珠海市三旧改造城市更新工作情况介绍
三旧改造工作方案
三旧改造工作方案背景介绍“三旧”是指城市中老旧工业区、棚户区、城中村的三类旧城区。
这些城市旧区存在着建筑老化、环境污染、基础设施滞后等一系列问题，已经严重影响到城市的经济、社会和生态发展。
因此进行“三旧改造”成为城市更新、改善城市面貌的必要途径。
改造要求三旧改造要求从以下方面入手：基础设施建设1.加强老旧小区、村庄、车站、码头等公共设施的改造和升级，提升其服务水平和安全性；2.加快老旧工业区、棚户区等中低收入家庭居住区的城市公共基础设施建设，满足市民的基本需求和提高居住质量。
城市景观1.提升城市形象，改善市容市貌，建立绿色生态城市，让市民享受更好的城市环境；2.针对老旧区域的地下管网、路灯照明、景观绿化等进行技术改造，提高城市生态环境品质。
环境保护1.控制和治理污染源，防止环境污染，减缓城市环境压力；2.加快老旧工业区、棚户区等区域的绿化和环境治理工作，提高空气、水质量和生态环境质量。
城市经济1.支持企业转型升级，促进创新发展，提升企业竞争力；2.加强与外部城市经济的联动，打造更具有竞争力的城市经济。
实施方案1.组建专门的治理指挥部，负责三旧改造的全面协调和统筹；2.打造特色产业，注重技术创新和人才引进，促进经济多元发展；3.采用PPP模式，吸引更多的社会资本投入，并对社会资本进行有效规制和监督；4.实行“逐步分批、分层实施”的方式，根据具体情况采取分期实施、分类考核、分类治理等措施，确保改造质量和效果。
预期效果通过三旧改造的实施，将会取得以下预期效果：1.促进城市经济的发展，提高城市综合实力；2.优化城市环境，改善市民居住环境；3.重新塑造城市形象，提升城市品质；4.改善老旧区域的基础设施和公共服务设施，便利市民生活；5.促进社会稳定和和谐发展。
结语三旧改造工作是一项综合性的长期任务，需要政府和社会各界的共同努力和配合。
相信在不断的实践中，三旧改造工作将会得到更加成熟的方案和更好的实施效果。
旧村改造 珠海13条旧村计划年底全部动工改造
旧村改造珠海13条旧村计划年底全部动工改造作为珠海城市更新的主战场，香洲区如何发力？记者从8月5日香洲区召开的三旧改造座谈会上获悉，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸等13条旧村拟于今年年底动工改造。
此外，香洲区还拟启动100万平方米的老旧小区整治，配套相应的公共设施，为居民提供更加优良的生活环境。
香洲区有关负责人还透露，一些年代久远的小区（如危房）可以按照建筑面积1∶1.2的规模进行重建。
旧村▶▶2017年前分三批启动27条旧村改造旧村改造是社会关注的重点。
香洲区住房和城市更新局局长钟闻远表示，香洲区根据重点地段、重点工程优先改造的原则，结合港珠澳大桥西延线、前山河流域环境综合提升工程等重大项目和周边村民实际需求，力争2017年前分三批启动27条旧村改造，总建筑面积达778.31万平方米。
具体而言，广生、沥溪、福溪、广昌、关闸（含高沙、联安、关闸三个自然村）、南联等13条村已纳入第一批改造名单，拟于今年年底动工。
其他包括造贝、翠微等14条旧村将列入第二批、第三批改造计划。
记者了解到，首批旧村改造工作进展较为顺利，各项目更新单元规划初期论证研究工作已经完成，同时各镇街也根据各项目实际情况编制了项目具体实施方案。
其中海湾村已经开工，广生村的规划已基本完成，计划年内可以拆除重建。
钟闻远表示，以上仅为原则性划分，在实际工作中将结合项目进展情况及时进行调整，如第二、第三批项目中进展较快的东桥村和上冲村，可以调整到第一批中优先改造。
旧厂▶▶正编制南湾产业转型升级规划除了加快旧村改造外，香洲区还按照产业转型、城市转型、干部转型的要求，积极推动旧厂改造，为高端产业发展腾出空间。
据介绍，经市政府及相关会议审批同意的拆建类城市更新项目共22个，其中中海富华里、海港积层板、嘉宝华、汉鼎等15个项目已经动工，部分项目已竣工。
另外，科汇公司旧工业区、天沐发展中心等4个项目的改造方案已经市政府批准，珠华商业广场、汇达丰工业区等3个项目正在上报规划条件及规划改造方案。
三旧改造拆迁实施方案
三旧改造拆迁实施方案一、背景介绍。
随着城市的不断发展，一些老旧、陈旧、破旧的建筑和社区已经无法适应现代化的城市发展需求，因此需要进行三旧改造，包括老旧房屋、陈旧设施和破旧社区的改造和拆迁工作。
三旧改造拆迁实施方案的制定，是为了实现城市更新，提升城市品质，改善市民居住环境，推动城市可持续发展。
二、目标和原则。
1. 目标，通过三旧改造拆迁工作，实现老旧、陈旧、破旧建筑和社区的更新改造，提升城市面貌，改善市民居住环境，促进城市可持续发展。
