容积率与住宅产品的对应关系
容积率示意图
容积率多少合适?住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考，容积率多少合适呢?1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6、容积率1.5~2.0，正常的多层+小高层项目。
7、容积率2.0~2.5，正常的小高层项目。
8、容积率2.5~3.0，小高层+二类高层项目(18层以内)。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9、容积率3.0~6.0，高层项目(楼高100米以内)。
10、容积率6.0以上，摩天大楼项目。
对于住户来说，容积率越低，同一片土地上的建筑物就越少，舒适度也越高。
一般来说，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
以上是关于什么是容积率和容积率的计算及多少合适的内容，希望您看了之后能对容积率有所了解。
容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积(包括附属建筑物面积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积)与规划建设用地面积的比例。
对于住户来说，容积率越低，居住舒适度越好。
规划局在计算某一建设项目的容积率时，有一些建筑面积是不计的，但是在计算总建筑面积时计算，例如：地下室面积、阳台面积等等。
低密度住宅的大体标准概念：高层低密度住宅容积率不大于2.2；多层低密度住宅容积率不大于1.2；排屋（Town House）容积率不大于0.7；别墅（Villa）容积率不大于0.35。
什么是容积率，买房时为什么要看容积率？
什么是容积率，买房时为什么要看容积率？许多楼盘的宣传单上都提到容积率销售小姐的也经常把容积率作为宣传，，那么什么是容积率呢？容积率是建筑设计中【建筑面积】和【用地面积】的比值。
直观来说，就是在一块给定的土地上，看盖了多少面积的房子，盖的面积越大容积率就越大，盖的面积越小，相应的容积率也就越小。
当总建筑面积恰好等于土地的面积时，容积率就为1。
容积率为2则表示地块上的建筑面积加起来可以把该地铺满两遍。
显然，容积率越高，说明该建筑越“大”。
对于小区来说，容积率越高，说明小区越”挤“，之所以说它关键，是因为这个容积率简明扼要的向我们展示了这个建筑多“大”多“挤”处于什么规模，从而成为了描述一个项目至关重要的指标。
通常，在政府转让土地时，该地块的容积率就已经被限定，开发商只得在这个限度之内盖房子。
作为地产方，拿到土地的成本是一定的，盖越多的面积往往就有越多的商铺、住宅得以租售获得利润，因而总有把容积率做的更高的倾向，开发商往往会把面积做到最大达到限定的容积率，获取最大的可租售面积，实现利润最大化。
为什么要限制最大的容积率呢？显而易见，如果放任开发商在规定土地上盖房，会造成这个地方建筑面积特别大，人流特别集中，不仅会造成过于集中的供水供电和交通压力，还增加了消防、治安、管理等安全隐患。
为此，一个地方该盖多少面积流入多少人，在规划层面就已经是设计好的。
2、为什么买房要看容积率？因为容积率标志着你住房的品质。
通常我们认为住宅容积率越低居住品质越高，容积率越低越好，比如你所住的楼总共有6层，是现在的生活状态，假想一下现在同样的楼总共有60层！那么是不是坐电梯、倒垃圾、生活噪音、防盗安全隐患、门外草坪的狗屎、还有旁边超市的排队队伍长度、门口公路多堵都开始让人变得难以忍受啦？公共区域是有限的，它承载的越多，我们人均可支配的就越少。
相同情况下，容积率越小这块地就“越轻”，生活起来越宽松舒适。
那么具体数字大概是几呢？大概高层住宅小区的容积率可以达到4.5；小高层社区约为1.5-2.0；标准的六层（七层）以下多层小区容积率在0.8-1.2，联排别墅大概在0.4-0.7，独栋别墅肯定就更小啦。
容积率与产品的对应关系
精选
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我们需要理解容积率的哪些问题？
①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应 该如何决策?
