碧桂园战略、SWOT、环境分析
房地产策划案例：碧桂园(2024)
引言概述：碧桂园是中国房地产开发商和品牌之一，成立于1992年，总部位于广东深圳。
该公司以其高品质住宅项目和综合开发项目而闻名，是中国房地产行业的领导者之一。
本文将深入研究碧桂园在房地产策划方面的案例，并对其成功的秘诀进行详细分析。
正文内容：一、市场调研与定位策略1.详细调查目标市场的需求与竞争情况：碧桂园在进行策划之前会进行详尽的市场调研，包括对目标市场的人口结构、消费能力、需求特点以及竞争对手的分析。
2.确定产品定位：通过市场调研，碧桂园能够准确地确定自己的产品定位，选择适合目标市场的房屋类型、面积、价格等。
同时，他们积极关注市场趋势，精准把握消费者的偏好和需求。
3.制定营销策略：碧桂园制定创新的营销策略，如线上线下相结合的销售模式、多样化的促销活动等，以吸引目标市场的消费者并提高销售业绩。
二、项目规划1.土地选址策略：通过市场调研和专业团队的支持，碧桂园选择有潜力的土地进行开发，并根据项目定位和市场需求的不同，选择不同地段的土地，以满足消费者的需求。
2.项目设计创新：碧桂园注重项目的设计创新，以打造独特的生活体验。
他们与知名建筑设计师合作，注重细节，融入现代、环保和智能化的理念，提高产品的附加值和市场竞争力。
3.配套设施规划：碧桂园在项目规划中考虑到了人们对生活便利和舒适度的需求，积极规划社区配套设施，如公园、购物中心、学校、医院等，提供全方位的生活服务。
三、市场推广策略1.品牌塑造与宣传：碧桂园通过大规模的广告宣传、品牌推广活动以及与知名企业的合作，塑造了其在消费者心中的品牌形象和信誉度。
2.精准营销策略：碧桂园通过市场调研和数据分析，制定精准的目标市场和消费者画像，采取定制化的营销策略，精准触达目标消费者，提高销售转化率。
3.社交媒体和数字化营销：碧桂园积极拓展社交媒体平台和数字化营销渠道，通过、微博、抖音等社交媒体平台，以及搜索引擎营销、内容营销等方式，扩大品牌影响力和曝光度。
四、品质保障与服务体系1.品质控制体系：碧桂园建立了严格的品质控制体系，从选材到施工，从细节到工艺，对每个环节进行严格把控，确保交付给客户的产品具备高品质。
碧桂园营销项目策划书3篇
碧桂园营销项目策划书3篇篇一碧桂园营销项目策划书一、项目背景随着房地产市场的不断发展和竞争的加剧，碧桂园作为知名的房地产开发商，需要制定有效的营销策略来提升项目的知名度和销售业绩。
本项目位于[具体位置]，具有独特的地理优势和产品特点。
二、目标市场分析（一）目标客户群体主要包括改善型需求客户、刚需客户以及投资型客户。
（二）客户需求特点注重房屋品质、社区环境、配套设施以及物业服务等。
三、项目优势与卖点（一）品牌优势碧桂园的良好品牌形象和口碑。
（二）产品优势高品质的建筑质量、多样化的户型设计。
（三）配套优势完善的社区配套设施，如商业、教育、休闲等。
四、营销目标（一）短期目标在[具体时间段]内达到[具体销售套数或金额]的销售业绩。
（二）长期目标提升项目的市场占有率和品牌知名度。
五、营销策略（一）广告宣传利用线上线下多种渠道进行广告投放，包括报纸、杂志、网站、社交媒体等。
（二）活动营销举办开盘活动、促销活动、业主联谊会等，吸引客户关注。
（三）渠道拓展与房产中介合作，拓展销售渠道。
（四）体验营销打造样板房和展示区，让客户亲身体验项目的优势。
六、销售策略（一）定价策略根据市场情况和项目优势，制定合理的价格体系。
（二）促销策略推出购房优惠、折扣等促销活动。
（三）销售团队培训提升销售团队的专业素质和服务水平。
七、推广计划（一）前期宣传在项目启动前进行预热宣传，提高项目的知名度。
（二）集中推广期加大广告投放和活动力度，吸引客户购买。
（三）持续推广期保持一定的宣传力度，巩固项目的市场地位。
八、预算分配（一）广告宣传费用[具体金额]。
（二）活动费用[具体金额]。
（三）渠道拓展费用[具体金额]。
（四）其他费用[具体金额]。
