“双(多)抬头”房地产开发项目涉税问题概述【税务实务】
房地产行业会计实务及涉税介绍
房地产行业会计实务及涉税介绍摘要本文介绍了房地产行业的会计实务和涉税方面的重点内容。
首先，讨论了房地产行业的会计政策和准则，包括收入确认、成本会计、资产计算和折旧摊销等方面。
然后，重点介绍了房地产行业的涉税问题，包括税收政策、税务申报和税务审计等方面。
最后，总结了房地产行业会计实务和涉税的主要挑战，并提出了相关建议。
1. 引言房地产行业是国民经济的重要组成部分，会计实务和涉税是房地产企业日常财务管理和税务遵从中的重要内容。
本文将围绕房地产行业的特点和相关的会计准则和涉税政策，介绍房地产行业会计实务和涉税方面的关键内容。
2. 房地产行业的会计实务房地产行业的会计实务主要涉及以下方面：2.1 收入确认房地产企业通常采用售楼处销售模式，根据会计准则的要求，应当根据已完成的工作百分比来确认收入。
在收入确认过程中，还需要考虑合同变更和合同履约保证金等相关因素。
2.2 成本会计房地产企业的成本会计包括土地成本、建设成本、融资成本和管理费用等方面。
建设成本的确认和分摊、土地成本的计入和摊销、融资成本的资本化和摊销是房地产行业的重点问题。
2.3 资产计量和折旧摊销房地产企业的资产计量主要涉及土地、房屋和机器设备等方面。
不同于一般制造企业，房地产企业在计量资产时需要考虑土地使用权的特殊性。
此外，资产的折旧摊销也是房地产行业会计实务中的重要环节。
3. 房地产行业的涉税问题房地产行业的涉税问题主要包括以下方面：3.1 税收政策房地产行业受到税收政策的直接影响，包括增值税、土地增值税、企业所得税和个人所得税等。
企业需要了解并合理规划税收政策，以确保税务遵从和最大化经济效益。
3.2 税务申报房地产企业需要按照税务部门的要求，及时准确地进行税务申报。
税务申报涉及到企业的财务报表、利润分配、费用扣除和税务审查等方面。
3.3 税务审计房地产企业可能面临税务部门的审计和调查，以确保企业在税收上的遵从性和合规性。
税务审计主要关注企业的税务合规情况、涉税交易的真实性和合理性以及企业的税务风险。
房地产企业纳税实务的项目一 房地产行业涉税基础共32页文档
项目一 房地产行业涉税基 础
学习与训练重点
房地产税制作为我国目前调控房地产市场的重要手段， 具有极为突出的严肃性与可操作性。
通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能 够实现：
➢了解我国房地产税制的建设、改革与发展进程 ➢了解并掌握房地产开发企业的主要经营活动 ➢了解房地产开发行业的纳税现状 ➢了解并掌握房地产开发企业的业务流程与涉税环节 ➢了解并思考我国现阶段房地产企业涉税方面的问题 ➢正确借鉴其他国家与地区的房地产税收政策 ➢理顺我国房地产企业税收征管的创新思路
子项目一
房地产开发企业的经营活动
房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生 产者，又是房地产商品的经营者。开展的主要业务有：
一是，土地的开发与经营。企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转 让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售， 还可以开展土地出租业务。
3.印花税
印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用、领受具有法律效力 的凭证的单位和个人征收的一种税，它属于行为税。凡发生书立、使用、 领受应税凭证的行为，就必须依照印花税法的有关规定履行纳税义务。 现行印花税的基本规范，是l988年8月6日国务院发布并于同年10月1日 实施的《中华人民共和国印花税暂行条例》。
二是，房屋的开发与经营。这是指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与 出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作 价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置 房和代建房等。
三是，代建工程的开发。这是企业接受政府和其他单位委托代为开发的工程。 房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土 地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即 受托方）不垫付资金，并同时符合“其他代理服务”条件的，则对房屋开发公司 实际取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税。否则，对房屋开发公司承 办建设的各种房屋，均应全额按“销售不动产”计征营业税。其他代理服务是指 受托方按照协议或委托方的要求，以委托方的名义从事除代购代销货物、代办进 出口、介绍服务以外的其他受托事项的经营活动，并与委托方实行全额结算（原 票转交），只向委托方收取手续费的业务。
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法
房地产开发企业常见的税收问题及稽查方法房地产开发企业是现代经济中一个重要的行业，但在其经营过程中，面临着各种税收问题及相应的稽查方法。
本文将针对房地产开发企业常见的税收问题进行分析，并探讨相应的稽查方法。
一、房地产开发企业常见的税收问题房地产开发企业在经营过程中可能面临以下几个常见的税收问题：1. 增值税问题：房地产开发企业作为商品供应者，其销售商品的增值部分需要缴纳增值税。
但由于房地产开发涉及到复杂的流程和交易规模，一些企业可能存在漏报、少报及虚报等问题，从而导致增值税的逃税行为。
