凯旋溪谷阶段营销思路2019
最新3月成都凯旋天际湾1号楼推广策略方案.讲学课件
Part 2 1号楼优劣势分析
凯旋天际湾前期推广形成——四个最！
地段最好：成都主城区最好、最成熟、最稀缺、最生活的地段 景观最美：清水河湾、天鹅湖公园等三大公园形成的城市绝版景观资源
建筑最有品质：富有尊感的新古典主义建筑风格和石材等运用 客群最高端：成都的高端人群
这是前期天际湾已经为1号楼建立起了的形象高度 这也是推广上仍旧要保持凯旋天际湾的主要原因
投资客
满足限购下的投资需求
① 住宅限购，原本买住宅投资的人，现在或不买，或被挤到城外。 ② 想买商铺或写字楼，动则上千万，资金需求大，一般都很慎重。 ③ 一般商务小公寓，品质不高，年头一长，物业增值性难免下降。
从鹭岛的客群可得出，高新西区的高管等， 都是我们1#楼的潜在的投资群。
联合VIEW：
能买得起100多万房子的人，在一定程度上，都算是“成功者”。
成功人士，拖家带口也能很自由
为孩子，为父母，一碗汤的距离，既照 顾了孩子父母，又解放了自己
投资达人，留在城中也能自由投
熊股市，限时代，不必赶出城外，就 在圈内置业，可租可自住
凯旋天际湾1号
主城区 圈内 全功能创新产品
西2.5环 一河三公园 57-144㎡奢装公寓
+基础信息
物料规划
1. 一本简易的册子 《凯旋天际湾1号全功能秘籍》 便携式开本大小，将浓缩自住投资、精装等产品价值
优势：
40年的商业产权，不被限购；民用水电气，后期居住成本低。 一河三公园，自然环境稀缺；城西居住核心，生活配套成熟； 高端精装配置，能借2/3号楼前期推广之势。
不足：
社区规模小——这是前期面临过的问题，已不构成影响
联合VIEW：
1号楼的大面积区间、高精装标准和高总价段位， 已经决定1号楼不能单纯的走投资路线， 需走一种“两手抓 两手都要硬”的推广路线。
2019年兰亭溪谷项目营销策略报告
呼市商品住宅不同套数结构（成交面积占比）
<=60㎡
2019年1月 2019年1-2月 2019年1-3月 2019年1-4月 2019年1-5月 2019年1-6月
1.97% 1.88% 2.43%
5% 4.86% 5.31%
60-80㎡
5.92% 5.92% 6.23% 7.85% 7.94% 7.90%
80-90㎡
20.10% 20%
16.81% 16.85% 15.69% 15.89%
90-100㎡ 100-120㎡ 120-144㎡ 144-180㎡
21.30% 21.52% 26.01% 21.13% 21.07% 19.65%
19.54% 19.76% 20.83% 16.87% 18.10% 17.58%
90平米以上首付30%，利率最低为基准 利率的8.5折；
90平米以下首付20%，利率最低为基准 利率的8.5折。
首付50%，利率为基 准利率上浮10%。
第三套住房 ——
首付60%，利率为基准利率上浮20%。 首付55%，利率为基准利率上浮20%。 首付60%，利率为基准利率上浮20%。
90平米以上首付30%，利率为基准利率 的8.5折。
企事业管理层和高 级公务员为主
未来政府重心所在， 自然资源较好，会 成长为“富人区”
四大中高端 板块
东河板块
价格水平
东南新区板块产品特征
客户特征
成长态势
4500－6000
小高层、高层为主，建 筑过于单一
企事业单位员工、管理 层、私营业主
政府重点规划区域，发
展潜力大15，未来成熟大
型社区聚集地
现阶段竞争区域处于空货期，年内供应将被放大
凯旋大酒店前期运营方案及建议
《凯旋大酒店前期运营方案及建议》提案综述：郭辉2012年2月15日星期三酒店经营目标综合考察周边环境,制定有效的发展策略,在实现酒店经济效益稳定增长的同时,保证公司投资决策的正确性,同时实现公司和员工利益的共同发展，为酒店创造更加良好的未来……酒店周边市场分析一、我们酒店周边方圆五公里之内已经成功运作形成规模的酒店总共有三家(七星华誉大酒店、圣达大酒店、水浒大酒店）,这三家共同分享着酒店周边市场的大部分客源，而且这些客源基本稳定，形成了一定的利导性,所以我们酒店前期运营之后需要做的就是成功的发展自己的客户资源，形成自己的客户群，把这三家酒店的客源采取各种有效的营销策略抢到自己的客户群当中。
我们酒店周边的其他酒店存在的经营问题较多，集中在设备老化、陈旧、闲置,服务质量下降(员工工作消极),房间异味较大，经营管理思想松懈不思转变等问题。
我们在初始运营之后需要在前期的试营业期间合理的发现问题并解决问题坚决不能犯他公司同样错误。
在经营、服务上避免走他们的相同道路，给这些酒店既定的客户群树立我们酒店全新的酒店形象。
用优质卓越的服务质量体现出我们的特色,争取在前期的试营业期间树立起我们的优良口碑。
二、归结一下我们酒店和周边酒店所存在的优势与差距。
第一:我们酒店的优势是,在当地属于新力企业,各方面设施设备属于尖端科技设备,而且项目新颖，综合性强,协调运作起来能够大大满足客户的洗浴、饮食、住宿、娱乐等一体化需求,这是其他酒店企业短期内所不能与之抗衡的,但是我们的客户群还没有形成,周边客户对我们酒店的接受认可有多少?(需要进一步做市场调研）第二:我们酒店的地里位置和交通方面与其他酒店存在一定的差异，但问题不大，我们要做的是如何把我们的弊端转换成优势，用最实用最适合的经营策略和手段吸引客户群（具体实施办法要等宣传工作协调研讨确立后实施)。
三、在我们酒店前期试营业期间,应采取什么样的方式方法来打开销售渠道?我个人建议:酒店在前期的试营业期间，可以通过与当地工农业企事业单位以签协议互利共赢等模式来拉拢、牵制、稳固一部分客户群体,兼并网络订房的方式寻求客户销售突破口,实行双管齐下的营销方式去运作,应能获得良好的绩效。
天启中信东莞市凯旋城2期营销策略报告-144PPT-1.9M
中央生活区竞争态势研究
东莞的城市形态决定了东莞的豪宅竞争不同于一 般的普通城市。 因此，从本案的竞争面来看，主要分为以下三个 层面：
竞争1：中央生活区 VS传统豪宅区（东城）
竞争2：中央生活区 VS各个镇区
竞争2：中央生活区 VS中央生活区（区域内竞争）
中央生活区 VS传统豪宅区（东城）
地段 环境 认可度 未来引力 典型案例
二、对法式公园生活的重新认识
我们认为，法式公园生活不仅仅局限于一些表象和 符号，而应进行一些新的升级和公园生活内涵的深度挖 掘，在本案中，我们将借助2期的产品力，为法式公园生 活增加一些人文和艺术，通过系列的“公园生活提案” 来诠释公园生活的魅力所在。
三重目的
一、结合城市发展态势和二期产品力的分析和提炼，将法 式公园生活进行再一次的升级，并形成对于二期产品的差 异化定位。
项目立项：立项26项，比去年同期增长1．6倍。 开发建设：上半年商品房施工面积268．2万平方米，比上年同期增加22．31 万平方米，增幅20．2％。 商品房竣工面积：66．5万平方米，比上年同期增加18．1％。 实际投入资金：7．98亿元，比上年同期增长11．6％； 商品房销售：上半年共推出楼盘75个，比上年同期增长8．7％，销售(合预售)， 商品房面积61．2万平方米，销售商品房比去年同期增长14．8％。
中央 生活