2. 原则，科学规划、合理布局，保障居民合法权益，充分征求意见，依法合规拆迁，确保安全有序进行。
三、实施步骤。
1. 调查评估，对需要进行三旧改造拆迁的区域进行全面调查评估，包括建筑结构、居民情况、土地利用等方面的情况，为后续工作提供科学依据。
2. 规划设计，制定三旧改造拆迁的详细规划设计方案，包括拆迁范围、改造标准、后续开发利用等内容，确保改造工作符合城市发展规划和居民利益。
3. 征地拆迁，依法依规进行征地拆迁工作，保障居民合法权益，提供合理补偿和安置方案，确保拆迁工作安全有序进行。
4. 建设改造，按照规划设计方案进行建设改造工作，包括新建设施、绿化景观、道路交通等内容，提升区域整体环境品质。
5. 完善配套，完善改造区域的配套设施，包括教育、医疗、商业等公共服务设施，提升居民生活品质。
6. 监督检查，建立三旧改造拆迁工作的监督检查机制，确保工作按照规划设计方案进行，保障工作质量和进度。
四、保障措施。
1. 法律法规，严格依照国家相关法律法规进行三旧改造拆迁工作，保障居民合法权益，确保工作合法合规进行。
2. 宣传教育，加强对居民的宣传教育工作，让居民充分了解三旧改造拆迁工作的重要性和必要性，增强居民的配合意识。
3. 民主参与，充分征求居民意见，听取居民诉求，确保拆迁工作符合居民利益，保障居民合法权益。
4. 安全保障，加强对拆迁工作的安全保障工作，确保拆迁过程中的安全稳定，避免安全事故的发生。
珠海市国土资源局珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）
珠海市国土资源局珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）文章属性•【制定机关】珠海市国土资源局•【公布日期】2015.03.01•【字号】珠府(2015)19号•【施行日期】2015.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）第一条为进一步规范我市城市更新项目地价计收和收购补偿管理，根据有关法律、法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条我市行政区域范围内经批准的城市更新项目（老旧小区综合整治更新项目除外）的地价计收和收购补偿适用本办法。
第三条利用旧工业厂房、旧仓储等建筑物临时改变使用功能类的城市更新项目（包括原有地上合法建筑物和经批准加建的临时建筑），在产权人不变、土地使用年限不变、土地用途和土地使用权取得方式不变的前提下，不另行计收地价。
第四条功能改变类和建筑主体结构改变类的城市更新项目，按照以下规定核算地价：（一）经规划部门批准保留的原有合法建筑面积部分，按其批准改变后的用途和土地使用剩余年限（土地使用剩余年限为原用途的土地使用年限扣除已使用的年限，下同）以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算应缴纳的地价，扣减原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算的地价。
（二）经规划部门批准增加的建筑面积部分，按照其改变后的用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应缴纳的地价。
（三）经规划部门批准减少原有的合法建筑面积部分，按照其原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应扣减的地价。
（四）批准改建前属于以划拨方式取得土地使用权的项目用地，按照《珠海市城市更新工作议事办法（试行）》（珠府办〔2013〕6号）报经批准后，可以采取协议出让方式补办用地手续。
若扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自原取得土地的时间起算；若不扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自批准之日重新起算。
三旧改造工作方案
三旧改造工作方案为促进城市更新、推进新型城镇化建设，各地积极实施三旧改造工作。
三旧是指老旧工业区、城市棚户区和老旧商业区，是城市建设中亟待改善的重点领域。
本文将对三旧改造工作进行介绍，并提出相应的改造方案。
三旧改造工作的意义三旧改造工作是城市更新的重要任务之一，实施三旧改造有以下几个方面的意义：1.促进城市经济转型升级老旧的工业区和商业区无法满足现代城市的需求，进行改造和升级，有助于吸引新兴产业和商业落户，推进城市经济转型升级。
