谈相邻关系对所有权的限制

谈相邻关系对所有权的限制江南律师事务所：张骏【摘要】相邻关系是为调节相邻不动产权利人在利用不动产过程中的权益冲突而被设计出来的一项法律制度，是所有权内容所受的法律上的限制。

随着社会发展，所有权社会化破除了“所有权绝对”观念，要求财产所有人行使所有权时应顾及他人权利，使自己的所有权受到限制。

然而，现在司法实践中，司法工作者仍然存在着“所有权绝对”这一陈旧而简单的审判思路，致使相邻纠纷不能得到公正解决，加剧了相邻各方的矛盾，影响社会和谐稳定。

因此，有必要厘清《物权法》关于相邻关系规范的意旨，正确把握相邻关系对所有权限制所预设的价值追求，平衡好相邻各方利益关系，使当事人各方都满意法院处理结果，兼顾法律效果与社会效果的统一。

【关键词】相邻关系，所有权，物权法，地役权我国在物权法第七章规定了相邻关系，依据法律规定，不动产所有人和使用人行使权利，应给予相邻的不动产所有人和使用人以行使权利的必要便利。

这样，因提供给对方必要便利，就使自己的权利受到限制；而对另一方来说，因为依法取得了必要便利，则使自己的权利得到了扩张。

相邻关系体现了法律对所有权的限制，而所有权限制是所有权社会化的应有之意，是立法者为维系个人、他人和公共利益均衡作出的价值考量。

遗憾的是，在我国司法实践中,很多司法工作者仍然存在着“所有权绝对”这一陈旧而简单的审判思路，使相对独立的相邻关系制度形同虚设。

这种认识误区造成的后果,从下列案例中可见一斑。

甲、乙同处一院,乙必经甲所有的巷道而过。

一日,双方发生纠纷,甲拦断巷道不许乙再通过,使乙陷入无路可走的困境,因此引起诉讼。

法院要求双方举证,甲即交出产权依据,乙则一愁莫展,该巷道的权属原本就与他无关,自然无证可举。

法官不假思索地以其无所有权而判乙败诉。

刘、张两邻居,由于设计建造原因，刘的房屋窗户开向张的房屋。

五年前，刘、张签订房屋租赁协议，刘租赁张的房屋用于经营和采光。

合同到期后，张不愿再出租房屋，欲终止租赁合同，刘以房屋无法采光为由不愿终止租赁合同，遂起诉至法院。

法院以张某享有出租房屋的所有权,简单地作出对刘某主张不予支持的判决，而对采光问题未作任何处理。

上述两案案情各异,但法院认定理由却如出一辙。

两案的原审法院并没有从相邻关系的内涵中去认识相邻纠纷,而是从陈旧的所有权绝对论出发,以权属论胜负,没有权衡双方的合法利益，把相邻关系丰富内涵排斥殆尽,限制了相邻关系的合法行使,放纵了侵害行为。

有鉴于此，笔者认为很有必要再次谈论这并不新颖的话题,以期引起各界重视。

一、相邻关系对所有权限制的必要性按照罗马法以来各国近现代民法立法及理论，不动产相邻关系是指相毗邻的两个或两个以上不动产所有人或使用人，在行使不动产所有权或使用权时，因相邻各方应当提供便利和接受限制所形成的权利义务关系。

民法中的物权，尤其是所有权，是权利人直接支配标的物并享受其利益的排他性权利。

权利主体原则上均可对权利客体为自由使用、收益及处分。

但是，于不动产相邻近时，不动产所有人或利用人（如租赁权人、地上权人）权利的行使彼此互有影响，如果各所有权人都可以主张自由使用、收益、处分其所有物，并排除他人干涉，势必造成冲突。

因此，必须在一定范围内加以规范，以保障不动产充分利用，维护社会生活。

在规范内容方面，必须考量不动产权利人自由行使其权利是否具有值得保护的利益，并衡酌毗邻不动产权利人是否有得干预他人所有权范畴的优势利益，而为合理必要的利益衡量。

由此可见，相邻关系制度，其功能在于扩张一方的所有权，限制他方的排除请求权，课以作为或不作为义务以实现当事人双方利益关系的平衡，是对所有权的必要限制。

二、相邻关系法律性质的认定需要指出的是，相邻关系的内容虽类似地役权，但基于相邻关系而受之限制，系所有权内容所受的法律上的限制，是不动产所有人依法律规定使用相邻不动产，为必要的通行或安装管线等，相邻不动产权利人有容忍的义务，并非受限制者之相对人因此而取得的一种独立物权。

而地役权则为所有权以外的他物权，二者不能混为一谈。

相邻关系不是一种独立的物权，相邻关系基于法律规定而发生，并可以对抗第三人。

只要权利人取得不动产所有权或者占有、使用不动产，即有不动产相邻关系的适用，而无需进行其他公示手续。

1.相邻关系的当事人相邻关系的主体必须是两个或两个以上的不同不动产权利人。

基于相邻关系这一法律制度的目的是“对相邻不动产利用上产生的冲突的调和”，显然不应该把相邻关系的主体局限在不动产所有人之间，对于相邻不动产的其他利用人之间因涉及相邻不动产的利用所发生的冲突，也要求这一制度的调整。