发展较早、 目前配套较 成熟，为传
自然资源优 越、山水俱 佳，适合城
豪宅聚落已 得到普遍认
一般
区
统的豪宅聚 市富人修身
落
养性
可；
传统
未来发展 尚处于大规 重心所在， 模建设阶段， 有潜力，有
豪宅
城市引力 突显，但
自然资源一 般，但环境
凯旋房地产营销策划报告全案经典营销策划方案报告案例
【Word版，可自由编辑！】凯旋新城营销策划报告山东中原凯旋新城项目组2007-11目录第一章宏观经济分析...............................一．济南市城市概况和城市规划.................................（一）济南市城市概况-------------------------------------（二）城市建设-------------------------------------------（三）济南市城市规划-------------------------------------（四）城市规划研究结论-----------------------------------二.济南市宏观经济分析........................................（一）GDP分析 -------------------------------------------（二）产业结构分析---------------------------------------（三）固定资产投资分析-----------------------------------（四）未来经济增长趋势（见表）--------------------------- 三．济南市房地产市场分析.....................................（一）济南市房地产总体市场现状---------------------------（二）济南市房地产市场区域板块分析-----------------------（三）房地产投资分析-------------------------------------（四）济南住宅土地供应量及成交情况-----------------------（五）房地产需求分析-------------------------------------（六）经济发展与房产市场分析结论------------------------- 四．济南房地产政策因素分析...................................（一）近年房地产宏观调控走势-----------------------------（二）全方位宏观调控-------------------------------------（三）金融政策调控---------------------------------------（四）土地政策调控--------------------------------------- 第二章竞争区域分析...............................一．西部区域内住宅市场分析...................................二．整体环境.................................................（一）总体概况：-----------------------------------------（二）区域内配套-----------------------------------------（三）济南西部未来发展规划-------------------------------（四）小结----------------------------------------------- 三．产品特点.................................................（一）样本选择-------------------------------------------（二）建筑规模-------------------------------------------（三）样本规划-------------------------------------------（四）建筑类型-------------------------------------------（五）容积率---------------------------------------------（六）绿化率---------------------------------------------（七）户型分析-------------------------------------------（八）社区配套-------------------------------------------（九）装修情况-------------------------------------------（十）物业管理-------------------------------------------（十一）地下室-------------------------------------------（十二）社区车位配比------------------------------------- 四．小结.....................................................五．客群分析.................................................六．营销分析.................................................（一）推广分析-------------------------------------------（二）销售情况------------------------------------------- 七．小结.....................................................八．典型个案.................................................（一）外海中央现代花园-----------------------------------（二）居易香桔市-----------------------------------------（三）泉城花园-------------------------------------------（四）连城水岸-------------------------------------------（五）槐苑欣城-------------------------------------------（六）阳光100国际新城----------------------------------- 第三章其他竞争项目...............................一．选择其他区域竞争项目原因.................................二．