2.优化城市空间布局改造工作可以对城市的空间结构进行优化，疏解拥挤的棚户区，增加绿化和公共空间，提高城市舒适度和品质。
3.提高居民生活质量改造工作能够改善棚户区的住房条件，提供更好的公共服务设施和社区配套设施，提高居民的生活质量。
4.保护历史文化遗产老旧的商业区和工业区往往有一定的历史文化遗产价值，进行改造可以保护这些文化遗产。
三旧改造的主要内容根据不同的情况，三旧改造的主要内容包括以下几个方面：1.工业区改造老旧工业区存在许多环境污染问题，需要对其进行环境治理和改建，改造成新型产业园区或创业孵化基地，为新兴产业提供落脚点。
2.棚户区改造棚户区改造的重点是进行安置房建设和基础设施改善，为居民提供更好的居住条件，如增加绿化和公共服务设施。
3.商业区改造老旧商业区改造需要考虑到商业业态的转型，如建设综合体或购物中心，以满足现代消费需求。
三旧改造工作的实施三旧改造的实施需要重视市场化导向，政府主导，社会参与的原则。
具体实施可以采取以下措施：1.完善政策体系建立相应的财政、土地、税收等扶持政策，提高企业和居民参与意愿。
2.引进社会资本通过引进社会资本，完善三旧改造的资金来源，提高改造的效率和质量，也可以促进城市经济发展。
3.加强市场化运作采用市场化手段，招引优质资源入驻，推动三旧改造成果的可持续发展。
结语三旧改造工作是城市更新的重要任务之一，改造前期需要进行充分的调研和规划，改造期间要重视各方面的参与和监督，改造后期要加强管理和维护，确保改造成果的可持续发展。
徐汇区三旧变三新工作总结
徐汇区三旧变三新工作总结
近年来，徐汇区在城市更新和改造方面取得了显著的成就，其中三旧变三新工作更是取得了令人瞩目的成绩。
三旧指的是老旧厂房、老旧商铺和老旧居民区，而三新则是指新的产业、新的商业和新的居住环境。
在徐汇区的努力下，这些老旧区域正在焕发出崭新的活力。
首先，徐汇区在老旧厂房改造方面做出了巨大的努力。
通过政府引导和企业投资，一大批老旧厂房得到了重新规划和改造，成为了现代化的产业园区和创意产业基地。
这些改造后的厂房不仅为企业提供了更好的生产和办公环境，也为区域经济发展注入了新的活力。
其次，老旧商铺的改造也成为了徐汇区城市更新的亮点之一。
通过政府引导和市场化运作，一些老旧商铺得到了重新装修和规划，成为了时尚的购物中心和文化创意街区。
这些改造后的商铺吸引了大量的消费者和游客，为徐汇区带来了新的商业机遇和活力。
最后，老旧居民区的改造也取得了显著的成绩。
通过政府的政策扶持和社区的参与，一些老旧居民区得到了重新规划和改造，成为了宜居宜业的现代化社区。
这些改造后的居民区不仅改善了居民的生活环境，也为徐汇区增添了新的城市魅力。
总的来说，徐汇区在三旧变三新工作上取得了令人瞩目的成绩，这不仅改善了城市的面貌，也为区域经济的发展注入了新的动力。
相信在未来的发展中，徐汇区将会继续努力，为市民营造更美好的生活环境。
浅谈“三旧”改造城市更新规划
在城市更新规划工作操作中，需要确保工作开展的高效、合理，需要建立动态性的城市规划信息数据库，对相关数据信息做实时动态掌握分享，有效的对规划对象区域的道路、土地情况、人口等情况做详实的了解，对改造状况做及时了解，促使城市更新规划操作的规范性。保证城市更新规划符合实际状况，从数据库中获取有价值的参考信息，同时对于相关数据库信息做实时的动态更新补充，有效的促使数据信息的完善性，为有关工作开展提供参考。
浅谈“三旧”改造城市更新规划
摘要：“三旧改造”城市更新规划工作要充分的立足城市发展状况，保持改造工作顺利、合法、合理进行，保证城市更新规划推进获得更高的城市发展收益，积极的吸引社会力量与资源来辅助改造工作与城市规划工作的开展，促使城市更新规划对城市经济发展、文化发展、政治发展、环境发展提供持续不断的动力。
住区设计与城市更新的共性是指从城市的整体结构、历史文脉、沿习、生活空间入手，对建筑的整体空间、尺度、体量、色彩、韵律、造型的总体把握，营造居住生活的总体环境。而个性是指每个工程的不同特点，例如建筑单体要具有自身特色，环境营造应与其他工程的有所区别。共性的表现需要总体的构想，在规划实施时对建筑空间以及整体环境加以控制，同时给予单体建筑足够自由设计的空间，在统一中又有变化，丰富景观同时避免过于单调造成审美疲劳。个性的表现应以共性为前堤，在满足共性要求的前提下，充分考虑个体实际，使个体具有良好的识别性、标志性，好的个性设计往会成为整体规划中的点睛之笔，成为小区中一道亮丽的风景线。
一、“三旧”改造实质内涵
