苏州2014年土地出让
苏州工业园区邻里中心规划、建设、运营实践
一、苏州工业园区邻里中心模式研究1.参与主体构建要实现社区服务的良性发展，必须创新体制和机制，使国家、市场、社会三大主体能够在社区服务中各尽其能，实现优势互补。
园区正是在邻里中心的规划、开发、运营和管理的整个过程中，通过对国家、市场、和社会进行角色定位和机制调整，发挥了它们各自的主体功能，创新了社区服务的模式。
从总体来看，邻里中心既是政府主体性、市场主体性和社会主体性相互建构的结果，也是主体性互构的产物，邻里中心作为公共建筑，采取政府规划和政府投资，彰显了政府的主体性，确保了社区服务的效率和公平性；邻里中心发展有限公司作为社区的一个公共企业，既负责社区商业设施的市场开发和市场监管工作，又负责社区公益设施的配置、维护和运作，将经济效益与服务效率结合起来，履行自己在社区建设中的社会责任，彰显了市场主体性；邻里中心的民众联络所向所有的社会群体和社会组织开放，它为社区的公民参与提供了空间、平台，彰显了社会主体性。
2.服务载体设置苏州工业园区邻里中心模式建构了一个全功能的社区服务体系，涵盖了政府公共服务、市场商业服务和社会公益服务的内容。
其突出特点是以综合性载体整合了各项社区服务，形成了社区服务的复合式供给模式。
从1997年苏州工业园区第一个邻里中心新城大厦建成运营开始，发展到目前又建成运营了湖东、贵都、师惠、沁苑、翰林、方洲、玲珑、东沙湖、科技城、唯盛、景城、独墅湖、漕湖、邻瑞广场等14个邻里中心，总建筑面积超过60万平方米。
邻里中心将三个实体，即社区商业载体、必备功能载体、公共服务载体作为承接社区服务功能的载体。
邻里中心平台的用途主要划分为两种：其一，将其55%的面积作为社区商业载体；其二，将其不低于45%的面积作为公益服务载体（包括必备功能载体和公共服务载体）。
1)社区商业载体这是邻里中心公司发展的主要经济渠道，包括房屋租赁、物业管理业务、房产销售、酒店经营和商品销售等。
社区商业载体的业态组合主要包括四大方面：一是住宿，提供区域性便捷住宿服；二是餐饮，以家庭餐饮为主；三是生活消费，满足居民日常消费需求；四是娱乐，如文化、教育、休闲娱乐。
苏州市人民政府印发关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知-苏府[2014]9号
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苏州市人民政府印发关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 苏州市人民政府印发关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知（苏府〔2014〕9号）各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》已经市政府第19次常务会议讨论通过。
现予以印发，请认真贯彻执行。
苏州市人民政府2014年1月27日关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见为进一步规范房地产市场秩序，保护购房者合法权益，促进房地产市场健康发展，维护社会和谐稳定，从源头上解决我市商业房地产市场售后包租等问题。
根据《商品房销售管理办法》（住建部令第88号）、《省住房城乡建设厅关于进一步加强商品房预售监管的通知》（苏建房管〔2013〕432号）和《市政府关于印发苏州市房地产项目货币资本金管理办法的通知》（苏府规字〔2010〕14号）等有关法律、法规，结合我市实际，现就进一步加强全市商业房地产项目管理提出如下意见：一、优化结构布局，实现商业房地产项目供需平衡（一）规划部门应发挥城市规划的调控作用，通过完善规划选址、业态布局等，优化商业业态结构及用地布局。
（二）国土部门应根据商业地块区位、交通、周边商业体的现状存量、未来上市量和总体市场需求，制定科学合理、平衡有序的供地计划，确保商业房地产市场总量平衡、有序发展。
二、严格产权分割，规范商业房地产项目审批管理（一）商业房地产项目在土地出让前，由项目所在地的区人民政府（管委会）按不可分割、分层分割、比例分割提出产权分割初步意见，并经市规划、国土、住建等部门审核后报市人民政府审批。
2016年至今姑苏区土地成交数据
竞买保证金(万元) 5,020 11,910 2,250 36,910 450 9,780 8,700 44,900 20,600 34,250 10,287 14,707 26,519 5,353 750 915 4,225 4,620 7,710 49,000 42,700 5,520 900 9,300
交易现状 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交 已成交
出让方式 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地 招拍挂土地
