合理预交土地增值税
土地增值税预缴计算方法
土地增值税预缴计算方法1. 引言土地增值税是指在国家对土地进行出让或者转让时，按照土地的增值额计算并向国家缴纳的一种税收。
预缴土地增值税是指在土地出让合同签订前，预先根据土地的预计增值额计算出的税款，并在交付土地时一次性缴纳。
本文将介绍土地增值税预缴的计算方法。
2. 土地增值税的计算公式土地增值税的计算公式为：土地增值税 = 土地增值额× 税率其中，土地增值额是指土地所有权转让价款与土地取得成本之差。
税率是由国家规定的，根据不同的地区和土地用途会有所不同。
3. 土地增值额的计算方法土地增值额的计算方法取决于土地的具体情况和使用情况。
一般来说，土地增值额可以通过以下几种方式计算：3.1 简化计算法简化计算法是指根据土地取得成本和土地转让价款之间的差额来计算土地增值额。
这种方法适用于土地的取得成本和转让价款之间的差额不大的情况。
具体计算步骤如下：土地增值额 = 土地转让价款 - 土地取得成本3.2 评估法评估法是指通过独立的评估机构对土地进行评估，计算土地的市场价值，然后再计算土地的增值额。
这种方法适用于土地的取得成本和转让价款之间的差额较大或者取得成本无法明确的情况。
具体计算步骤如下：3.2.1 委托评估机构对土地进行评估，确定土地的市场价值。
3.2.2 计算土地增值额 = 土地转让价款 - 土地市场价值3.3 成本计算法成本计算法是指根据土地的实际取得成本和土地增值率来计算土地的增值额。
具体计算步骤如下：土地增值额 = 土地实际取得成本× 土地增值率其中，土地增值率是根据土地所在地区的市场情况和土地用途来确定的。
4. 税率的确定土地增值税的税率是由国家规定的，根据不同的地区和土地用途会有所不同。
一般来说，土地增值税的税率在30%到60%之间。
具体的税率可以从国家税务局或地方税务局获取，也可以在相关政府部门的官方网站上查询。
5. 示例下面通过一个示例来说明土地增值税的预缴计算方法：某地区的一块土地的市场价值为100万元，购买时的价格为80万元。
房企预交土地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）
房企预交⼟地增值税计算依据及其他税种涉税分析5类风险-（1）⼀、⼟地购⼊的营改增影响（⼀）⼟地抵减销售额的政策⼝径1、⼟地抵减销售额的计算税务总局2016年18号公告第四条：房地产开发企业中的⼀般纳税⼈销售⾃⾏开发的房地产项⽬，适⽤⼀般计税⽅法计税，按照取得的全部价款和价外费⽤，扣除当期销售房地产项⽬对应的⼟地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费⽤-当期允许扣除的⼟地价款）÷（1+11%）2、当期允许扣除的⼟地价款税务总局16年18号公告第五条规定：当期允许扣除的⼟地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的⼟地价款=（当期销售房地产项⽬建筑⾯积÷房地产项⽬可供销售建筑⾯积）×⽀付的⼟地价款当期销售房地产项⽬建筑⾯积，是指当期进⾏纳税申报的增值税销售额对应的建筑⾯积。
房地产项⽬可供销售建筑⾯积，是指房地产项⽬可以出售的总建筑⾯积，不包括销售房地产项⽬时未单独作价结算的配套公共设施的建筑⾯积。
《关于⼟地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》总局16年86号公告规定：“当期销售房地产项⽬建筑⾯积”、“房地产项⽬可供销售建筑⾯积”，是指计容积率地上建筑⾯积，不包括地下车位建筑⾯积）。
⽀付的⼟地价款，是指向政府、⼟地管理部门或受政府委托收取⼟地价款的单位直接⽀付的⼟地价款。
3、实务问题（1）⼀次拿地、分次开发实务中房地产开发企业经常是“⼀次拿地、分次开发”，对应的⼟地价款如何计算扣除？可供销售建筑⾯积如何确定？房地产企业分次开发的每⼀期都是作为单独项⽬进⾏核算的，这⼀操作模式与《房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法》中的“项⽬”⼝径⼀致，因⽽，对“⼀次拿地、分次开发”的情形，可分为两步处理:第⼀步，要将⼀次性⽀付的⼟地价款，按照⼟地⾯积在不同项⽬中进⾏划分并且固化；第⼆步，对单个房地产项⽬中所对应的⼟地价款，要按照该项⽬中当期销售建筑⾯积跟与可供销售建筑⾯积的占⽐，进⾏计算扣除。
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法