“三旧”改造主要是针对城镇范围内的老旧村庄、老旧厂房与老旧城镇等资源做改造优化，对于不再运用为厂房的土地资源，或者有关政策所禁止、淘汰性的厂房用地、不符合当下环保与安全生产的厂房土地资源等都属于“三旧”改造的实际范畴。“三旧改造”工作的城市规划针对用地性质、公建配套、位置、开发力度等城市设计等内容都属于该城市规划的重点，需要充分符合城市设计所需的规划深度。具体情况上，包括土地使用的实际用途功能、容积率、建筑密度、配套设施等方面都需要做明确的界定，从而再做对应的拆建改造处理。
三旧改造年度总结(3篇)
第1篇一、前言随着我国城市化进程的不断加快，旧城镇、旧厂房、旧村庄（以下简称“三旧”）改造已成为推动城市更新、提升城市品质的重要手段。
过去的一年，我国各地政府积极响应国家政策，积极推进“三旧”改造工作，取得了显著成效。
本文将对过去一年的“三旧”改造工作进行总结，分析存在的问题，并提出下一步工作建议。
二、工作回顾1. 政策支持力度加大过去一年，国家及各地政府出台了一系列政策，支持“三旧”改造工作。
例如，广东省发布了《广东省旧城镇、旧厂房、旧村庄改造管理办法》，明确了改造原则、程序和保障措施；广州市出台了《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》，规范了改造项目的实施。
2. 改造范围不断扩大各地政府积极推进“三旧”改造工作，改造范围不断扩大。
以广东省为例，全省共启动了1000多个“三旧”改造项目，涉及土地面积超过1000平方公里。
3. 改造模式不断创新各地政府积极探索“三旧”改造模式，创新改造方式。
例如，广州市采用“政府引导、市场运作、居民参与”的模式，推动“三旧”改造项目顺利实施；深圳市则通过“棚改”模式，实现了城中村改造与城市更新相结合。
4. 改造效果显著“三旧”改造工作取得了显著成效。
一方面，改善了旧城区、旧厂房、旧村庄的居住环境，提升了城市品质；另一方面，促进了土地资源的合理利用，推动了产业升级。
三、存在问题1. 政策落实不到位部分地区对“三旧”改造政策理解不够深入，导致政策落实不到位。
例如，部分地方政府在改造过程中，未能充分尊重居民意愿，引发社会矛盾。
2. 改造资金不足“三旧”改造项目投资规模较大，资金需求量大。
然而，部分地方政府财政压力大，难以满足改造资金需求。
3. 改造进度缓慢部分“三旧”改造项目因种种原因，进度缓慢。
例如，拆迁安置、土地权属等问题，制约了改造项目推进。
4. 改造质量参差不齐部分“三旧”改造项目在规划设计、施工建设等方面存在问题，导致改造质量参差不齐。
四、下一步工作建议1. 加强政策宣传和培训各地政府应加强对“三旧”改造政策的宣传和培训，提高政府工作人员和居民的政策知晓率。
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珠海市三旧改造城市更新工作情况介绍
IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍
一、“三旧”改造城市更新工作历程
二、总体实施情况
截至目前，珠海市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积公顷。
城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、公顷用地（占比%）；②正在实施改造75个项目、公顷用地（占比%）；③正在推进前期审批工作68个项目、公顷用地（占比%）；④尚有公顷用地（占比%）待实施改造。
三、“一二三+N”政策框架体系
四、“两个层级”城市更新专项规划体系
主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。
在这个
过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。
区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。
在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。
五、在规划研究环节落实“利益共享”
结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。
注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。
六、组织架构
在机构组成方面，珠海市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。
