房地产开发企业产权置换的会计税务处理
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
2022国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
国税发[2022]31号03-06第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业(以下简称企业)。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二)开发产品已开始投入使用。
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定,制定本办法。
财税实务通过企业“合并”实现房地产转让,5大税收全梳理
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务通过企业“合并”实现房地产转让，5大税
收全梳理
税法定义：
合并是指两个或两个以上的企业，依据法律规定或合同约定，合并为一个企业的法律行为。
合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。
吸收合并是指两个以上的企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续(对此类企业以下简称“存续企业”)，被吸收的企业解散。
新设合并是指两个以上企业并为一个新企业，合并各方解散。
兼并是指一个企业购买其他企业的产权，使其他企业失去法人资格或改变法人实体的一种行为。
01
增值税
根据财税〔2016〕36号文附件2第一条第(二)项规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税。
02
土地增值税
根据财税〔2015〕5号文第二条规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企。
房企拆迁还房的税务和会计如何处理【会计实务操作教程】
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1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确 定。
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值 确定。
同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 所以，拆迁安置用房一样要计算缴纳土地增值税，实务中一般实行预 征，最终按项目进行清算。需要说明的是，房地产开发企业支付给回迁 户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差 价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 房地产企业拆迁还房会计处理 一般来讲，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为拆迁补偿 费，计入开发成本中的土地成本。如果以非货币性形式支付的拆迁补偿 支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业会计准则第 7 号 ——非货币性资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未 来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可 靠计量。也就是说，如果被拆迁户选择拆迁还房，要按公允价值或同期 同类房屋市场价格计算的价格确认“开发成本——土地成本”中的“拆 迁补偿费支出”。 1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计 处理： 借：开发成本——土地成本——拆迁补偿费 贷：应付账款——拆迁补偿费 借：应付账款——拆迁补偿费
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房企拆迁还房的税务和会计如何处理【会计实务操作教程】 房地产企业在经营过程中，往往会发生拆一还一即拆迁还房的行为。所 谓拆一还一，指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋 的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一种实物补偿形 式。本文根据相关税法规定，结合实例，探讨房地产企业拆迁还房业务 的税务和会计处理。
房地产企业拆迁还房税务处理 营业税的处理：根据营业税暂行条例、《国家税务总局关于外商投资企 业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕 549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复》 （国税函〔1998〕771号）、《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征 收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）的规定，纳税人在房地 产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的房屋，其实质是以不动产所有权 为表现形式的经济利益的交换。因此，不论其以何种方式结算价款，以 及拆迁人取得房屋作何用途，均应属于营业税的征税范围，应按“销售 不动产”税目缴纳营业税。 基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分以下 两种情形： 1.对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住 宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配 套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住 宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。这里要注意， 如何确定回迁房的成本价，有的地方认为被拆迁房产原已包含地价，开
