探究城市“城中村”改造规划设计
城中村改造规划方案
城中村改造规划方案背景与意义随着城市的发展，城市中心逐渐形成了繁华的商业区、高档住宅区等精致而宜居的区域。
然而，城市周边却逐渐形成了许多农村及低端住宅的村庄，这些地区的环境卫生差、治安堪忧、公共设施缺失、基础设施落后等问题日益突出，严重影响了城市形象的美化和城市居民的生活质量。
城中村指的是城市区域内外建设起来的自发性低层次、低适应度、弱势社群密集的城市村庄。
为改善城市周边的城中村质量、提高居民的生活水平及城市治理能力，及时实施城中村改造是一个重要工作。
改造的目标1.提升城市形象：改造后，城市周边的面貌将得到明显改观，提升城市形象和城市品位；2.保障居民基本生活水平：改造后，提高城中村居民的生活质量、优化他们的居住环境、改善基础设施，让居民生活更舒适、更便捷；3.推动城市可持续发展：改造后，促进社区可持续的经济、社会和环境发展，提高城市的治理能力和市民的生活幸福感。
改造的方案1.土地修复：城中村改造的首要是目标是土地修复。
在修复土地的同时，可以加设一些环保设施以减少各种污染的发生，例如修建雨水收集系统、废品收集站等设备，这不仅能够确保环保要求的达标，更能够为各种村民提供更好的使用体验;2.新增社会公共设施：改造后，可供居民休闲娱乐、运动健身、学习交流、医疗保健等公共设施的建设会极大提升长远生活质量，并为城市加分；3.安卓智能化管理：通过建立智能化的管理系统，增强对城中村的治理能力。
这个系统使用现代化技术，依靠大数据分析和城市信息网络，可以实时了解城中村的运行情况，在发现问题后迅速进行处理；4.向多样性及宜居化方向发展：改造后，应运用新的建筑理念和城市设计方法，开发多样化、更适应城市居民的户型和建筑方式。
同时也会增加与周围的城市区域沟通的便捷性，提高住房的宜居性；5.加强市民参与：通过市民的参与，可以增强对城中村改造的理解和支持，并且可以在改造中提供许多有益的建议和思路。
总结城中村的改造是一个复杂的工作，涉及到政策法规、经费投入、工作计划等多方面的因素。
城中村改造项目建设方案
城中村改造项目建设方案汇报人：目录•项目背景与目的•改造方案及实施计划•建设方案及主要内容•技术经济分析与评价•投资估算及资金筹措•风险评估及应对措施•结论及建议01项目背景与目的城中村作为城市化进程中的历史遗留问题，普遍存在建筑老化、配套设施不完善、安全隐患严重等问题，影响了城市居民的生活质量和城市的整体形象。
随着城市化进程的加速和城市更新政策的推进，城中村改造成为城市发展的重要课题。
项目背景介绍改造有助于优化城市空间结构，推动城市现代化建设和发展。
改造有助于提高城市环境和公共设施水平，增加城市居民的幸福感和获得感。
通过城中村改造，改善居民生活质量，提升城市整体形象和竞争力。
改造目的及意义本项目涉及的城中村位于市中心区域，占地面积约100亩，涉及居民楼、民房等建筑物共计30栋，改造户数约150户。
改造范围通过拆除重建、修缮更新等方式，改善居民生活环境，完善基础设施和公共服务设施，提高居民生活质量，实现城市环境和形象的升级。
同时，通过引入市场化运作模式，实现项目的可持续发展。
改造目标项目改造范围及目标02改造方案及实施计划1 2 3介绍项目的背景、目的和意义，说明改造项目对城市发展、居民生活和经济发展的重要性。
城中村改造项目的背景和目的明确改造的范围和目标，包括需要改造的区域、拆迁和重建的规模、改造后的用途等。
改造范围和目标提出改造的原则和策略，包括保护生态环境、提高城市品质、改善居民生活条件等。
改造原则和策略实施步骤和时间安排详细描述改造项目的实施步骤，包括前期准备工作、拆迁和重建工作、后期管理和维护工作等，并明确各阶段的时间安排。