精选
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容积率的确定模型—— 结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定
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化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
精选
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▼标准层消化容积率
①竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大 影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率 的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；
②增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们： ①不断的要求提高容积率； ②不断的偷面积； ③不断的公关； ④你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱； ⑤维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
精选
6
实际上应该怎么理解容积率？
基本概念
建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
精选
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决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
精选
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决定容积率的其他因素
其他因素——楼盘布局
一、点群式布局（组 团式布局）
特点：
点群式布局即各栋 住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规 律或自由地布置，从而 形成一个组团。其住宅 楼的形态美观多变，楼 栋布置更灵活，很容易 与周边建筑物区别开来 容易创造出圆形、弧线 等特色房型。
住宅楼栋设计
住宅楼栋设计住宅楼栋是居住小区重要组成元素之一，由住宅套型和公共交通空间组合而成，形式丰富多样各有特点，地域的差异也非常的显著，设计时需要综合考虑多方面的因素。
一.住宅楼栋的设计要点：•常见住宅产品类型及其对应的容积率指标住宅的产品类型是多种多样的，首先看下居住产品的类型有哪些。
低密度住宅产品的类型有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、平层别墅、叠拼别墅、花园洋房。
此外中高密度住宅产品有多层住宅、小高层住宅、高层住宅和超高层的住宅。
住宅的容积率是衡量居住用地使用强度的重要指标之一，关乎土地成本所占比例和居住的舒适度。
一般我们说容积率等于地上总建筑面积除以用地面积，不同楼栋面积的容积率存在较大的差异。
我们看下住宅楼栋和容积率之间的关系，先说低密度住宅，比如说独栋别墅，它的容积率是比较低的0.2-0.6，双拼别墅是0.6-0.7，联排别墅0.7-1.0，叠拼别墅和平层别墅一般在1.1-1.2，花园洋房1.2-1.3，中高密度住宅的容积率：4-6层的多层住宅容积率1.4左右，7-11层小高层住宅1.8-2.0，12-33层的高层住宅容积率2.4左右，33层以上的超高住宅容积率在3.0以上。
综合高密度住宅幅度是很大的，当超高层的时候容积率会达到很高。
我们刚才说的容积率是单纯的这一种住宅，它的容积率达到的基本的数量是这样的。
其实在一个楼盘当中，肯定不是纯的某一种类型的住宅，而是多种不同类型的住宅混合在一起，所以这样的容积率也是会有所变化的，并不是刚才所说的这些数字。
•常见的住宅楼栋形式和特点住宅的常见类型包括板式住宅、塔式住宅、板塔结合式住宅、长廊式住宅等。
重点就板式住宅和塔式住宅的特点进行一些分析，因为这两种形式是最常用的。
（1）板式住宅的特点一般体型比较扁长划分了多个单元，通常是指主要朝向建筑长度大于次要朝向建筑长度2倍以上的住宅楼栋，即总面宽与总进深之比大于二的住宅楼栋形式，称之为板式住宅。
板式住宅的优点：一是自然通风采光好，板式住宅我们大家都特别喜欢住，就是因为它采光通风比较好这点是比较突出的。
各类容积率与对应的总图方案
PART 一、容积率与项目规划的逻辑关系 如何货值最大化：
1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。 2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。 3、资源利用最大化 ,尽可能多的扩大优质资源户型比例 ，扩大溢价范围 4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积
60－150
半地下室（带采光庭院）
50－100
半地下室（带庭院）
联排别墅剖面图
叠拼别墅剖面图
叠拼：180－220（实得220~300） 送: 4F＋阁楼，半地下层庭院
叠拼户型解析
联排户型解析
送阁楼
送阁楼
空中花园
独立入户楼梯
后花园
前花园