九、效果评估（一）定期评估销售业绩和市场反馈。
（二）根据评估结果及时调整营销策略和推广计划。
篇二《碧桂园营销项目策划书》一、项目背景碧桂园作为知名的房地产开发商，拥有高品质的住宅项目。
本项目旨在通过精心策划的营销活动，提升项目的知名度和销售量，打造独特的品牌形象。
云浮碧桂园现状分析报告
云浮碧桂园现状分析报告引言碧桂园是中国房地产开发企业之一，成立于1992年，总部位于广东省深圳市。
云浮碧桂园是该公司在云浮市的分支机构，致力于在当地开展房地产开发和销售业务。
本报告将对云浮碧桂园的现状进行分析，并根据数据和市场趋势给出评价和建议。
1. 现状概述云浮碧桂园是云浮市房地产市场的重要参与者之一。
该公司在过去几年里取得了可观的业绩，并在业界树立了良好的口碑。
云浮碧桂园业务涵盖住宅、商业地产和旅游地产等多个领域，在云浮市场占有一定的份额。
2. 优势云浮碧桂园在云浮市场上有以下几个显著的优势：2.1 产品品质优良云浮碧桂园的产品以其高品质而闻名于业界。
该公司注重建筑工艺和材料的选择，致力于为客户提供舒适、现代化和环保的居住环境。
这为云浮碧桂园赢得了众多客户的信任和认可。
2.2 项目布局合理云浮碧桂园的项目布局合理，充分考虑了交通、配套设施等因素。
该公司在选址阶段会认真研究市场需求和当地规划，以确保项目的可持续发展和长期价值。
2.3 品牌影响力强作为中国知名房地产企业，碧桂园的品牌影响力在行业中有着较高的地位。
云浮碧桂园凭借着碧桂园的品牌溢价，吸引了许多购房者的关注和购买意愿。
3. 不足之处除了上述的优势外，云浮碧桂园也存在一些不足之处，这些问题可能会对公司的未来发展产生一定的影响。
3.1 市场份额相对较小尽管云浮碧桂园在当地市场上取得了一定的成绩，但与其他本土房地产企业相比，其市场份额仍然相对较小。
这主要是由于市场竞争激烈，云浮碧桂园需要加大努力来拓展市场份额。
3.2 项目类型单一云浮碧桂园目前主要专注于住宅和商业地产项目，缺乏多元化经营。
随着消费者需求的多样化，云浮碧桂园应考虑增加其他类型项目的开发，以满足市场需求。
3.3 缺乏创新意识云浮碧桂园在产品设计和销售策略方面缺乏创新意识。
随着市场竞争的加剧，企业需要不断创新以保持竞争优势。
云浮碧桂园可以加强与科研机构和设计公司的合作，引入新的建筑理念和技术，提供更具创新性的产品。
碧桂园战略研究
碧桂园应该继续做好品牌发展战略，给市场提供质优价廉的产品， 优质 的服务，继续贯彻 “给您一个五星级的家”的理念，加大宣传 力度，培养消费者的品牌忠诚度。
感谢聆听，批评指导
THANK YOU
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一体化的开发模式，使碧桂园可以进行标准化的建设和集中采购，以发挥规模效应、降低建筑设计成本， 并缩短建设周期。土地成本低（约255元/平方米），一体化规划和施工，使成本得到有效控制，提升赢利。
W: 碧桂园模式在异地扩张，尤其是珠三角以外地区，面临较强的不确定性。 酒店的过度建设，影响资产周转率。 物业发展过快，以及造价偏低，可能导致碧桂园开发的物业存在质量隐患 O: 房价的快速上升，使低价销售的碧桂园的价格优势得以凸现。 近期中央政府放松对中小城市户籍的限制，加速城市化进程，碧桂园将直接受益于该新政策 T: 万科地产总额投入排名第一，碧桂园则不进前十。 公司能否成功复制商业模式，具有相当不确定性。 接班人危机：杨国强年岁渐大，杨惠妍仍显稚嫩。
碧桂园形成完整的产业链，几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、 建 筑、装修、销售等一条龙服务，向后一体化，最大限度的降低了成 本，实现了规模经营，发 挥成本领先优势，利用低价充分打压竞争对 手，抢占市场份额。
碧桂园市场营销分析
碧桂园市场营销分析碧桂园是一家全球知名的房地产开发公司，其市场营销策略一直备受。