2. 企业所得税问题：房地产开发企业通过售房获得的利润需缴纳企业所得税。
一些企业可能通过虚构成本、转移利润等手段进行避税，从而减少所得税的缴纳额。
3. 印花税问题：房地产开发企业在交易过程中需要支付印花税。
然而，一些企业可能通过虚报交易金额、偷逃印花税等手段规避印花税的缴纳。
4. 物业税问题：房地产开发企业在拥有物业时需要支付相应金额的物业税。
一些企业可能通过编造物业取得方式、非法减免等手段减少物业税的缴纳。
二、房地产开发企业的税收稽查方法为了确保税收的公平与合法性，税务机关会采取一系列的稽查方法来核查房地产开发企业的税收申报情况。
以下是常见的税收稽查方法：1. 抽查稽查：税务机关会随机选取一部分企业进行抽查稽查。
这种方法能够有效地检测到一些企业的偷漏税行为，起到一定的威慑作用。
2. 数据比对：税务机关会将企业的纳税申报数据与其他相关数据进行比对，如银行流水、不动产登记信息等。
通过对数据的比对可以发现企业可能存在的虚假申报行为。
3. 税源调查：税务机关会对房地产开发企业进行税源调查，了解企业的经营状况和财务状况，以判断企业是否存在逃税、偷税、漏税等行为。
4. 不定期稽查：税务机关会不定期对企业进行稽查，以避免企业存在过大的预测性风险。
这种稽查方法能够有效地打击企业的逃税行为，促使企业依法纳税。
5. 多部门合作稽查：税务部门会与其他相关部门合作，如房地产监管部门、土地资源管理部门等，共同开展稽查工作。
房地产行业会计实务及涉税介绍
房地产行业会计实务及涉税介绍房地产企业项目部第一篇房地产行业会计实务第一章开发产品成本为了加强开发产品成本的管理，降低开发过程耗费的活劳动和物化劳动，提高企业经济效益，必须正确核算开发产品的成本，在各个开发环节控制各项费用支出。
要核算开发产品的成本，必须明确开发产品成本的种类和内容。
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用支出。
开发产品成本按其用途，可分为如下四类：一、土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
二、房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
三、配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
四、代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：一、土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
二、前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
三、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
四、建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
五、配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
六、开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
房地产会计实务及纳税-详解
房地产会计实务及纳税-详解引言房地产行业作为国民经济中的重要组成部分，其会计实务和纳税问题一直备受关注。
本文将详细探讨房地产会计实务及纳税的相关内容，帮助读者了解房地产行业的财务管理和税务规定，并提供一些建议和解决方案。
房地产会计实务在房地产行业，会计实务是重要的管理工具，用于监控和管理企业的财务状况。
下面将介绍房地产会计实务的几个关键方面：资本化与费用化房地产开发公司在建设项目中面临资本化与费用化的抉择。
资本化指的是将直接与项目建设相关的支出计入固定资产或投资性房地产的成本，而费用化则是将这些支出视为当期费用进行核销。
正确的资本化与费用化决策对公司财务状况和利润计算具有重要影响。
工程项目结算房地产项目的结算涉及到工程款的支付与收取。
建设单位需按照合同约定的工程进度和质量完成施工，并及时向施工单位支付相应的工程款。
同时，开发商也需要确保购房人按照合同支付购房款。
在项目结算过程中，及时、准确地核算和处理款项是关键。
固定资产和投资性房地产管理房地产企业需要管理大量的固定资产和投资性房地产。
固定资产包括土地使用权、房屋和机械设备等，需要进行定期的折旧核算和资产清查。
投资性房地产则需要进行按公允价值计量的评估和跟踪，以及计提资产减值准备等。
融资与负债管理房地产公司常常需要借款进行资金筹措，同时也会存在大量的负债。
良好的融资与负债管理能够帮助企业实现良性发展。
企业需要根据业务需要选择适合的融资方式，并严格控制负债规模和负债成本，确保偿债能力和资金周转的稳定性。
房地产纳税问题房地产行业纳税涉及到多个方面和税种。
以下将详细介绍几个常见的房地产纳税问题：增值税房地产企业一般适用增值税一般计税方法。
根据增值税法的规定，企业需要按照销售额与销售成本之差计算应纳税额，并缴纳相应的增值税。
在购房销售中，开发商需要了解税率适用、税收优惠政策等相关规定，确保纳税合规。
房产税房产税是对企业拥有的房地产资产征收的一种税款。
房地产企业需要根据房产税法的规定，按照房产的评估价值计算应纳房产税，并及时缴纳。
房地产开发项目的税务处理方法与技巧
房地产开发项目的税务处理方法与技巧一、引言房地产开发项目是一个复杂的经济活动，与税务处理密不可分。
本文将探讨房地产开发项目的税务处理方法与技巧，以帮助开发商更好地理解和应对税务问题。
二、土地使用权及土地增值税1. 征收标准：土地使用权转让产生的土地增值应纳税，纳税基数为土地增值额。