典型个案.................................................（一）碧水尚景-------------------------------------------（二）重汽·翡翠郡--------------------------------------- 第四章项目自身状况分析............................一．项目概况.................................................（一）项目背景-------------------------------------------（二）项目位置-------------------------------------------（三）项目基本数据---------------------------------------（四）社区配套情况--------------------------------------- 二．项目市场现状.............................................（一）工程情况-------------------------------------------（二）现场包装、推广进程---------------------------------（三）媒体市场反应---------------------------------------三．销售现状.................................................（一）退卡客户统计---------------------------------------（二）持卡客户统计--------------------------------------- 四．项目SWOT分析............................................（一）项目SWOT分析--------------------------------------（二）优劣势交叉分析-------------------------------------（三）核心价值推导-------------------------------------- 第五章项目自身定位................................一、定位原则.................................................二、客群定位.................................................（一）前期来电来访客群的总结分析-------------------------（二）竞争项目的客群比较---------------------------------三、市场定位................................................. 第六章推广策略...................................一．推广现状分析.............................................（一）项目现状-------------------------------------------（二）竞争市场现状---------------------------------------（三）结论----------------------------------------------- 二．整体推广思路.............................................（一）形象定位-------------------------------------------（二）整体思路------------------------------------------- 三．推广周期.................................................四．推广策略段性细分.........................................（一）市场预热期（2007-11\2007-12-21）-------------------（二）强势出击（2007-12-22\2008-6）----------------------（三）梅开二度（2008-7-1\2008-10-31）--------------------（四）顺水推舟（2008-11-1\2008-12-31）-------------------（五）尾盘期（2009-1……）------------------------------- 第七章媒体计划及媒体选择建议 ......................一、媒体应用情况.............................................二、济南市部分选择媒体介绍...................................三、各阶段推广费用统计表.....................................四、费用合计................................................. 第八章销售策略....................................一、推售计划.................................................（一）销售期---------------------------------------------（二）销售阶段安排---------------------------------------（三）推售计划表-----------------------------------------二、阶段性销售策略...........................................（一）前期准备-------------------------------------------（二）开盘热销期-----------------------------------------（三）二次开盘期-----------------------------------------（四）续销期---------------------------------------------（五）尾盘促销期----------------------------------------- 三．定价策略.................................................（一）项目均价厘定---------------------------------------（二）住宅销售价格的制定---------------------------------（三）价格策略------------------------------------------- 附件1 认购执行方案................................一、................................................ 目前VIP卡销售状况二、............................................................ 销售策略VIP卡客户补偿优惠措施 -----------------------------------新客户认购“莱钢·凯旋卡”方法--------------------------- 附件2 凯旋新城开盘方案...........................附件3 广告设计稿件...............................附件4 销售中心补充包装建议.......................第一章 宏观经济分析一．济南市城市概况和城市规划（一）济南市城市概况济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
