重庆甲级写字楼案例分析0529全解
高层写字楼案例分析
2.景观布置
本方案中景观的布置方式采用“一轴两心” 的设计理念。融入中国南方建筑“前庭后院” 的 设计思想。 一轴：景观主轴的由城市主干道的十字 路口引入，贯通基地本身。由于城市道路的 性质决定了该十字路口有一种重要的地标性 质，并且这里将会成为视线的一个集中交汇 的地方。 人群视线由远及近，引导进入建筑主体。 转弯处采用矮型灌木和水池的景观处理，营 造一种“屏风”的作用，产生似隔非隔的意 识 形态。彰显建筑本身的一种卓越气质。 两心：两心是围绕建筑的“前庭后院” 打 造的。前庭主要为广场铺地，视线较为通畅， 但是在视觉上缺少一种视觉中心。所以在此 式。后院主要是切合办公出入口设计的。由于入口四周被周边住宅包围，相对空间 处设计景观水池（旱喷）一处，对内作为景 较为压抑，留出一定景观空间后形成一种叫我开阔的视界。这对于建筑形体本身也 观的重要节点，对外作为视线引导的一种方 好，对于使用建筑的人群也好都是一种视觉上的享受。
4．地下车库布置
地下车库包括：机动车停车库、非机动车停车库、服务及设备用房三部分。 机动车停车库包括九十个停车位和车道，采用单口双车道的形式。转弯及 车道宽度均满足规范的要求。非机动车停车库设单独入口进入，也作为机动 车库拓展的预留空间。服务及设备用房包括空调机房、水泵等设备用房和消 防控制室。此类用房置于地下，增大了地面建筑的使用面积，增加了建筑的 商业价值。
高层建筑写字楼分析
新时代商务广场建筑设计方案
项目规划建筑设计说明
1.设计依据 2.基地条件 3.规划构思 （1）总平面布置 （2）景观布置 （3）流线布置 （4）地下车库布置 4.建筑单体设计 5.主要经济技术指标
一、设计依据
1．《民用建筑设计通则》 2. 《高层民用建筑设计防火规范》 3. 《办公建筑设计规范》 4. 《建筑设计防火规范》 5. 《汽车库建筑设计规范》 6. 《商店建筑设计规范》 7. 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 8. 《高层办公楼设计任务书》
重庆商业概况-重点商业地产案例解析(下篇)
3
13 11
2
8
南坪东路
南坪转盘 响 水 路
万 寿 路
5
7 1
4
12
南城大道
14
Sept 2010
资料来源：TCBL研究中心 Page 3
项目概况
开发商 物业管理
重庆万达商业广场有限公司 重庆万达商业广场管理有限公司
地理位臵
总建筑面积
南坪步行街核心区域
780,000㎡
商业体量
约250,000㎡，其中自持商业中心 面积约90,000㎡，超市10,000㎡， 商业街50,000㎡，酒店及写字楼 101,000㎡
资料来源：TCBL研究中心 Page 10
Sept 2010
楼层平面规划
1F
江南大道
大梯步 万达金街
层高 交通 通道宽度 扶梯 约4.5m 接江南大道 主通道约8-12m 8部 6部、1050KG /13人 万千百货、大玩家超乐场、国美电器
本层连接江南大道，与UG层形 成双首层；这层也是万千百货临南 坪转盘的主要出入口； 百货主力店、娱乐业态及专业卖 场均规划在本层，配套设施略显不 足。
Sept 2010 Sept 2010
1. 重庆市商业地产概况 2.重点商业地产案例解析 2.1 龙湖北城天街 2.2 重庆大都会广场 2.3 重庆万达广场 2.4 重庆天地
Sept 2010
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项目区位
重庆万达广场
商业项目： 1 万达广场 2 百盛百货 3 重庆百货 4 元旦购物广场 5 新世纪百货 6 沃尔玛 7 人人乐 8 好又多 9 麦德龙 10 国际会展中心 国美电器 11 12 苏宁电器 13 上海城 协信城 14
院线简介：万达电影院线股份有限公司（简称万达院线）隶属于大连 万达集团，自2004年起投巨资在全国各地兴建国际高标准、现代化的 多厅电影城来，截止到2008年，拥有自主投资影城29家，231块银幕， 50,000左右座席（累计投资达6亿元），加盟影城15家，40块银幕， 覆盖全国 21个城市的大型跨区域性电影院线，年观影人次超过 2,000 万，成为中国最大的影院投资商和运营商。
