【中海·寰宇天下】SOHO办公各楼栋标准层平面布置归类
超高层写字楼核心筒布局技巧,分分钟省下10个亿!
超高层写字楼核心筒布局技巧，分分钟省下10个亿！前言不好好布局，分分钟让你损失10个亿。
最近读了几篇与超高层写字楼相关的文章（引用见文末）有所启发，超高层写字楼如何合理安排空间布局，使功能的完备性与使用率之间达到最佳契合点是核心需要考虑的问题。
因此需要主要讨论以下几个问题：1.核心筒及各个功能空间的占比2.核心筒空间布局原则与方法3.核心筒空间布局实例分析项目选自在建及已完工项目，新规范实施后，防火分区扩大到3000平米，对于超高写字楼标准层有利，理论上可减少一部消防楼梯，值得注意。
1.核心筒及各个功能空间的占比一 300米以上写字楼数据统计首先我们先看一组相关文章做的数据统计，统计了核心筒中各功能空间的面积大小及所占比例，详见下表1从上表（表中文字小，可以下载下来看）的统计数据可见：（1）核心筒占标准层面积的20%至30%之间，中位数为25%。
（2）电梯井道是核心筒中面积需求最多的功能空间，约占核心筒总面积的30%左右。
（2）各种设备机房和管道竖井是核心筒中面积需求第二的功能空间，约占核心筒总面积的15%；这其中又以空调机房的面积需求最大约占10%。
（3）卫生间、清洁间和茶水间等是核心筒中面积需求第三的功能空间，一般约占核心筒总面积的10%-12%。
（4）疏散楼梯是核心筒中面积需求第四的功能空间，一般约占核心筒总面积的7%。
（5）交通通道作为必要的联系空间，一般约占核心筒总面积的5%。
占比数据分析图如下二 200米左右写字楼数据统计200米左右写字楼从其使用率和经济性上依然是市场的主流，能够较好兼顾土地利用效率及功能实用便利性，本文将这类写字楼作为重点讨论。
为使数据更有对比性，笔者将同一地区200米左右的写字楼数据进行了对比（均为VAV空调系统）表2.200米左右写字楼数据统计（表中文字小，可以下载下来看）占比数据分析图如下从上表及图的统计数据可见：各项数据与300米以上建筑并无太大区别，或许和项目样本本身有关系。
没有最好，只有更好！中海地产写字楼工程6大标准做法
没有最好，只有更好！中海地产写字楼工程6大标准做法中海的工程管理在业内算是标杆，本文分享了中海写字楼工程管理的四大做法，值得借鉴。
▌一、填充墙做法1.女儿墙在屋面建筑完成面以上300mm设置钢筋混凝土反坎，反坎以上采用页岩实心砖。
在有安装支架部位的墙体应使用实心砖砌筑。
核心筒外走廊采用120mm厚页岩多孔砖。
楼梯间隔墙采用页岩空心砖。
核心筒内墙体均为页岩空心砖，容重不大于8kN/m3。
但在以下部位改用页岩实心砖：(1)墙厚不大于120mm的墙体；(2)门窗洞口边至少120mm宽范围内墙体；(3)埋在回填层内的墙体。
砌筑砂浆均为M5水泥砂浆。
2.墙厚不大于120mm的墙体，超过3m则需设置腰梁。
3.墙体若为幕墙饰面，墙体需考虑在龙骨连接位置设置混凝土梁或柱。
4.用水房间（含卫生间、茶水间、清洁间、服务间、厨房、涉水设备房等）的隔墙根部加设C20混凝土带，同墙宽，高度比完成面高120mm（若卫生间蹲位高出地面，则混凝土带比蹲位高120mm）。
5.所有设备房、水电井在门口处设200mm高、100mm宽C20混凝土门槛，所有设备房加设500mm高、10mm厚防鼠板。
6.所有用水房间的找平层砂浆及防水保护层使用1：2水泥砂浆内掺5％防水剂。
7.有回填层的房间的砌体墙若在本层室内陆面标高以下，则应在本层地面下－0.06m处设置20mm厚1：2水泥砂浆掺5％防水剂防潮层。
如果回填部分超过室内陆面标高时，必须先将砌体内侧模一道防潮层，确保回填后墙体不返潮。
8.所有砖墙与砼墙或梁交接部位墙体两侧均应在抹灰前沿全长铺设200mm宽抗碱玻纤网格布（每边100mm），网孔中心距4mm×4mm，单位面积重量不小于160g/㎡,断裂强力不小于1250N/㎡，断裂强力保留率不小于90%。
