珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍
三旧改造工作方案
三旧改造工作方案背景介绍“三旧”是指城市中老旧工业区、棚户区、城中村的三类旧城区。
这些城市旧区存在着建筑老化、环境污染、基础设施滞后等一系列问题，已经严重影响到城市的经济、社会和生态发展。
因此进行“三旧改造”成为城市更新、改善城市面貌的必要途径。
改造要求三旧改造要求从以下方面入手：基础设施建设1.加强老旧小区、村庄、车站、码头等公共设施的改造和升级，提升其服务水平和安全性；2.加快老旧工业区、棚户区等中低收入家庭居住区的城市公共基础设施建设，满足市民的基本需求和提高居住质量。
城市景观1.提升城市形象，改善市容市貌，建立绿色生态城市，让市民享受更好的城市环境；2.针对老旧区域的地下管网、路灯照明、景观绿化等进行技术改造，提高城市生态环境品质。
环境保护1.控制和治理污染源，防止环境污染，减缓城市环境压力；2.加快老旧工业区、棚户区等区域的绿化和环境治理工作，提高空气、水质量和生态环境质量。
城市经济1.支持企业转型升级，促进创新发展，提升企业竞争力；2.加强与外部城市经济的联动，打造更具有竞争力的城市经济。
实施方案1.组建专门的治理指挥部，负责三旧改造的全面协调和统筹；2.打造特色产业，注重技术创新和人才引进，促进经济多元发展；3.采用PPP模式，吸引更多的社会资本投入，并对社会资本进行有效规制和监督；4.实行“逐步分批、分层实施”的方式，根据具体情况采取分期实施、分类考核、分类治理等措施，确保改造质量和效果。
预期效果通过三旧改造的实施，将会取得以下预期效果：1.促进城市经济的发展，提高城市综合实力；2.优化城市环境，改善市民居住环境；3.重新塑造城市形象，提升城市品质；4.改善老旧区域的基础设施和公共服务设施，便利市民生活；5.促进社会稳定和和谐发展。
结语三旧改造工作是一项综合性的长期任务，需要政府和社会各界的共同努力和配合。
相信在不断的实践中，三旧改造工作将会得到更加成熟的方案和更好的实施效果。
珠海市国土资源局珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）
珠海市国土资源局珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）文章属性•【制定机关】珠海市国土资源局•【公布日期】2015.03.01•【字号】珠府(2015)19号•【施行日期】2015.03.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文珠海市城市更新项目地价计收和收购补偿管理办法（试行）第一条为进一步规范我市城市更新项目地价计收和收购补偿管理，根据有关法律、法规和规范性文件的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条我市行政区域范围内经批准的城市更新项目（老旧小区综合整治更新项目除外）的地价计收和收购补偿适用本办法。
第三条利用旧工业厂房、旧仓储等建筑物临时改变使用功能类的城市更新项目（包括原有地上合法建筑物和经批准加建的临时建筑），在产权人不变、土地使用年限不变、土地用途和土地使用权取得方式不变的前提下，不另行计收地价。
第四条功能改变类和建筑主体结构改变类的城市更新项目，按照以下规定核算地价：（一）经规划部门批准保留的原有合法建筑面积部分，按其批准改变后的用途和土地使用剩余年限（土地使用剩余年限为原用途的土地使用年限扣除已使用的年限，下同）以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算应缴纳的地价，扣减原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时相应用途评估市场价格标准的年平均数额计算的地价。
（二）经规划部门批准增加的建筑面积部分，按照其改变后的用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应缴纳的地价。
（三）经规划部门批准减少原有的合法建筑面积部分，按照其原用途和土地使用剩余年限以办理地价核准时的评估市场价格的年平均数额计算应扣减的地价。
（四）批准改建前属于以划拨方式取得土地使用权的项目用地，按照《珠海市城市更新工作议事办法（试行）》（珠府办〔2013〕6号）报经批准后，可以采取协议出让方式补办用地手续。
若扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自原取得土地的时间起算；若不扣减原用途已缴纳地价款的，土地使用年限自批准之日重新起算。
三旧改造工作方案
三旧改造工作方案为促进城市更新、推进新型城镇化建设，各地积极实施三旧改造工作。