房产开发企业土地增值税预缴与清算方法房产开发企业在购买土地后，土地的价格通常会随着时间的推移而增值。
当房产开发企业售出土地时，需要缴纳土地增值税。
土地增值税的预缴和清算方法是根据国家相关法律规定和税收政策制定的，下面将详细介绍土地增值税的预缴和清算方法。
一、土地增值税预缴方法1.确定预缴土地增值税的时间点：土地增值税的预缴时间点是在房地产开发企业与土地使用权出让方签订土地面积补偿协议（或土地出让合同）后，在取得土地使用权之日起6个月内预缴土地增值税。
2.确定预缴土地增值税的计算公式：预缴土地增值税的计算公式为：预缴土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%a.土地出让价款：指土地使用权出让方在土地出让合同中约定的价格。
b.购地成本：包括购置土地权益的费用，如土地购置款、土地出让金、权益交易手续费等。
3.确定预缴土地增值税的计算方法：预缴土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算预缴土地增值税：预缴土地增值税=土地增值额×30%c.预缴土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
4.缴纳预缴土地增值税：预缴土地增值税款需要在约定的时间内缴纳给税务机关。
一般，房地产开发企业在办理土地使用权证书过户手续时，需要提交预缴土地增值税的支付凭证。
二、土地增值税清算方法1.确定土地增值税的计算公式：土地增值税的计算公式为：土地增值税=(土地出让价款-购地成本)×30%2.确定土地增值税的计算方法：土地增值税的计算方法与预缴土地增值税的计算方法基本相同，只是清算土地增值税的时间点不同。
清算土地增值税的时间点是在房地产开发企业将土地转让给购房者时，按照土地转让价格和购地成本进行计算清算土地增值税。
3.清算土地增值税的计算步骤：清算土地增值税计算的步骤如下：a.计算土地增值额：土地增值额=土地出让价款-购地成本b.计算土地增值税：土地增值税=土地增值额×30%c.土地增值税的计算结果一般是四舍五入到元整，即取整数部分。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法
一、土地增值税的预缴
土地增值税的预缴是指在土地转让合同签订后，转让人需要预先缴纳一定比例的税款。
预缴税款的计算方法如下：
1.预征税额计算公式：
预征税额=(成交价格-购买价格)×40%
其中，成交价格为土地转让合同约定的转让价格；购买价格为转让人购买土地时支付的价格。
2.预征税款计算公式：
预征税款=预征税额×适用税率
3.预缴比例
二、土地增值税的清算
土地增值税的清算是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一次性缴纳剩余的70%的税款。
具体的清算方法如下：
1.清算时限
2.清算税款计算公式
清算税款=预征税额×适用税率-预征税款×30%
其中，适用税率在预缴阶段已经确定，预征税款为土地转让合同签订后预缴的税款。
3.缴纳税款
清算税款需要在规定的清算期限内一次性缴纳，可以通过银行转账、
现金等方式进行缴纳，并及时办理税款缴纳证明。
总结起来，土地增值税的预缴和清算方法基本分为两个环节。
预缴是
指在土地转让合同签订后，转让人需要根据预征税额计算出的预征税款的30%进行预缴；清算则是指在土地转让合同约定的期限内，转让人需要一
次性缴纳剩余的70%的税款。
预缴和清算的税款计算公式相同，只是预缴
时按照30%的比例进行计算，清算时将减去预缴的税款金额。
以上为土地增值税的预缴和清算方法的介绍，希望能够对您有所帮助。
土增税的预缴与清算方法
土增税的预缴与清算方法土地增值税是指在土地转让或者房屋出售时，根据房屋或土地的增值，按照一定比例向卖方征收的一种税收。
为了确保税收的及时收取和税款的准确性，土地增值税采取了预缴和清算两种方法。
预缴土地增值税是指在土地转让或房屋出售合同签订之日起，买受人在支付房款的同时，需要根据合同约定按照房款金额的一定比例预缴土地增值税给税务机关。
预缴税款的比例一般为房款总额的5-10%。
预缴税款的数额根据预缴比例和房款金额来计算，而且该数额会作为合同标的的一部分，需要在签订合同时一同付款给卖方。
预缴土地增值税的预缴比例和付款方式一般由国家税务机关规定，并在土地转让或房屋出售合同中明确约定。
税务机关会根据双方签订的合同或者价款支付凭证，按照约定的预缴比例来核定预缴税款的数额。