9.地下车库墙面乳胶漆使用外墙乳胶漆。
▌二、工程做法1.楼地面若楼面有回填层，“钢筋混凝土楼板清理”和“找平层”在普通房间改为“80mm厚C25混凝土内配Φ6.5@250钢筋网单层双向，面层提浆抹光”，在车道范围改为“120mm厚C30混凝土内配Φ6.5@250钢筋网单层双向，面层提浆抹光”。
浅谈写字楼外立面分类
浅谈写字楼外立面分类2013-08-14写字楼咨询平台一、按总体形态划分目前写字楼外立面主要有平面式、弧形式和蜂巢式。
平面式的建筑立面是写字楼最传统的里面形态，主要从90年代初开始采用，在当时是最流行的模式，并一直沿用至今。
此种形态由于建设时间短，建造难度低而深受欢迎。
目前这类平面式写字楼广泛应用于郑州写字楼市场，如升龙广场、河南文化产业大厦、建正东方中心等。
随着建筑业的不断发展更新，人们对办公楼审美的需求不断多样化，建筑立面也在平面的基础上更新。
弧形式的建筑立面由于建筑难度较大，内部空间不易分割，局部建筑利用率差于平面写字楼，多为各商务区的标志性建筑，具有极强的区域代表性。
如建业五栋大楼等。
蜂巢，由于其结构牢固而被许多地标性建筑和重要现代建筑所采用。
正是由于牢固性，在现代城市中心用地空缺的情况下，一些开发商为提高容积率，把建筑物层数不断加高，牢固的结构就成为首选。
蜂巢式写字楼是三类形态中单位建筑成本最高的一类，目前此类风格的写字楼在郑州市场中数量极少，目前仅有CBD地标性建筑绿地千玺广场。
二、按建筑风格划分写字楼外立面主要有古典式、现代简约式和欧美式，其中古典和现代简约式均包括中西式，而欧美式主要均为近20年来被西方办公楼广泛采用的风格。
古典风格：古典建筑风格更多的是运用在住宅物业中，如中式园林、哥特式、巴洛克等。
而当前郑州写字楼市场中，由于物业形态和结构均大肆为借鉴西方的“舶来品”，因此难以采用中式风格，主要以欧美古典风格为主，在这些欧美古典建筑风格中，ArtDeco和巴洛克风格是写字楼里运用最多的。
“ArtDeco”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上的一个重要的风格流派，曾流行于上海二十世纪三十年代，外滩的万国建筑群多归于此类。
该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，以几何状的混凝土、大理石和金属材料混合一起，它们不同于其它的古典建筑风格的是，影响了几代人对于办公建筑的认识，是人们最接受的高档风格，因此目前高档写字楼普遍采用。
中海地产(全套)建筑风格-中海创意设计之源!
中海地产(全套)建筑风格-中海创意设计之源!概述本文档介绍了中海地产的全套建筑风格以及其创意设计的来源。
中海地产作为一家知名的地产开发商，在建筑设计方面独具匠心，秉承着独特的设计理念和风格。
建筑风格一：现代主义风格中海地产在现代主义风格的建筑设计中取得了显著成就。
现代主义风格以简洁、功能性和创新性为主要特点，注重线条的简约和空间的开放感。
中海地产在该风格下注重建筑的整体性和与周围环境的融合，打造出具有鲜明个性的现代建筑作品。
建筑风格二：欧式古典风格中海地产在欧式古典风格的建筑设计中展现了高超的技艺。
欧式古典风格以华丽、对称和精细的特点为主，追求建筑的庄重和优雅。
中海地产将欧式古典风格与现代生活需求相结合，给人一种典雅与时尚并存的感觉。
建筑风格三：东方传统风格中海地产对于传统东方风格的运用也独具特色。
东方传统风格注重自然、和谐和平衡，追求简约而不失细腻的表达方式。
中海地产巧妙地融入东方传统元素，令建筑更具文化内涵和情感共鸣。
中海创意设计之源中海地产的创意设计之源源自其对于不同风格的深入研究和创新思考。
中海地产注重独立思考与创新，通过对建筑风格的综合理解和灵感的汲取，创造出独特而又富有个性的设计作品。