实施主体和合作模式明确实施主体和合作模式，包括政府主导、企业参与、社会合作等，并阐述各方的职责和合作方式。
资源整合与优化提出资源整合和优化的方案，包括土地资源整合、公共资源共享、城市规划优化等，以实现改造项目的综合效益。
03风险评估与应对策略进行风险评估和应对策略，包括拆迁安置风险、建设进度风险、市场风险等，并提出相应的应对措施和预案。
东王台村城中村改造规划设计探析
东王台村处于北石店河河谷盆地北部 ， 村庄建设 用地总体北 ４ １ 规 划 主 要 思路 ．
室 住 社 北 ， 侧 形 成 一 条 浅 沟 地 。 地 块 内 最 高 点 位 于 地 块 北 部 ， 程 为 在总 体 空 间 布 局 、 内 外 环 境 、 宅类 型 、 区配 套 设 施 上 有 一 定 东 高
现状东王 台村 内道 路均 已硬 化 ， 但道路 等级 主次 不分 ， 没有
路 破损 较 多 ， 行 能 力 受 到 限 制 。 通 位 优 势 明 显。该 村 东 侧 为 城 市 主 干 道 畅 安 路 （ 状 太 洛 路 ） 规 划 人 行 道 ， 面质 量 较 差 ， 现 ， 东 王 台村 现 状 市 政 基 础 设施 系 统 没 有 接 入 城 市 市 政 系 统 中 ， 次 干 道 泰 信 街从 中部 穿 过 ， 通便 捷 。 交 ２ 规划范 围。 ）
经验 。
关 键 词 ： 中村 ， 造 规 划 ， 能布 局 ， 城 改 功 交通 规 划
中 图分 类 号 ：Ｕ ８ ． １ Ｔ ９ ４ Ｉ４ 文 献 标 识 码 ： Ａ
１ 概 况
１ 区位分析 。 ） 东王台村隶属于晋城 市北石店镇 ， 于北石店 片区北部 。西 位
东 王 台 村 位 于北 石店 区 中心 区 域 ， 北 石 店 区 中 心 约 １４ｋ 区 距 ． ｍ，
・
２８ ・
第３ ６卷 第 ３ ６期 ２０ １ ０年 １ ２月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸｌ ＡＲＣＨＩ ＴＥＣＴＵＲＥ
Ｖｏ ｜ ６ Ｎｏ． ６ Ｉ３ ３ Ｄｅ ２ Ｏ ｅ． ０ｌ
文章编号：０ ９６ ２ （０ ３ —０ ８０ １０ ．８５ ２ １ ６０ ２ ．２ ０）
城中村改造规划实践与思考
城中村改造规划实践与思考近年来，中国城市化进程快速发展，城市人口不断增加，城市面积不断扩大。
然而，城市发展的同时也带来了一系列问题，其中之一就是城中村的存在。
城中村是指位于城市中心或者城市边缘的一类住宅区，通常由农民工、外来人口等低收入人群居住。
这些地区的建筑老旧，基础设施不完善，环境脏乱差，给城市形象和居民生活带来了很大的影响。
因此，城中村改造成为了城市发展的重要课题之一。
一、城中村改造的背景与意义城中村改造是指对城中村进行综合整治，改善其居住环境和基础设施，提升居民的生活品质。
城中村改造的背景是城市化进程带来的问题，其中包括城市拓展的需要、城市形象的提升、居民生活质量的改善等。
城中村改造的意义在于改善城市居住环境，提升城市形象，推动城市可持续发展。
二、城中村改造的实践与经验城中村改造的实践是一个长期而复杂的过程，需要政府、企业和居民共同参与。
在实践中，可以借鉴以下经验。
1. 统筹规划：城中村改造需要进行全面的规划，包括土地利用、建筑设计、基础设施建设等方面。
只有统筹规划，才能有效解决城中村改造中的问题。
2. 多元参与：城中村改造需要政府、企业和居民共同参与，形成合力。
政府可以提供政策支持和资金保障，企业可以提供技术和资源支持，居民可以提供需求和意见反馈。