房地产企业视同销售行为的税务处理
房地产企业视同销售行为的税务处理房地产企业视同销售行为的税务处理文号【】来源【】添加时间：【2009-7-17 11:41:07】浏览次数：【35】视同销售行为是指会计账务处理不作为销售收入核算，而在税收上作为销售而确认收入并计缴税金的商品转移行为。
视同销售行为分为对内处置视同销售行为和对外处置视同销售行为。
房地产企业视同销售行为在企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税、营业税、印花税的处理上有一定区别，本文就此进行对比阐述。
一、企业所得税（一）《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第五十五条规定：“纳税人在基本建设、专项工程及职工福利等方面使用本企业的商品、产品的，均应作为收入处理；纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如按合同规定留归企业所有的，也应作为收入处理。
”第五十八条规定：“纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照当时的市场价格计算或估定。
”（二）《财政部、国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》（财税〔1996〕79号）第二条规定：“企业将自己生产的产品用于在建工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、职工福利奖励等方面时，应视同对外销售处理。
其产品的销售价格，应参照同期同类产品的市场销售价格；没有参照价格的，应按成本加合理利润的方法组成计税价格。
”（三）《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发〔2000〕118号）第一条第二款规定：“投资企业向投资方分配非货币性资产，在所得税处理上应视为以公允价值销售有关非货币性资产和分配两项经济业务，并按规定计算财产转让所得或损失。
”第三条第一款规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。
财产置换的税收政策有哪些
财产置换的税收政策有哪些在经济活动中，财产置换是一种常见的交易行为。
它可以帮助企业或个人优化资产配置，实现资源的更有效利用。
然而，财产置换并非简单的交换，其中涉及到一系列的税收政策。
了解这些税收政策对于参与财产置换的各方来说至关重要，有助于合理规划交易，降低税务风险，确保交易的合法性和经济效益。
首先，我们来谈谈增值税方面的政策。
在财产置换中，如果涉及到货物或者不动产等资产的交换，就可能会涉及到增值税的问题。
对于一般纳税人而言，如果置换的资产是使用过的固定资产，并且符合相关条件，可能可以按照简易办法依照 3%征收率减按 2%征收增值税。
但如果不符合这些条件，就需要按照适用税率计算缴纳增值税。
对于小规模纳税人，销售自己使用过的固定资产和旧货，也是按照简易办法依照 3%征收率减按 2%征收增值税。
接下来是企业所得税。
企业在进行财产置换时，应当将置换出去的资产视同销售处理，并确认相应的资产转让所得或损失。
同时，置换进来的资产应当按照其公允价值入账。
如果置换交易符合特殊性税务处理的条件，比如具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的等，企业可以选择适用特殊性税务处理，暂不确认资产转让所得或损失。
但需要注意的是，特殊性税务处理有一定的限制条件和适用范围。
在个人所得税方面，如果是个人之间的财产置换，应当按照“财产转让所得”项目计算缴纳个人所得税。
以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额，适用比例税率，税率为20%。
但如果是个人因住房置换而发生的相关交易，可能会有一些特殊的税收优惠政策，比如个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
然后是土地增值税。
如果财产置换中涉及到土地、房屋及建筑物等不动产的交换，可能会涉及土地增值税。
但对于一些符合条件的情形，比如个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征土地增值税。
契税也是财产置换中需要考虑的一个重要税种。
企业拆迁产权置换入账流程
企业拆迁产权置换入账流程
企业拆迁产权置换入账流程通常包括以下几个步骤，但具体操作可能会因不同地区的法规和会计准则有所差异。
以下是一个一般性的参考流程：
确认补偿协议：
企业与政府或拆迁方签订正式的拆迁补偿协议，明确产权置换的内容、面积、价值等详细信息。
评估资产价值：
对即将被拆迁的原企业房产进行评估，确定其账面价值及公允市场价值，并对置换的新房产进行估价。
资产处置账务处理：
将原房产从固定资产中转出，记入“固定资产清理”科目，同时结转累计折旧，计算处置损益（可能为损失或收益）。
借：固定资产清理贷：固定资产借/贷：累计折旧
确认置换差额：
如果新置换的房产价值高于原房产的账面价值，则产生收益，记入“递延收益”或其他适当的收入类科目；如果低
于原房产账面价值，则形成损失，计入“营业外支出”等科目。
借：长期应收款/递延收益（新房产价值高于原房产时）营业外支出（新房产价值低于原房产时）贷：固定资产清理
接收新房产并入账：
新房产实际交付使用后，根据协议约定将新房产价值确认为新的固定资产。
借：固定资产（按照新房产公允价值）贷：长期应收款（如果有前期已确认的长期应收款）银行存款/其他应付款（支付的相关税费或补价款）
后续摊销或折旧：
根据新房产的使用寿命和会计政策计提相应的折旧费用。
以上是一般性流程描述，具体会计处理应遵循相关会计准则，且在实务中需要结合企业实际情况和当地法律法规来操作。
如有必要，企业应在会计师或财务顾问指导下进行上述业务处理。
关于企业重组的会计和税务问题探讨
关 于 企 业重 组 的会 计 和 税 务 问题 探 讨
裘 胜 军
摘 要：企业重组能够对资源配置进行优化 ，所有者权益、 负债、资产等转移的发生会 涉及到 纳税 处理与会计 处理 。在税 法允许的 范 围内，企业在 重组 的过程 中，企业成本的减少等同于税 负的减少。 因此，企业重组 需要考虑的问题就是 重组过程 中会计和税务问题 的处理 。 对此，文章进行 简要探讨 。 关键 词：股权 重组 ；债务重组 ；资产重组；企业重组