远洋地产2019年北京市北七家项目营销思路沟通ppt
30% 3320.04
竞争型项目 滟澜山
1.05 1.05 1.03 1.05
1.07 1.03 1.05 1.04 0.97 1.02 0.98 1.02 1.03 1.05 1.05 1.03 1.0366 31781
32944.18
20% 6588.837
誉天下
1.03 1.02 0.98 1.03
营销策略︱营销力策略
物业管理，服务为先
物业服务是项目品质的一面窗口，提前让客户感受到高端物 业管理服务，可通过加强销售现场的软性服务的方式来实现，对 增加客户的购买信心和对项目未来的预期起到重要的支持作用。
引入高端物业，让客户从进入售楼处、到参观项目样板间，到离开 项目，全程感受到尊贵高端的物业服务品质。
价格策略
项目销售策略
价格策略 推盘策略 销售排期
价格策略︱说明
本次分析，主要针对本案在现阶段首期推出的产品制定推盘均价。考虑到时间因素导致 的价格涨幅，将根据项目产品入市时的节点进行研判，本次分析针对目前的市场情况， 将采用德尔斐法和竞争项目对比法两种方法进行理论价格分析。
调研区域及目标项目的划分： 重点区域：奥北别墅区、中央别墅区 其他区域：西山别墅区、远郊别墅区 目标项目：纯联排项目和含联排产品项目
26781.58
5% 1339.079
价格策略︱边单位价格推导
类型
比较因素
权重%
地理位置 交通动线 区域印象 自然环境 区域配套 楼盘基本素质
规模 户型 庭院 容积率 水域 层高 道路 社区配套 会所 物业管理 工程进度 建筑风格 综合得分 对比楼盘价格
30% 8% 7% 5% 10% 45% 4% 10% 7% 4% 6% 4% 3% 3% 4% 10% 10% 5% 100%
中信凯旋蓝岸三期定位思路与营销91p
天明豪庭 38套
大信海岸家园 30套
白朗峰 96套
奕翠园 37套 颐和山庄 37套
滨江一号 62套
豪宅市场划分（现状）
划分原则：我们以重点四区的豪宅结构标准来划分，挑选各结构代表项目进行市场研究。
项目
远洋城 （鎏金山）
面积段（㎡） 300~799
奥园 汇景东方
朗润园 汇景东方 聚豪园
新增项目 无
棕榈、紫园、世纪等少量
进阶级豪宅市 场，阻力较小
铂爵山、世纪悦庭新一期、紫园 豪逸御华庭、臻园二期、中海龙湾国际
新增竞争 挤压入门级 豪宅市场
未来政策风险
下半年中山面临以下政策压力：
1、2019年6月14日，央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点。 2、4月份CPI继续保持高位，预计下半年还会有加息政策。 3、部分地区（浙江等）银行开始提高首套房首付，二次或多次置业首付成数或有上升压力；
E户型： 建筑面积约235㎡ （赠送面积60-80㎡） 双客厅，双花园，全套房
汇景东方
规模
233套
户型 面积
235
开间
7米
容积 率
地下 室
车库
1.48 有 地面车库
全套房设计
户型 特点
2.6米高地下室
赠送面积80100方
棕榈彩虹
108套 278 7.5米 1.03
有 -----全套房设计 开间阔双车位 赠送面积80方
Part 2
从二期的角度看三期
（旧定位VS新环境）
关于起初二期的定位
二期凯旋公馆产品定位在2009年完成 在港口并未被城区客户接受
“泛城区别墅”亦未成为豪宅主流的市场环境下
中信凯旋公馆率先推出“替代型别墅”概念并开始普及
营销策划思路方案.doc
大峡谷自然风景区定位及推广策划思路方案我们对大峡谷自然风景区进行了实地考察。
考察中，我们为景区内鬼斧神工的喀斯特地貌风光惊叹不已：深切的“V”字型峡谷中，河流逶迤而行，两岸钟乳石密布，古藤倒挂，瀑泉悬垂；峡谷险峻之处，两岸山峰笔立，崖壁曲倾，最窄一段，宽不足两米，仅容一线水流通过；我们更为景区内古朴的原始风貌、奇秀的自然风光心旷神怡：森林密布，古木参天；群山秀丽，水碧潭幽；谷深峡险，怪石嶙峋；猴跳鱼跃，鸟鸣茶妍。
大峡谷有着十分丰厚的自然资源，有着景区开发良好的基础条件，假以时日，经倾力打造，大峡谷自然风景区必将成为重庆市旅游胜地中璀璨的一颗明珠。
在越来越提倡旅游质量的今天，如何给旅游者提供一份满意的旅游产品，如何通过市场化手段将产品销售出去，乃是旅游景区开发者和营销策划者重点要考虑的问题。
也就是说如同其他商业产品一样，我们的开发理念必须建立在市场导向的基础上，不是“我能提供什么景区”，而是“你需要什么景区，我就提供什么景区”。
因此，在对大峡谷考察之后，我司策划人员认真研究了贵公司所提供的资料，并通过激烈的“头脑风暴”初步达成共识认为：本景区的开发建设需要市场化运作，本景区的销售更需要市场化运作，而且后者乃本项目成功与否的关键所在。
首先应树立旅游产业意识，，不但以开发规模和经营规模取胜，而且以较高的旅游管理水平和市场营销、推广能力夺取市场份额；其次采用品牌策略，走差异化道路，发展主题旅游，在景区众多的重庆市主城区周边区域独树一帜；第三，建立景区市场营销系统，为景区的市场化管理、后续投入、资金回笼和效益获取寻求有力的支撑平台。
从操作角度说，我们的步骤将体现在：首先我们要弄清楚市场需求什么样的旅游产品，消费者对大峡谷景区有什么样的要求，即我们首先要做好广泛深入的市场调研；其次，根据市场调研的结果，我司将向贵公司提供市场调研报告、景区规划建议、软件配套建议；第三，综合调研资料和项目资料，结合我司的专业经验和营销创意，我们将确立本景区的定位策略、营销策略、推广策略、媒体组合策略、广告发布策略，并进行细化，体现其可操作性；第四，根据前面的定位思想和战略部署，我们将确定具体的营销战术、推广战术、广告战术，并分别出具相应的执行方案；第五，在贵公司对我司策划方案的实施过程中，我们将全程跟踪监控实施效果，并对执行人员的执行行为进行督导和动态调整；第六，我司将对大峡谷景区项目营销推广整个过程的实施效果进行有效评估，以供贵公司领导层决策。
檀溪谷营销推广方案
n
房产百城市场分析
n案场销售力提升建议
n阶段活动建议
n渠道拓客作战计划n目录