预缴的税款在交易完成后，会由卖方或者卖方的代理人向税务机关缴纳。
清算土地增值税是指在土地转让或房屋出售交易完成后，根据实际交易额和房地产市场的评估数据，计算房屋或土地增值的部分，并按照约定的税率扣除已预缴的税款，将剩余的税款清算给卖方。
清算土地增值税的计算方法包括两种：差额和实际增值。
差额法是指在房屋或土地转让完成后，根据交易的实际金额与合同约定的价款之间的差额，将差额视为增值的部分，并按照约定的税率计算增值税。
例如，合同约定房屋价款为100万元，实际交易价格为120万元，那么增值部分为20万元，根据约定的税率计算出应纳增值税。
实际增值法是指根据土地增值的实际情况，通过评估、市场调查等方法来确定增值部分，并按照约定的税率计算增值税。
一般情况下，市场调查员会根据当地的土地市场情况，参考相似房屋的转让价格和评估结果，来确定土地增值的实际情况。
清算时，根据土地增值部分并按照约定的税率计算出应纳增值税。
预缴和清算土地增值税的准确性和公正性对于政府的税收征收和纳税人的合法权益保护来说至关重要。
因此，税务机关会密切监控土地转让和房屋出售的实际情况，对于异常数据进行审查和核实，确保税款的及时收取和纳税人的公平待遇。
房地产企业土地增值税预缴
房地产开发企业土地增值税预缴1.土地增值税预缴的原因由于土地增值税上按房地产转让所取得的收益征税，因此只有当房地产项目全部竣工结算时才能计算出准确的土地增值税税额。
但因房地产开发的周期一般都比较长，少则二三年，多则四五年甚至七八年，如果待项目全部竣工再计算缴纳土地增值税，既不利于企业资金的平衡，也不利于税款的均衡入库，对这个税的征收管理也不利.因此，《土地增值税暂行条例实施细则》规定，对在项目全部竣工结算前取得的转让房地产的收入，可以预征土地增值税。
《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他问题，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定.”2.北京市土地增值税预征管理土地增值税预征是保障收入公平分配,促进房地产市场健康发展的有力工具，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。
为了充分发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，结合我市的实际情况,对房地产开发企业销售商品房取得的收入,实行差别化土地增值税预征率。
目的是通过税收调节作用，加强土地增值税预增管理,引导房地产开发企业合理定价，调节土地增值收益，巩固房地产市场调控成果。
首先，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。
保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房、限价商品房(含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。
其次，房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8％的幅度预征率。
具体规定为：预计增值率小于等于50％时预征率为2％；预计增值率大于50%小于等于100%时预征率为3%;预计增值率大于100%小于等于200%时预征率为5%；预计增值率大于200％时预征率为8％。
全国29个省份土地增值税预征率的规定(2020年11月更新)
全国29个省份土地增值税预征率的规定【2020年11月更新】1.总局的规定关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发[2010]53号）规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。
对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。