2. 税务处理方法：开发商应及时申报土地增值税并缴纳税款，同时保留相关证明材料以备查验。
三、房屋销售税务处理1. 增值税：房地产开发商在销售商品房时，应缴纳销售额的增值税。
如项目符合免税条件，可以申请免税。
2. 印花税：房地产开发商在出售商品房产生的契税、土地使用权出让合同等凭证，需缴纳印花税。
3. 个人所得税：个人出售商业用房及非普通住宅需缴纳个人所得税。
4. 其他税费：根据地方规定，可能还需要缴纳房地产税、城建税等。
四、房地产投资与税收优惠政策1. 长期持有房地产：房地产投资者如选择长期持有房产，可以享受资产增值的税收优惠政策。
2. 长期租赁房地产：开发商还可以将房地产出租，作为租金收入申报并享受相应税收优惠。
3. 股权投资：开发商可以通过投资房地产开发企业的股权，享受相应的税收优惠政策。
五、税务合规管理1. 缴费凭证保存：开发商应保留相关税务缴纳凭证，并按照法律规定的时间长度保存。
2. 定期申报纳税：开发商应按照法律规定的时间节点，进行税务申报和缴税。
3. 咨询税务专业人士：为了保证税务处理的准确性和合规性，开发商可以寻求税务专业人士的指导和建议。
六、应对税务风险的措施1. 加强内部控制：房地产开发商应加强财务内部控制，确保税务申报的准确性和完整性。
2. 风险评估与避免：开发商应及时了解最新税务政策，评估潜在税务风险，并采取相应的避免措施。
3. 审计合规性：定期进行内部审计，确保公司税务行为的合规性。
七、结论房地产开发项目的税务处理是一个复杂的问题，需要开发商具备一定的税务知识和技巧。
本文介绍了土地使用权及土地增值税、房屋销售税务处理、房地产投资与税收优惠政策、税务合规管理以及应对税务风险的措施。
房地产开发十大税务问题
房地产开发十大税务问题————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：ﻩ房地产开发十大税务问题2009-1０-1０11:36会计之友屈航【大中小】【打印】房地产开发周期较长,主要包括立项环节、规划设计环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节,项目清算环节。
各环节涉及的税种主要有企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税、契税。
由于项目的税收成本会影响项目的投资回报,而税务事项始终贯穿其中,因此合理控制税收成本是降低企业运营成本的重要一环。
所以有必要对房地产开发备环节涉及的一些税务问题及改善和筹划机会进行总结，使管理者在实践时尽量避免和及时处理这些问题，抓住一些税收筹划机会,以便管理层能更好地为房地产业务板块发展制定战略性规划。
一、立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。
企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等,他们的增值率和对应的税负会有所不同。
我们知道,由于土地增值税是以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
若企业以分期开发的别墅、洋房、商业物业来分别立项，只能按这些分期项目为单位清算。
但是，若企业对不同增值率的房产以一个项目或同一期来立项并经批准,则可按一个项目或同一期项目的整体增值率来进行土地增值税清算。
若整体增值率低于个别房地产的增值率，那么企业的土地增值税的实际税负可能会有所降低。
所以笔者建议，企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响,选择一个较优的方案来立项。
这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。
这是一个很好的税收筹划机会。
二、规划设计环节实隈中有些企业在委托境外设计公司提供设计服务时,由于设计服务合同不规范和提供的证明材料不规范,可能导致为境外设计公司代扣缴一些额外的税负。
财税实务房地产开发企业所得税税务处理重点问题
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！财税实务房地产开发企业所得税税务处理重点问题编者按：在中国境内从事房地产开发经营业务的企业开发销售房地产，由于项目开发周期长，开发产品完工前还可以进行预售，并且销售方式呈现多样化。
房地产企业在经营过程中，收入的确认及计税成本的核算都是容易引发税务争议的焦点。
本文，华税律师为您就上述问题进行梳理。
一、销售收入的确认
（一）销售收入的范围
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
另外，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，也应确认销售收入。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，区分为纳入开发产品价内或由企业开具发票以及未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票两种情形，前者应确认为收入，后者可不确认收入，作为代收代缴款项进行管理。
（二）销售收入的确认
企业通过签订正式的《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应区分以下几种情形确认收入。
1.采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
2.采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定。
房地产开发企业涉税实务