三旧是指老旧工业区、城市棚户区和老旧商业区，是城市建设中亟待改善的重点领域。
本文将对三旧改造工作进行介绍，并提出相应的改造方案。
三旧改造工作的意义三旧改造工作是城市更新的重要任务之一，实施三旧改造有以下几个方面的意义：1.促进城市经济转型升级老旧的工业区和商业区无法满足现代城市的需求，进行改造和升级，有助于吸引新兴产业和商业落户，推进城市经济转型升级。
2.优化城市空间布局改造工作可以对城市的空间结构进行优化，疏解拥挤的棚户区，增加绿化和公共空间，提高城市舒适度和品质。
3.提高居民生活质量改造工作能够改善棚户区的住房条件，提供更好的公共服务设施和社区配套设施，提高居民的生活质量。
4.保护历史文化遗产老旧的商业区和工业区往往有一定的历史文化遗产价值，进行改造可以保护这些文化遗产。
三旧改造的主要内容根据不同的情况，三旧改造的主要内容包括以下几个方面：1.工业区改造老旧工业区存在许多环境污染问题，需要对其进行环境治理和改建，改造成新型产业园区或创业孵化基地，为新兴产业提供落脚点。
2.棚户区改造棚户区改造的重点是进行安置房建设和基础设施改善，为居民提供更好的居住条件，如增加绿化和公共服务设施。
3.商业区改造老旧商业区改造需要考虑到商业业态的转型，如建设综合体或购物中心，以满足现代消费需求。
三旧改造工作的实施三旧改造的实施需要重视市场化导向，政府主导，社会参与的原则。
具体实施可以采取以下措施：1.完善政策体系建立相应的财政、土地、税收等扶持政策，提高企业和居民参与意愿。
2.引进社会资本通过引进社会资本，完善三旧改造的资金来源，提高改造的效率和质量，也可以促进城市经济发展。
3.加强市场化运作采用市场化手段，招引优质资源入驻，推动三旧改造成果的可持续发展。
结语三旧改造工作是城市更新的重要任务之一，改造前期需要进行充分的调研和规划，改造期间要重视各方面的参与和监督，改造后期要加强管理和维护，确保改造成果的可持续发展。
三旧改造流程
三旧改造流程三旧改造是指对老旧小区、老旧工业区和老旧商业区进行改造升级，以提高城市功能和品质，实现城市可持续发展。
三旧改造是城市更新的重要内容，也是城市管理的重要任务之一。
下面将介绍三旧改造的流程。
首先，三旧改造的第一步是规划设计阶段。
在这个阶段，城市规划师、建筑设计师等专业人员会对老旧小区、工业区和商业区进行深入调研和分析，了解现状和存在的问题，然后制定改造规划和设计方案。
规划设计阶段需要充分考虑区域的历史文化、自然环境和居民需求，确保改造方案能够符合城市发展的整体规划和未来发展需求。
接下来是政府批复和立项阶段。
在规划设计方案确定后，需要向相关政府部门提交申请，经过审批和评估后才能获得批复和立项。
这一阶段需要充分沟通和协调各方利益，确保改造项目符合法律法规和政策要求，同时也要考虑居民的利益和意见，确保改造项目的合法性和可行性。
然后是施工实施阶段。
一旦获得政府批复和立项，改造项目就可以进入实施阶段。
这个阶段需要组织施工队伍、采购材料设备，进行工程施工和监管，确保改造项目按照设计方案和施工标准进行。
同时，也需要做好安全生产和环境保护工作，确保施工过程安全可控，不对周边环境造成污染和破坏。
最后是验收和交付阶段。
当改造项目完成施工后，需要进行验收和交付。
这一阶段需要相关部门对改造项目进行检查和评估，确保改造项目符合设计要求和施工标准，同时也要进行居民的意见反馈和满意度调查，确保改造项目能够满足居民的需求和期待。
最终，改造项目通过验收后可以正式交付使用，为城市的发展和改善提供新的空间和条件。
总的来说，三旧改造的流程包括规划设计、政府批复、施工实施和验收交付四个阶段。
在整个流程中，需要充分考虑城市发展的整体规划和居民的需求，同时也要注重合法性、可行性和安全性，确保改造项目能够顺利进行并取得良好的效果。
希望通过三旧改造，能够为城市的可持续发展和居民的生活品质提供更好的支持和保障。
《珠海市城中旧村更新实施细则》
《珠海市城中旧村更新实施细则》（修订公开征求意见稿）第一章总则第一条【立法依据】为促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，规范城中旧村更新活动，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和国家、省、市相关政策，结合本市实际，制定本实施细则。
b5E2RGbCAP第二条【适用范围】本实施细则适用于本市行政区域范围内城中旧村更新项目的规划、建设和管理工作。
第三条【基本原则】城中旧村更新坚持生态优先、规划先行的原则，应当以宜居宜业为引导进行科学规划，先规划，后实施，严格遵循规划管控。
p1EanqFDPw第四条【基本原则】城中旧村更新坚持村民自治的原则，应当充分发挥村集体经济组织的主导作用，尊重其自主更新意愿。
DXDiTa9E3d第五条【基本原则】城中旧村更新坚持保障集体经济和村民长远利益的原则，应当保留村集体经济发展物业，保障长远收益基础。
