商业体量判断整体思路
怎样确定项目的商业体量
精心整理按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
购物中心总体思路分析
购物中心总体思路分析购物中心研究可以帮助购物中心了解消费者对于服务与体验的需求，通过改善店铺布局、增加休闲娱乐设施、提升停车场等配套设施,提高购物中心的整体服务水平。
购物中心可以根据消费者的反馈和建议，不断改进，并提供个性化的服务，以提升顾客的满意度和忠诚度。
从上述分析可知，购物中心产业链非常复杂，涉及多个环节和多个参与方。
只有在各个环节之间实现良好的协调与合作，才能保证整个产业链的高效运转。
购物中心需要通过建立长期稳定的合作关系，不断拓展市场空间和提高经济效益，才能在激烈的市场竞争中获得生存和发展的空间。
商品配送是购物中心供应链的第三环节。
对于购物中心来说，在销售过程中，确保快速准确的商品配送是至关重要的。
在这一环节中，购物中心需要制定科学的配送方案，并与各合作方（如供应商、仓储企业、物流公司等）建立良好的协调机制。
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一、购物中心总体思路（一）市场定位与目标群体1、市场定位：购物中心是一个集购物、娱乐、餐饮等多种功能于一体的商业综合体，其市场定位应根据本地消费需求、经济发展水平、竞争情况等因素进行精准定位，以满足消费者对于购物、休闲娱乐等方面的需求。
2、目标群体：购物中心需要明确自己的目标客户群体，根据不同年龄、性别、收入水平、兴趣爱好等进行细分。
通过分析目标客户群体的特点和消费习惯，进行有效的市场推广和产品定位，从而提高购物中心的竞争力和吸引力。
3、研究竞争对手：购物中心应对周边竞争对手进行充分的研究和了解，包括竞争对手的品牌定位、产品特点、经营策略等。
通过与竞争对手的差异化竞争，找出自身的优势和独特的卖点，从而更好地吸引目标客户群体。
（二）营销策略与运营模式1、营销策略：购物中心应制定全面的营销策略，包括线上线下的整合，通过有效的广告宣传、促销活动、会员体系等手段吸引消费者，提高客流量和销售额。
怎样确定项目的商业体量
按所在城市人均商业面积推算——这只就是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑:1、城市属性(商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等)2、城市人口数、项目区域人口密度与人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还就是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还就是边缘,商圈交汇点7、城市现有商业饱与程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量与未来发展趋势10、项目商业物业规划,如就是否引进主力店,引进何种业态主力店等在以上基础上,再去规划项目的商业体量,相对会可行些。
商业的体量,搂住没有说情出啊,就是住宅配套的商业项目,还就是独立的商业项目。
住宅配套的话,一般按照小区人口数的、1、2－1、5倍计算。
独立的就要瞧用地性质的先决条件决定了。
但就是总体不会错的就是,填补这个区域市场的空白。
商业规模(占住宅建面的比例)外向型(5%~11%):商业体量较大,依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营,需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营,这对周边商业环境的要求很高,需要周边环境能够提供足够的人流与良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求,商业规模上不能追求巨大化,否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性,完全依赖本社区居民的需求,商业规模的大小可根据社区人口规模而变化,一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大,居民消费水平的不断提高,休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念,逐渐被人们接受。
顺应这种新的消费潮流, 近年来,商业地产行业迅速崛起,SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北,规模从几万平方米发展到几十万平方米,从单栋建筑形态发展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
商业体量预测模型
（P Σ p = ij × Pr） （P ij × Pr） … … + +
三、商业体量量测定
根据商圈人流、人均零售额、商业营业水平测算出商业体量 商业设施的体量主要受两方面因素影响：人流量及人均消费额。测算商业 设施最大容量，结合市场调查测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对 项目所在地区人均零售消费额的调查。
Bb：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额； Pa：A城市人口数量； Pb：A城市人口数量； Da：A城市与中间地C城市之间的距离； Db：B城市与中间地C城市之间的距离。
人口修正系数N=1；距离修正系数n＝1.5～2.5，一般取2。
二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——雷利模型
雷利零售引力定律的使用时机
× = 该项目可能的最高零售收入总额 该项目地址可能发生的客户流量 项目所在地区人均零售消费额
最高零售收入总额
商业项目的规模 =
参照所在地区商业设施每平方米平均零售额
需要指出的是，测算出的该商业规模是项目片区内的最大可开发商业体量， 因此，当我们要得到某一具体项目的最大可开发体量时，还需要减去区内已经 开发或准备开发的商业体量。
二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——雷利模型
具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸 与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比。用公式表达如下：