2013年写字楼经典案例分析
（４） 具有投资升值潜力
住邦 ２０００ 的产品从外观到内部品质都不输于甲级写字楼甚至超过了很多，其产品性价比比写字 楼更加经济，并具有比商住楼更纯粹的商务办公环境，具有极强的投资升值潜力。
２、劣势分析
（１） 地价高
住邦 ２０００ 项目的地块是从中远集团购得的二手地，地价较高。
（２） 项目操作受限制
住邦 ２０００ 与中远的协议中明确规定，住邦不能与远洋天地形成直接竞争，也就是说住邦 ２０００ 要么等远洋天地卖完了再卖，要么就必须跳高一个档次来卖。而在当时北京房地产市场环境竞争非 常激烈，这给项目的操作增加了难度。
（１） 西区新推可售写字楼较少
在 Ｃ Ｂ Ｄ 西区集中了国贸中心、嘉里中心、汉威大厦、中国大饭店、建国饭店等重要涉外公 用建筑以及美、英等多个国家的使馆，ＣＢＤ 也正是由此发展而来的，市场上又将 ＣＢＤ 西区称之为 “Ｃ Ｂ Ｄ 原生地”。Ｃ Ｂ Ｄ 最初的写字楼和公用建筑都大多集中于 Ｃ Ｂ Ｄ 西区。
（２） 朝阳路商务楼填补ＣＢＤ的空档
ＣＢＤ 今后的发展将是进一步加大招商引资力度，显著增强商务服务功能。通过积极创造条件来 广泛吸引国内外知名企业特别是跨国公司、世界 ５００ 强企业在商务中心区内设立管理总部，成为他
们在中国的大本营，使 ＣＢＤ 成为亚太地区乃至世界范围内的经济运行控制中枢之一。
而为作为这些企业配套服务的服务型企业，如贸易公司、律师行、审计师事务所、咨询行业 等，既无力也没有必要承担 Ｃ Ｂ Ｄ 区域内高昂的租金，但又需要非常便利地到达 ＣＢＤ 区域。因此， 这批企业自然会到 ＣＢＤ 以东的朝阳路上寻找合适的办公空间。因此，朝阳路具有写字楼市场发展的 巨大空间。
（３） 产品设计独特
住邦 ２ ０ ０ ０ 在产品设计上有独特的差异性，区别于目前市场上任何一类的商住公寓，项目一
重庆江北嘴寰宇天下中海地产九龙仓项目案例分析46页
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规划优势：缔造重庆天际线 本项目地块地处长江西岸，共包含七宗居住用地，基地现状为山地地形，呈三角形，地块标高自西向东逐渐升高降低，地块内部包含三纵一横四条城市道路。为充分利用地形，营造层次丰富的建筑空间效果，并增加住宅产品的多样性，同时尽量减小对后排高层的遮挡，使江景住宅户数最大化，本项目在规划设计中，加强城市空间的开敞性，满足“显山露水”的基本规划原则。自西向东按梯级分别布置超高层住宅、高层住宅、小高层住宅和低层住宅。 项目南面与科技馆公园相连，为尽量利用此地缘优势，使公园和住宅相得益彰，成为江北区一大亮点，本项目采用与自然有机融合的设计手法，流线型的空间布局方式将公园的园林景观视线引入住宅区内，并在用地内设置视线通廊与公园景观和长江景观在空间上相通。同时采用屋顶绿化的设计手法，使公园内的景观和建筑相互融合，形成富有情趣的休闲运动空间。
2021/9/18
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设计理念：以国际视野 缔造重庆豪宅样板 眼光不拘泥于重庆本身，而是建立在西部乃至中国、世界概念上，具有更广阔的视野，打造重庆市场从未有过的，超前本地市场设计理念的产品。 设计理念充分体现为顶级客户生活状态的设计特点，实现视野景观优势的最大化。
2021/9/18
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设计风格：新古典主义建筑，撷取世界高端居住精髓 设计规划上，强调景观资源的最大利用和占有，体现建筑与地块生态环境和人文资源的融合。 本项目充分挖掘地块本身核心区位和绝版景观资源的优势，结合该区域城市设计“重山、重水、重城、重庆”的设计概念，在充分理解和尊重基地现状地貌的基础上，引入具有重庆地方特色的空间、街道、景观等文化肌理。
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空间豪宅性
2021/9/18
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圈层高端性
2021/9/18