成交日期 2017/6/12 0:00:00 2017/6/12 0:00:00 2017/6/12 0:00:00 2017/2/15 0:00:00 2016/9/22 0:00:00 2016/9/22 0:00:00 2016/9/22 0:00:00 2016/9/22 0:00:00 2016/9/22 0:00:00 2016/9/22 0:00:00 2016/5/23 0:00:00 2016/4/7 0:00:00 2016/4/7 0:00:00 2016/4/7 0:00:00 2016/2/29 0:00:00 2015/9/29 0:00:00 2015/9/29 0:00:00 2015/9/29 0:00:00 2015/9/29 0:00:00 2015/9/7 0:00:00 2015/9/7 0:00:00 2015/6/3 0:00:00 2015/6/3 0:00:00 2015/6/3 0:00:00
苏州市2009年第7号公告土地拍卖出让成交情况表
苏州市吴中区东苑 房地产开发公司 苏州甪直房地产开 发公司 苏州东兴房地产开 发有限公司
苏地2009-B-50号 苏地2009-B-51号 苏地2009-B-53号 苏地2009-B-54号 苏地2009-B-55号 苏地2009-B-56号 苏地2009-B-57号
14769.3 26761.1 79687.9 6455.7 16234.4 7613.6 69354 29505
14626.735 10100 810 25954 12100 45500 9100 3400 28500
0.0% 68.3% 60.7% 0.0% 41.9% 126.9% 317.9% 94.2% 70.9%
2.2-2.5 ≤ 55% ≥ 30% ≤ 0.8 ≤ 60% ≥ 25% 参照批准方案 ≤ 0.5
<1.0
≤25% ≤30%
≥ 20% ≥ 30% ≥35% ≥ 20% ≥ 37%
1.0-1.5 ≤ 45% 1.0-1.5 ≤40% ≤ 2.0 ≤20%
吴中区木渎镇集体 吴中区木渎镇珠江路 苏地2009-B-43号 资产经营公司 东侧,丹枫路南 吴中区木渎镇集体 资产经营公司 苏州永新置地有限 公司 江苏恒大置业投资 发展有限公司 吴中区木渎镇香溪河 东侧,原柴油机厂 吴中区木渎镇金枫路 西,苏福路北 吴中开发区郭巷墅蒲 路南,黄木荡河东侧 吴中开发区横泾街道 苏州嘉盛房地产开 东太湖路南侧,苏旺 发有限公司 河西侧 苏地2009-B-44号 苏地2009-B-45号 苏地2009-B-46号 苏地2009-B-47号
203 219 100 201 259 109 360
3047 2989 1250 3776 4851 2052 1800
4500 8800 11953 1950 6300 1250 37451
昆山土地成交明细
土地现状 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-未动迁 未开工-未动迁 全部开工 全部开工 全部开工 未开工-土地平整 全部开工 全部开工 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 全部开工 未开工-土地平整 全部开工 未开工-土地平整 未开工-土地平整 全部开工 未开工-土地平整 全部开工 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整 全部开工 全部开工 未开工-土地平整 未开工-土地平整 未开工-土地平整
板块 周市板块 城东板块 城东板块 中心城区板块 周庄板块 花桥板块 陆家板块 淀山湖板块 花桥板块 花桥板块 城东板块 城东板块 城东板块 千灯板块
花桥板块 城西板块 城西板块 城南板块 城东板块
巴城板块 周市板块 花桥板块 巴城板块 花桥板块 千灯板块 锦溪板块 城西板块 城东板块 巴城板块 锦溪板块 城西板块 陆家板块 张浦板块 花桥板块 张浦板块 张浦板块 千灯板块 千灯板块 花桥板块 花桥板块 淀山湖板块 周市板块 城北板块
Hale Waihona Puke 总建面积(㎡) 10545 79911.36 18225 1065.7 57177.28 188294.48 108001.5 16131 39622.6 54785.4 92390.1 51559.2 39763.08 171540.28 16953.6 36839.5 252103.25 110570.4 49788 216973.75 199344.6 53637.45 9726.2 40172.65 48473.75 23999.04 55627.75 115252 138434 112061 162805.75 383878.5 121434.48 297336.4 50000 150367.1 92821.37 50232 5278.504 1449.83 55759.2 1503.34 4500.14 109032.96 195987.85 199370 147006.5 106329.363 49849.04 1280.1
2011-2013苏州土拍地块汇总
苏地 2013G-43号
相城区阳澄 苏地
21 湖镇湖北路 2013-
南、河东 G-44号
32919.3
13296.8 57689.5
12966 27334
58166
商服用 地
40
≤2.0 ≤55% ≥20% 3000 1980
商服用 地
城镇住 宅用地
商服用 地
城镇住 宅用地
40
≤2.0 ≤50% ≥20%
40 70
用地
规划技术指标
起报单 价
容积率
建筑 密度
绿地率
元/M2
保证 金
万元
≤0.7 ≤0.7
≤45% ≤45%
≥37% ≥37%
12600
11390
≤2.0 ≤30% ≥35% 18000 11040
3
姑苏区虎池 路东、朱家 湾街南、北
两侧