前花园
后花园
赠送半地下室
赠送车库
赠送车库
赠送半地下室
“削减龙套”---配套用房最小化
4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空 间，变为可销售面积
案例：赠送半地下室和阁楼面积
四层
0－30 90－120
附送阁附楼送阁楼 二二层楼
90－105 90－105
三层
二 层
重庆睿城大院
联排：200－250（实得350~400）
90－120
首一层楼
90－105
首层
送 : 2F＋阁楼，半地下层庭院
容积率：1.5~2.0
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PART 二、不同容积率的方案强排模式
容积率：2.0~2.8
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PART 三、案例分享
• 用足指标 • 货值最大化 • 复制模块 • 配套用房最小化 • 赠绿规划和底层挖掘 • 控制地库 • 减少入口
PART 三、案例分享
容积率拆分及产品排布
产品类型
层数
适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 拆分方式2 拆分方式3
层数
≤0.4
独栋
2/2.5/3
-
-
-
-
0.4~0.5
双拼
2.5/3
独栋+联排 双拼+联排 类独栋
2~3
0.6~0.8
联排
2.5/3
双拼+联排 双拼+叠拼 合院/类独栋
2~4
0.8~1.0
叠拼
4~5
联排+叠拼 联排+洋房 合院/类独栋 2.5~5
容积率拆分及产品排布
1
容积率拆分及产品排布
1 容积率拆分
目录
2 容积率拆分方法及案例 3 产品排布
4 产品排布方法及案例
2
容积率拆分
容积率拆分
3
容积率拆分︱容积率的概念
建筑面积=0.5倍用地面积
容积率 =
总建筑面积 用地面积
建筑面积=1倍用地面积 建筑面积=1倍用地面积
红线内可建设用地面积
容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑 物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。
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容积率拆分方法及案例︱案例
总体容积率 1.5
9F小高层
28-32F高层 3.2-3.5
联排叠拼别墅 07-0.8
独栋双拼别墅 0.4-0.5
前提还是 不限高！
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容积率拆分方法及案例︱户型配比 如何计算户型配比？
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产品排布
产品排布
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产品排布︱相关经济技术指标
与容积率密切相关的几个指标
余部分排商品房；
容积率住宅设计相关知识
容积率住宅设计相关知识容积率是指建筑物在一定用地范围内的总建筑面积与用地面积的比例。
它是住宅设计中非常重要的指标，能够直接影响到住宅的建筑效果、采光、通风等方面。
下面将从容积率的定义、计算方法、影响因素及优化设计等方面进行详细介绍。
容积率的定义：容积率（Floor Area Ratio，简称FAR）是指建筑物总建筑面积与用地面积的比例，也可理解为建筑物所占地面积与地块总面积的比值。
通常用数字表示，例如1.0代表容积率为1：1，表示建筑物总体可占用地面面积和地块总面积相等。
容积率的计算方法：容积率的计算是通过建筑物总建筑面积除以用地面积得到的。
例如，住宅项目的总建筑面积为5000平方米，用地面积为2000平方米，则容积率为5000/2000=2.5、计算时，一般只考虑地上建筑的面积，并且不同地区对于计算容积率的细节要求可能会有所不同。
容积率的影响因素：容积率的大小会直接影响住宅建筑的各项指标，如开敞度、单元户数、采光、通风等。
因此，在住宅设计中，需要考虑以下几个方面的因素：1.土地规划：土地规划对容积率的限制是决定建筑物能否满足容积率要求的重要因素。
不同地区的土地规划要求可能会有所不同，例如商业区的容积率一般较高，而居住区的容积率较低。
2.建筑用地面积：建筑用地面积决定了建筑物可以占据的空间大小。
用地面积较大可以使得建筑物的总建筑面积相对较大，从而提高容积率。
3.建筑形式和高度：建筑物的形式和高度对容积率的影响也较大。
一般来说，高层建筑可以提高容积率，而低层建筑则容积率较低。
此外，不同形式的建筑物在计算容积率时可能会有不同的规定。
4.建筑间距和设置：建筑间距和设置对于容积率的计算和建筑效果的影响较大。
较小的建筑间距和较大的楼板面积可以提高容积率，但要注意避免因此出现采光和通风不良的问题。
优化容积率的设计：在住宅设计中，可以通过一些方法来优化容积率，使得住宅具备更好的建筑效果和居住体验。
1.合理规划建筑平面布局：设计师可以通过灵活的布局方式，合理利用建筑用地面积，从而提高容积率。
买房必知：什么是容积率？容积率多少合适呢？
买房必知：什么是容积率？容积率多少合适呢？很多人在买房子时，会听到开发商或销售员说到容积率低如何如何？那么容积率是什么意思呢？容积率又是怎么计算的呢？到底高点好还是低点好呢？一、专业解释容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。
