论不动产善意取得及适用条件
不动产善意取得的构成要件研究(一)
不动产善意取得的构成要件研究(一)关键词:善意取得/不动产/无权处分/合同无效/赃物内容提要:《物权法》上的善意取得制度是一项重要的物权变动规则，在该制度适用于不动产权利时，有诸多问题值得探讨。
对于该制度的理解，首先要厘清无权处分的内涵。
在构成善意取得时，转让合同的效力应为有效。
对于不动产而言，其善意取得中无权处分的认定及善意的判断标准有其特殊性。
所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。
1]我国《物权法》第106条确立了善意取得制度，并且将其统一适用于动产和不动产所有权以及他物权的取得。
该条将动产的善意取得和不动产的善意取得合并在一起做出规定，从而简化了善意取得的构成要件。
《物权法》实施以来，该制度对于确认产权的归属、规范物权的变动、保护交易安全发挥了重要作用。
尽管动产和不动产的善意取得都会发生物权的变动，但是，动产和不动产的物权变动规则存在明显的差异，这也就决定了二者的善意取得的适用要件存在区别。
既有的研究大多围绕动产的善意取得展开，而对不动产善意取得没有给予应有的重视。
本文拟对不动产善意取得制度中的构成要件进行初步的探讨。
一、无权处分内涵的界定《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”，但符合善意取得构成要件的除外。
根据该规定，“无权处分”是善意取得制度适用的前提。
尽管该条中没有明确将“无权处分”作为善意取得的构成要件列举出来，但由于该条将其作为前提条件，所以，从体系解释的角度来看，“无权处分”是善意取得的构成要件之一。
一般认为，所谓无权处分，是指没有处分权而处分他人的财产。
换言之，即权利人无处分权而从事了法律上的处分行为。
所谓处分，从最广义上来理解，包括事实上的处分与法律上的处分，2]无权处分中的“处分”是指法律上的处分，即通过买卖、赠与、抵押等使所有权发生转让或权能发生分离的情形。
关于善意取得适用要件若干问题的探讨
关于善意取得适用要件若干问题的探讨摘要：我国学界对善意取得是否适用于不动产、是否以无权处分合同有效为要件，存在不同的认识。
由于不动产登记的公示方式与公信力的特殊性，善意第三人对于登记存在“误信”的可能，对其信赖利益的保护适用登记公信力保护，而不适用善意取得制度。
此外，探讨是否以无权处分合同有效为要件时，应区分无权处分的两种存在形态，梳理无权处分合同“有效”的两层含义，并结合不同的物权变动模式和善意取得的性质学说，分别加以探讨，方能得出正确全面的结论。
关键词：善意取得；公示公信原则；占有；登记；无权处分善意取得制度是当今物权法制度中的重要制度，其通过与物权变动模式、不当得利、瑕疵担保等制度的相互配合与衔接，实现保护交易安全、维护善意第三人利益的目的。
罗马法不承认善意取得制度，而是奉行“任何人不得将大于自己所有的权利让与他人”的原则，受让人即使出于善意，所有人仍有权向其要求其返还。
近现代意义的善意取得制度缘起古日尔曼法的“以手护手”制度，由于日尔曼法没有所有权的独立观念，因此占有与本权密不可分，某人将物委托他人占有，受托人将物让于第三人时，某人对第三人不能要求返还。
一般认为现代意义的善意取得制度是以日尔曼法“以手护手”制度为基础，又吸收罗马法上取得时效制度的善意要件，从而得以发展起来的。
[1]后世各国在各自的物权变动模式下吸收继承了善意取得制度，故对适用善意取得的要件也存在不同理解。
我国立法采债权形式主义模式，学界对于善意取得的适用要件的认定也存在分歧。
本文仅讨论存在争议的两个要件。
一、关于“标的物需为动产”要件通说认为不动产物权的取得以登记为特别生效要件，其权利的主体当以登记而定，故不存在发生第三人不知情的所谓“善意” 问题， [2]即不存在“误信”的问题，故无适用善意取得的余地。
学者进一步指出，在不动产发生登记记载与实际权利状态不符之情形，对善意第三人不适用善意取得保护，而依登记之公信力使其取得物权。
论我国的不动产善意取得制度
论我国的不动产善意取得制度摘要：善意取得制度是近代以来民法体系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，具有重要的意义。
我国于2007年10月1日生效的《中华人民共和国物权法》也将不动产作为了善意取得制度的适用范围。
本文分析了不动产善意取得制度的适用条件以及针对有关不动产善意取得的善意的判断标准、登记的机关等方面存在的不足，需要加强不动产善意取得得立法等来完善我国的不动产善意取得制度。