所以我国物权法使用的是“不动产权利人”这样的表述，它既包括了不动产的所有人、建设用地使用权人、农村承包经营权人、宅基地使用权人等用益物权人，也包括了根据租赁合同、借用合同等合同关系而取得对不动产占有、利用权限的人。

2.关于“相邻”的界定如何理解“相邻”？《物权法》所称“相邻”不以直接毗邻的不动产为限，凡因不动产权利人行使权利或经营事业可能遭受损害的不动产，均包括在内。

如上游排水所涉及到的不仅仅是邻接的相邻人，在排水下游范围内的都是相邻人。

建设化工工厂，其周围环境内的也都是相邻人。

3.相邻关系规范的内容查《物权法》对相邻关系的规定集中于第七章九个条款，并于第六章建筑物区分所有权中专门就建筑物业主之间的相邻关系做出了具体规定，这种全方位的保护足见《物权法》对相邻关系的重视。

从《物权法》条文看，在规范手段方面，《物权法》采取了五种方式：①不动产权利人不得为一定行为。

如第90条规定：“不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。

”②不动产权利人得于相邻不动产为一定行为，但应遵循最低损害原则，并就相邻不动产所受损害，支付赔偿金。

如第92条规定的用水、排水、通行、管线铺设权。

③不动产权利人从事一定行为时，应防范相邻不动产遭受损害。

如第91条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。

”④不动产权利人得禁止他人为一定行为。

如第83条关于业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违章搭建、侵占通道等损害行为的停止侵害、消除危险、排除妨害的规定。

⑤不动产权利人应容忍他人于其不动产为一定行为。

如第87条规定的邻地通行容忍义务、第88条规定的管线铺设容忍义务。

三、实践中正确适用相邻关系《物权法》对相邻关系的规定虽然并不复杂，但实践中如果适用不当，没有权衡相邻各方利益作出公正处理，势必加剧相邻双方的矛盾，其结果不仅不能使不动产本身发挥最大的经济效益，也必然害及不动产财产秩序的维持，破坏社会和谐稳定。

在司法实践中，我们要正确理解相邻关系的立法意图，准确适用相邻关系规范。

1.适用相邻关系应体现私法自治原则《物权法》关于相邻关系的规定非属强行规定，在适用时应充分尊重相邻各方的意思自治，其理由有二：第一，关于相邻关系的规定旨在规范相邻不动产权利人之间的利害冲突，多属相邻各方私人利益关系，仅间接涉及公共利益，故应容留当事人私法自治空间，根据自己的意愿调整其权利义务关系。

这比将不动产相邻各方权利义务关系强行化，更能充分发挥不动产的经济效用，以促进物尽其用的社会整体利益。

第二，因相邻关系而生的权利，不同于地役权，前已论及。

但相邻关系的权利义务，可以由当事人通过设定地役权进行规范。

比如不动产权利人，虽不得设置屋檐、工作物或其他设备，使雨水直注于相邻不动产，但此并不排除当事人可以通过设定排雨水于相邻不动产的地役权。

再如前面所举刘、张租赁合同纠纷，刘某为获得房屋采光，与张某通过签订租赁合同而占有房屋并以支付租金形式给予补偿的做法应得到审判法官的重视。

2.用支付补偿金的方式调和相邻各方的利益冲突相邻关系的适用使相邻的一方当事人获得了相应便利，同时也给相邻的另一方当事人带来不利益，双方难免产生矛盾。

为调和双方矛盾，在适用相邻关系时，应允许当事人自己通过设定地役权方式或者签订债权合同方式向不利益方支付补偿金，或者由法院判决受利益方向对方支付补偿金。

至于支付补偿金的数额，应斟酌因一方所受利益及相邻不动产因之所受损害的程度，并以双方经济状况作为衡量标准。

3.不动产权利人未尽防免义务的责任《物权法》在相邻关系中明确规定了不动产权利人的防免义务。

如第89条（相邻建筑物的通风、采光和日照的防免义务）；第90条（有害物质的防免义务）、第91条（相邻土地挖掘、建筑、管线铺设、设备安装危险的预防）等，均属保护他人的法律，不动产权利人未尽防免义务，致相邻不动产权利人遭受损害时，应采过失推定的归责原则，在致害人不能自证无过失时，推定其有过失，依侵权行为规定，负损害赔偿责任。

综上所述，《物权法》设立相邻关系制度的价值，在于保障国家、集体和个人正常行使所有权或使用权，保障不动产充分利用，维护社会生活，促进邻里间的安定团结。

法官在处理相邻关系纠纷时，应当正确把握相邻关系对所有权限制所预设的价值追求，并将自己对法的价值的认识融于审判之中，以作出符合法的价值精神的公正裁判。

要根据这一法的价值平衡好相邻各方利益关系，在当事人各方之间寻找利益平衡点，尽量使当事人各方都满意法院处理结果，兼顾法律效果与社会效果的统一。

注释：【1】王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2009年版【2】王利明、尹飞、程啸：《中国物权法教程》，人民法院出版社2007年版【3】谢在全：《民法物权论》，中国政法大学出版社2011年版【4】王泽鉴：《民法物权》，北京大学出版社2009年版。