”具体我们通过下面的政策来了解土地增值税预征率各地的不同：2.北京的规定关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告（北京市地方税务局、北京市住房和城乡建设委员会2013年第3号公告）按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》的有关规定，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率：(一)房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税；(二)房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率，容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。
3.上海的规定关于调整住宅开发项目土地增值税预征办法的公告（上海市地方税务局公告2010年第1号）一、按不同的销售价格确定土地增值税预征率除保障性住房外，住宅开发项目销售均价低于项目所在区域上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%；二、高于但不超过1倍的，预征率为3.5%；超过1倍的，预征率为5%；三、住宅开发项目销售均价公式：项目销售均价=项目可售住房总销售价格÷项目可售住房总建筑面积；四、项目分批申报备案的，房地产开发企业应按最新备案通过的可售住房的销售价格和建筑面积中心计算确定项目销售均价，并调整土增税预征率。
黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知-黑地税发[2005]94号
![黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知-黑地税发[2005]94号](https://img.taocdn.com/s3/m/acd631f1846a561252d380eb6294dd88d1d23d5b.png)
黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------黑龙江省地方税务局关于加强土地增值税预征工作的通知（黑地税发〔2005〕94号）各市（地）地方税务局：为了进一步加强我省土地增值税的征收管理，规范土地增值税的征收行为，保证税款均衡及时入库，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，现对土地增值税预征工作及有关问题通知如下：一、关于土地增值税的预征范围凡在我省境内从事房地产转让并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。
纳税人在项目全部竣工结算前取得的收入，由于涉及成本确定或其它原因而无法据以计算土地增值税的，属于土地增值税预征范围。
在其项目全部竣工结算前为预征期。
二、关于土地增值税预征率的确定纳税人开发普通标准住宅、别墅、度假村、高档住宅及其它房地产开发项目取得转让收入时，均应按规定预征土地增值税。
普通标准住宅是指：按所在地政府规定的一般民用住宅标准建造的居住用住宅。
在实际工作中掌握的原则是：除别墅、度假村及超过当地住宅销售平均价格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可视为普通标准住宅。
土地增值税预征率暂定为0.5%?3%，具体预征率由各市（地）地方税务局根据不同开发项目自行确定，并报省局备案。
三、关于预征税款的计算纳税人按照取得的房地产转让收入和确定的预征率计算预缴土地增值税。
其计算公式如下：应预缴税款＝房地产转让收入ｘ预征率房地产转让收入是指：纳税人转让房地产实际取得的转让收入价款、预收款、定（订）金等，包括货币收入、实物收入和其它收入。
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动态管理:合理预缴土地增值税
房地产行业的土地成本和销售价格存在较大的波动性和不确定性，造成不同项目的实际增值率高低悬殊。
国家将土地增值税预征率的具体确定权下放给各地方税务机关，仅在国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）中规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行），对土地增值税的预征率作了兜底限制。
目前，土地增值税预征大多采用按房地产类型确定统一预征率的方法，同一类房地产预征率采用相同百分比，预征率相对固定，与各项目实际增值率不符。
这给土地增值税的征纳带来一定的不公平与混乱。
通过对历年清算数据库的基础分析和综合运用，结合建安成本、拆迁成本模型，可以建立以预征指标体系为核心的土地增值税动态模型，以修正原来土地增值税预征率统一简单的现状。