苏地 2013G-26号
号地块43464.8 号地块57940.6
70 ≧1.05≤1.2 ≤30% ≥37%
40
≤2.0 ≤40% ≥20%
70 ≧1.05≤2.5 ≤20% ≥37%
3000 3395
2250
5250 4560
5850
城镇住 宅用地
70
>1.0≤1.05 ≤30% ≥37% 3900 4540
相城区阳澄 苏地
22 湖镇湖北路 2013-
南、河西 G-45号
77851.2
城镇住 宅用地
70
>1.0≤1.02 ≤35% ≥30% 4000 10810
24
高新区枫桥 街道何山路 南、规划道
路西
苏地 2013G-47号
苏州市人民政府关于印发苏州市工业用地弹性年期出让实施意见的通知
苏州市人民政府关于印发苏州市工业用地弹性年期出让实施意见的通知文章属性•【制定机关】苏州市人民政府•【公布日期】2016.12.30•【字号】苏府规字〔2016〕11号•【施行日期】2017.02.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文苏州市人民政府关于印发苏州市工业用地弹性年期出让实施意见的通知苏府规字〔2016〕11号各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》已经十二届市委第2次会议和市政府第59次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。
苏州市人民政府2016年12月30日苏州市工业用地弹性年期出让实施意见第一条为了提高工业用地利用效率，降低企业用地成本，合理配置土地资源，提升全市节约集约用地水平，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）、《国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见》（国土资发〔2014〕119号）和《中共江苏省委江苏省人民政府关于全面推进节约集约用地的意见》（苏发〔2014〕6号）等有关规定，结合我市实际，制定本实施意见。
第二条工业用地弹性年期出让，是指在工业用地法定最高出让年限内，根据国家产业政策、产业生命周期及我市工业产业发展趋势，结合土地利用总体规划和城市总体规划，依法综合确定合理年期出让工业用地。
工业用地弹性年期出让可以按确定的年限一次出让，也可以采取先租赁后出让的方式办理。
第三条本市行政区域内新供应的工业用地可以采用弹性年期出让或者先租赁后弹性年期出让（以下简称“先租后让”）的方式供地。
第四条各县级市（区）人民政府（管委会）成立工业用地弹性年期出让工作领导小组，发改、经信、财政、国土、住建、规划、商务、环保、税务、统计等相关部门为成员单位。
领导小组负责研究制定辖区范围内的相关产业政策，划定产业准入标准，根据项目产业类型、投资强度、行业特点确定具体出让方式和出让年限，明确土地利用绩效评估的指标、方法和程序，并做好监督管理工作。
苏州市人民政府关于印发苏州市市区征地补偿和被征地农民社会保障办法的通知
苏州市人民政府关于印发苏州市市区征地补偿和被征地农民社会保障办法的通知文章属性•【制定机关】苏州市人民政府•【公布日期】2014.09.10•【字号】苏府规字[2014]5号•【施行日期】2014.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文苏州市人民政府关于印发苏州市市区征地补偿和被征地农民社会保障办法的通知（苏府规字〔2014〕5号）各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会；市各委办局，各直属单位：《苏州市市区征地补偿和被征地农民社会保障办法》已经市政府第28次常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。
苏州市人民政府2014年9月10日苏州市市区征地补偿和被征地农民社会保障办法第一章总则第一条为了维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的生活和长远生计，规范征地补偿安置工作，根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国社会保险法》《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》（省政府93号令）等法律法规，结合本市市区实际，制定本办法。
第二条本办法所称征地补偿和被征地农民社会保障，是指国家将农民集体所有的土地征收后，依法给予被征地农民和农村集体经济组织补偿，安排被征地农民的社会保障费用，将被征地农民纳入城乡社会保障体系的行为。
第三条本市市区（姑苏区、吴中区、相城区、苏州高新区、苏州工业园区）范围内的征地补偿和被征地农民社会保障适用本办法。
第四条被征地农民社会保障应当遵循即征即保、应保尽保、分类施保、逐步提高的原则，与促进就业相结合，注重新老政策衔接，将被征地农民纳入城乡社会保障体系，确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。
第五条被征地农民应当从征地前在拥有该土地的农村集体经济组织内享有土地承包经营权、承担农业义务的成员中产生，原土地承包经营权人享有优先权。
具体办法由区人民政府（管委会）制定。