２ 、企 业 分 立 税 务和 会 计 问题
２ ． １企 业 分 立 税 务 问 题
当货物部分被转移至分立企业 ，分立 出去的企业并非 独立增值税纳 税义务人，销项税额 的计税依 据应按 照近期 同类货 物平 均价 格进 行计 算 ，城市维护建设税 的按照其计缴增值税计缴 。完整 的异 地业 务分部如
行。
占总资产的比例对未超过法定弥补期限亏损额进行分配 ，弥补 由接受 资 产企业继续承担 。第 四，以当期应纳税所得额为换 出股权支付 额对应 的 增值部分。 以企业纳税处理为例进行说明 ，ｓ 公司资产一 千万 ，由丙 丁两个公 司各出五百万 ，分立 Ｓ公司分部 ，设 立为 Ｙ公司 ，ｓ公司股东不 变且存 续经营。Ｙ公司将股权支付给 ｓ 公司原股东。按照下述进行各方所得 税 处理 ：第一 ，不计算 ｓ公 司分立资产转让所得 ，因为分立企业 时没有产 生非股权支付额。第二 ，在分立时 ，ｓ 公司若存在不 超过法定不 亏期 限 亏损 ，其分配可按照 Ｙ公 司净资产所 占 ｓ 公司的比例进行 ，在分立后剩 余补亏年限内 ，弥补 由 Ｙ公 司承担 。第三 ，ｓ 公 司在分立 后 ，相应的所 有者权益账面价值 、负债 、资产同时转销分立 ，在此应 注意 ，对所有者 权益进行转销时 ， 必须经过税务机关核准 ，方能进行盈余公 积与未分配 利润项 目的转销。转 销的盈余公积和未分配利润 是应税属性 。
房地产开发企业以房抵工程款的税务处理分析
房地产开发企业以房抵工程款的税务处理分析房地产企业以完工开发产品抵顶建筑企业的工程款，简称以房抵债，房地产企业和建筑企业如何进行税务处理，值得梳理分析。
一、房地产企业的税务处理（一）增值税根据财税[2016]36号文附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定，销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。
有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
以房抵债属于取得其他经济利益的销售，需要交纳增值税。
根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人的房地产企业销售自行开发的房地产项目，如果房地产项目是新项目，适用一般计税方法按照10%的税率计税；如果房地产项目是老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，但一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
所谓房地产老项目，是指：《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
相比采用简易计税方法，采用一般计税方法的特殊之处在于其销售额允许扣除土地价款，扣除的土地价款应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
（二）企业所得税《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。
《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
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房地产开发企业产权置换的会计税务处理
本文不涉及被拆迁方的会计税务处理，只涉及房地产企业的，主要以产权置换为主讨论。
一、拆迁安置方式
房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式有以下两种：货币补偿和产权置换。
货币补偿就是房屋评估机构按照被拆迁人（单位或个人）即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估额对被拆迁人进行货币结算方式补偿，同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。
产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。
此种方式，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销。
被拆迁人的原房屋产权证在其办理调换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。
也叫“拆一还一”、“拆迁回迁”、“实物补偿” , 安置新房有两种可能，一是异地安置，二是就地安置，因其会计、税务处理比较特殊,值得探讨。
政府对于货币拆迁方式收回的土地使用权，以土地出让的形式给开发商，开发商缴纳土地出让金后，政府给开发商办理土地使用证。
政府对于产权置换方式收回的土地使用权，政府在开发商新建房屋建成后重新为返迁居民办理土地使用证，开发商不用缴纳土地出让金。
根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》如果是城市规划区范围内的集体土地，则缴纳土地征收手续后成为国有土地，不缴纳的还是集体土地。
二、产权置换的会计处理
房地产开发企业产权置换过程中换出的新房,因在签订拆迁补偿协议时不符合收入确认的条件,在会计上对“还一”部分先不作收入处理 ,有的企业是用债务重组准则进行会计处理，这是不对的，还有很多企业是用非货币性资产交换准则进行会计处理，这也是不对的。
什么是正确的呢，“以旧换新”才是对的，即房地产企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产，这
笔经济业务由“购买”和“销售”两部分组成，即房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房产价值在账面反映并将这部分资产摊入开发成本，再将新建房产以相同价格出售给被拆迁人做销售处理。
在交易发生时,其安置的新房是房地产企业新建的某一特定房。
1、对于货币补偿方式，房地产企业对于支付的补偿费，借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)
贷：库存现金、银行存款
2、对于产权置换方式，A、签订拆迁补偿协议时根据：1拆迁补偿协议2身份证复印件3原房产证复印件4收据（本人签字）5拆迁验收单。