房价过热城市在减少，“820座谈会”后房价将趋稳核心观点：
Ø百城房价：今年 1-7 月份全国百城房价上涨 10% ， 总体上房价在降温。
不过需要提醒的是，房价涨幅依然为两位数，所以稳房价的工作依然不能松懈。
Ø市场预测：在7月份国务院工作座谈会、8月份房企座谈会后，预计各地依然会严格管控房价。
对于各类房企来说，本身年度销售目标的完成面临压力，所以也会采取以价换量的策略。
一、百城房价
1、成交均价：涨幅连续5个月收窄
1-7月份，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15647元/平方米 ，同比上涨10.4%。
100城年初累计房价同比涨幅曲线连续5个月下行 ，进一步说明房价降温的特征。
尤其是7月份本身属于市场成交淡季，同时各类调控政策收紧这都会使得房价出现下行 。
当然由于房价涨幅依然为两位数，所以稳房价工作依然不能松懈。
图 1 全国 100 城年初累计新建商品住宅成交均价同比涨幅
二、城市分类
1、一线城市：在5%-10%区间波动
1-7月份，4个一线城市新建商品住宅成交均价为46035元/平方米 ，同比上涨6.7%。
今年前7月，一线城市房价涨幅总体可控，在5%-10%的区间波动，说明没有过热的现象。
当然从具体城市来看 ，包括深圳等个别城市依然有房价炒作等现象,后续依然需要积极管控,同时需要在土地供应 等方面发力。
图 2 一线城市年初累计新建商品成交均价同比涨幅。
凯旋房地产营销策划报告(全案)-经典营销策划方案报告案例
【Word版，可自由编辑！】凯旋新城营销策划报告山东中原凯旋新城项目组2007-11目录第一章宏观经济分析.........................................................一．济南市城市概况和城市规划 ................................................................................（一）济南市城市概况 ------------------------------------------------（二）城市建设 -------------------------------------------------------（三）济南市城市规划 ------------------------------------------------（四）城市规划研究结论 ----------------------------------------------二.济南市宏观经济分析................................................................................................（一）GDP分析-------------------------------------------------------（二）产业结构分析---------------------------------------------------（三）固定资产投资分析 ----------------------------------------------（四）未来经济增长趋势（见表）------------------------------------- 三．济南市房地产市场分析.........................................................................................（一）济南市房地产总体市场现状-------------------------------------（二）济南市房地产市场区域板块分析 --------------------------------（三）房地产投资分析 ------------------------------------------------（四）济南住宅土地供应量及成交情况 --------------------------------（五）房地产需求分析 ------------------------------------------------（六）经济发展与房产市场分析结论-----------------------------------四．济南房地产政策因素分析 ....................................................................................（一）近年房地产宏观调控走势 ---------------------------------------（二）全方位宏观调控 ------------------------------------------------（三）金融政策调控---------------------------------------------------（四）土地政策调控--------------------------------------------------- 第二章竞争区域分析.........................................................一．西部区域内住宅市场分析 ....................................................................................二．整体环境..................................................................................................................（一）总体概况： -----------------------------------------------------（二）区域内配套 -----------------------------------------------------（三）济南西部未来发展规划-----------------------------------------（四）小结 ------------------------------------------------------------ 三．产品特点..................................................................................................................