余姚市场报告

余姚房地产市场调研报告一、调研目的本次调研工作的展开主要是通过对余姚房地产市场上档次，价位，消费群体的了解，为以后的研展工作打下夯实的基础。

二、市场预览1．分布情况：近两三年余姚市场上新推的楼盘集中分布在市区，城南，和城东新区；其中城南和城东新区都属于城市延伸和新开发的区域，以普通住宅为主；而高档住宅仍集中在市区并且以姚江两侧最为集中。

2．市场素描：随着余姚城市经济的快速发展和日益活跃的民营经济。

近两三年来市场上出现的楼盘无论在品质上还是档次上都有很大的提升，一方面给城市带来了新的形象和新的气息，另一方面则满足了市民对于中高档产品的需求。

从目前市场的调研情况来看，余姚市民对于房产市场还是充满信心并且具有很高的购买积极性的。

3．需求分析：余姚地区在相对于大城市来说，城市的规模和人口的数量还是存在较大的差距，并且城市化程度也不高，刚性的需求还是较为明显，所以在近两三年推出的楼盘都以自住为主；在市场上存在的单身公寓实际客户均为投资客。

三、个案分析1．住宅（城东区域）已交会楼盘：楼盘名称丰泽华庭东都佳苑四季东城位置东沿星光路，北依星中路，南靠文山路城东路与文山路交叉口城东路以西，文山路以南，人民医院南边开发商宁波大丰房产余姚万里房产余姚舜龙房产开盘时间2005．8 2005．6 2005．9交付时间2007．9 2007．8 2007．8建筑面积10万方6．5万方5．5万方建筑形态小高层，高层高层多层，小高层，高层基本配套总户数672，容积率2.75，绿化率35%，得房率80% 总户数378，容积率2.6，总户数360，绿化率35.5%容积率1.8，车位比1：0.8户型区间46-167 44-172 42-156 主力户型100-130 130 120目前均价6000 6000 6000 销售情况售罄售罄售罄卖点教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势抗性楼间距太近，离市区相对较远，目前商业还未兴起离市区相对较远，商业氛围还不是很浓离市区相对较远，商业氛围还不是很浓综合分析此项目是余姚大丰集团开发的，在余姚有一定的知名度，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。

此项目离城东路较近，交通方便，但相应会比较吵杂，周围将建大卖场，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。

此项目位于新人民医院南边，相应会比较吵杂，周围将建大卖场，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。

比较分析总结前期城东房产市场的特征：A去化：都已销售完毕，前房价的大涨带动了城东新区的快速去化B价格：目前这几个楼盘价格都在6000元左右，并且有走高的趋势C档次：与市区的高档楼盘相比还是有一定的差距，但是对于这个阶段的楼盘这个区域还是相当不错的了D区位：都集中在城东新区，发展的潜力十分的巨大E 需求：城东新区是一个快速发展的区域，也是政府扶持的区域，对于城东的全方位的规划来看，城东的需求还是十分有潜力的未开盘楼盘楼盘名称春江花月星星港湾位置丰泽华庭以北，金型路以南中山北路以东，文山路以南，开发商余姚舜大房产余姚舜龙房产开盘时间2008．4预2008．4预交付时间2009底2009底建筑面积10万方6．06万方建筑形态多层，高层多层，小高层基本配套容积率2。

0，绿地率32%总户841，车位479 容积率1。

6，绿地率35%总户数746，停车位393户型区间32-160 主力户型85-100 90-100 目前均价6300 6000 销售情况未开盘未开盘卖点教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势教育环境，人民医院，城东公园，周围小区的规模的形成，以及城东的大趋势抗性离市区相对较远，商业氛围还不是很浓离市区相对较远，商业氛围还不是很浓综合分析此项目定位相对于城东别的楼此项目在目前城东的楼盘离市区是盘来讲要高出很多，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。

最近的一个，又位于城东开发区的中心位置，升值的潜力十分大，交通方便，并且周围已有相当多的小区正在动工。

比较分析总结城东房产市场的特征：A去化：这几个楼盘都未开盘，但是相信三个楼盘的开盘会引邻城东房价的走向B价格：目前这几个楼盘价格预估都在6000元左右，估计开盘后会一路走高C档次：与市区的高档楼盘相比还是有一定的差距，但是相对于前几个楼盘来讲已经有很好的提升D区位：都集中在城东新区，发展的潜力十分的巨大E 需求：城东新区是一个快速发展的区域，也是政府扶持的区域，对于城东的全方位的规划来看，城东的需求还是十分有潜力的2．住宅（城南区域）楼盘名称江南华都名仕花园云河绿洲天鹅湾位置四明西路以北，新西门路以西俞家桥路和四明西路交叉口城东路以西，白云小区东侧四明东路以北，东旱门路两侧开发商义乌现代房产宁波阳明房产义乌白天鹅房产余姚中宇房产开盘时间2004．10 2003．10 2004．2008．4预交付时间2006．6 2006．6 2008．12 2009建筑面积14．9万方27万方23万方20万方建筑形态多层，小高层，高层多层，小高层，高层多层，小高层，高层多层，高层基本配套总户数1778，容积率1。

7，绿化率30%车位1200总户数3019，容积率1。

8，绿化率35。

5%车位1430总户1400，容积率1。

7，绿化率40%总户1100户，容积率1。

6。

绿化率35%户型区间40-170 30-180 40-230 30-160主力户型110-150 120 100-130 90-110目前均价6500 6500 6500 6500销售情况售罄售罄剩100多套未开盘，卖点余姚最高学府余姚中学，已近成熟的地段，商业开始兴起。