3. 分阶段实施：城中村改造可以分阶段进行，先解决最紧迫的问题，再逐步推进。
这样可以有效控制成本和风险，提高改造效率。
4. 注重社会公平：城中村改造要注重社会公平，保障居民的权益。
在改造过程中，要尊重居民的意愿，确保他们的基本生活需求得到满足。
三、城中村改造的挑战与思考城中村改造虽然具有重要意义，但也面临一些挑战。
首先，城中村改造需要大量的资金投入，这对于一些财政困难的地区来说是一个难题。
其次，城中村改造涉及到很多利益关系，需要协调各方的利益，这也是一个复杂的问题。
此外，城中村改造还需要解决居民的安置问题，确保他们的基本生活需求得到满足。
在面对这些挑战时，我们需要进行深入的思考。
浅谈城中村改造规划的编制——以哈尔滨市南岗区城中村改造规划为例
房屋出租情况相对较少 ， 生 “ 城中村” 是随着经济快速发展 、 市化不 业 生产及 人城打工 ， 城 农村 ” 同。 相 断推 进的过程 ， 区域上被城市包围的“ 在 农村” 活方式 也与“ 。 其区位功能已成为城市的一部分 ， 但土地权属 、 ３城中村改造 规划的编制 目的 “ 城中村” 改造规 划的编制 目的， 从根本上 户籍 、 行政管 理体制等 ， 仍保 留着“ 农村 ” 式 。 模 在这些特定 的区域 ， 土地为集体所有 、 行政设置 讲 ， 是要研 究城中“ ” 城 ” 村 到“ 的过渡方 式 ， 为城 为“ ”管理 机构为“ 村 、 村委会 ” 常住人 口是 “ 、 村 市管理 提供依据 ， 而实现整个城区内全部用 从 民” 外来户 ”本文 以哈尔滨市 “ 中村” 和“ 。 城 改造 地 的“ 城市规 划” 。具体 讲 ， 实现“ 是要 土地的 国 规划为例 ， 仅对城 中村改造规划的编制浅谈 己 有化” 即集体土地转变为国有土地 ；村 民的居 ， “ 见。 民化 ” 即村屯村 民转 变为城市居 民 ， 受与城 ， 享 １“ 中村 ” 城 的形成 市居民同等的社会福利待遇 ；体制的城市化 ” “ ， 研 究城中村改造的方式 ， 首先 应了解城 中 即行政管理体制 、 经济体制与城市接轨 ， 原村委 村形成的过程。城 中村 的形成 ，究其根本存在 会向居委会转变 ，原集体经济向国有股份经 济 主、 客观两个方 面。 客观原 因是城市化进程快速 转变 ；功能协调化” 即用地的使用功能与周边 “ ， 发展 的结果 ， 改革开放的 ２ Ｏ多年中 ， 市化 的 城市用地统一协调考虑 ，取消原有各 自为政 的 城 进程加速发展 ， 城市 的数量 、 建成 区面积不断增 局 面 。 ． ４ 城中村改造 规划的编制原则 加 、 大 ， 就需要通过征收周边农村的耕地获 增 这 得扩展的空间。耕地被征收 了， 当地 的农 民， 却 城 中村改造规 划的编制 ， 应结合 当地实 际 仍然留在原 居住地 ，并且保有一部分供他们建 情 况 ， 尊重地方特色 ， 在城市整体发展与村屯 自 房居住 的宅基地 ， 形成 了“ 城中村” 。 身利益之 间选 择最为合理的支撑点 ，这样才能 城 中村形成 的主观原因可 以从 “ 城中村” 够使得城 中村改造过 程中各方 面的利益 均衡 ， 的历史变迁 中发现 ：是我国城乡二元管理体制 有效 的推动“ 城中村 ” 改造的工作。 及 土地 的二元所有制结构所造成的。所谓城乡 ４１ ． 以城 市整体利益 为基本 ，保护 村 民合 二元管理体 制 ， 是指“ 城市 ” 农村 ” 属不 同 法权益。 中村改造规划 ， 和“ 分 城 必须严格按照城 市总 的管理模式 ， 城市的土地属于国家所有 ， 而农村 体 规划要求 ，落实城 市整体 战略的各项要求 和 的土地属于农村集体所有的制度。