（一）样本选择 -------------------------------------------------------（二）建筑规模 -------------------------------------------------------（三）样本规划 -------------------------------------------------------（四）建筑类型 -------------------------------------------------------（五）容积率----------------------------------------------------------（六）绿化率----------------------------------------------------------（七）户型分析 -------------------------------------------------------（八）社区配套 -------------------------------------------------------（九）装修情况 -------------------------------------------------------（十）物业管理 -------------------------------------------------------（十一）地下室 -------------------------------------------------------（十二）社区车位配比 ------------------------------------------------ 四．小结..........................................................................................................................五．客群分析..................................................................................................................六．营销分析..................................................................................................................（一）推广分析 -------------------------------------------------------（二）销售情况 ------------------------------------------------------- 七．小结..........................................................................................................................八．典型个案..................................................................................................................（一）外海中央现代花园 ----------------------------------------------（二）居易香桔市 -----------------------------------------------------（三）泉城花园 -------------------------------------------------------（四）连城水岸 -------------------------------------------------------（五）槐苑欣城 -------------------------------------------------------（六）阳光100国际新城---------------------------------------------- 第三章其他竞争项目.........................................................一．选择其他区域竞争项目原因 ................................................................................二．典型个案..................................................................................................................（一）碧水尚景 -------------------------------------------------------（二）重汽·翡翠郡----------------------------------------------------- 第四章项目自身状况分析....................................................一．项目概况..................................................................................................................（一）项目背景 -------------------------------------------------------（二）项目位置 -------------------------------------------------------（三）项目基本数据---------------------------------------------------（四）社区配套情况--------------------------------------------------- 二．项目市场现状 .........................................................................................................（一）工程情况 -------------------------------------------------------（二）现场包装、推广进程--------------------------------------------（三）媒体市场反应--------------------------------------------------- 三．销售现状..................................................................................................................（一）退卡客户统计---------------------------------------------------（二）持卡客户统计--------------------------------------------------- 四．