关键词：不动产善意取得善意一、善意取得制度的界定（一）善意取得的概念善意取得，亦称即时取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其动产或不动产转让给受让人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人依法取得对该财产的所有权或其他物权，原所有权人不得要求受让人返还财产的制度。
①（二）善意取得制度中”善意”的含义善意作为一个民法上的概念，起源于古罗马法的善意占有之诉，即”产生于共和国末期的以时效取得为基础的虚拟的要求返回所有物之诉”。
②善意作为一个抽象的法律概念，应当包括四个方面的含义：首先，善意必须是行为人的主观心理状态；其次，行为人对行为相对人的无法律依据或者不享有权利的真实状态并不知晓；再次，行为人主观上认为与行为相对人的之间的法律行为是合法或者相对人享有合法权利；最后，行为人的这种心理状态能够通过其外在的表现被其他人所感知。
二、我国不动产善意取得的条件《物权法》颁布之后对于不动产的善意取得有了明确的规定。
而根据《物权法》106条的规定，我们可以知道不动产善意取得包括以下几个构成要件③：（一）标的物为依法可流通的不动产但法律禁止或限制流通的不动产不适用善意取得（二）转让人无处分权转让人如果具有处分权，则对于受让人构成继受取得，不属于善意取得。
（三）基于有偿法律行为而取得必须依据法律行为如买卖合同才可以发生善意取得，而且此处的法律行为应该具有财产交易的性质，即受让人必须因此付出对价，具有有偿性。
（四）受让人受让财产时必须是善意的即受让人与无处分权人进行民事行为的当时，第三人不知道对方对标的物无处分权，要强调的是善意取得为即时取得，因此善意的准据时点原则上应以法律行为发生时即受让财产时为准。
如何界定善意取得
如何界定善意取得一、定义善意取得是指无权处分人将其受托占有的他人的财物转让给第三人的，如受让人在取得该财物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
二、构成要件（一）法律规定《中华人民共和国物权法》规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：第一，受让人受让该不动产或者动产时是善意的；第二，以合理的价格转让；第三，转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
（二）具体构成条件１.标的物须为动产或者不动产不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。
动产是指不动产以外的物。
２.让与人是无处分权无处分权（无权处分）主要包括两种情形：其一是无所有权。
如将他人之物出卖，将他人之物出租等都构成无权处分行为。
其二是处分权受到限制，这是在有所有权但所有权受限制的情况下实施的处分行为。
如未经抵押权人同意，对抵押物的处分等。
３.受让人是善意的善意取得，是第三人不知并不应知转让人是非法转让，一般是误信其为所有人或其他有处分权的人。
４.受让人须支付合理的价格“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
５.转让的动产或不动产已经交付或者登记（该登记已登记，该交付已交付）三、法律后果第一，受让人取得转让财产的所有权，该财产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
第二，原权利人有权向无处分权人请求赔偿损失。
四、特殊情形（一）赃物（适用）所谓赃物，常见的有走私、盗窃等方式取得的财物。
在刑事案件中，犯罪嫌疑人常常将犯罪所得赃物以低于市场交易价格出卖，许多与案件无关的第三人在不知道的情况下购买或接受该物品，这就形成了“赃物的善意取得”。
在刑事司法实践中，当公安机关追查案件中赃物的下落和去向时，常常也会遇到赃物已被犯罪嫌疑人通过民事流转转让给不知情的第三人合法占有的情形。
善意取得的构成要件
善意取得制度，是近代以来大陆法系与英美法系民法中的一项重要的法律制度。
善意取全与财产交易动的安全之间的冲突。
该制度一方面旨在保证所有权安全，保持社会秩序的稳定，另一方面又要维护善意受让人的利益，以促进交易和保护交易安全。
当真正权利人与善意受让人之间利益发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人，这样不仅有利于维护交易安全，而且有利于鼓励交易。
我国《物权法》第106条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权；(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理价格转让；(三)转让的不动产或者动产按照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