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2012年6月重庆总部城甲级写字楼销售价格提案(56页)
4月
上调存款准 备金率0.5个百 分点
上调基准利 率0.25个百分 点
5月
一房一价实 施 调整土地增 值税征收率 上调存款准 备金率0.5个百 分点
6月
上调存款准备 金率0.5个百分点
7月
一年期存 贷款基准利 率分别上调 0.25个百分 点
9月
8月
上调存款准 备8月金率0.5个百 分点 预推存款准 备金新政 冻结 8000亿资金
59.47
2010.10 2010.12 2011.4 2011.5 2010.12 2011.9 2011.8 2010.7 2011.1 2010.9 2010.8 2010.12
——
67% 目前售出3万方，其余只
租 46% 92% 5-10层基本卖完，其余租 64% 20% 90% 10%
78% 60% 81%
2
城市利好，重庆商务市场曾一度飘红
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政策组合拳出击，商务市场再现供大于求
4
政策高压，商务产品均价涨幅减缓
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重庆在售写字楼项目解析
主城在售写字楼项目 14个，共59.47万方。 主要集中于解放碑、 两江新区以及南坪板 块，其中5A甲级写字 楼龙湖时代天街、英 利IFC、国汇中心及 威斯汀酒店4个项目。
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重庆总部城甲级写字楼销售 价格沟通方案
目录
一、重庆写字楼市场状况 二、竞品项目情况 三、客户分析 四、任务目标 五、价格策略及建议
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目录
一、重庆写字楼市场状况 二、竞品项目情况 三、客户分析 四、任务目标 五、价格策略及建议
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宏观政策解析
政策调控逐渐由住宅地产转向商业地产
写字楼案例分析
写字楼案例分析—新保利大厦建筑结构外立面：大厦外立面有两种不同的处理方式。
大厦东北立面采用非常开敞的网式柔索玻璃幕墙系统，南外墙、西外墙采用双层玻璃以及外置竖向遮阳百叶系统。
1.世界最大单层双向式柔索玻璃幕墙（东北外立面）新保利大厦的正立面（东北面）采用的是约90米高、68米宽的单层双向柔索玻璃幕墙。
这一设计是国内首次使用，其高度和面积均位列世界第一（目前已有的最大的此种玻璃幕墙高约45米，位于德国慕尼黑凯宾斯基饭店）。
幕墙颠覆了贯常思维的钢框隔离技术，在无桁架的网索结构上，以柔韧的钢索巧妙穿梭于玻璃之间，采用预应力钢缆固定的方式，这一技术在民用建筑中还是首次采用，其强度之高也是国内建筑行业的首创。
幕墙的玻璃采用透性极强、同时又能有效防止紫外线射入的高效节能进口玻璃，最大限度地获取了自然光，不但使大厦中庭十分通透明亮，也给予了内侧办公空间最舒适的照明。
2.中国第一的洞石遮阳百叶（西侧、南侧外立面）新保利大厦的西侧和南侧采用了国内首例竖向石材遮阳百叶，即在西侧和南侧的双层玻璃外再设置一层与玻璃幕墙保持一定距离与角度的竖向石材百叶，使之成为一个“双立面”大厦。
百叶选用了具有沧桑质感的天然浅黄色罗马洞石，石材全部由罗马进口。
据了解，这一颜色的洞石矿开采时间仅剩约五十年，这在无形中即增加了大厦的价值内涵，更为整体建筑增添了一抹凝重的历史感。
石材百叶单体高4米（最高6米），每两个百叶的间距为0.75米至1.5米，其排列规律是依据北京四季自然光照合理计算出春分、夏至、秋分、冬至时候的日照，通过石材本身和内层封闭性极好的单元式玻璃幕墙形成一定角度，不仅能保证冬季最大限度的日照与夏季最大限度的遮阳效果，有效节约空调的运营成本，也避免了光污染给周边环境造成的危害，既节能又环保。
由于百叶的折射效果，室内空间为自然采光，因而减少了阳光直接照射带来的反光效果，让室内的工作者降低用眼疲劳程度。
同时，两块石材百叶隔出的空间，与中国园林美学中的“借景”、“移步换景”有着异曲同工之妙，将室外景观隔出一幅幅图画，为楼内的办公空间增添了一抹生动的色彩。