如果对方是公司：1拆迁补偿协议2营业执照和法人身份证复印件3原房产证复印件4收据（盖单位财务专用章）5拆迁验收单。
对方是单位的对方要申请代开发票，也相当于转让固定资产，先开收据，等全部付清最后一笔款的时候换成代开发票。
用上边为原始凭证做会计分录。
借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)贷：预收账款－拆迁补偿费（**）
B、房地产企业支付差价款时：借：生产成本（或开发成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)
贷：库存现金、银行存款
C 、收到与原房屋补偿的差价款时借：库存现金、银行存款
贷：预收账款－（**）
D、达成协议的月末计算预交营业税税金及附加时和其他会计处理同正常房地产业务处理。
三、产权置换的税务处理
1、营业税的税务处理: “房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。
房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按"销售不动产"税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。
”(摘自
国税函[2007]768号),根据《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)规定:对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税；对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
对超过拆迁面积补价的部分则理所当然按市场的正常售价计算；对内资企业,虽未作出明确的规定,在实务中一般也可比照执行。
营业税确认时间，签定补偿协议的当天视作收到销售房屋的预收款，房地产公司要出具收款收据，该收款收据可认定为预收款收据。
如《黑龙江省地方税务局关于销售不动产有关营业税问题的通知》（黑地税函[2002]98号）第一条第（一）项明确规定，“对甲方以新建房屋安置乙方，偿还建筑面积不足或等于拆迁面积，不结算价款的，由主管税务机关按同类房屋的工程成本价核定计税额征收营业税；结算结构差价的，应将差价款并入核定计税额征收营业税，对偿还建筑面积超过拆迁建筑面积的，增加面积价款亦应并入核定计税额征收营业税。
”另外，安置房若是其购置的产权房，则根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的相关规定，可以以全部价款及价外费用减除房产购置原价后的余额为计税营业额。
成本价格如何确定，再看珠海市地税局的《关于明确几个营业税税收政策问题的通知》（珠地税发〔2005〕415号）由于大部分旧城改造的住宅小区，开发商对补偿房产与对外销售商品房的成本投入不同，大部分补偿房产的投入成本较少，各地方税务局、分局在执行中，不应简单直接将补偿房产与对外销售商品房的成本作加权平均确定计税价，或简单地将对外销售商品房的成本作为补偿房产的同类住宅的成本价核定计征“销售不动产”的营业税。
考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，因此，补偿房产的成本价不应再计算土地成本。
能单独计算成本价的，可单独计算核定成本价计征“销售不动产”的营业税；对不能单独计算成本价的，可参考同类住宅的成本价，根据建筑材料使用和室内外装修差异，配套工程(如配套停车场，可观赏喷水池假山工程等)差异等因素作合理调整后核定计征“销售不动产”的营业税。
核定时需有书面分析材料，并层报区(分)局集体决定。
纳税人如对税务机关核定的应纳税额有异议时,应按《中华人民共和国税收征收管理发实施细则》第47
条第三款规定，由纳税人提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。
就是说第一种是能单独计算的，如根据拆迁补偿协议，第二种不能单独计算的由税务核定成本价来计算营业税的应税收入。
第三种也可以预征，可暂按预计成本价或预售价格打折计算（具体由当地税务机关确定），实际成本出来后多退少补，可暂按预售价*（1一营业税税率-10%成本利润率）。
2、所得税的税务处理:A、作为拆迁者的内资房地产开发企业,如果以拆迁回迁的形式作为补偿,实际上也是视同销售行为,其企业所得税的计征应当根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)第六条规定:开发企业将开发产品换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益时确认收入(或利润)的实现，确认的方法和顺序为：按本企业近期或本年最近月份同类开发产品市场销售价格确定；由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；按开发产品的成本利润率确定，成本利润率不低于15％，应税收入=成本价*（1+成本利润率）。
在填制企业所得税申报报时,收入填写在年度申报表附表的视同销售收入中,成本反映在附表的视同销售成本里，会计分录不作调整。
B、外资不视同销售，但根据新所得税法的精神也很快会和内资处理一致。
3、土地增值税的税务处理：收入按营业税核定的成本价填列，如不涉及差价，按《（国税发2006）187号关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，视同销售确定收入，则会产生增值额，也是要缴纳的。
4、发票的开具:“拆一还一”作为产权调换,也需办理新房产权证,因税收征管的需要,拆迁户必须向有关部门提供发票和完税凭证，“个人补偿到的新房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间”(国税函[2007]768号、国税发［2005］89号)。
我们不难发现在“拆一还一”业务中,房地产企业有两个不同的应税收入,营业税以成本价确认收入,所得税按视同销售以市场售价确认收入，发票开具倒底以哪个收入来确认呢?其实“拆一还一”作为一项特殊的业务,如按上述方法正确处理,发票开具的多少已无关紧要, 因为计税依据没有全部根据发票的多少来计征, 即便是契税也是根据差额计算的,由于在计算“营业税金及附加”时,我们以成本价计算,因此可按营业税的收入作为发票开具金额。