RTCrpUDGiT第六条【保护传承的规定】城中旧村更新应当注重保护珠海城市特色资源，塑造具有珠海特色的城市风貌，并加强对文物古迹、历史建筑的保护，将历史建筑及其周围环境的保护纳入相应更新单元规划。
5PCzVD7HxA第七条【主管单位】市城市更新主管部门负责指导、统筹、协调、监督城中旧村更新工作。
各区（含横琴新区、各行政区、经济功能区，下同）城市更新主管部门负责具体组织、管理城中旧村更新工作。
市、区其他相关职能部门依法在各自职能范围内履行职责。
第二章一般规定第八条【更新条件规定】城中旧村进行城市更新，应符合省“三旧”改造政策及我市城市更新政策有关规定。
第九条【实施方式】城中旧村更新可以选择以下方式之一实施：（一）村集体经济组织自行实施。
（二）市场主体实施。
（三）政府组织实施。
第十条【市场主体准入】选择市场主体实施方式的，可以按照以下方式之一公开选择市场主体，并按照有关规定委托实施：jLBHrnAILg（一）公开表决方式。
在属地镇人民政府（街道办事处）的监督下，由村集体经济组织采取公开表决方式选择市场主体。
机会来了？珠海这6个老旧小区定为拆建试点！有你家么？
机会来了？珠海这6个⽼旧⼩区定为拆建试点！有你家么？
近⽇，珠海市⾃然资源局发布了《珠海市城市更新重点建设项⽬中长期计划统计表》，透露了
相当多的信息。
重点建设项⽬合计135个：
⼀、在建项⽬(57个)
(⼀）旧村改造项⽬(8个）
(⼆）旧⼯业改造项⽬(23个）
(三）旧城镇改造项⽬（7个）
（四）⽼旧⼩区改造（12个）
(四）“烂尾楼”项⽬（7个）
⼆、“⼗四五”计划新开⼯项⽬(78个)
（⼆）旧⼯业改造项⽬(28个）
(三）旧城镇改造项⽬（21个）
(四）“烂尾楼”项⽬（1个）
三、⽼旧⼩区拆建类试点(6个)
此前，市⾃然资源局公布了《珠海市⾃然资源局关于市政协第九届五次会议第20210012号提案答复的函》，其中第⼆点提到关于⾹洲主城区⽼旧⼩区改造⽅⾯的内容中，民进珠海市委员会提出，采取“三级跳”的安置政策调动居民积极性，将⾹洲主城区的中⼼⾥、东风⾥、湖湾⾥、南⾹⾥等80年代政府建设的⽼旧⼩区，整体置换到西部⽣态智慧新城。
这个提议引发了⽹友热议，详情可戳下⾯链接。
脑洞⼤开！珠海主城⽼旧⼩区改造，居民要搬迁到西区？真敢想啊！
如今“⼗四五”规划提出，将海霞新村、好景花园、碧涛花园、胡湾⾥、南⾹⾥、明珠花园作为⽼旧⼩区拆建试点，你怎么看？
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三旧改造项目用地现状调查工作流程和实施要求
三旧改造项目用地现状调查工作流程和实施要求一、引言三旧改造项目用地现状调查是指对拟用于三旧改造项目的用地进行勘测和评估的过程。
本文档旨在说明该工作的流程和实施要求，以确保调查工作的准确性和高效性。
二、工作流程1. 前期准备- 确定调查范围和目标：明确需要调查的用地范围和调查目的，例如用地的产权状况、地貌地貌特征和土壤质量等。
- 收集相关资料：搜集与调查用地有关的土地划拨、产权证明、地籍资料等。
2. 地面勘查- 实地勘察：对调查用地进行实地勘察，记录地形特征、土壤状况和现有建筑物等情况。
- 测量绘图：利用测量仪器对用地进行测量，绘制详细的地形图和用地平面图。
3. 数据分析与报告- 数据整理：整理和分析勘测获取的数据，包括土壤样品分析、建筑物结构评估等。
- 编制报告：根据调查结果编制用地现状调查报告，包括用地现状描述、问题和风险评估等内容。
4. 评估与验证- 风险评估：对调查结果进行风险评估，确定用地是否适合进行三旧改造项目。
- 评估报告：编制用地现状评估报告，包括对用地的可行性评估和改造建议。
5. 结果呈现- 报告提交：将用地现状调查报告和评估报告提交给项目负责方，并进行必要的沟通和讨论。
三、实施要求1. 专业人员：进行用地现状调查的人员应具备相关专业知识和技能，例如土地调查与测量、土壤分析等。
2. 遵循法律法规：在调查过程中，必须严格遵守相关法律法规，确保调查工作的合法性和合规性。
3. 数据可靠性：调查数据应来源可靠，不得引用无法确认的内容，以确保调查结果的准确性和可信度。
4. 时间计划：合理制定用地现状调查的时间计划，确保工作进度和质量的达到预期目标。
5. 保密原则：对于调查中获取的敏感信息，应严格按照保密原则进行处理和保存。
四、总结三旧改造项目用地现状调查是确保项目顺利进行的重要环节。
通过本文档所述的工作流程和实施要求，可以有效提高调查工作的质量和效率，为后续的项目实施提供可靠的基础数据和评估报告。
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
文章属性
•【制定机关】珠海市自然资源局
•【公布日期】2023.08.30
•【字号】
•【施行日期】2023.08.30