容积率计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿地率也是如此。
绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。
二、通俗解释说到底就是小区里户数、人数和小区面积的关系，当然户越少、人越少，面积越大越舒服了。
三、容积率多少合适？住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定，只有什么产品适合什么容积率的问题，下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考。
1、容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2、容积率0.3~0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3、容积率0.5~0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4、容积率0.8~1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5、容积率1.2~1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
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一般情况下来说：
容积率越低，居住的舒适度越高。
过高的容积率会导致：绿化面积的减少，建筑密度的增加，居住的舒适度随之下降；
因此，容积率过高的情况下，如何化解其带来的影响？
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开来容易创造出圆形、弧线等特色房型。
案例：北京金茂府
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二、行列式布局
特点：
行列式布局采用条式单元住宅或联排 住宅，按一定的朝向和间距成排布置。采 用行列式布局对房型设计较为有利，所选 用的房型基本上可做到套型南北通风房间 全明，使每户都能获得良好的日照、通风 条件，居住起来舒适度高。
当容积率从2.8到3.4的时候，做出了不想要的产品，销售受阻，开发商反思： • 市场难以接受一梯四户的产品，开发商想要的一梯两户没做出来？
•
•
面积上去了，开发商却由喜到悲，后悔不已？
为什么没有做出想要的产品？
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案 例 ︓ 杭 州 德 信 泊 林 印 象
案 例 ︓ 南 昌 万 科 青 山 湖
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三、围合式布局
特点：
所谓“围合式”住宅就是建筑围绕环境而设计， 仿中国传统建筑遗风，创造出一个具备良好私密性 的生活空间。同时，半围合、围合的建筑院落又将 各个地块划分为几个大小不一的中庭空间，共有的 中庭空间，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间 关系。围合式布局在采光和通风等性能上也比传统 设计更胜一筹，采光更为通透，通风更为顺畅。
先看几个现象，思考容积率在项目开发中的影响
现象三：干嘛做这么高的容积率，我想要高品质
市场非常成熟的一线城市，一块规模不大、一次开发完成的地块容积率是3.1还是 4.2： • • • 竞争对手的规模大，产品成熟度高，品牌影响力强，向品质超越有可能吗？ 别人做品质是为了后期开发，我们降低了容积率是为什么，后期已经没有土地 了？ 高点容积率、适中的品质、适中的价格、差异补缺竞争有什么不好呢？
决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
建筑进深
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决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
绿化率 日照间距
是住宅区环境品质的硬指标 南北差异大;与周边建筑有关
建筑进深
环境品质与个体品质的平衡
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化解高容积率压力
标准层消化容积率
增大梯户比
降低舒适度，与豪宅不匹配
增大户型进深
失去竞争优势，降低舒适度
增大户均面积
不能偏离定位过多
竞争对手由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒
实际上应该怎么理解容积率？
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基本概念
容积率（Plot Ratio/Volume Fraction）： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 总建筑面积=基底面积*平均层数 建筑密度=基底面积÷可建设用地面积
南 北 向 道 路
代 征 代 道 征 项目地块 绿 路 保留 化
东西向道路 代征道路 代征绿化
其他项目
其他项目
