房地产投资分析7-8-N

二、现金流量图
是用以反映投资项目在一定时期内资金 运动状态的简化图式，即把经济系统的现金 流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金 流入、流出与相应时间的对应关系。
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+ 现 金 流 量 -0 Nhomakorabea1
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3
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图1：正现金流量和负现金流量
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三、绘制现金流量图的基本规则
(1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每 一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为 计息周期，可取年、半年、季度或月等。横坐标轴上“0” 点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或 某一基准时刻。时点1表示第1个计息周期的期末，同时又 是第2个计息周期的开始，以此类推。 (2)如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末， 而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯 方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯 例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资 分析工作的需要。
单利计息:480万元 复利计息:538.48万元
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解：已知：P=2000万元，n=3× 4=12， i=8%/4=2%，
则开发商为该笔贷款支付的利息总额 =P× i× n =2000× 2%× 12
=480万元
若计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期 后开发商实际支付的利息=p[（1+i）n-1] =2000 ×[（1+2%）12-1] =536.48万元
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(3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情 况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为上一周 期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算 中出现第0周期的由来。
(4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现 金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向 上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量。某 一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流 量的代数和。
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五、经营收入、利润和税金 1 、经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或 自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自 营收入。 销售收入=销售房屋面积×房屋销售单价 出租收入=出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入=营业额-营业成本-自营中的商业经营 风险回报
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经营收入是按市场价格计算的，房地 产开发投资企业的产品(房屋)只有在市场 上被出售、出租或自我经营，才能成为给 企业或社会带来收益的有用的劳动成果。 因此，经营收入比企业完成的开发工作量 (完成投资额)更能反映房地产开发投资项 目的真实经济效果。
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第三节 抵押贷款偿还模式及其计算
一、等额本金还款法
也称递减法，这种方法的第一个月还款额 最高，以后逐月减少。
二、等额本息还款法 是按照贷款期限把贷款本息平均分为若干 个等份，每个月还款额度相同。
三、等比递增还款法
是把还款期限划分为若干时间段，在每个 时间段内月还款额相同，但下一个时间段比上 一个时间段的还款额按一个固定比例递增。
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经营利润中的一部分由国家以税收的方 式无偿征收，作为国家或地方的财政收入； 另一部分留给企业，作为其可分配利润、企 业发展基金、职工奖励及福利基金、储备基 金等。 根据财务核算与分析的需要，企业利润 可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、 税后利润和可分配利润等四个层次。
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经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经
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第三节 抵押贷款偿还模式及其计算
四、等额递增还款法 与第3种方法基本相同，只是把固定比 例改为固定数额。 一般来说，第1种、第2种方法适宜于 收入稳定的成熟家庭，第3、4种方法适宜 于收入处于上升阶段的成长型家庭。
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案例计算（中国银行房贷新政）
[例3] 某家庭预计在今后10年内的月收入为
16000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押 贷款的月还款额，年贷款利率为12％，问该家庭 有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?
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解：已知（1）p=60万元，S=0.5%， n=15 ×12=180个月， i=6.6%/12=0.55% （2）抵押贷款首月还款额为：利用公式
P=
1 s n A1 1 i s 1 i
一年1次计息F=1000× (1+12％)=1120(元)
一年4次计息F=1000 ×(1+3％)4=1125.51(元)
一年12次计息F=1000 ×(1+1％)12=1126.83(元)
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这里的12％，对于一年一次计息情况既是实际利 率又是名义利率；3％和1％称为周期利率。 由上述计算可知： 名义利率＝周期利率×每年的计息周期数 对于一年计息4次和12次来说，12％就是名义利 率，则 一年计息4次时的实际利率=(1+3％)4-1 =12.55％; 一年计息12次时的实际利率=(1+1％)12-1 =12.68％
二、利息与利率 1、单利计息与复利计息 2、名义利率与实际利率
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实际利率i与名义利率r的关系式：
r P 1 P m FP r m i 1 1 P P m
m
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例如，年利率为12％，存款额为1 000元，期限为 一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利 率计息、一年12次按月利率计息，则一年后的本 利和分别为：
营税金及附加-土地增值税
经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+
配套设施销售收入
出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金
收入
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期间费用=管理费用+销售费用+财务费用
利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税
可供分配利润=税后利润-(法定盈余公积金+
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通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利 率存在着下述关系： (1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； (2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义 利率的差异就越大； (3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率 相等； (4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利 率。
=33.46万元
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案例计算
[例4] 某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为
25万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的30％， 其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为 10年，按月等额偿还，年贷款利率为15％，问月还 款额为多少?如果该家庭25％的收入可以用来支付 抵押贷款月还款额，问该家庭须月收入多少，才能 购买上述住宅?
2、开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发项目建成时，按照国家 有关财务和会计制 度，转入房地产产品的开发建设投 资。当房地产开发项目有多种产品时，可以通过开发 建设投资的合理分摊，分别估算每种产品的产品成本。
3、经营成本 经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品 成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。
法定公益金+未分配利润)
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3 、税金（见第六章详解）
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务
的单位或个人征收的财政资金。
税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和 再分配的一种方式，具有强制性、无偿性和固定 性的特点。 税收不仅是国家和地方政府获得财政收入的主 要渠道，也是国家或地方政府对各项经济活动进 行宏观调控的重要杠杆。
2823.40元；11293.40元
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解：抵押贷款额P=25×70%=17.5万元，
月贷款利率i=15%/12=1.25%，
计息周期数n=10 ×12=120个月。 则月还款额： A=P[i（1+i）n]/ [（1+i）n-1]
=175000×[1.25%（1+1.25%）120]/[（1+1.25%）120-1]
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三、复利计算公式与系数
（一）复利计算中的常用符号： P——现值 F——终值 A——年值（年金） G——等差变化值 S——等比变化值 N——计息周期数 i——每个计息周期的利率
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（二）复利计算公式与系数 第n个计息期后的利息：In=P[（1+i）n-1] 第n个计息期后的本利和：Fn= P（1+i）n
=2823.4元
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案例计算
[例5] 某购房者拟向银行申请60万元的住房抵押
贷款，银行根据购房者未来收入增长的情况，为 他安排了等比递增还款抵押贷款。若年抵押贷款 利率为6.6％，期限为15年，购房者的月还款额 增长率为0.5％，问该购房者第10年最后一个月 份的月还款额是多少?
A120=AI(1+s)120-1=6344.50元
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2、 利润
利润是企业经济目标的集中表现，企业 进行房地产开发投资的最终目的是获取开发 或投资利润。房地产开发投资者不论采用何 种直接的房地产投资模式，其销售收入扣除 经营成本、期间费用和销售税金后的盈余部 分，称为投资者的经营利润(或称盈利)，这 是房地产企业新创造价值的一部分，要在全 社会范围内进行再分配。
1）一次支付的现值系数和终值系数 2）等额序列支付的现值系数和资金回收系数 3）等额序列支付的终值系数和储存基金系数 4）等差序列的现值系数和年费用系数 5）等比序列的现值系数和年费用系数
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（三）复利系数的应用举例
[例1] 已知某笔贷款的年利率为15％，借贷 双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利 率是多少?
33.48万元
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解：该家庭每月用于支付抵押贷款的月还款额 A=16000 ×30%=4800元。 月贷款利率i=12%/12=1%， 计息周期数n=10 ×12=120个月。 则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额： P=A[（1+i）n-1]/[i（1+i）n]