二元所有制 建设指标 ， 城市发展的有序推进。 保证 并对村 民 结构使得村 民可以低价甚至无偿地取得 土地的 各项合法 权益作最大化保护 ，提出切实可行 的 使用权 ， 集体将宅基地按户划拨。 随着城市的发 补偿 、 安置方案 。 展 ， 中村的区域优势彰显出来 ， 城 由各户村民 自 ４ 部 门合作 ， 同推进 。 中村改造涉及 ． ２ 共 城 行建设的住房也成为城市中外来人 员的首选而 土地 、 房产 、 民政等多方 面问题 ， 划必须 做好 规 快速增值。土地和房屋租金 收益最大化 的结果 各部 门问 的协调 工作 ， 使各项政策 的落实有法 致使 “ 中村”形成的进一步加剧。 城 城乡二元体 可 依 。 制也是城中村形成的根本 原因。 ４ 正确认识 ， ＿ ３ 合理安置 。 必须正确认识城 ２城 中村 的界定及现状一般情况 中村形成 ， 对历史问题做 出准确 的判 断。 安置方 城中村的现状情况通常较 为复杂 ， 各村情 案应做到多方案 比较 ， 从而确定最 为公平合理 况不 一。 存在着 一些共性 特点 ， 同时又有各 自的 的 安 置 办 法 。 特性 问题 。 根据 “ 中村 ” 城 的定义 ， 中村是位于 城 ５ 城中村改造规划编制 的主要 内容 城市 中的土地集体所有制下的村庄 。而城市的 “ 中村” 城 的问题 ， 既属 于城 市 ， 属 于农 又 概念在规划 中又有建成区与规划城区之分 。哈 村 ， 是其二者的兼容 ， 也是其二者 的矛盾 。城 中 尔滨市城 中村的界定 ， 其所属区位的不同分 村改 造规 划的编制内容就应充分涵盖城市 用地 按 为 “ 中村 ” 城郊村” 城 和“ 两个大类 。 使 用 、 能划分 、 民人 口安 置 、 功 村 集体企 业 整合 “ 中村” 城 即位 于现状城 区中的集体村 落 ， 等 多 方 面 内 容 。 农用地少或基本没有 ， 屯内部建筑 密度高 、 村 多 ５１ ．用地 的使用规划 。用地 的使 用应充 分 为二三层楼 房建筑 ， 格局混 乱 ， 基本 的 日照 、 防 依据城市规 划内容，严格 执行 城市规划对该地 火要求得不 到满足 ， 环境卫生条件差 ， 民多以 区用地的使用划分 ， 村 并统计各用地 数量 ， 进行现 出租 房屋为生 ， 民生活习惯接近城市居 民。 村 村 状用地与规划用地 的对 比，尤其重要的应对规 内外来人 口较 多， 流动性较强 。 划城 区内基本农 田及其他 不可建设用地进行综 “ 城郊村 ” 即位 于建 成 区以外 ， 划城 区以 合考虑 ， 规 与土地管理部 门充 分协调 ， 提出城市可 内的村 屯， 现状特点与“ 农村 ” 无过多差异 ， 留 增量土地 的总量及分布 。 保 另一需要解决 问题 ， 为 有较多 的农用地 ，村屯格局为传统的平房横排 村民安置住宅用地 的布局 ，根据 村民人 口统计 式， 内部组织 自成系统 ， 村民生活来 源主要为农 总量 ， 反推所 需用地数量 ， 可采用集 中建设 的方
城中村改造建设方案构想
城中村改造建设方案构想清晨的阳光透过窗帘的缝隙，洒在了满是图纸和笔记的桌面上。
这一刻，我脑海中闪过的不是十年前的青涩，而是眼前这座城市的变迁，尤其是那些角落里的“城中村”。
它们像是这座繁华都市的伤痕，等待着被抚平。
就让我来谈谈我对城中村改造建设方案的构想。
一、问题与目标城中村改造，需要面对的是问题。
这些村落在城市快速发展中，逐渐暴露出了基础设施落后、环境卫生差、安全隐患多等问题。
我们的目标，就是通过改造，让这些村落融入城市，让居民享受到应有的城市生活。
二、规划与设计改造的第一步，就是规划与设计。