本文将对碧桂园的市场营销进行分析，探讨其成功的关键因素和未来可能面临的挑战。
一、背景介绍碧桂园成立于1989年，总部位于中国广东，是一家集房地产开发、物业管理、商业运营、建筑施工、教育、医疗、农业于一体的综合性企业集团。
自成立以来，碧桂园不断拓展业务领域，逐渐成为全球最大的房地产开发商之一。
二、市场营销策略1、品牌定位碧桂园一直以“品质生活，美好家园”为品牌理念，致力于为消费者提供高品质的居住环境。
其品牌定位注重绿色环保、科技创新和人文关怀，旨在打造宜居、舒适、安全的住宅产品。
2、产品设计碧桂园注重产品创新和设计，以满足不同消费者的需求。
其产品设计以人性化、智能化和绿色环保为特点，注重室内外空间的利用和景观设计，打造独特的居住体验。
3、价格策略碧桂园的价格策略以市场为导向，根据不同地区、不同项目的实际情况进行灵活调整。
在保证产品质量的前提下，通过合理的定价策略，实现销售利润的最大化。
4、渠道拓展碧桂园通过多种渠道进行销售，包括线上平台、线下门店、中介合作等。
同时，公司积极开展海外业务，拓展国际市场，提高品牌影响力。
5、促销活动碧桂园经常举办各种促销活动，如优惠折扣、购房送礼等，以吸引消费者的和购买。
公司还通过与金融机构合作，提供多种购房金融方案，满足消费者的不同需求。
三、成功的关键因素1、品牌优势：碧桂园作为知名房地产开发企业，具有较高的品牌知名度和美誉度。
消费者对品牌的认可度有助于提高销售转化率和客户满意度。
2、创新能力：碧桂园在产品设计、施工技术和绿色环保方面具有较强的创新能力。
这使得公司在市场竞争中保持领先地位，满足消费者对高品质居住环境的需求。
3、渠道多元化：碧桂园通过多种渠道进行销售，覆盖更广泛的客户群体。
这有助于提高销售业绩和市场占有率。
4、合作伙伴关系：碧桂园与众多金融机构、中介机构等建立了紧密的合作关系，有利于实现资源共享和互利共赢。
碧桂园企业分析报告
碧桂园企业分析报告一、公司介绍碧桂园集团（Country Garden Holdings Co., Ltd.），简称碧桂园，是中国一家知名的房地产开发商，总部位于广东省佛山市。
公司成立于1992年，是中国房地产行业的龙头企业之一。
碧桂园的主营业务包括住宅开发、商业地产、城市建设、运营管理等领域。
公司在中国各个省市都有项目，同时也在海外拓展市场。
二、财务分析1. 营收情况碧桂园在过去几年中保持了稳定的营收增长。
根据最新的财务报告，截止2021年年底，公司全年营收达到5000亿元，同比增长10%。
这一增长主要受益于住宅销售的增加以及商业地产的租金收入提升。
2. 盈利能力碧桂园的盈利能力较强。
截止2021年，公司净利润为1000亿元，同比增长15%。
这主要得益于公司有效的成本控制以及规模化运营带来的经济效益。
公司毛利率和净利率分别达到25%和20%，超过了行业平均水平。
3. 资产负债情况公司的资产负债情况相对健康。
截止2021年，公司总资产达到2000亿元，总负债为800亿元，负债率为40%。
公司的财务杠杆相对较低，降低了财务风险。
4. 现金流情况公司的现金流情况良好。
截止2021年，公司现金流净额为200亿元，同比增长20%。
公司在营销和销售方面的管控良好，确保了现金流的稳定性。
三、经营分析1. 市场地位碧桂园是中国房地产行业的领先企业之一，在全国范围内都有广泛的市场覆盖。
公司在住宅开发方面的实力得到了市场的认可，品牌影响力较强，能够吸引更多的购房者。
2. 产品结构公司的产品结构较为多样化，不仅仅限于住宅开发。
碧桂园拥有丰富的产品线，包括住宅、商业地产、城市综合体等，能够满足不同消费者的需求，降低了市场风险。
3. 战略规划碧桂园在过去几年中加大了在海外市场的布局，通过收购和合作等方式进一步扩大了市场份额。
公司积极拓展城市建设和运营管理等领域，加强全产业链经营，提高利润空间。
4. 风险因素碧桂园面临的主要风险因素包括政策风险、土地储备风险、市场竞争风险等。
碧桂园新楼盘营销策划方案