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决定容积率的因素 其他因素——楼盘布局
点群式布局
点群式布局
行列式布局 围合式布局
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不同容积率区间的住宅类型
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍背景:
产品需求量大 房价增长空间较大 位于城市中心的成熟地段\交通便利 市场对高层产品接受度高
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适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采
用增加进深及梯户比这两种方式； 增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。
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常规均好性做法 产品类型 ≤0.4 0.4~0.5 0.6~0.8 0.8~1.0 1.0~1.2 1.3~1.7 1.8~2.0 2.1~2.5 2.6~3.0 3.0~3.5 ≥3.5 说明 独栋 双拼 联排 叠拼 洋房/叠拼 洋房/类洋房 小高层 高层 高层 高层 高层 层数 2/2.5/3 2.5/3 2.5/3 4~5 5~6 6~9 10~11.5 12~18 18~27 27~33 ≥30 研发支持中心/姚斌 可能的产品形式 适当进行指标拆分 常见产品组合类型 拆分方式1 独栋+联排 双拼+联排 联排+叠拼 联排+洋房 拆分方式2 双拼+联排 双拼+叠拼 拆分方式3 类独栋 合院/类独栋 层数 2~3 2~4 2.5~5 2.5~11 2.5~11 2.5~15 6~18 11/33 15/33 -
行列式布局
围合式布局
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一、点群式布局（组团式布局）
特点：
点群式布局即各栋住宅楼围绕中心绿地、 水景或配套建筑，有规律或自由地布置，从 而形成一个组团。其住宅楼的形态美观多变， 楼栋布置更灵活，很容易与周边建筑物区别
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不同容积率区间的住宅类型
容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性
地块指标推算 S1 x K1 + S2 x K2 = S*K （总建筑面积） S1 + S2 = S （总用地面积） 总销售额＝Ｙ１*（S1*K1）＋Ｙ２*（S２*K２） K1 = 产品1容积率 K2 = 产品2容积率 K = 总容积率 Ｙ１ = 产品1销售单价 Ｙ２ = 产品2销售单价 S1 = 产品1用地面积 S2 = 产品2用地面积 S = 总用地面积
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决定容积率的因素
影响建筑密度的因素
绿化率 道路\停车\其它 建筑密度
30%-50% 25% 45%-25%
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化解高容积率压力
化解住宅高容积率压力，提升容积率主要有以下手段
1标准层消化——扩大标准层面积：增
加进深 、增加梯户比、增加户型面积定位
化解高容积 率压力
2拔高楼宇高度——超高层 3功能转换——利用容易出高容积率
的物业形态，帮助住宅消化容积率压力
4东西向围合排布——增加东西向
拍布产品，增大整体进深同时满足日照
项目容积率
联排+洋房 合院/类独栋 联排+小高层 叠拼+洋房
联排+小高层 洋房+小高层 叠拼+小高层 联排+小高层 叠拼+小高层 洋房+小高层 小高层+高层 小高层+高层 小高层+高层 洋房+高层 洋房+高层 -
1、拆分容积率受规划条件影响，结果会不相同。如限高、地块周边退让关系等； 2、拆分容积率应根据市场结论及市场需求进行调整，避免为拆分而拆分。
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决定容积率的因素
影响平均层数的因素
建筑限高 经济性 公摊面积
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决定容积率的因素 其他因素——建筑退线
由于需要协调项目自身与周边项目的交通、消防、日照等相互关系，不允许紧贴红线 进行建设，一般都会退后一段距离； 建筑退让距离，与项目所处的位置、周边的状况相关。
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对容积率的误解源自于粗框式的开发运作模式
谁动了我的面积——开发商挥之不去的心理底限
在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们：
不断的要求提高容积率；
不断的偷面积； 不断的公关；
你要是降低了他的容积率，他感觉就是让他少赚钱；
维容积率第一的原则，以为容积率上去了，自己就多赚了。
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容积率与住宅产品的对应关系
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