”从以上法律规定，可以总结出善意取得的适用条件，但是不动产物权的取得在物权法中适用公示公信原则，即不动产物权变动必须进行登记，也就是说，不动产物权登记过程中买受人必须是善意的，不知道实际的权利归属，是登记发生了错误，而不是买受人的错误。
因此，不动产物权的善意取得，应该有自己的适用条件：一、当事人在登记的过程中发生了登记错误登记错误，即在不动产物权进行变动的过程中发生了错误的登记。
这是不动产善意取得的首要条件，如果没有登记错误，善意取得便无从发生。
登记错误就是指不动产登记簿上显示出的不动产归属及其权利状态与真实状态不一致的错误。
根据登记错误的原因，可以把登记错误分为因登记错误机关的错误、因当事人的错误和因混合错误的原因。
因登记机关的错误，是指登记机关的过错是登记错误的原因，如登记机关的原因，错把甲的抵押权登记为乙享有就属于这种情况。
因当事人的错误，是指因为当事人自己的原因导致登记错误。
例如，甲通过伪造证明书的手段欺骗登记机关，从而成为乙房屋的所有权人。
因混合过错的错误，是指登记机关和当事人在登记错误上有共同的过错，如登记机关工作人员与甲恶意串通，在登记簿上涂销了原物权人乙的登记，而将甲登记为权利人。
不动产的善意取得的制度
不动产的善意取得的制度当今世界各国⼤部分都规定了动产的善意取得制度,但对于不动产是否也适⽤善意取得制度,因各国赋予不动产登记效⼒不⼀⽽异。
我国⽬前没有制定关于不动产善意取得制度的法律,⽽且仅有的善意取得制度的⽴法过于零碎,已明显不适应经济发展的要求,因此建⽴完善的善意取得制度,是⼀个⾮常紧迫的现实问题。
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不动产的善意取得的制度《民法典》第三百⼀⼗⼀条【善意取得】⽆处分权⼈将不动产或者动产转让给受让⼈的，所有权⼈有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让⼈取得该不动产或者动产的所有权：(⼀)受让⼈受让该不动产或者动产时是善意；(⼆)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让⼈。
受让⼈依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权⼈有权向⽆处分权⼈请求损害赔偿。
当事⼈善意取得其他物权的，参照适⽤前两款规定。
⼀、善意取得制度的概念了解不动产的善意取得应当⾸先了解“善意取得”。
所有权取得⼀般可分为⼀般取得和特别取得，善意取得就是所有权的特别取得。
善意取得⼜称即时取得，传统民法上的善意取得是指⽆权处分⼈将其占有的他⼈动产转让给第三⼈，如果第三⼈取得该动产是基于善意且是有偿，第三⼈就依法取得了该动产的所有权或他物权。
在此情况下，原权利⼈不得向第三⼈⾏使物权返还请求权，只能请求占有⼈赔偿损失。
⽽我国的《物权法》所体现出的现代观念更新为：指受让⼈以财产所有权为转移为⽬的的善意，对价受让占有该财产，即使出让⼈⽆转移所有权的权利，受让⼈仍取得其所有权。
⼆、善意取得制度的对象由上述概念我们可以得知，在我过传统民法中，善意取得的对象主要是指动产。
这是因为动产的所有权变更通常要基于公信原则，⽽不动产的所有权变更则要基于登记制度。
但是这⼀对象的范围并⾮绝对限定，⽽应该看到是可以有⼀些外延的。
善意取得既适⽤于动产，⼜可适⽤于不动产。
当事⼈出于善意，从⽆处分权⼈⼿中购买了房屋并登记过户，善意⼈取得房屋所有权；再如不动产之出产物，尚未分离者，为该不动产之部分，如菜园的蔬菜、果树上的果实等。
不动产的善意取得制度
浅谈不动产的善意取得制度摘要：善意取得是各国民法物权法上的一项重要的法律制度，它主要解决财产所有人与善意受让人之间的冲突，确认和保护善意受让人在交易中已取得的物权。
随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
于是我国善意取得制度的范围从传统的只有动产扩大到不动产，本文主要讨论我国《物权法》中的不动产善意取得制度，善意取得制度与无权处分制度的关系以及善意取得制度在实践应用中尤其是就“善意”判断进行讨论。
关键词：不动产；善意取得；比较法；物权法；善意中图分类号：d92 文献标识码：a 文章编号：1009-0118（2011）-11-00-02一、不动产善意取得制度的建立善意取得又称即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物转让给受让人时，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。
善意取得是大陆法系和英美法系一项重要的共通的财产制度。
起源于日耳曼法“手护手”规则，主要是维护动产的交易安全，强调占有的公信力。
传统民法的善意取得制度的客体只限于动产，不动产不适用。