碧桂园新楼盘营销策划方案一、市场分析1. 项目背景碧桂园作为中国房地产开发企业的领导者之一，以其高品质、绿色环保的建筑和社区规划而闻名。
作为一个不断扩张的企业，碧桂园需要持续开发并推出新楼盘以满足市场需求。
本文以碧桂园的一座新楼盘为案例，分析其市场环境，并提供营销策划方案。
2.市场现状分析根据最新的城市规划和市场调研数据，目标楼盘所在的城市处于经济发展快速、人口流动大、房地产市场竞争激烈的阶段。
当前市场上已有多个竞争对手的楼盘，包括众多国内开发商及一些外企开发的项目。
这些竞争对手的楼盘在性价比、地段、配套设施和购房人群定位方面在一定程度上满足了市场需求。
3.目标人群分析通过市场调研和目标楼盘所在城市的人口分析，我们确定了目标人群为中产阶级家庭和投资购房者。
中产阶级家庭关注生活品质和教育资源，希望拥有一个宽敞舒适、环境优美的住宅；投资购房者则关注投资回报和潜在的升值空间，希望购买具有潜力的房产。
二、营销目标1.打造品牌形象通过本次楼盘的营销活动，进一步加强碧桂园在目标城市的品牌形象，树立优质房地产开发商的形象。
2.提高销售额通过有针对性的市场推广和销售活动，迅速带动目标楼盘的销售额，并达到预定的销售指标。
3.增加客户满意度通过提供高品质住房和完善的售后服务，满足客户的需求，提高客户满意度，以便引导客户推荐给他人并在未来购买碧桂园的其他楼盘。
三、营销策略1.品牌营销(1) 建立品牌意识通过多渠道的市场宣传和广告投放，加强品牌的知名度和认知度。
组织品牌发布会，邀请媒体和业内人士参与，以增加报道和关注度。
(2) 社交媒体营销利用微博、微信、抖音等自媒体平台，发布楼盘的信息和最新进展。
与影响力较大的社交媒体账号合作，增加宣传的覆盖范围。
2.产品定位(1) 优势卖点强调楼盘的优势卖点，比如独特的地理位置、绿色环保的建筑设计、高品质的装修和配套设施等。
根据目标人群的需求，突出楼盘的特点和价值。
(2) 价值创造通过一系列增值服务，如免费临近小区幼儿园/小学名额、购房者专享的会员卡权益、一年内免费体检等等，增加购房者对楼盘的价值感受，从而提高成交率。
碧桂园江苏区域营销策划方案
一、背景分析碧桂园是中国领先的房地产开发商和运营商之一，拥有多个区域分公司。
江苏是龙头省份之一，具有巨大的房地产市场潜力。
然而，江苏市场竞争激烈，碧桂园需要采取营销策略来巩固其江苏区域的市场地位。
二、目标市场碧桂园江苏区域的目标市场是城市中产阶级和中高端消费者，他们追求高品质的住宅和生活方式，并有足够的购房能力。
江苏省内的一二线城市将是主要的目标市场。
三、品牌定位碧桂园江苏区域将以高品质住宅开发商的形象定位自己。
品牌口号“安居乐业，品质生活”将突出碧桂园的核心价值观。
同时，品牌形象要与江苏消费者的生活方式和价值观产生共鸣。
四、市场调研1. 市场规模：了解江苏省内房地产市场的规模、增长趋势和市场竞争情况。
2. 潜在客户：调查城市中产阶级和中高端消费者的住房需求、偏好和购房能力。
3. 竞争对手：分析碧桂园在江苏市场的主要竞争对手，了解他们的品牌形象、产品特点和营销策略。
五、产品开发和定价策略1. 产品策略：根据市场调研结果，开发适应江苏消费者需求的高品质住宅产品。
产品特点包括良好的环境、高品质的建筑材料和装修，以及智能化的家居设施。
2. 定价策略：根据产品特点、竞争对手价格和江苏消费者的购房能力制定合理的定价策略。
在定价时要考虑利润率、销量和品牌形象之间的平衡。
六、促销活动和渠道策略1. 线下促销活动：在江苏主要城市开展大型展览会、品牌推广活动和营销推广活动，吸引目标客户参观和购买碧桂园的产品。
2. 线上促销活动：通过互联网和社交媒体平台开展线上推广活动，提高品牌知名度和产品认知度。
同时，通过线上渠道为客户提供更便捷的购房信息和服务。
3. 分销渠道：与江苏地区的房地产经纪公司、经销商和代理商建立合作关系，利用他们的销售网络和资源推广碧桂园的产品。
1. 品牌宣传：通过不同媒体渠道（电视、报纸、杂志、户外广告等）在江苏市场进行品牌宣传，增加品牌知名度和消费者对品牌的认知。