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】法制工作
正文
珠海市自然资源局关于印发《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》的通知
各区政府（管委会），市政府各部门、各直属机构：
《珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划》已经市政府同意，现予以印发。
请各区及时制定城市更新年度计划，积极创新工作方式方法，抓好中长期计划任务落实。
实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。
附件1：珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划
附件2：珠海市城市更新（全面改造）2023-2025年中长期计划表
珠海市自然资源局
2023年8月30日。
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珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍
一、“三旧”改造城市更新工作历程
二、总体实施情况
截至目前，珠海市纳入省“三旧”图斑库共计351块、涉及用地面积公顷。
城市更新改造情况如下：①已完成改造102个项目、公顷用地（占比%）；
②正在实施改造75个项目、公顷用地（占比%）；③正在推进前期审批工作68个项目、公顷用地（占比%）；④尚有公顷用地（占比%）待实施改造。
三、“一二三+N”政策框架体系
四、“两个层级”城市更新专项规划体系
主要为市级专项规划和区级专项规划，市级专项规划是在2013年开始进行研究，2013年底制定专项规划任务，2014年底完成规划编制。
在这个过程中专门研究了两个专题，一个是住宅地产专题，另外是商业地产专
题，目的是通过两个专题研究，把握一下我们在城市更新、“三旧”改造究竟把握什么方向方面做一个选择，也是通过这两个研究，从政策制定上为政策导向起到比较关键作用。
区级更新专项规划也在逐步展开，目标是让各个区通过专项规划编制达到一个计划管理、规划控制的效果。
在两个层级专项规划上还做了专门性的研究，包括旧村里面还展开了历史文化保护。
五、在规划研究环节落实“利益共享”
结合规划研究，以城市更新单元具体实施管控，打破项目思维和宗地思维，创新建立“一规划四评估”的规划研究机制、异地联动开发机制以及城中旧村、旧工业、旧城镇更新项目开发规模测算公式，不断提高规划审批效率和水平，有效实施对项目容积率申报虚高的合理控制、对城市风貌、城市功能的维护以及对产业发展引导。
注重采取灵活多样的“补公”方式优先补足公益需求和实施绿色低碳建设，合理调节土地增值收益分配，提升城市更新综合效益，充分保障公共利益。
六、组织架构
在机构组成方面，珠海市在2012年成立了“三旧”改造城市更新工作领导小组，并成立了专门城市更新管理办公室，是以市领导作为组长挂牌的一个实体机构。
这个领导机构是一个重要的议事机构，对全市“三旧”改造、更新工作进行重大决策。
为了展开香洲区城中旧村工作，还专门成立了香洲区城中旧村改造领导小组，小组由主管副市长牵头，主要作用是专门解决城中旧村问题、规划编制问题、房屋确权、维稳协调问题，下属分规划
国土组、社会维稳组。
目前这两个小组工作还是在珠海市，支撑“三旧”改造城市更新工作开展。
七、申报审批流程
三大板块城市更新工作情况
当前珠海市城市更新总原则
1、慎用大拆大建。
通过四五年重要实践发现，大拆大建未必是“三旧”改造城市更新必由之路。
所以需要“慎用”。
大拆大建这个问题上由松到紧，再慢慢慎用的趋势。
2、少用“小拆小建”。
改建类城市更新项目越来越多，体现了成本降低，通过低成本达到了比较好的经济效果，我们需要“小用”。
3、多用不拆不建整治类。
通过整治类也可以还原城市生活基本状态，添加更多新的元素，焕发新的活力。
所以需要“多用”。
一、城中旧村
1、珠海市城市更新“三旧”改造总体思路：①重点推进东部城区城中旧村更新工作。
中心城区以拆建更新为主，提高环境宜居水平和空间品质。
中心城区周边地区及西部城区以综合整治为主，加强对历史遗存、特色古村落、传统村落等实施保护更新。
②分批实施规划先行指导，通过“一规划四评估”研究确定规划条件。
城中旧村的旧村场、生活留用地及生产留用地应当整体纳入城中旧村更新规划条件及更新单元规划研究范围。
③对于容量确实无法原地平衡且无法联动开发的旧村项目，优先采取政府组织实施综合整治方式；确实亟需拆建的，可采取政府购买棚改服务实施改造，目的还是降低由于旧村改造，带来过高的空间容量的做法。
2、旧村更新政策要点
①村（居）民房屋安置补偿
②集体物业及其他产权物业房屋安置补偿
?