有人认为不动产物权变动以登记为公示方法，物权法赋予不动产登记“公信力”就足以保护不动产交易的善意第三人和不动产交易秩序。
但是随着市场经济的发展，财产关系日渐复杂和交易频繁，现实中不动产的设立、变动没有登记，以及登记错误等情形普遍存在，因此，不动产的登记公信力并不能保障不动产的交易安全和善意第三人的利益。
二、我国的不动产善意取得制度在我国，不动产登记制度并不完善并且远未普及，除土地、城市的房屋、重要的建筑物外，很多不动产尚未建立登记制度，这些不动产的买卖也很普遍，这些未登记的不动产交易不能受到登记公信力保护，并且不受善意取得制度的保护的话则不利于保障财产交易的安全。
况且不动产的登记发生登记错误、或登记的所有权人与真实权利人不符的情况，不动产的交易因此而发生无权处分的问题，如果第三人信赖登记公信力而不知情在取得不动产时出于善意，不动产所有权的保护与不动产交易的动的安全这两个利益发生矛盾，如果绝对贯彻所有权的保护，不动产所有权人的所有权不因无权处分而丧失，向受让人请求返还原物，受让人向无权处分人依法救济，则将不动产交易活动安全无法保障，市场交易不稳定，因此，在法定场合下应牺牲不动产所有权静的安全来保障不动产交易的动的安全，善意第三人获得不动产所有权。
论物权法中善意取得制度的适用与排除
论物权法中善意取得制度的适用与排除善意取得制度，也被称为即时取得，是指无权处分他人财产的人，将其占有的他人的动产不动产或者动产转让给第三人后，如果受让人在取得该不动产或者动产时出于善意，就可以依法取得对该不动产或者动产的所有权，受让人在依法取得该不动产或者动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求无权处分的转让人赔偿损失的一项法律制度。
从其定义不难看出，其包含三个主体：所有权人、让与人或称无权处分人、受让人或称善意第三人。
善意取得制度主旨在于保护信赖利益，维护社会基本交易秩序的相对安定，维护交易安全。
善意取得制度适用的排除，是指善意取得的原因行为若存在我国合同法第五十二条规定的情形，如危及到了公共利益、公序良俗等不可受损的利益而归于无效，或者是因为受让人在交易过程中存在欺诈、胁联盟迫、乘人之危等法定行为而予以撤销的情形，即便是受让人善意信赖财产处分人享有处分权，也不予认定为构成善意取得而应予以排除适用的制度。
此项规定，是对善意取得制度保护而设定的例外。
此规定之一，从另一层面来讲，是包括我国在内的大多数国家，在私法领域对公共利益的保护，是私权利对公权利的一种让步，也是维护社会稳定性的体现，即实现法的价值。
此规定之二，是要求受让人需具备善良交易动机。
排除制度的滥用会危及善意取得制度的制定目的的顺利实现；毫无限制条件的保护又会与法的作用与价值相抵触，难以维护合法利益。
一、外国的相关规定作为一项古老的民法制度，通说认为善意取得制度起源于日耳曼法，善意取得的开端是确立了“以手护手”原则，后经过一系列的演变，又被称之为“占有公信力”原则。
罗马法及德国等国家也规定了此项制度。
现代各国民法均规定了此项制度。
也是近代大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。
二、我国相关法律法规的规定善意取得制度在物权法出台之前散见于民法通则、民通意见及其他法律法规的相关规定。
作为物权变动的原因之一，我国物权法及其司法解释正式的、较为系统的规定了善意取得制度及其相关法律制度，主要分为动产的善意取得与不动产的善意取得，及抵押权、质权等权利的善意取得。
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《物权法》第 106 条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有 权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受 让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依 照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”这里规定的我国善意取 得制度，不仅包括动产，也包括不动产。本文结合上述案例，探讨我国不动产善意取得制度建 立的过程，以及适用不动产善意取得的基本规则。
7 月 23 日，刘金龙携其妻子前往房屋登记管理部门，冒充张焕夫妇与李大庆共同现场办理 房屋移转登记手续。刘金龙出示了其与李焕调包的真实的房产证。登记机关经审核认为，确实 为真实的房产证，但在刘金龙出示伪造的张焕的身份证(名字为张焕、照片为刘金龙，高仿真) 以后，尽管该身份证与登记部门存档的张焕的身份证复印件明显不符，且刘金龙冒充张焕的签