项目SWOT分析...................................................................................................（一）项目SWOT分析 -----------------------------------------------（二）优劣势交叉分析 ------------------------------------------------（三）核心价值推导-------------------------------------------------- 第五章项目自身定位...........................................................一、定位原则..................................................................................................................二、客群定位..................................................................................................................（一）前期来电来访客群的总结分析-----------------------------------（二）竞争项目的客群比较--------------------------------------------三、市场定位..................................................................................................................第六章推广策略................................................................一．推广现状分析 .........................................................................................................（一）项目现状 -------------------------------------------------------（二）竞争市场现状---------------------------------------------------（三）结论 ------------------------------------------------------------ 二．整体推广思路 .........................................................................................................（一）形象定位 -------------------------------------------------------（二）整体思路 ------------------------------------------------------- 三．推广周期..................................................................................................................四．推广策略段性细分.................................................................................................（一）市场预热期（2007-11\2007-12-21） -------------------------（二）强势出击（2007-12-22\2008-6） -----------------------------（三）梅开二度（2008-7-1\2008-10-31）---------------------------（四）顺水推舟（2008-11-1\2008-12-31） -------------------------（五）尾盘期（2009-1……）------------------------------------------ 第七章媒体计划及媒体选择建议.........................................一、媒体应用情况 .........................................................................................................二、济南市部分选择媒体介绍 ....................................................................................三、各阶段推广费用统计表.........................................................................................四、费用合计..................................................................................................................第八章销售策略..................................................................一、推售计划..................................................................................................................（一）销售期----------------------------------------------------------（二）销售阶段安排---------------------------------------------------（三）推售计划表 -----------------------------------------------------二、阶段性销售策略.....................................................................................................