③开发规模测算模型
该测算模型结合了珠海市城市更新工作经验，现在基本获得认可。
测算原理：更新总成本+合理利润（25%）=商品房面积x售价。
由测算得出项目开发规模，含三部分内容：①安置补偿面积②集体物业回迁面积③融资开发规模。
各项成本构成也是通过相应第三方评估机构，进行实际评估，力求通过这样的做法有效来推动，也让开发企业知道期望值达到多少。
3、更新规划条件研究
市城市更新主管部门按照“一规划四评估”（交通、经济、城市景观风貌或文保、公共服务基础设施四方面）研究论证更新规划条件，更新规划条件经市控规委会审议通过后提供给区城市更新主管部门以指导更新单元规划方案的组织编制。
关于项目风貌控制、配套要求以及附建配套设施，应符合现行《珠海市城市规划技术标准与准则》等规定，并结合相关规划要求进一步校核。
二、旧厂房
1、旧厂房的总体思路主要通过三方面：①工改工、工改产。
②严格控制工改商。
③严格控制工改居。
2、旧厂房的三变三不变
三变：功能和内涵变化、就业人群变化、产值和效益变化。
三不变：建筑总量基本不变、城市风貌和建筑体量基本不变不变、城市肌理保持不变。
3、政策要点——旧工业更新改造模式? ?
4、旧工业、旧城镇容积率测算模型公式
类似深圳的做法，也是通过基础建筑面积、奖励建筑面积、补偿建筑面积、突出贡献系数，实际上就是一个量化固定模式计算出相应容量，避免大家在容量上做过多的耗时。
规划总建筑面积= （基础建筑面积+奖励建筑面积+补偿建筑面积）* 突出贡献系数
三、老旧小区
1、总体思路：主要还是参照了住建部对于共同筹措资金、政府统筹、长期保持管理机制做了一个发展。
老旧小区实施综合整治为主，以完善城市功能、提升空间品质、延续历史文脉为主要目标。
2、老旧小区更新政策导向：《珠海市老旧小区更新实施办法》目前正在编制中，有4个标准：①整治为主、拆建为辅，原则上建成20年以上的，才界定为老旧小区，建成30年以上的老旧小区方可实施拆除复建。
②业主出资，在项目具体实施过程中，业主需要支付相应成本费用。
③拆除复建适当扶持，土地使用年限重新起算；拆除复建计容积率总建筑面积允许新增20%；原有建筑面积不计收地价，新增计补评估市场地价。
④组织实施模式，由政府主导。
珠海市老旧小区建议采取政府主导方式实施老旧小区拆建更新，避免开发商提前介入扰乱业主补偿诉求和市场秩序。
3、老旧小区规划指导举措参与式社区规划，为响应国家大力发展基层民主，切实推进城乡社区协商制度化、规范化和程序化建设，以社区“参与式规划”为抓手，积极探索推动城乡规划实施和管理的基层协商，建立健全公众参与、利益协调手段和机制。
主要以社区居民为主体，专业人员为辅助，多方参与，协作推进。
希望通过社区居民深度参与，对社区规划设计提出意见和建议，并在相
关职能部门的协助下，对社区进行合理地规划与改造，切实提升老旧小区空间环境品质。