这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。
为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划国土组、
社会维稳组。
目前这两个小组工作还是在珠海市，支撑“三旧”改造城市更新工作开展。
七、申报审批流程
三大板块城市更新工作情况
当前珠海市城市更新总原则
1、慎用大拆大建。
通过四五年重要实践发现，大拆大建未必是“三旧”改造城市更新必由之路。
所以需要“慎用”。
大拆大建这个问题上由松到紧，再慢慢慎用的趋势。
2、少用“小拆小建”。
改建类城市更新项目越来越多，体现了成本降低，通过低成本达到了比较好的经济效果，我们需要“小用”。
3、多用不拆不建整治类。
通过整治类也可以还原城市生活基本状态，添加更多新的元素，焕发新的活力。
所以需要“多用”。
一、城中旧村
1、珠海市城市更新“三旧”改造总体思路：①重点推进东部城区城中旧村更新工作。
中心城区以拆建更新为主，提高环境宜居水平和空间品质。
中心城区周边地区及西部城区以综合整治为主，加强对历史遗存、特色古村落、传统村落等实施保护更新。
②分批实施规划先行指导，通过“一规划四评估”研究确定规划条件。
城中旧村的旧村场、生活留用地及生产留用地应当整体纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围。
③对于容量确实无法原地平衡且无法联动开发的旧村项目，优先采取政府组织实施综合整治方式；确实亟需拆建的，可采取政府购买棚改服务实施改造，目的还是降低由于旧村改造，带来过高的空间容量的做法。
2、旧村更新政策要点
①村（居）民房屋安置补偿
②集体物业及其他产权物业房屋安置补偿
③开发规模测算模型
该测算模型结合了珠海市城市更新工作经验，现在基本获得认可。
测算原理：更新总成本+合理利润（25%）=商品房面积x售价。
由测算得出项目开发规模，含三部分内容：①安置补偿面积②集体物业回迁面积③融资开发规模。
各项成本构成也是通过相应第三方评估机构，进行实际评估，力求通过这样的做法有效来推动，也让开发企业知道期望值达到多少。
3、更新规划条件研究
市城市更新主管部门按照“一规划四评估”（交通、经济、城市景观风貌或文保、公共服务基础设施四方面）研究论证更新规划条件，更新规划条件经市控规委会审议通过后提供给区城市更新主管部门以指导更新单元规划方案的组织编制。
关于项目风貌控制、配套要求以及附建配套设施，应符合现行《珠海市城市规划技术标准与准则》等规定，并结合相关规划要求进一步校核。
二、旧厂房
1、旧厂房的总体思路主要通过三方面：①工改工、工改产。
②严格控制工改商。
③严格控制工改居。
2、旧厂房的三变三不变
三变：功能和内涵变化、就业人群变化、产值和效益变化。
三不变：建筑总量基本不变、城市风貌和建筑体量基本不变不变、城市肌理保持不变。
3、政策要点——旧工业更新改造模式
4、旧工业、旧城镇容积率测算模型公式
类似深圳的做法，也是通过基础建筑面积、奖励建筑面积、补偿建筑面积、突出贡献系数，实际上就是一个量化固定模式计算出相应容量，避免大家在容量上做过多的耗时。
规划总建筑面积 = （基础建筑面积+奖励建筑面积+补偿建筑面积）* 突出贡献系数
三、老旧小区
1、总体思路：主要还是参照了住建部对于共同筹措资金、政府统筹、长期保持管理机制做了一个发展。
老旧小区实施综合整治为主，以完善城市功能、提升空间品质、延续历史文脉为主要目标。
2、老旧小区更新政策导向：《珠海市老旧小区更新实施办法》目前正在编制中，有4个标准：①整治为主、拆建为辅，原则上建成20年以上的，才界定为老旧小区，建成30年以上的老旧小区方可实施拆除复建。
②业主出资，在项目具体实施过程中，业主需要支付相应成本费用。
③拆除复建适当扶持，土地使用年限重新起算；拆除复建计容积率总建筑面积允许新增20%；原有建筑面积不计收地价，新增计补评估市场地价。
④组织实施模式，由政府主导。
珠海市老旧小区建议采取政府主导方式实施老旧小区拆建更新，避免开发商提前介入扰乱业主补偿诉求和市场秩序。
3、老旧小区规划指导举措参与式社区规划，为响应国家大力发展基层民主，切实推进城乡社区协商制度化、规范化和程序化建设，以社区“参与式规划”为抓手，积极探索推动城乡规划实施和管理的基层协商，建立健全公众参与、利益协调手段和机制。
主要以社区居民为主体，专业人员为辅助，多方参与，协作推进。
希望通过社区居民深度参与，对社区规划设计提出意见和建
议，并在相关职能部门的协助下，对社区进行合理地规划与改造，切实提升老旧小区空间环境品质。