字也与存档资料中张焕的签字不符，但登记部门对此均未审核。登记机关认为过户手续齐全， 随即办理了过户登记。李大庆于次日按照刘金龙提供的银行账号汇付了 220 万元房款。
3 天以后，李大庆欲了解张焕是否已经收到房款，便按照刘金龙提供的电话联系，但手机 已经关机，无法联系。其再次来到东方花园，只遇到张焕之子张平。张平告知李大庆，其父张 焕已经出差，并且告知了张焕联系电话。房间内挂了一张张焕夫妇的结婚照片，李大庆并未因 此产生怀疑，事后也未与张焕电话联系。10 天后，李大庆前往东方家园，与张焕商量房屋交接 事宜，但发现此前与其交易的“张焕”是骗子。张焕认为，李大庆上当受骗应当自担后果，而 拒绝交付房屋。第二天，房屋管理部门通知李大庆领取房屋登记证书(证书上记载的变更登记日 期为 7 月 31 日)，李大庆领取登记证的当天下午，再次持证要求张焕交付房屋。双方为此发生 争议，张焕首先到公安机关报案，但案件始终未能告破，刘金龙下落不明。三个月后，张焕便 诉至人民法院，要求撤销房屋管理部门所作出的房屋移转登记，或者登记部门按照市价赔偿全 部房款。
[案情回顾] 一起冒名出售房屋案
2006 年 5 月，某市居民张焕购买了该市东方家园小区的一套住宅，面积 200 平方米。2007 年 5 月，张焕在某报纸上刊登了出售其东方家园房屋的信息，一位自称刘金龙的男士根据该信 息提供的方式联系张焕，商谈购房事宜。在第三次见面和洽谈期间，刘金龙将事先准备好的假 房产证与张焕出示的真房产证做了“调包”。随后，刘金龙提出要先期租用一个月，张焕未与 刘金龙签订租赁合同便把钥匙交给刘金龙。2007 年 7 月 15 日，拟买受人李大庆根据张焕发布 的信息中的地址和看房时间，直接到东方家园了解房屋状况。刘金龙自称张焕，与李大庆就购 房事宜进行了磋商。双方初步约定，以 11000 元/每平米的价格交易该房屋，并约定于同年 7 月 23 日一起到房屋登记管理部门办理过户手续。一旦房管部门审查无误，李大庆便立即付款。
在英美法，原本坚持“没有人可以转让不属于他所有的商品”这一古老法则，任何人都只 能出卖自己拥有所有权的商品而不能出卖他人的商品。1952 年《美国统一商法典》改变了上述 立场，把法律保护的重点转移到了善意买受人的身上，第 2403 条规定：“购货人取得让货人所 具有的或有权转让的一切所有权，但购买部分财产权的购买人只取得他所购买的那部分所有权。 具有可撤销的所有权的人有权向按价购货的善意第三人转让所有权。当货物是以买卖交易的形
一、国外传统民法规定善意取得制度通常不适用于不动产
善意取得是民法物权法规定的一项所有权取得的重要制度，对于保护善意取得财产的第三 人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。国外传统民法规定善意取得，通 常不包括不动产，只适用于动产范围。
通常认为，善意取得制度源于日尔曼法的“以手护手”原则，其真实含义是，任何与他人 以占有者，除得向相对人请求外，对于第三人不得追回，惟得对相对人请求损害赔偿。这种让 与占有，其对象，必然是动产，其取得方法，只能是在动产的商品交易中。只有这样，才能做 到“以手护手”，保护动产交易中的动态安全。
论不动产善意取得及适用条件
杨立新
摘要：善意取得制度是非依法律行为引起物权变动的重要类型。自《物权法》明确规定善 意取得制度(第 106 条、第 107 条)以来，实践中相关案例频频出现，不乏一些复杂疑难案例。 针对实践中一起冒名出售房屋案，《判解研究》(2009 年第 2 辑)特邀多位著名法学家和青年学 者，就《物权法》视野下不动产的善意取得若干问题进行深入讨论，涉及到善意取得的诸多具 体理论和实践问题。现将这些讨论陆续登出，以供参考和交流。本篇为杨立新教授的《论不动 产善意取得及适用条件》。
后世的民事立法遵循这样的原则，把善意取得制度局限在动产的范围内，只承认动产交易 适用善意取得制度，不承认不动产的善意取得。在德国，立法完全继承了日尔曼法的传统，确 认了最具典型意义的善意取得制度。《德国民法典》第 932 条规定：“物虽不属于让与人，受 让人也得因第 929 条规定的让与成为所有人，但在其依此规定取得所有权的当时为非善意者， 不在此限。”这一条文规定在第三章“所有权”第三节“动产所有权的取得和丧失”中，因而， 德国法上的善意取得严格地限于动产范围，不动产不适用善意取得制度。《日本民法》采取同 样的立场，第 186 条规定：“对占有人，推定其以所有的意思，善良、平稳而公然地开始占有 动产者，如系善意无过失，则即时取得行使于该动产上的权利。有权。”因而，只要购买人是善意无过失，认为出卖人对货物 具有完全所有权的人，则不论其货物是从何而来，善意买受人都可以即时取得所有权。在美国 法的善意取得中，适用范围明确规定为“货物”，当然是动产，不包括不动产。现行英国法所 采取的立场与美国法的立场一致。