我们需要根据每个城中村的具体情况，制定出合理的规划方案。
这包括：1.功能区划分：将居住、商业、文化、绿化等功能区合理划分，提高土地利用率。
2.建筑设计：在保留原有建筑风貌的基础上，进行现代化改造，提高建筑质量。
3.基础设施建设：完善供水、供电、排水等基础设施，提升居民生活品质。
三、改造模式1.政府主导：政府作为主导力量，负责规划、设计、招商等工作，确保改造的顺利进行。
2.企业参与：引入企业参与改造，发挥市场机制的作用，提高改造效率。
3.居民自治：鼓励居民参与改造，发挥他们的主观能动性，共同建设美好家园。
四、改造内容1.基础设施改造：提升供水、供电、排水等基础设施，改善居民生活条件。
2.建筑风貌改造：保留原有建筑风貌，进行现代化改造，提升村落整体形象。
3.环境整治：加强环境卫生管理，提高居民生活质量。
4.文化传承：挖掘村落历史文化，传承民间艺术，打造特色文化品牌。
五、改造效果1.城市形象提升：城中村改造将使城市整体形象得到提升，提高城市竞争力。
3.经济发展：改造后的城中村将成为新的经济增长点，带动周边地区发展。
六、后期管理改造完成后，后期管理同样重要。
我们需要建立一套完善的管理制度，确保改造成果的长期稳定。
1.加强物业管理：提高物业管理水平，为居民提供优质服务。
2.文化活动推广：定期举办文化活动，丰富居民文化生活。
城中村改造规划探讨
城中村改造规划探讨1“三旧”改造政策下的城中村改造城中村是在城市快速外延发展的过程中，其用地被城区兼并、包围或即将包围的状态，但其建设管理、村民生活模式等仍维持乡村的原有模式。
城中村存在的诸多社会管理问题，严重影响了城市化进程，已成为影响和制约城市发展的重要因素。
“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造是广东在新的发展阶段推动城市和产业转型升级的重大举措，具有十分重要的意义。
旧村庄改造作为“三旧”改造的重点之一，分别从旧村庄的改造方式、集体建设用地的整合、招标方式等各方面出台扶持的政策，因而受社会关注，各地掀起城中村改造的热潮。
因此，在“三旧”改造政策下，创新城中村改造规划的方法，积极探索解决城中村改造中出现的各种问题，是迅速改善城市整体形象，全面提高群众生活质量的迫切要求。
1.1汕头市中心城区城中村概况汕头市城市快速扩张，城乡并存的二元结构依然明显。
汕头市中心城区现有153个城中村和涉农社区，人口60多万人，约占中心城区总人口的二分之一。
汕头市中心城区“三旧”改造中的旧村庄改造项目就有357宗，用地面积高达25平方公里，可以说旧村改造是整个“三旧”改造的关键。
本文以汕头市最大的城中村－陈厝合村改造规划为例，对城中村改造的模式、功能定位、特色保护、公众参与等规划要素进行探讨，尝试为城中村改造规划提供一种方法及模式以供参考，促进城中村改造健康有序推进。
1.2现状概况：成熟型城中村、租房者的商业旺地陈厝合村用地面积1.5平方公里，户籍人口1.7万人，而外来常住人口高达6-7万人，属于成熟阶段的城中村。
在“东延、南拓”空间发展战略下，地处城市东部的陈厝合村周边已成为热点开发片区，加上外围工业区的迅猛发展，使陈厝合村成为外来民工的聚居地和租房者的生活型商业旺地，其城中村发展模式与周边城市区域的各种矛盾日趋突出，急需进行改造更新。
2 一村一策的改造模式城中村更新改造是极其复杂的系统工程，涉及经济、社会、文化等诸多方面的因素，事关多方面的利益，虽然城中村改造有很多共性，但每个村庄都有自身独有的特点。
浅谈“城中村”改造园林规划设计
