处分该房屋系无权处分，但由于张某购买房屋时是善意的，张某可以基于不动产物权的善意取得制度获得该房屋的所有权。
李某可依不当得利或侵权行为请求刘某承担责任。
在实践中，类似的案件屡屡发生，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。
在确立善意取得制度后，这种做法风险极大，因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋了。
而我国物权法这样规定主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。
如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。
我国正处在向市场经济过度的转轨时期，许多不动产登记制度尚未完善，如在房屋预售的过程中，存在的“一房二卖”，甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障，因此，将善意取得制度适用于不动产交易的领域，可最大限度的保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展，因此不动产善意取得制度的确立有很大的必要性。
第一，不动产适用善意取得制度是我国市场经济发展的必然要求。
善意取得制度有利于维护市场交易的正常秩序，促进市场经济的健康有序的发展。
保护交易当事人的信赖利益实际上就是保护交易安全；一旦不保护交易安全，则任何一个进入市场进行交易的民事主体，在购买财产或取得在财产上设定的权利时，都需对财产的来源情况进行详实的调查，以排除从无权处分人处取得财产及相应权利的可能。
这样就会滞缓交易进程，影响社会经济效益。
假设民事主体未进行这种交易前的调查，则一旦取得财产的所有权或他物权，难免要提防会有人行使物的返还请求权，影响其对物的有效利用。
如果承认善意受让人可以即时取得所有权，则交易者就能放心大胆的进行交易，这将有利于市场经济的健康发展。
第二，现有司法解释实际上已间接承认不动产的善意取得制度。
最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行) 》第89条规定,“ 共同共有人对共有财产享有共同的权利, 承担共同的义务。
在共同共有关系存续期间, 部分共有人擅自处分共有财产的, 一般认定无效。
但第三人善意、有偿取得该财产的, 应当维护第三人的合法权益, 对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
”
第三，在我国，尤其是当前不动产登记制度远远不够系统完善的情况下，承认不动产善意取得是有必要的。
因为不动产交易也会因登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，如果不动产交易中第三人取得不动产时出于善意，则从保护善意第三人、维护交易秩序的目的出发，应当允许第三人获得不动产的所有权。
第四，承认善意取得制度，符合经济效用的原则。
善意取得通常是因无权处分而发生的，在一定程度上表明原权利人忽视对物的财产权利，而善意第三人愿意取得该物，表明他更愿意利用原物，也可表明原物在善意受让人手中比在原所有人手中可能更有使用价值，因此法律保护善意受让人而不是原权利人，则在更多情况下可能有利于充分发挥原物的经济效用。
二、不动产善意取得制度的价值
第一，有利于维护不动产登记的公示公信原则
当无权处分人处分不动产时，如果受让人是善意且已办理权利登记，那么基于不动产登记的公示公信原则，应该保护该行为。
若不承认不动产善意取得制度，在这种情况下，善意的受让人的权益就得不到有效的保护，不动产登记的公信力也就得不到维护。
第二，有利于维护市场交易安全，保护善意第三人的利益
在交易中，任何善意第三人都是基于对受让人及其所有权的信赖，而善意取得制度正是为了保护交易安全，及第三人的利益。
第三，对司法实践有着重要的作用
在实践中，民事纠纷经常涉及不动产交易的善意取得，但由于我国之前匮于此项制度而很难得到解决。
因此，此项制度的建立必将指导人民法院的审判，也有利于真正解决纠纷，体现法律保护的原本意义。
参考文献
[1 ]王利明. 物权法论[M]. 中国政法大学出版社. 2000( 1) : 294.
[2 李文文. 从《物权法》看善意取得制度[J].法制与社会，2007,9.
[3] 沈俊杰. 从房屋掉包案透视我国现行不动产善意取得制度[J].理论,2011,5.
作者简介：
1.罗周敏（1986 -）女，汉族。
河南省郑州人，现为兰州大学法学院2010级法律硕士研究生。
2.胡古（1988-）女，汉族。
吉林省通化人，现为兰州大学法学院2010级法律硕士研究生。