2. 公关活动：与当地政府、商会和社会组织合作，举办一些公益性活动，提升品牌形象，传递企业积极向上的社会责任感。
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2、潜在竞争者进入的能力
(1)海外竞争加强
中国加入WTO后，外资、外商进入我国房地产业的壁垒降低，海外资金和开发商进入中国房 地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市 场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实 力雄厚，具有强大的市场竞争力。 潜在竞争者分析 (2)产品差异化欠缺
五力模型是迈克尔.波特于80年代初提出的，对企业战 略制定产生全球性的深远影响。用于竞争战略的分析，可 以有效的分析客户的竞争环境。
2、潜在竞争者进入的能力
3、供应商讨价还价的能力
4、购买者的讨价还价能力 5、行业内竞争者现在的竞争能力 14
波特五力模型
新进入
者 购买商
供应商
产业内的 竞争者竞 争强度
25
OPPORTUNITIES 机会
1） 国家对一线的大城市房价的监管比较严格，而在二、三线城市， 政府监管不是特别严，碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是 一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。 2）在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保持房地 产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。 3）碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系，取 得贷款比较容易。 4）我国房地产产品顾客以个人消费为主，顾客对产品的依赖性高，与 开发商的竞争中能力讨价还价较弱。 5）碧桂园实行规模经营，有良好的品牌效应，压低成本，以低价挤压 竞争对手，占据市场份儿，提高自身的竞争力。
碧桂园
公司战略环境分析与战略选择
姓名 苏勇 学号 41 分工 PPT制作
调研 报告
1
目之所及，皆为美好！
2
目录页
Contents Page
1 2 3 4 5
碧桂园公司简介
碧桂园宏观环境分析
碧桂园微观环境分析
碧桂园内外环境组合分析
碧桂园战略选择 3
章节
Section
第一章 碧桂园公司简介
• 公司简介 • 企业文化
26
S W O
T
分
析
27
章节
Section
第五章 碧桂园战略选择
• 公司战略 • 竞争战略
28
28
公司战略——中层次多元化发展战略
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多元化发展战略
多元与资本化并举，转型正在继续在地产主业之外，碧桂园旗下包括教育、物业管理公司、酒店、社区 金融、社区服务等在内的多元化业务。值得一提的是， 上述多个板块均已做好分拆上市的安排。公开资料 显示碧桂园学校已有20 多年历史，目前有学校34 所，在校生2 万多人，公司已经将碧桂园的教育产业在 内部进行方案调整，全面推进上市。 作为集团业务新的关注点，物业管理和社区相关业务的上市工作也在议程中。碧桂园首席财务官吴建斌 透露道，物业管理上市工作正在推动和进行之中，如进展顺利，今年底将上市。 碧桂园引入平安保险成为其第二大股东，资本运作的步伐开始加速。此外，还以11.88 亿元的金额认购了 天图资本约10%股份。天图资本主营私募股权投资基金管理业务和股权投资业务，专注于投资品牌消费品 企业。 碧桂园出资约9756万元，认购了易盟天地家政O2O 平台20%的股份。该平台致力于构建一站式全闭环家 庭服务平台，在全国近百个城市运营“管帮”APP，提供服务项目主要包括钟点工、保姆、月嫂等。 从规模上来看，碧桂园是必须要转的，但它目前并没有选择粮油、饮料、影视等无关的多元化，而是选 择相关多元化，即沿着房地产周边的行业去做一些试探性的尝试。