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18924
40
≥10%
81373.2 58624.94 112580.6 60590.7 15170.4 20539.5 23611.32 161214.405 20408.04 149373 47313.12 150239.4 47594.8 1977795.745
12700
12700
847
2953
元/㎡
9026 2500 3333
1 2 3
姑苏区人民路东、南环 苏地2014-G路北 1号 吴中区长蠡路西侧、蠡 苏地2014-G墅河南侧 2号 吴中区甪直镇甪直大道 苏地2014-G（原机场路）南侧、重 3号 村路东侧
26591.2 2356 102000.7
4
吴中区甪直镇甪直大道 A地块：146945.7 苏州南山新展房地产开发 苏地2014-G（原机场路）南侧、长 有限公司 4号 虹北路东侧 B地块：26694.2 苏州市相城区渭塘镇联创 经济发展有限公司 南京东渡房地产开发有限 责任公司 相城区渭塘镇澄阳路东 苏地2014-G、客运站南 5号 相城区北桥街道广济北 苏地2014-G路西、凤北荡公路北 6号 6660 112294.9
出让 年限
40 70 40 70 70 40 70 40 70
规划指标要求
容积率 ≤2.5 ≤0.6 ＞1.0 ≤2.5 ＞1.0 ≤2.5 ≤4.5 ≤2.5
建筑面积 (平方米)
66478 1413.6 255001.75 367364.25 120123.9 16650 202130.82
起报价 元/㎡
17348 7303 9113 7623 4250 5009 8520 6379
1157 487 608 508 283 334 568 425
7885 4869 6721 4235 2576 3086 4260 2899
135000 29500 24000 10000 41524.9225 67000 64000 13800 723158.5785
苏州汇融商旅发展有限公 高新区浒墅关镇城际路 苏地2014-G司 西、浒鸿路北 12号
≤1.65 ≤60% ＞1.0≤ ≤30% 1.8 ≤1.2 ≤50% ＞1.0≤ ≤30% 2.0 ＞1.0≤ ≤30% 2.2
0.9%
52.1% 1.3%
地块一：11337.8 高新区浒墅关镇桑园路 苏地2014-G苏州金辉居业有限公司 东西两侧、南津桥绿化 地块二：82985 13号 地南 地块三：39427.6 苏州南山新展房地产开发 高新区浒墅关镇苏浒路 苏地2014-G75119.7 有限公司 西、文运路北 14号 高新区浒墅关开发区 苏州旭辉高科置业有限公 苏地2014-G312国道绿化地东、大 21634 司 17号 家浜路南
苏州市2014年1号公告土地挂牌出让成交情况表
制表日期
面积 序号 竞得单位
南京朗铭房地产开发有限 公司 中国石油天然气股份有限 公司江苏苏州销售分公司 江苏中昂置业有限公司
2014年4月15日
上涨 幅度
25.4% 73.6%
地块位置
编号
（平方米）
用途
商服用地和城 镇住宅用地 批发零售用地 （加油站） 城镇住宅用地 城镇住宅用地 批发零售和城 镇住宅用地 商服用地 城镇住宅用地 批发零售、商 务金融和住宿 餐饮用地（公 寓式酒店） 城镇住宅用地 城镇住宅用地 批发零售用地 批发零售用地 （市场及配 套） 批发零售用地 城镇住宅用地 城镇住宅用地 批发零售用地 城镇住宅用地 城镇住宅用地
1099394.1
70 70 40 40 40 70 40 70 70
＞1.0≤ ≤25% 2.2 ＞1.0≤ ≤35% 1.5 ≤1.2 ≤40% ≤1.5 ≤1.8 ≤55%
≥30% ≥30% ≥10% ≥10% ≥10% ≥30% ≥15% ≥30% ≥30%
13200 6000 6800 7500 4250 5300 4900 5000 5600 6300
7947 9000 6000 2400 6000 2400
530
2831
138000
45.9%5 6来自400 1602400 1333
3996 26950.776
-
＞1.0≤ ≤25% 1.8 ≤4.3 ≤50%
7 8 9 10 11 12 13 14 15 合计
苏州高新区狮山街道农村 高新区狮山街道横山路 苏地2014-G农村社区股份合作联社 南、滨河路西 7号
18000 1500 4800 4800
成交单价 元/㎡
22563.9 1500 8333 万元/亩 1504 100 556
楼面单价
成交总价 万元
60000 353.4 85000
建筑 绿地率 密度
≤30% ≤50% ≤25% ≤25% ≤45% ≤55% ≥25% ≥20% ≥37% ≥37% ≥25% ≥20% ≥37%
24033.48
31.4% 21.7% 34.0% 1.6%
苏州中辉房地产开发有限 高新区狮山街道运河路 苏地2014-G- 地块一：26647.7 公司 西、横山路绿化地南 8号 地块二：51173 北京津西博远置业有限公 高新区枫桥街道华山路 苏地2014-G40393.8 司 南、支英街东地块 9号 苏州高新区枫桥联枫建设 高新区枫桥街道马涧路 苏地2014-G- 地块一：12642 发展有限公司 北、朝红路东 10号 地块二：13693 苏州明杰置业有限公司 高新区横塘街道昌普路 苏地2014-G西、规划绿地北 11号 13117.4 97705.7