特征 以爰 “ 城中村 ” 改遗 的现 状， 坚持与贯彻生态学， 经济学， 美学等科 学理论和原则。 因地因时削宜， 切实完善 “ 城中村” 改造中的团 林 规 划建
求。 园林 设 计 要 符 合人 们 的情 绪 。 在 陶 冶 人
和谐 完美、 生 态 良好 、 景 色如 画 之境 界 。 一 生物 、 生态 、 工程、 建 筑 等诸 多 领域 ， 其 中园
们 情 操的 同时 也 方便 人们 的生 活 。 园林 规 划 项 完善的 城市园林规 划设计， 既 要 考 虑 其 林 中的地 形、 植物 、 建筑 、 道路、 园林 小 品人 设 计 者 要 注 重 研 究 当地 的地 域 人文 及 自然 生态习性， 又 要 熟 悉它 的 观 赏 性 ， 了解 植物 们追 求 自然 、 并作为 景 观 形 式 或语 言及 内容 创 新 的 满足 精 神 需 求 的场 所 但 是 在 特征 ， 自身 的 质地 、 美感、 色泽 及 绿 化 效 果 “ 。“ 城 实 际建 设 中往 往 过 于 重 视 园林 的 美 化 而 忽 源 泉 。 环 境 和 人 的 舒 适 感 依 赖 于 多 样 性 和
计之 初 ， 首 先 强 调 的 是 服 务意 识 ， 作 为 城 市
满 足 人们 良 好 休 息 、 娱 乐 的 物 质 文 明 的需 是 城 市 园 林 发 挥 其 生 态 、 环 境 与 社会 效 益
要。 同时 满 足 了人们 在 钢筋 混 凝 土 的城 市里 的基 础 ， 通 过合 理 地调 节和 改变 城 市生 态 园 的 福 利事 业 ， 先 决 条 件并 不 是设 计有 多 么个 结 构 与 分布 格局 ， 就 性 、 渴望 田园和 自然 的精 神 文 明 需 求 。 城市 园林 林 中植 物 群 落 的组 成 、 标新立异， 而 是 对 人们 的 起 居 生活 和个 规 划 设 计 运 用 艺 术 和 技 术 手 段 处 理 自然 、 能 形 成 结 构 与 功 能 相 统 一 的 良性 生态 系统 性 先 要 有 充 分 的 了解 ， 体 会 他 们 真 实 的 需 建 筑 和 人 类 活 动 之 间复 杂 关 系 ， 使 之 达 到 “ 生 态 园林 。 园林 规 划 涉 及文 学 、 艺术 、
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探究城市“城中村”改造规划设计
发表时间：2018-08-17T15:47:14.917Z 来源：《基层建设》2018年第21期作者：张宗杰
[导读] 摘要：城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种特殊现象。
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摘要：城中村问题是在我国城乡二元体制的特殊国情下，由于快速城市化而出现的一种特殊现象。
城中村改造势在必行，然而，城中村改造并非易事，在改造过程中它不但要经历集体土地向国有土地的转制的过程，而且还会遇到改造资金瓶颈的制约，政府、开发商、村民在改造具体实施过程的中的利益博弈等诸多问题。
诸多问题亟待解决，城中村改造任重道远。
关键词：城市；城中村；改造
一、“城中村”的含义
“城中村”是在我国特有的土地所有制和文化背景下，在快速推进城市化进程中出现的一种新的城市化问题。
对于“城中村”的定义，个人表述各有差异，实质内涵却基本相同：第一，都涉及“城”和“村”的概念，体现了“城乡二元结构”的基本特征；第二，都指出“城中村”的实质是一种农村社区，实行的是农村典型的集体管理体制；第三，都指出“城中村”在物质形态构成和生活结构方面已经非农化。