行业竞争者分析
20
章节
Section
第四章 内外环境组合分析
SWOT分析法
21
21
SWOT分析模型
STRENGTHS WEAKNESSES
优势
SWOT OPPORTUNITIES
劣势
THREATS
机会
威胁
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STRENGTHS 优势
1） 碧桂园“物美价廉”的政策赢得了消费者得青睐，打响了 碧桂园的品牌，在社会上有良好的声誉。品牌效应冲击着潜在 进入者。 2） 碧桂园全部楼盘自己开发、自己销售，依托强大的规模效 应，将成本降到最低。规模经营让潜在进入者止步。 3）碧桂园形成完整的产业链，几乎扮演了各个环节的所有角色， 设计、建筑、装修、销售等一条龙服务。大大的提高了碧桂园 的竞争能力。 4）我国房地产产品顾客以个人消费为主，顾客对产品的依赖性 高，与开发商的竞争中能力讨价还价较弱。 5）碧桂园实行规模经营，有良好的品牌效应，压低成本，以低 价挤压竞争对手，占据市场份儿，提高自身的竞争力。
碧桂园集团高管团队“三斌”，总裁莫斌、 联席总裁朱荣斌、财务总监吴建斌，三个人也同 时担任董事。 这三个人几乎都是“空降”的，他们之前的 职业生涯与碧桂园没有交集。莫斌2010年7月空 降、朱荣斌2013年5月空降、吴建斌2014年空降。 这种用人的大手笔很罕见。
三四线长期坚持建立人才优势，一二线培育独特人才 “同心共享”，投钱是小事，增强责任感、给权力才是根 本 通过承包和竞争激发出狼性 32
消费者的消费观念 会慢慢成熟，当消费者 对于价格的敏感不再如 此显著而更关注产品的 价值时，碧桂园的“房 屋大工厂”不注重个性 的模式就会有很大的问 题。
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城镇化进程的推动。如今中国正处在人 口、城市化快速发展时期，城市人口占总人 口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。 • 改善民生，居民消费结构升级。随着人 们物质生活水平的日益改善提高，居民的住 房消费结构正在升级，今后城镇住房建设量 会以较高的速度持续发展。 •
• 创造百 年精典 企业。
6
章节
Section
第二章 宏观环境分析
PEST分析模型
7
7
PEST分析模型
企 业
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
政治 法律
经济 文化 分析
技术
8
国家对房价的监管比较严格，但主要还是集中在一线的大城市，并且 这些一线大城市的土地开发成熟，拿地也比较困难，开发成本相对透明。 而在二、三线城市，有大量的未开发土地，价格相对便宜，政府监管不是 特别严，碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的 方法，反而降低了房地产开发的风险。 • 我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性很强的政府主导型产 业，政府有很强的干预性。 • 税收政策的影响 •
4
4
公司简介
控股有限公司（2007.HK），总部 位于广东顺德，是中国最大的新型城镇化住宅开发商。 采用集中及标准化的运营模式，业务包含物业发展、建 安、装修、物业管理、物业投资、酒店开发和管理等。 碧桂园提供多元化的产品以切合不同市场的需求。 各类产品包括联体住宅及洋房等住宅区项目以及车位及 商铺。同时亦开发及管理若干项目内的酒店，提升房地 产项目的升值潜力。除此之外，同时经营独立于房地产 开发的酒店。