某高层甲级写字楼案例分析
图1 概念方案研究最大建筑面光。
设计之米）、英蓝庭依次为60中庭，具体康办公并增梯，可从首室内空间，动性。
常与休闲、交流的缓冲之地。
如果说核心筒是高层办公建筑中的“物质核心”，庭空间，虽会降低办公使用率、增加后期运营维护成本，但对于业主4。
塔景观——60米水幕：经比较侧梁悬挑及屋架下挂两种受力方式，，以达到构件截面最小及中庭空间最完整的效果。
在地下三层设置的首层水池处局部降板数值需权衡地下一层员工餐厅的净高及各机电出岁寒三友”及“四君子”之一的美誉，为文人墨客所钟爱，苏东坡“宁山不放松，立根原在破岩中”，这些古代诗句均赋予竹子潇洒、高节、吸尘、易于养护，也是环保生态的代表。
本项目3层高的竹林配以灯光、强质感对比，衬托出青翠葱茏、摇曳多姿的竹林，需要设计出完整通次修改风管路由，以避开中庭区域出线。
③低塔景观——无边水池：景首层下行的自动扶梯，无边水池需依据降雨量及水池深度设计四周下二层货车道净高及人防结构顶板厚度等。
，靠近中庭侧的走道立面因其展示需要，定义为公共区域精装界面，扇不影响走道正常通行。
为满足双向疏散及中庭完整效果，低塔与中避免在中庭边界出现孤立防火门并缩短办公区内的防火卷帘长度，决并在北延长线办公区内设防火卷帘。
格局：本项目高塔侯梯厅东西方向视野贯穿，向西可视中庭内60米水幕→中庭西立面拉索幕墙→室外街景，向东可视开阔的自然景观。
高塔八部客梯采用全玻璃井道，经与电梯厂家及幕墙厂家多次协商，电梯承重构件及玻璃井道构件均为最小尺寸，为使用者提供观光电梯最大化的可视面积。
本项目建筑施工图后期与室内精装设计几乎同步，因此明确的侯梯厅装修材质及构造做法为侯梯厅土建尺寸预留装修厚度提供了数据支持。
图3 南北向剖面图图4 中庭及健康楼梯3办公空间本项目标准层平层使用率65-68%，标准层层高4.35米，净高2.90米，架空地板高150m m ，进深8.5-16.5米，可提供不同面积需求的办公单元。
建筑办公区西侧及南侧立面采用窄体内呼吸式双层幕墙，内设电动遮阳帘。
重庆甲级写字楼案例的分析
入户大堂
重庆甲级写字楼案例的分析
标 准 层 通 道 效 果 图
卫 生 间 效 果 图
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典型案例分析 长江国际
稀缺的江景商务产品 提升项目附加值
写字楼提升硬件配置 提高溢价能力
处于南滨路商务带 地段佳
写字楼整层出售 提高项目形象 拔高入驻门槛
长江国际 项目启示
引入精品酒店 为投资者带来信心
写字楼2009年11月开盘
重庆甲级写字楼案例的分析
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典型案例分析 协信中心
写字楼产品
层高——暗梁楼板设计，层高3.7-3.9m 地板——架空地板铺设 电梯——芬兰原装通力电梯8部,3m/s 大堂——豪华装修大堂，9米挑高，面积350㎡ 空调——VAV变风量中央空调 车库——星级智能化车库 写字楼标准层建筑面积——1488㎡ 面积区段—— ➢25-26F：分4户，建筑面积 330-457 ㎡ ➢5-24F：分8户，建筑面积 130-229 ㎡
重庆甲级写字楼案例的分析
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典型案例分析 标准层面积
长江国际
395 ㎡
333 ㎡
重庆甲级写字楼案例的分析
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典型案例分析
பைடு நூலகம்长江国际
A塔楼:写字楼配置
暖 通—— 空调形式 新风形式
新技术应用（变频多 联体技术）
日立SET-FREE变频中央空调系统，分户计量。 走道独立新风系统，户内采用自然通风。 空调压缩机采用了无级变频的高新技术，根据实际的空调负荷自动调节能力输出， 保证达到更
直升机停机坪
计师事务所 公寓室内设计：台湾著名设计师李玮珉 酒店内装设计：澳大利亚怡境师（HASSELL）设计师 事务所 酒店管理公司：美国卡尔森酒店管理集团（Carlson） 物业顾问：第一太平戴维斯（Savills） 物业管理公司：重庆豪生物业管理有限公司