Ba：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额；
Ba Bb
=
[ Pb ] [ Db ]
Pa N ×
Da n
二、人流量测定（顾客光顾频率）
B. ABC模型
运算模块
假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反 利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij , P ij 公式如下所示：
商业体量确定方法
现实基础：
客群分析---交通人流、商圈居民---总体人流、客群细分------目标市场------项目初步定位----------人均消费支出预估------------总体营业额--------------单位面积保本销售额预估------------当前适合的体量
未来发展：
（1）周围道路和城市规划影响分析----------
评估对客群、人流量的变化影响
（2）将来规划或正建的同类竞争项目-------整体影响评估、社会经济发展预测（社会消费品零售总额）-----------------项目预期市场份额占有率（根据区位预算）------------预期总体销售额------------预期单位面积
保本销售额----------将来适合的体量
体量的关系：将来适合的体量>=项目的实际体量>=当前适合的体量
其中的几个点：
（1）个人认为有效客流占总体人流的比例可以取
30%左右。
（2）人均消费支出预估：
要考虑人流的购买力、项目本身定位、竞争对手等因素综合评估。
（3）单位面积保本销售额为8000元左右，但同时看到上海百货的保本销售额为10000元，这个指标要商榷。
怎样确定项目的商业体量
怎样确定项目的商业体量商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的连续稳固经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求专门高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营要紧依靠于本社区居民的需求，商业规模上不能追求庞大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时差不多不考虑社区商业的对外性，完全依靠本社区居民的需求，商业规模的大小可依照社区人口规模而变化，一样情形下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业进展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》://bbs.winfang /dispbbs.asp?BoardID=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》://bbs.winfang /dispbbs.asp?BoardID=124&ID=132674&replyID=&skin=1随着国家经济的进展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐步被人们同意。
顺应这种新的消费潮流，近年来，商业地产行业迅速崛起，SHOPPING MALL、商业街、购物村、购物镇等大型商业地产项目如雨后春笋般涌现在大江南北，规模从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形状进展到由多栋建筑构成的组团式建筑群落。
尽管开发形势火热，但此类项目在实际操作中也存在着大量问题，项目搁浅或开业后运营困难的现象屡有发生。
商业地产项目的开发不同于住宅项目开发，不能沿用住宅项目开发的操作模式，机械的照搬设计住宅项目的理念和流程对商业项目进行规划设计。
商业地产项目不管业态定位，依旧设施的规划都要考虑其商业属性，商业属性是项目开发的全然点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。
城市商业市场体量估算的步骤方法
城市商业市场体量估算的步骤方法要估算城市商业市场的体量，可以按照以下步骤方法进行：1.收集数据和信息：-收集城市的人口数量和增长率，以了解市场的规模。
-收集相关行业的市场研究报告、统计数据和趋势分析，了解市场的发展趋势。
-收集竞争对手的市场份额和销售额的数据，对比分析市场的竞争程度。
2.确定市场范围：-根据需求和产品/服务类型，确定需要估算的市场范围，例如零售行业、餐饮行业等。
-确定市场的地理范围，例如城市中心区域还是整个城市，或者跨越多个城市的大都市区。
3.计算市场容量：-根据人口数量和增长率，计算市场的总需求量。
-考虑市场的渗透率，即市场上已经存在的品牌或企业在市场中的占有率。
-通过人口数量、渗透率和平均消费支出等数据，计算市场的总体销售额。
-根据竞争对手的市场份额和销售额数据，计算市场的总体销售额。
4.进行市场调查：-进行市场调查和问卷调查，了解消费者的购买行为和消费习惯。
-分析调查结果，了解市场的需求和偏好，确定市场的细分市场和目标客户群。
5.预测市场增长：-根据过去的市场增长趋势和预测模型，预测未来市场的增长率和趋势。
-考虑经济、政治、技术和社会等因素对市场的影响，进行风险评估和预测。
6.比较竞争对手：-对竞争对手的市场份额、销售额、产品/服务种类、定价策略等进行分析和比较。
-了解竞争对手的优势和劣势，确定自身在市场中的定位和竞争策略。
7.编制市场报告：-将以上步骤的结果整理和分析，编制市场报告。
-在报告中包括市场的总体规模、增长趋势、细分市场、目标客户群、竞争对手分析、风险评估等内容，以便进行商业决策和制定营销策略。
总之，估算城市商业市场的体量需要收集数据和信息、确定市场范围、计算市场容量、进行市场调查、预测市场增长、比较竞争对手和编制市场报告。
这些步骤可以帮助企业了解市场的规模、趋势和竞争状况，为商业决策提供依据。
怎样确定项目的商业体量
怎样确定项目的商业体量(总79页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除按所在城市人均商业面积推算——这只是最基本的一个参考数据可以从以下几方面综合考虑：1、城市属性（商贸中心城市、旅游城市、工业城市、省会城市等）2、城市人口数、项目区域人口密度和人口数3、居民年人均收入、人均年消费性支出4、城市人均商业面积5、项目所处商圈在城市中所处的地位——A级、B级还是C级商圈6、项目在以上商圈的位置——核心还是边缘，商圈交汇点7、城市现有商业饱和程度8、城市在建、在售商业体量9、区域在建、在售商业体量和未来发展趋势10、项目商业物业规划，如是否引进主力店，引进何种业态主力店等在以上基础上，再去规划项目的商业体量，相对会可行些。