现对该模型作如下探讨与分析。
（一）动态预征模型的建立
虽然房地产行业的开发运作模式、楼盘的性质品质以及成本费用的归结等纷繁复杂，但是实践经验表明，任何复杂特殊的行业都有其内在规律和主控指标，如何化繁为简、寻找突破口是整个预征模型的基本思路。
经研究发现，无论何种类型的楼盘，销售价格、土地成本、建安成本3个主要因素对项目最终的增值率起到了决定性的作用。
其中，土地成本可以按实计入，建安成本与最终售价之间存在一定的逻辑关系。
因此，只要把握住这几个因素，土地增值税按项目核定预征率的问题就可以迎刃而解。
1.销售收入（Y）的预估
（1）对于新取得预售许可证的项目，依据房管局楼盘预售公告中给出的预售基价（±15%浮动）乘以预计可售面积对销售收入（Y）进行预估。
（2）对于已经在售的项目，根据上一期预售许可证的平均单价或者近3个月的预售平均单价乘以当期可售面积估算销售收入（Y）。
2.扣除项目金额（S）的预估
A.土地成本：包括取得土地使用权所支付的金额、拆迁成本、契税等，均按预计可售面积乘以当期可售面积分摊后据实计入。
B.建安成本：仅指建筑安装工程费。
建安成本经验系数α是指通常情况下，建安成本占销售收入（Y）的合理比例。
用预估的销售收入乘以该系数，可以预计出不同类型楼盘的合理建安成本支出。
C.其他开发成本：包括前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
其他开发成本经验系数β是指在通常情况下，以上这些成本占销售收入的合理比例。
用预估的销售收入乘以该系数，可以预计出不同类型楼盘的其他开发成本支出。
根据A区域225个已清算楼盘样本显示，A区域按楼盘性质经验系数α、β值表见文尾：
D.房地产开发费用：（A＋B＋C）×10%。
E.与转让房地产有关的税金：营业税及附加等于销售收入（Y）的5.6%。
F.加计扣除：（A＋B＋C）×20%。
G.代收费：通常情况下不超过销售收入（Y）的5%。
扣除项目金额S＝A＋B＋C＋D＋E＋F＋G＝（A＋B＋C）×130%＋E＋G ＝（A＋α×Y＋β×Y）×130%＋5.6%×Y＋5%×Y＝（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A。
3.增值率（IR）的计算
增值额I＝Y－S＝（1－1.3α－1.3β－0.106）Y－1.3A；
增值率IR＝I/S＝[（1－1.3α－1.3β－0.106）Y－1.3A]/（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A。
4.应纳税额（T）的计算
根据增值率找到适用税率，计算出预计应纳税额T.
5.预征率（P）的核定
预征率P＝T/Y。
综上所述，任何楼盘只要知道土地成本（A）、预计销售收入（Y），代入上述模型即可推算出该楼盘的土地增值税预征率。
（二）模型的验证
A市某楼盘，占地面积14064.27㎡，总可售面积约14600㎡，其中住宅约为14000㎡、商铺约600㎡.根据该公司3月中旬发布的楼盘预售公告，其住宅预售基价为11000元/㎡，商铺预售基价为35000元/㎡。
目前已能准确核算的成本为：取得土地使用权所支付的金额及契税4900万元，拆迁补偿款100万元，即土地成本A为5000万元。
根据总可售面积和预售单价预计出总销售收入Y＝14000×1.1＋600×3.5＝17500（万元）。
依据该楼盘性质找出相应的建安成本经验系数α为20%，其他开发成本经验系数β为6%。
套入上述模型公式，计算出扣除项目金额合计14270万元。
即S＝（1.3α＋1.3β＋0.106）Y＋1.3A＝（1.3×20%＋1.3×6%＋0.106）×17500＋1.3×5000＝14270（万元）。
增值额I＝17500－14270＝3230（万元）；
增值率IR＝3230÷14270＝22.63%；
预计应纳税额T＝3230×30%＝969（万元）；
核定预征率P＝969÷17500＝5.54%。
因而，对该楼盘应确定土地增值税预征率为5.54%。
采用动态预征率可以有的放矢，充分考虑各项目客观存在的不同，实现土地增值税预征真正意义上的横向公平。
但在该动态预征模型中，建安成本经验系数α与其他开发成本经验系数β的值是体系的关键支撑点，应根据已清算土地增值税的项目清算结果及时更新建安成本经验系数α的值与其他开发成本经验系数β的值，样本量越大，越能增加该动态预征模型的准确性。