城中村的明确概念：城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地的地域范围内的建成区域。
二、城中村问题的成因
2.1特有的城乡二元管理体制是体制原因
在我国城市化过程中，尽管许多村庄早已进入城区范畴，但这部分“农村”仍然保留着“村建制”，实行着村的行政管理，形成了管理上的“独立王国”和经济上的“利益共同体”，并与其强烈而盲目的牟利动机相结合，不断背离着城市化的目标和要求。
2.2“不彻底”的城市化政策是政策原因
在城市化初期，为尽力降低城市发展成本，政府在对农村征地过程中采取了“半城市化”策略。
一是“征地不管人”的城市化政策，将农村集体大部分土地转为国有并纳入城市用地，但并未同步使村民转为市民，村民的教育、社保、医疗、就业等主要交由村集体统一负担。
二是“分次征用”和“征八留二”的征地政策，希求安抚农民，正是这种看似“合理”的政策加上巨大的市场利益的驱使，激发了农民在剩余土地上进行无序开发的热情，大片的“城中村”就不可避免地出现了。
2.3不断膨胀的“地下经济”是利益原因
所谓地下经济，即指国家工商税务许可之外的灰色经济或黑色经济。
由于良好的区位交通条件和邻近大市场的特殊优势，城中村成为各类地下经济繁衍的“沃土”。
这样，在巨大共同利益的驱动下，“地下经济”为城中村带来了丰厚租金，城中村则为“地下经济”的发展壮大提供了必要保护。
2.4规划滞后及违法批地批建是政府原因
在城市化过程中，规划部门没有预测到城市扩张的速度和郊区农村出现的各种新情况，因而在城市规划中未能充分考虑城市的长远发展和土地的统一控制，而当混乱情况出现后，又没有及时加以解决和预防新的类似情况的发生。
再加上由于现存土地制度的掣肘和对失地农民的普遍同情，在实际实行中大打折扣。
所以多以象征性罚款的手段予以简单处理，导致建设严重背离城市规划标准及大量违章建筑出现。
三、城中村改造存在的主要问题与障碍
3.1实施主体缺位
在改制之前，既具行政权威又有经济力量的村委会是实施改造的当然主体。
在改制之后，改造就面临着缺乏适宜实施主体的困境：街道作为政府的派出机构，只能起协调和指导作用，不可能直接承担改造的具体操作；居委会作为城市居民的自治组织，也缺乏承担城中村改造职能的法律依据和现实资源；委托给新组建的公司是各方均可接受的必然选择，但公司是企业法人，在法律上没有承担旧村改造这一类公益性义务，同时受限于原村民股东的利益驱动，在实施改造过程中也容易与公司本身的经济利益绞合在一起，从而使改造计划频频受挫。
3.2土地产权不明确
城中村改造是一项涉及土地产权及其流转的巨大动迁工程。
要顺利推进改造，首先必须理顺和界定复杂的土地权属关系。
例如，土地转国有之后是否需给予农民征地补偿？改造用地从哪里来，如何定性，应属于划拨用地还是有偿受让用地？改造过程中哪些用地需缴纳出让金？城中村土地是否可以流转，如何流转？改造用地在何种情况下可转变性质用途？改造所需的周转用地如何解决？过去的违法用地如何处理？改造节余土地如何处置？城中村土地能否进入市场？等等这些问题不明确，村民心中无底，利益保障难期，必然成为城中村改造的“拦路虎”。
3.3资金筹措压力大
城中村改造需要巨额的资金投入，庞大的改造资金从哪里来？在改造过程中，多数政府明确表示不允许开发商介入改造，城市财政原则上也不会掏出“真金白银”来补贴，面对巨额的改造资金，即使比较宽裕的村也感到力不从心。
因此，完全由村里自筹资金非常困难，他们都一致强烈要求政府在资金筹措方面予以支持。
3.4村民利益缺保障
城中村改造的目标之一是从根本上改善村民的生活居住环境。