大小区大格局。

周边高档小区的开发余姚最高学府余姚中学，兰江商贸城的建成，已近成熟的地段，商业开始兴起。

大小区大格局。

周边高档小区的开发余姚最好的实验小学，最良江，小区的绿化率，白云商贸中心西班牙风格，余姚最好的实验小学，交通便利，面积适中，白云商贸中心抗性离市区还是有一段距离，周边配套还未完全成熟，高架桥对于这个楼盘也有一定的影响是城南目前这个区域最偏的一个，离市区还是有一段距离，周边配套还未完全成熟周边环境差，小区东边是城东路，南边是农村，商业几乎没有目前在城南来讲算是比较南边的，小区南面是工业区，周边配套未成熟综合分析此项目对于城南的发展十分此项目对于城南的发展十分最要的意此项目以绿色，教育为卖点，成此项目广告十分的多，在余姚影最要的意义，对于城南的开发起到了带动的作用义，对于城南的开发起到了带动的作用就了现在的销售率响十分的广，估计销售会比较好比较分析总结城南房产市场的特征：A去化：前两个已销售完毕，云河绿洲还剩100多套房源，主要以项天立地为主，以目前去化程度估计在交房前可以达到95%销售率，而天鹅湾还未开盘B价格：目前这个区域价格预估都在6500元左右，并且还会一路走高C档次：与市区的高档楼盘相比还是有一定的差距D区位：城南集商住育一体的快速发展区域，潜力巨大E 需求：城南是一个快速发展的区域，并且市民已接受这一区域的距离，对于此区域的房产会有很好的销售保证。

3．市区楼盘名称姚江怡景东方名苑锦江华园位置南滨江路与东旱门路交叉口北兰江路北侧，望江家园西侧长安路延升段（玉立路以西），临姚江开发商余姚舜泉房产余姚东日房产余姚中宇房产开盘时间2005．9 2005．3 2005．7 交付时间2008．2 2007．9 2006．8 建筑面积11万方2．2万方11万方建筑形态多层，高层5幢小高层多层，小高层基本配套总户数588，容积率1。

98，绿化率36%，车位482个总户数118，容积率1。

8，绿化率40%总户数600，容积率1。

5，绿化率35%户型区间80-200 90-160 80-170 主力户型130 130 120 目前均价11000 7500 7500销售情况售罄售罄售罄卖点位置好，档次高位置属于市区，周边配套商业成熟，望江位置属于姚江边上，南边环境较好，周围属于成熟的商圈抗性价格对于一般市民太高，性价比不是很高小区小城西楼盘少，比较孤立，周边有厂房综合分析此项目是余姚近两年最为高档的楼盘之一，整个售价高，但本人认为性价比不是很高，购买者都以私营业主，和政府机关为主。

此项目是相对于城东和城南比较独立的，但是其位置比较优越，周边配套成熟，使其价格要高城东与城南很多此项目位于余姚的西边，属于楼盘较少的一个区域，但就是这个原因使得这楼盘销售十分的良好。

也可以说是城西的一个代表作了比较分析总结城区房产市场的特征：A去化：这几个楼盘都已售罄，市区已无新开楼盘B价格：目前这几个楼盘价格在余姚算是比较高的C档次：与城东和城南来讲，此区域的楼盘并没有表现出十分优秀的作品来，而是地域来赢得优势，从整体档次来说，还有待提高D区位：位于余姚市中心，商业成熟，配套成熟，人流量大E 需求：市区永远黄金地段，只要有楼盘，销售还是不成问题。

买房还是买地段4．写字楼，商业楼盘名称万基--阳光国际大厦城市金座兰江商贸城位置玉立路55号新建北路与体育路交叉口名仕花园对面，四明西路北侧开发商余姚万基房产余姚新兴房产余姚天一房产（广源）开盘时间2008．6 未定未定交付时间2009 未定未定建筑面积5万方1．2万方3．1万方建筑形态高层写字楼，小高层公寓，别墅写字楼小高层12F 4层户型区间公寓37平方，办公80-1050平方每层800平方商铺360平方一通三目前均价公寓精装8000，写字楼10000以上10000以上360平方一通三500万销售情况未开盘未开盘未开盘卖点商业发达，配套成熟，交通方便新建北路是余姚工业一条街商业集中，给城南带来新的商业，使城南整体形象上一个档次抗性写字楼市场几近饱和，产品不伦不类，不大气火车路旁边，比较吵，体量不大，交通挤体量不是很大，北边是安置小区比较分析总结写字楼，商业市场的特征：A去化：这几个楼盘都未开盘，但是相信三个楼盘的开盘会引邻城东房价的走向B价格：目前这几个楼盘价格预估都在6000元左右，估计开盘后会一路走高C档次：与市区的高档楼盘相比还是有一定的差距，但是相对于前几个楼盘来讲已经有很好的提升D区位：都集中在城东新区，发展的潜力十分的巨大E 需求：城东新区是一个快速发展的区域，也是政府扶持的区域，对于城东的全方位的规划来看，城东的需求还是十分有潜力的四、调研结论从以上对余姚房地产市场的综合分析后，有几大发现：1、区域分布：余姚近几年来新推楼盘分布主要集中在市区，城南，城东新区，并且以城东新区，和城南最为集中，也预示着城南和城东新区的发展高潮的到来2、整体档次：从姚江怡景，云河绿洲，春江花月等新开楼盘来看，无论从外立面，建材，物管等方面比前几年有了很大的提升，使整个余姚的房地产上了一个档次，但并没有再出现像舜江名苑这样的例子3、销售情况：从对整个余姚的房产市场的分析来看，均价在6000每平米，面积在90-130为主的特别好销售，也顺应了市场的发展态势；从新开的几个楼盘可以看出市场的走向和整个余姚购房的积极性4、市场分析：纵观整个余姚房地产市场，2008年1-2月的房地产投资完成了2374亿，在平稳中加快，占到了第三产业中的50。