9
政府为保持经济发 展，出台相关政策；国 家宏观调控的目的是调 整住房结构和稳定住房 价格。在当前经济存在 较大下滑风险的情况下 保持房地产市场的稳定 发展，防止一些企业资 金链断裂起到了积极作 用。
房地产项目的投资 回收期一般较长，对银 行的依赖性较强。碧桂 园能将项目资金快速收 回，与银行建立了长期 的信任关系，取得贷款 比较容易。
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3、供应商讨价还价的能力
土地供应目前有政府垄断，税收标准、 金融、规划等主要开发条件都依赖于政府， 开发商没有讨价还价能力。 房地产供应商还包括建筑、建材、设 计、施工、广告、销售代理等单位，碧桂 供应商议价能力分析 园形成完整的产业链，几乎扮演了各个环 节的所有角色，设计、建筑、装修、销售 等一条龙服务。大大的提高了碧桂园的竞 争能力。
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THREATS 威胁
1）我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性很 强的政府主导型产业，政府有很强的干预性。 2）消费者的消费观念会慢慢成熟，当消费者对于价格 的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时，碧桂园的 “房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题。 3）接班人危机：杨国强年岁渐大，杨惠妍仍显稚嫩。
11
•
碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。 这些设计已变成积木，在环境规划设计成型之后， 这些积木将被组合在一张图纸上，稍作调整甚至不 作改变就可以进入施工程序，极大地提升设计、施 工、销售等效率
12
章节
Section
第三章 微观环境分析
波特五力模型
13
13
波特五力模型理论
五力分别是：
1、替代品的替代能力
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4、购买者的讨价还价能力 在我国的收入分配的特点上，我国财 富分配贫富悬殊，并且贫富集中在少数人 手中，恰好开发商看准的是这些人的需求， 目前我国的房地产市场是需求远远大于供 给。 消费者买房费用在收入中占了很大比 例，势必会很谨慎，其讨价还价的欲望会 特别强烈。 客户议价能力分析 我国房地产产品顾客以个人消费为主， 顾客对产品的依赖性高，与开发商的竞争 中能力讨价还价较弱。
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替代品
1、替代品的替代能力
波特认为替代品价格越低，质量越好、 用户转换成本越低，其所能产生的竞争 压力越强。 经济适用房对商品房造成冲击，政府加 大保障性住房的建设，势必对碧桂园造 成巨大的替代品威胁。 二手房市场的活跃。 租房意识的兴起。 消费观念的转变。
替代产品的威胁
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产品：一、二线做差异化，打面积差
1、深挖交通核的使用功能，双功能电梯厅设计
2、相同房间数，降面积；相同面积段，大开间
在相同功能间数量下，把面积做到更小、总价控到更低；而相同的面积段，就保证自己的产品有更好的 开间和进深尺度； 比如温州的永嘉项目，竞品的跃层都是180㎡户型，碧桂园就做到160㎡，利用挑空空间来 偷面积，把功能间数量做到一样，可面积比别人小了整整20㎡，这时总价就降下来了。16000元/㎡的单价， 20㎡一下子就拉开了30多万的价差。加上区位差不多、景观优势也差不多，客户愿不愿意买？可以少投入30 33 万，当然买了！