苏州市土地分割登记案例

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(五)土地分割登记的程序
土地分割登记工作程序可分为分割登记申请、地籍调查、 审核、注册登记、颁发证书五个阶段。
1. 申请
（1）申请人。土地分割登记的申请人为依法取得 国有土地使用权，领取《国有土地使用证》，从 事房地产开发经营活动的房地产商，或其他需要 分割转让房地产的土地使用权权利人。
(2) 如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块 以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；
(3) 如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实 地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗 地，称组合宗。
(4) 对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地 权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与 未建成区(如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年 期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成 若干宗地。
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3. 审核
土地登记人员根据申请人所提交的申请资料和 地籍调查员提交的地籍调查资料进行审核，审 核时严格按照国家《土地登记规则》等规定办 理，同时在审核时要注意分割宗地是否有土地 使用权抵押情况。
经审核，符合规定要求的，土地登记人员填写 《土地登记审批表》，土地分割登记经人民政 府批准后，方可进行注册登记。
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4. 注册登记
分割登记后原宗地地号已发生变化，因此对分 割宗地和分割后剩余土地宗地，分别新建《土 地登记卡》。
分割宗地《土地登记卡》上除记录《土地登记 规则》规定的内容外，在备注栏内再注记该宗 地的总建筑面积数和《土地使用权分割转让许 可证》数量。
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5. 颁发证书
（2）申请时间。房地产开发建设项目竣工或单体 建筑物竣工验收合格后即可申请分割登记。
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（3）申请人应提交的材料
申请人应提交的材料包括二类，一类是每一分割宗地的申 请材料，另一类是被分割后剩余土地宗地的申请材料。
——分割宗地的申请材料 土地分割登记申请书 申请人身份证明。包括《土地登记法人代表身份证明
四、苏州市土地分割登记案例分析
（一）土地分割登记的基本思路
土地管理部门对需分割转让的房地产， 在转让前进行申请、调查、审核、注册， 并颁发《国有土地使用权分割转让许可 证》，转让后房地产权利人凭《国有土 地使用权分割转让许可证》及其相关证 件办理土地使用权变更登记。
具体含义如下：
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1. 从土地登记的角度看，是一种预登记
2. 从土地交易的管理角度看，是转让的许可登记。 3. 只涉及组合宗地，是组合宗划分方法的进步。 4. 不是实物分割，而是产权分割或权利分割。 实质上是土地分摊。
5. 主要思想是建立国有土地使用权分割转让许可制 度，颁发“国有土地使用权分割转让许可证”。
书》、《土地登记委托书》等 原《国有土地使用证》 《建设工程规划验收合格证》 公安机关出具的建筑物正式公安编号证明 《宗地分割情况申报、调查表》 ——被分割后剩余土地的申请材料 土地登记申请书 申请人身份证明 《国有土地使用证》
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2. 调查
土地登记申请受理人员将受理的土地分 割登记申请资料移交地籍调查人员，由 调查人员对分割宗地进行地籍调查，地 籍调查完毕后，把地籍调查资料连同分 割登记申请资料再一并移交给土地登记 审核人员。
根据《土地登记》填制《国有土地使用证》和 《国有土地使用权分割转让许可证》，并将证 书颁发给房地产开发商。
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（三）苏州的宗地划分方法 1. 住房改革中宗地的划分 2.企业改制中宗地的划分 3.住宅商品房宗地的划分
具体情况较复杂，略举几例说明。
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（四）宗地的地籍调查
包括房屋调查、宗地调查、土地产权单位（土地 分割单元）调查。如房地合一管理，两种调查同
时进行；如房地分管，房屋调查资料必须移交给 土地管理部门。
1. 房屋调查。由房产部门完成。按房屋调查的相 关规范进行。
2. 宗地调查
权属：权利人、年期、权源等
位置：界址、四至等
利用：按规定
面积：宗地总面积、土地分摊面积
质量：（暂不调查）
编号：宗地号、门可牌编辑号ppt 等
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3. 土地产权单位调查（分割单元）
提高行政效率和行政水平，降低社会管理成本。
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《国有土地使用权分割转让许可证》 的一般规定
1.《国有土地使用权分割转让许可证》是该宗地准予分割转 让的法律凭证。
2.《国有土地使用权分割转让许可证》在分割单元房产售出 前，由房地产开发商持有，售出后由房产购买者持有。
3.《国有土地使用权分割转让许可证》是分割宗地《国有土 地使用证》的附件。分割单元房产售出前，《国有土地使用 权分割转让许可证》所登记的分摊面积之和等于该宗地《国 有土地使用证》所登记的面积，分割单元出售后，房地产开 发商对该宗地的国有土地使用权面积是该宗地现存《国有土 地使用权分割转让许可证》所登记的分摊面积之和。
4.《国有土地使用权分割转让许可证》已包含有土地权属变 更登记申请所需填报的内容，分割单元转让后，转让方和受 证方在《国有土地使用权分割转让许可证》“变更登记申请 书”有关栏目签字确认后，作为转让双方当事人办理土地使 用权变更登记的申请书。
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（二）宗地的划分方法
(1) 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划 分为一宗地；
土地产权单位调查（宗地内的分割情况）内容主 要包括：
每一交易（分割）单元的建筑面积。 每一分割单元的房产编号。 每一分割单元的用途。 每一分割单元的土地分摊面积。 每一分割单元的使用权类型。 每一分割单元的使用权终止日期。
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4. 地籍调查资料
（1）分割宗地地籍调查成果 《地籍调查法人代表身份证明书》 《指界委托书》 分割宗地《地籍调查表》 分割宗地的宗地图 《宗地分割情况调查表》 （2）分割后剩余土地的地籍调查成果地籍调查表》 分割后剩余土地宗地图