然而，在改造过程中，由于各种原因，村民的利益不可避免地受到这样或那样的影响，因而造成部分村民在改造问题上持消极、犹豫乃至排斥的态度，使改造工作被动受阻。
四、城中村改造的对策措施及政策建议
4.1进一步加强宣传教育工作，提高村民认识
在城中村改造中，政府应注重培育村民的城市意识和市民意识，加大对城中村改造意义和各项城市政策的宣传，转变村民的传统思想观念，使广大村民逐步适应现代化的城市建设和生活，从而积极支持和配合政府的城中村改造计划。
4.2加强规划控制，禁止乱批乱建
在城中村统一转制并划入城市规划发展区之后，政府必须按照《城市规划法》加强规划方面的控制，禁止城中村内的乱批乱建行为，
防止城中村的进一步蔓延或出现新的城中村。
为此，一是全面停止城中村旧住宅区房屋报建的一切手续，严禁在旧住宅区新建或改建住房及其它建筑物；二是对于政府在环境“三变”中允诺拆除重建的城中村用地，原则上允许村进行重建，但必须严格遵守城市规划标准，且尽量与村的整体改造规划相结合；三是对于转制后村在集体自留空地上新建发展性物业，必须经由政府有关部门的审批，否则不予承认及补发产权证，今后征地时也不予补偿；四是在全面测绘的基础上，尽快公布纳入改造范围的所有城中村的房屋改造补偿的建筑时点，从根本上刹住村民的“抢建风”。
4.3解除村民在改造问题上的后顾之忧
城中村改造最重要的一条是村民利益的保障问题，改造政策必须有助于化解村民的种种“担心”：村民在改造前一般应纳入社会保障范畴，在改造过渡期要保证他们最低生活水平，除此之外，村民过去享有的各项村内福利措施可由新成立的公司继续承担，政府不做干预；历史形成的宅基地和集体自留地在明确其国有性质的前提下划拨村民无偿使用，今后的征地补偿应按照国有土地征用办法处理；对于城市公共设施项目需征用城中村土地，应由村集体与项目实施单位直接协商，避免区、街等过多的中间环节；物业拆迁补偿可根据《城市房屋拆迁管理条例》，建立在充分协商和市场估价的基础上；避免集体资产的上调、平调和损失，部分非经营性资产的移交应采取政府“赎买”的方式。
此外，加快落实原村民的“市民待遇”对医疗、教育、就业、保险、计生、户口管理等体制逐一盘点，并采取适宜方案尽快将村民纳入到“市民体制”。
4.4逐步加大对城中村“地下经济”的控制与打击力度
日益渗透和膨胀的“地下经济”是城中村“逆城市化”机制形成的重要原因之一，为此，政府应利用其权威和手段扭转和化解这一异化性趋利机制。
具体来说，就是国土、规划、工商、税务等部门应逐年加大对城中村建设的规范度和产业经营的监查力度，使城中村赖以形成与发展的无序建设和“非正式经济”失去丰厚土壤。
4.5合理界定城中村土地的产权性质和流转制度
土地政策及其相关的制度安排是城中村改造的一个最关键、核心和敏感的问题。
因此要尽快确定以下问题：一是确定转制后城中村土地的产权性质。
二是进一步规定转国有后城中村的各类用地性质。
三是确定集体土地转国有土地的合理方式。
四是合理规划城中村改造用地。
五是对于改造节余土地，在政府严格进行用途管制的前提下，应全部划归村的集体企业使用。
结束语
“城中村”改造是一项改善农户居住环境、改变城区面貌、提升城市品味的系统工程，设计中应从大处着眼，小处着手，在未来的城中村改造中，以根据实际情况充分考虑其因素，设计、建设符合“城中村”改造地块居民需求的住宅，充分满足他们对住宅的生理和心理需要，给他们提供一个安全、健康、舒适和愉悦居住空间，才能取得他们对改造工作的认同和支持，有效推进“城中村”改造。
参考文献
[1]李俊夫.城中村的改造2013.6
[2]张猛.城中村改造背景下的高层商住综合体设计研究2014.9
[3]楼一.“城中村”更新策略研究，2016.3。