项目可行性研究报告

襄阳风神房地产开发有限公司
风神襄阳公社
项
目
可
行
性
研
究
报
告
编制单位：襄阳风神房地产开发有限公司编制时间：2012年3月13日
第一章项目申报单位概况
企业名称：襄阳风神房地产开发有限公司
企业类型：一人有限责任公司（法人独资）
法定代表人：******
注册资本： ******万元人民币
企业地址：襄阳市高新技术产业开发区东风汽车大道特1号
成立日期：2011年5月
经营范围：房地产开发、经营。

开发资质：暂定级（编号：襄房开暂【2011】045号）
公司简介：襄阳风神房地产开发有限公司成立于2011年3月，是由广州风神汽车房地产开发有限公司出资成立的项目公司，注册资金******万元。

公司是自主经营、独立核算、自负盈亏的具有独立法人资格的经济实体，主要从事房地产开发，致力于“风神（襄阳）花园”项目的开发，公司共有员工40人，其中拥有中、高级职称或大学本科以上学历人员占职工总人数的80%以上，具有雄厚的资金实力和高度专业化的项目开发管理能力。

第二章拟建项目概况
一、项目开发风神襄阳公社项目是东风日产乘用车公司风神襄阳汽车有限公司，为了企业在襄阳市的发展吸引和留住人才、解决员工居住问题、为员工建设的“关爱房”，项目的建成将惠及广大员工。

为支持和推进项目进展，高新区管委会成立了专项工作小组。

拟建的住宅小区将带动区内产业、文化娱乐等第三产业的快速发展，引导园区向集生产、科研、物流、居住、商业、休闲娱乐与一体的宜商宜居的现代化综合功能性产业园区，大大改善区内投资环境，吸引更多的配套厂家来投资、发展，为高新区的产业发展模式起到模范作用。

二、地块位置：
项目位于素有“南船北马、七省通衢”之称的襄阳的高新技术产业开发区，襄阳市地理、交通位置优越，具备持续发展的良好基础。

项目位于襄阳市高新技术开发区富康大道以北，奔驰大道东风试车场以东，园林大道以西。

国家级休闲公园
本项目位置
三、项目名称：风神襄阳公社
四、建设规模：
项目总占地面积：293689㎡（其中建设用地面积：249308㎡、代征绿地面积：7453㎡、代征道路面积：36928㎡），规划总建筑面积：583265.24㎡（其中住宅建筑面积：545381.52 ㎡、综合商业建筑面积：17255.14㎡、社区配套建筑面积：4398.15 ㎡、幼儿园建筑面积：2412.43㎡、菜市场建筑面积：600 ㎡、社区办公用房建筑面积：1100㎡、卫生站300 ㎡、公共厕所、垃圾收集用房：350 ㎡、配建廉租房建筑面积：11468 ㎡），建筑占地面积：43201 ㎡，住宅地下室面积：107320.48㎡，商业地下室面积：4087.68㎡，建筑密度17.33%，容积率2.34，绿地率：35.5%，建筑高度：＜100m，住宅：4894户，车位比：0.6，非机动车地下停车位4951，规划机动车停车
位3038（其中地上停车位608个，地下停车位2430个）。

五、项目总投资：******亿元人民币。

第三章项目可行性研究报告编制依据
1、国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）。

2、湖北省企业投资项目核准暂行办法。

3、项目可行性研究报告通用文本。

4、风神襄阳公社项目国有土地使用权出让合同。

5、风神襄阳公社项目开发项目土地出让条件。

6、风神襄阳公社项目规划总平面图。

7、其它资料。

第四章高新区房地产市场分析
一、高新区概况：
襄阳高新技产业开发区，总人口 12 万人，总控制面积超过 100 平方公里，是襄阳市城市发展总体规划的中心区域。

现有各类注册企业 2000 多家，高新区目前形成了高新技术园区、汽车工业园区、深圳工业园区三大园区的产业格局。

到 2015 年，高新区将建设成为一个创新资源集聚、高端服务集中、产业特色鲜明、服务环境优良、管理服务高效、生态环境优美，在全国示范效应突出，在鄂西北及周边地区带动作用显著的现代化科技新城区。

区域总收入将达到4400 亿元，地区生产总值 1250 亿元，工业总产值 3000 亿元。

二、高新区目前的房地产市场现状：
1、开发模式：工业产业配套与自主开发并存
由于高新区工业产业集中，在房地产发展早期，尤其在行政主导期，区内房地产开发以企业职工配套为主。