商业的体量，搂住没有说情出啊，是住宅配套的商业项目，还是独立的商业项目。
住宅配套的话，一般按照小区人口数的.1.2－1.5倍计算。
独立的就要看用地性质的先决条件决定了。
但是总体不会错的是，填补这个区域市场的空白。
商业规模（占住宅建面的比例）外向型(5%~11%):商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围中间型(2%~5%):这一类别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。
中间型(2%以下)社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
论坛有关于社区商业发展的专题研究,其中以汉略,世方的专题报告最为专业:《汉略－社区商业经营开发手册》D=124&ID=79506&replyID=&skin=1《深圳社区商业专题研究》随着国家经济的发展壮大，居民消费水平的不断提高，休闲与购物相结合的“一站式购物”作为一种全新的购物理念，逐渐被人们接受。
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二、商圈的确定
A. 万有引力模型——商圈分析模型的基础
物理学中的万有引力模型为基础来测定商圈范围，即两 个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之 间的距离的平方成反比，利用此原理来界定商圈范围：
F=K* M1M2
D2
M1和M2分别是两个物体的质量； D为两个物体之间的距离； K为万有引为常数。
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二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——雷利模型
雷利零售引力定律的使用时机
商圈分析须配合常识综合研判,有时须结合多项技 术 合用，研判才较准确。利用雷利定律研判商圈虽较 粗略，但在资料不足时仍可适用。
雷利零售引力定律的假设前提
Pa N Da n
=
×
Bb Pb
Db
Ba：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额； Bb：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额； Pa：A城市人口数量； Pb：A城市人口数量； Da：A城市与中间地C城市之间的距离； Db：B城市与中间地C城市之间的距离。
人口修正系数N=1；距离修正系数n＝1.5～2.5，一般取2。
一、经典模型
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前言
国内外目前仅存在关于商业项目商圈界定 和人流量判断的模型，而且只适用于零售商业， 而不适用于专业市场等其他商业类型。本文从 零售商业项目入手，找到解决体量判断的思路， 为下一步探索其他商业类型项目的体量判断打 下基础。
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B. ABC模型 运算模块
二、人流量测定（顾客光顾频率）
假设商场 j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反 利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij , P ij 公式如下所示：
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用数学公式表现为：
F1=F2
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二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——ABC模型
在 ABC中以城市的商业发展水平来测量某城市对消费者 的吸引力，而城市年度实际零售经营总额是衡量一个城市零 售商业发展水平的重要指标，同时这个指标也包涵了该城市 人口影响。因此，选用城市年度零售经营总额能更加准确地 衡量一个城市的商业吸引力，特别是零售商业的吸引力。
设施最大容量，结合市场调查测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对 项目所在地区人均零售消费额的调查。
该项目可能的最高零售收入总=额 该项目地址可能发生的客户流×量 项目所在地区人均零售消费额
最高零售收入总额
商业项目的规模=
参照所在地区商业设施每平方米平均零售额
需要指出的是，测算出的该商业规模是项目片区内的最大可开发商业体量， 因此，当我们要得到某一具体项目的最大可开发体量时，还需要减去区内已经 开发或准备开发的商业体量。
(1)两城市主要道路交通易达性一样。 (2)两城市之零售店经营绩效无多大差异。 (3)两城市人口分布相似。
雷利零售引力定律的局限： 以城市的人口或商业总面积作为某城 市的商业实力标志，而城市的商业吸 引力是由许多的因素综合作用所决定 的： (1)只考虑距离，未考虑其他交通状况 (如不同交通工具、交通障碍等)，若以 顾客前往商店所花费的交通时间来衡 量会更适合。 (2)顾客的“认知距离”会受购物经验 的影响，如品牌、服务态度、设施等， 通常会使顾客愿意走更远的路。 (3)因消费水准的不同，人口数有时并 不具代表性，改以销售额来判断更能 反映其吸引力。
计算出 P ij 即地点i的消费者愿意到商场j的概率，可以进一步得到地点i到商场j消费者的预测值。 然后根据商圈的一般确定原则来界定核心商圈（50－65％客源）、次级商圈（15－25％客源）及边
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二、人流量测定（顾客光顾频率）
B. 方法二
一、商圈的概念
按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模 型为代表的数学模型，以及由其衍生的各类模型， 如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍 德模型以及雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和 适用性更为广泛。