房地产开发企业涉税实务随着经济的发展，房地产开发企业成为了社会经济的重要组成部分，然而，税收问题是企业面临的重要问题之一。
本文将从税种、税率、申报纳税等方面讲解房地产开发企业在涉税实务方面需要注意的问题。
税种房地产开发企业在涉税实务中，需要涉及到的税种如下：•增值税开发商的业务范围常常包括新开发住宅楼盘、商业和工业用房，均需要缴纳增值税。
一般来说，开发商所交的增值税按照预征率1.5%计算，并且开发商通常也可以从房屋销售的总价款中扣除购房者所需支付的增值税，因此，开发商需要精确计算缴纳增值税的税额。
•土地增值税土地增值税一般来说是由开发商缴纳。
当开发商购买土地时，土地的价格往往比较低，然而，一旦开发商将土地开发成房地产并出售，该土地就会发生增值，从而需要缴纳土地增值税。
需要注意的是，在土地出售之前，开发商也需要缴纳土地增值税。
•企业所得税企业所得税是根据企业利润的实际情况计算的。
对于房地产开发企业来说，企业所得税的计算方式是非常复杂的，需要考虑到房地产开发成本的各种因素，扣除各种支出后，才能计算出实际应缴纳的企业所得税。
税率房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的税率如下：•增值税税率根据国家税务总局的规定，房地产开发企业需要按照17%的增值税税率缴纳税款。
•土地增值税税率土地增值税的税率根据各地的不同计算方法会有所不同，一般来说，税率在30%-50%之间。
•企业所得税税率企业所得税税率根据企业利润情况也会有所不同，通常情况下，税率在25%-33%之间。
需要注意的是，这些税率会根据国家的财政政策和税收调整进行相应的调整，因此，开发商需要时刻关注税收政策变化。
申报纳税房地产开发企业在涉税实务中，需要注意的申报纳税事项如下：•增值税申报房地产开发企业需要按照国家税务总局的规定，于每月底前在国税局网站上进行增值税申报和缴费。
•土地增值税申报土地增值税申报周期一般为每年一次，开发商需要在规定时间内将土地增值税申报给税务局。
房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析
房地产企业主要涉税争议焦点问题及政策解析主要内容一、土地增值税方面存在的问题二、营业税方面存在的问题三、企业所得税方面存在的问题四、个人所得税方面存在的问题五、其他税收方面存在的问题一、土地增值税方面存在的问题1.土地增值税清算的类型问题（自行清算、通知清算）《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》国税发〔2009〕91号第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算.（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
房地产企业进行土地增值税清算的时间是何时？正确答案：根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号)规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出售或自用的；(2）取得销售（预售）许可证满3年未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算）。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；(二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省级税务机关规定的其他情况.是否一次清算？国税发〔2006〕187号在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积分析提示：清算时要完整归集扣除项目.2.单纯销售地面建筑物是否缴纳土地增值税《土地增值税暂行条例》第二条转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人,应当依照本条例缴纳土地增值税。
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“双（多）抬头”房地产开发项目涉税问题概述【税务实务】
双（多）抬头房地产开发项目，是特定历史时期形成的一种特殊的房地产开发模式，目前此类项目主要集中于宝安、龙岗、坪山等原深圳特区以外地区。
此类项目的房地产开发尚有许多有待明确的政策问题，在具体问题的处理上具有明显的地区性差异。
本文仅为笔者学习心得，实操时还需与主管税务机关就具体问题进行沟通。
一、“双（多）抬头”房地产开发项目主要开发环节
深圳在经历1992年、2003年两次城市化过程后，理论上已完成了原村一级集体土地的国有化，由于对村集体和村民补偿不到位，实际上建成区土地暂未实现国有化。
目前的双（多）抬头房地产开发项目基本属于原村一级建成区土地的开发，即土地现状仍然为集体用地。
土地开发过程主要分为以下几个环节：开发协议签订→拆迁→转地（股份合作公司先取得土地使用权，单抬头）→土地使用权出让合同变更（双抬头、多抬头）→合作开发、分别核算→房产分配→再销售。
二、双（多）抬头房地产开发项目税收政策分析
营业税和增值税
根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（国税函发[1995]156号）第十七条，合作建房是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房的行为。
在形式上，主要包括“以物易物”、以租易物和成立合营公司等多种形式。
根据文件内容，除无形资产投资入股（共担风险）不征营业税外，其他的合作建房行为均被视为合作方资产转让行为。
根据《深圳市地方税务局关于合作开发房地产征收营业税问题的批复》（深。