（一）前期准备 -------------------------------------------------------（二）开盘热销期 -----------------------------------------------------（三）二次开盘期 -----------------------------------------------------（四）续销期----------------------------------------------------------（五）尾盘促销期 ----------------------------------------------------- 三．定价策略..................................................................................................................（一）项目均价厘定---------------------------------------------------（二）住宅销售价格的制定--------------------------------------------（三）价格策略 ------------------------------------------------------- 附件1 认购执行方案 .........................................................一、.......................................................................................................... 目前VIP卡销售状况二、.................................................................................................................................. 销售策略VIP卡客户补偿优惠措施-----------------------------------------------新客户认购“莱钢·凯旋卡”方法--------------------------------------- 附件2 凯旋新城开盘方案 ................................................附件3 广告设计稿件 .......................................................附件4 销售中心补充包装建议 .........................................第一章 宏观经济分析一．济南市城市概况和城市规划（一）济南市城市概况济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。
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615.53 615.53
8557 8866
5267090 5457289
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8866 5457289
462.13 484.13
11649 9278Fra bibliotek5383352 4491758
484.13 10825 5240707 11667.77 11313 131999861
当前难点分析
市场层面——周边别墅项目众多，以面积小、总价低的投资型别墅为主，竞争激烈 产品层面——剩余别墅产品户型已过时，产品层面（看现房）难以打动客户，甚至减分 客户层面——剩余别墅产品面积大，总价高，置业门槛高，客群窄；老业主认可度低 渠道层面——昆明市场的渠道分销公司基本都知道项目，但口碑平平，难以持续导客
给出别墅的多功能户型改造建议
（无需做样板房，只需通过装修公司出3D效果图示意即可，费用可控）
2、溪谷企业公馆
3、溪谷轰趴馆、溪谷私宴会所
4、新老带新政策
重启老带新政策，增加老业主粘性
• 采购米、油由专人送达业主家，全面释放老带新政策 • 活动期间，凡带看的业主，送定制门牌 • 凡老客户带新客户成交的，现金奖励8万/套
建筑面积 (㎡）
销售底单价 销售底总价
429.05 10825 4644466
708.79 10825 7672652
429.05 10825 4644466
708.79 342.63
11340 11340
8037679 3885424
557.38 12680 7067578
342.63 11649 3991297
2、新付款政策
推出首付分期政策： 1、30%首付为例，分3期支付 2、第一期：10%，签订合同办理银行按揭 3、第二期：10%，第一期后3个月 4、第三期：10%，第一期后6个月
原——首付款区间（按30%）116~292万
首付分期后——首付款区间38.8万起（大幅降低首付门槛）
1、溪谷艺墅酒店
3、新户型改造
下阶段营销思路
1 新组团 形象
2 新付款 政策
3 新户型 改造
4 新老带新
政策
5 新渠道 分销
原有形象
1、新组团形象
问题： 1. 原有的欧式形象已过时 2. 单纯讲产品精神层面的内容已不在适用
新组团打造思路： 1、老货新推，以新组团名包装21套别墅 2、提出昆明首个多功能现房别墅（森林酒店、企业 公馆、主题会所等） 3、改造现有户型图（尽量弱化产品硬伤），给出多 功能装修方案 4、增加产品智能化附加值
9 19栋 10 19栋
11 20栋
12 20栋
13 21栋
14 21栋 15 32栋
16 32栋 17 33栋
18 33栋
19 1栋 20 1栋
21 1栋
房号
12-1 12-2 13-1 13-2 15-1 15-2 16-1 16-2 19-1 19-2 20-1 20-2 21-1 21-2 32-1 32-2 33-1 33-2 101 201 301
5、新渠道分销
主推多功能别墅，启动新渠道分销公司
• 精准拓展追求性价比的自住型地缘性客户 • 精准拓展本地酒店、民宿经营主 • 精准拓展看好安宁旅居发展的异地投资客
以上营销思路 执行需开发商支持相关费用 具体执行项根据开发商实际情况确定
THANKS
557.38 12165 6780528
646.89 726.67
13299 13299
8602990 9663984
646.89 13402 8669620
726.67 13402 9738831
476.22 11856 5646064
476.22 615.53
12474 9287
5940368 5716427
2019年凯旋溪谷 阶段营销思路
FEICHANGDAO
凯旋溪谷当前剩余房源21套，货值约1.3亿 面积段342.63~726.67 ㎡ 总价段388~973万/套 首付款区间（按30%）116~292万
当前货包分析
序 号
栋数
1 12栋
2 12栋
3 13栋
4 13栋 5 15栋
6 15栋
7 16栋
8 16栋