本文以此种方法开展探讨
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Yjμ
Pij =
TIj λ n
Σ
Yjμ
J-1 TIj λ
Y j ：表示j商场的年营业额，营业额越大表示业态组合越 丰富，商品定位能吸引一定消费受众； T ij ：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示； λ：对不同车程时间进行修正的系数， 根据地区 i的消费 者实际以怎样的概率选择j商业项目的抽样调查结果，用 回归分析方法得到其经验值来确定。
确定商圈需要从以下几个方面考虑: 第一、商圈是一个群体，层次是多元化的。 第二、消费群体。 第三、位置。 第四、目的。如何体现商业价值？ 第五、城市规划。
商圈必需的要素： 第一、消费人群。 第二、有效经营者。 第三、有效的商业管理。 第四、商业发展前景。 第五、商业形象。 第六、商圈功能。
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二、商圈的确定
模型使用前提
大型商业/华润万 象城、华南MALL
等
中型商业/天利城 市广场、世博广
场
对后面“城市”的理解 城市是指深圳、香港、东莞、惠州、广州
城市是指区域 （罗湖、福田、南山等/东城、莞城、南城、寮
步等）
小型商业/社区商 城市是指区域内相对独立的生活、消费区域。 业
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二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——雷利模型
具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸 与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比。用公式表达如下：
[ ] [ ] Ba
RR1 F1=w*k
dHale Waihona Puke 2 RR2 F2=w*k d22W、K为常数
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二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——ABC模型
根据以上两个公式可以求出商圈分界线。 所谓商圈分界线是指两个城市 O 1 和O 2 对该分界线上任何一点的吸引力相同。
B. 方法一
一、商圈的概念
边缘商业圈 次级商业圈
核心商业圈
以商业设施为中心，以一定的距离 或步行或车程为半径划分出不同大小的 同心圆作为商圈。
这种确定商圈的方式更为适合小型 商业项目，如社区型的零售店，或周边 地区的商业发展水平处于较为均质的状 态下。
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二、人流量测定（顾客光顾频率）
A. 哈夫模型
哈夫模型使用要点： (1)推估各邻近区域来店顾客人数，计算整体营业潜力。 (2)改变产品组合则sj也会改变，故可先决定产品业态与
组合。 (3)画出商圈大小。 (4)画出商圈的三个层次。 (5)假设某商圈四周有四家竞争零售店，则可计算出各
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二、人流量测定（顾客光顾频率）
B. ABC模型 针对以上模型存在的问题， ABC 模型进行了修正，提出了更为合理的解决方案。 商圈研究的研究方法：
区域范围内 主要竞争城市研究
都市圈城市研究
研究商业设施所在城市 与区域内主要竞争城市之间的商圈范围、
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二、商圈的确定
B. 商圈测定模型——ABC模型 模型主要针对雷利模型中存在的问题进行了修正。
假设两座城市 O 1 、O 2 ，各自的零售商业总额为R 1 、R 2 ，两城市之间的距离为d， 两城市所提供商品的平均商品价值为w。 由万有引力原理可知：对两个城市之间任一点 O， 该点到O 1 和O 2 的距离分别为d 1 和d 2 ，则两城O 1 和O 2 对位于O点的消费者的吸引 为F 1 和F 2 分别为：
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二、经验模型
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前言
模型的运用需要收集大量的基础数据和进行较大规 模的市场调查，对调查执行和数据处理都有较高要求， 一般只为专业人员所使用。当然，在一般条件下，也有 一些相对比较简单可行的方法可供借鉴，以下模型对某 一地区的商业发展总体量给出判断思路，具体项目结合 竞争情况，在这一体量中进行选择。
家商店吸引顾客的机率进而可推估出商店营业额。
哈夫模型主要存在以下三个问题： 1)、以商业项目的面积表示其吸引力或魅力值，而实际上商业设施的建筑 形态、业态的组合、市场定位、经营策略方式、宣传广告等都会与商业设 施的吸引力具有直接关系； 2）、对商业项目面积的修正值 。为了避免产生第一类的错误，引入的修 正参数 对商业项目以面积代表吸引力的做法进行了修正，一般情况下取值 为1时，即陷入第一类的错误中，其取值为经验值； 3）、消费者选择商店的参数 。取值原则为按照消费者的消费心理进行界 定，但是不同地区的消费文化以及各地商业发达的不平衡性等使得不同地 区的消费行为会产生很大的差异，统一的数据难以反映各地的实际情况。
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二、人流量测定（顾客光顾频率）
A. 哈夫模型
美国学者 Huff D提出商业项目的吸引力是由两个因素决定的——距离和商业规模。 其在确定商业中心的吸引力时做了以下假设： 假设一个商场 j对消费者的吸引力与这个商场的面积呈正比(j=1,2,…n)，与消费者从地点i到该商 场的阻力呈成反比。利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的概率P ij， P ij 公式如下所示：
Sjμ
Σ Pij =
PIj λ n
Sjμ