随着房地产市场的发展和园区居住功能的完善，房地产开发逐渐向开发企业自主开发过渡。

目前，园区内工业企业与开发企业合作开发是重要的开发模式，如梦里水乡项目，即为上海通用汽车公司授权、由襄阳梦里水乡投资有限公司开发的成功项目。

2、需求特征：周边企业职工需求为主，辐射区外需求
区域内商品房的主要消费群体以周边各工业企业职工为主，但由于房价适中，并享有一定的福利优惠政策，因而逐渐吸引一批开发
区周边区域居住人群前来置业。

3、产品特征：住宅项目以中档物业为主
目前，高新开发区内的自管物业开发基本已经告一段落，房地产市场逐渐活跃发展起来。

区内楼盘定位中档为主，价格在 4000 元/平方米左右居多。

早期开发以纯多层居住小区为主，目前逐渐涌现高层住宅项目，并出现大型楼盘。

第五章项目选址与建设条件
一、地理位置
项目位于湖北省襄阳市高新技术产业开发区富康大道北侧，东风试车场南侧、国家级休闲公园—连山公园对面。

二、地块现状
1、项目地块现状为平整地块（有部分建筑垃圾），属东风日产公司规划用地。

2、项目地块南侧为襄阳汽车产业开发区富康大道，对面为开发区连山公园，东南侧为别墅小区梦里水乡及政府规划的绿化用地。

三、项目预期经济技术指标
1、占地面积:440亩住宅用地，
2、容积率:2.34
3、项目建筑面积:583265.2㎡。

四、周边规划及配套状况
1、项目周边规划
2、配套状况
（1）、交通设施
1）距襄阳市中心、襄阳机场、襄阳火车站、襄北汽车站仅10 一15 分钟车程。

2）5 分钟步行距离内有530 、515 等多条公交线路。

3）襄阳市东外环公路，东起汉十高速襄阳区张家集镇，西至襄荆高速襄城区欧庙镇，2012 年建成通车，届时将直接提高本项目交通便利程度。

4）郑渝高铁、西武高铁将从襄阳市穿城而过，襄阳市将成为高速铁路节点城市，高铁规划站点与本项目相距仅10 一15 分钟车程。

（2）、生活配套
1）商业：富康大市场、周边社区便利超市。

2）医疗：襄阳医院、襄北医院、社区门诊。

3）银行：工商银行开发区支行、建设银行开发区支行、中国银行开发区支行、农业银行开发区支行。

4）教育：襄阳东风中学、襄阳东风中学小学部、清河小学、襄阳区实验小学、神龙幼儿园、蔚蔚幼儿园、幸福幼儿园。

5）休闲：国家级休闲公园连山公园，景观资源丰富，休闲设施齐备。

五、周边楼盘状况
1、本项目周边区域在售楼盘数量不多，加上高新区有稳健的市场需求支撑，距离项目较近的红星城市花园二期2011 年2 月开盘，开盘销售率超过八成，目前售价约4000元/㎡。

2、本项目周边（高新区范围内）其他楼盘价格区间主要集中于3500-4000 元/㎡，襄阳市中心城区楼盘价格区间集中于4000-5000 元/㎡。

3、本项目东南侧为别墅楼盘梦里水乡，售价为120 万元／套。

4、襄阳市中心城区及高新区盘产品类型主要为高层与小高层电梯洋房，以中小户型为主，强调经济性和舒适度，主力户型面积介于70 一130 ㎡。

5、高新区基础生活配套设施相对不足，区域楼盘项目大多自建相关配套。

6、目前襄阳市房地产项目主要以大规模开发为主，建筑规划水平较往年有较大提升，但项目园林景观规划亮点不足，整体品质有待提高；另外，襄阳市房地产项目建筑外立面色彩搭配较为出色，但施工工艺及材料选用品质不高。

第六章项目申请
一、结论
本项目位于高新区汽车产业园东部，交通便捷，项目南侧国家级休闲公园－一连山公园修建完成后，将成为本项目重要景观及休闲娱乐配套资源，最大限度地提升项目的整体价值。

与中心城区相比，高新区房地产市场具备价格优势，得出以下结论：
1、本项目的建设符合国家有关法律、法规的要求
2、本项目建设符合区域规划和土地利用规划，符合当地政府对竞得土地的相关特别规定。

3、本项目建设顺应地区快速发展的市场需求，因地制宜，合理开发并有效利用资源。

4、本项目建设对周边的环境影响较小，有益于推进城市现代化建设，美化区域环境。

5、本项目具有较好的经济利益和显著的社会利益。

综合上述分析，根据项目自身特点及未来市场趋势，本项目开发及营销具有较为弹性的发挥空间。