中海地产的创意设计也受到自然、历史、文化等多方面的启发，为每个项目赋予了独特的魅力和特色。
总结：中海地产在建筑风格和创意设计方面具有卓越的实力和创造力，通过对不同风格的研究与创新，打造出独特而又有吸引力的建筑作品。
中海地产不断突破传统束缚，注重与环境的融合，为人们带来了更美好的居住和生活体验。
以上为中海地产(全套)建筑风格-中海创意设计之源的简要介绍。
办公平面布置方法
办公室内的通道是依据产品的配置方位与陈设的全体布局是不是到达了最佳效果来规划的，良好的通道规划，能便当而晓畅地引导顾客到达办公室的每个旮旯，触摸一切的产品，使办公室空间得到最有用的使用，一起还能确保顾客的疏通和安全。
通道规划要遵从以下原则：1.合理的通道宽度：确保员工推着大件设备通过，能顺畅地擦肩而过。
2.少角落：通道途中拐弯的方向要少，有时需求凭借连续展开不间断的产品陈设先来调理。
3.垂直：防止迷宫式通道，尽可能进行垂直的单向式规划。
4.通道上的照明要比办公室亮堂：通常通道上的照明要到达1－000勒克斯，尤其是主通道，相对空间比较大，是客流量最大、使用率最高的地方，要充沛考虑到顾客走动的舒适性和非拥挤感。
5.平整：地上应坚持平整，防止呈现“层中层”、“加层”，令顾客目不暇接，不知路在何方。
6.没有障碍物：在通道内不能铺排与陈设产品无关的器具或设备，避免阻断通道，危害购物环境的良好形象。
办公空间设计区域布局有哪些特点一、门厅设计门厅在办公室设计中至关重要，是给客户第一视觉印象，间接影响到客户对贵公司的评价。
一般门厅的装饰比较高档，各装修材料同样也是采用高级的，装修费用面积平均花费也相对高。
其功能用途只要是作为稍作等待与人流通道作用。
另外办公空间设计门厅面积要合理，一般在几十至百余平方米较合适。
在门厅范围内，可根据需要在合适的位置设置接待秘书台和等待的休息区，面积允许而且讲究的门厅，还可安排一定的园林绿化小景和装饰品陈列区。
二、接待室设计办公室设计接待室时应考虑其面积不宜过大，面积应该在十几至几十平方米之间，应设有洽谈区和接待区，同时可以增加企业形象展示区，装修风格上可以突出特色点，软装方面家具可选用精致特色的组合沙发、茶几套件。
三、通道设计在办公空间设计中通道的设计是不可缺少的地方，在平面设计时应尽量减少或缩短通道的长度，因为这样既可节省面积和造价，也可提高工作效率。
主通道的宽度最好在1800mm以上，次通道最好也不要窄于1200mm，这除了便于行走，也是安全的需要。
2020年1月 中海景观结构性规划-介绍及操作指引(78P)
红色字标注为必选空间或必选模块配置；“*”标注为专项模块暂不覆盖内容。
服务配套包含灯具、标识、监控、软装等若干子项，除非子项特别明示于表格中，否则该子项成本将不计入该空 间成本统计，其成本最终将以该子项之完整系统为单位，计入项目总成本统计。
解决“放什么”
二级空间
功能场地空间
儿童活动场地
长者活动场地
集散场地、服务配套、廊架等 绿化组团、步道场地、服务配套、雕塑等
红色字标注为必选空间或必选模块配置；“*”标注为专项模块暂不覆盖内容。
服务配套包含灯具、标识、监控、软装等若干子项，除非子项特别明示于表格中，否则该子项成本将不计入该空 间成本统计，其成本最终将以该子项之完整系统为单位，计入项目总成本统计。
常规面积占比 （/景观面积）
拟投入三级空间成本单价：P3
一级
750~850
10%~15%
估值系数：0.8
(估值系数为本系统可预控的成本占比约值) 二级
400~600
25%-30%
≥ 合理结论：0.8PS P1S1+P2S2+P3S3
三级
250~350
55%-65%
解决“放什么”
主空间选配参考表
空间分类
空间分级指引表 拟含空间 主入口空间
入口轴线空间 中央花园
泳池空间（如有） 核心入户轴线空间（如有）
…… 次入口空间 次级轴线空间（如有） 单元入户空间 功能场地空间（儿童、老年等） 转角商业空间（如有）
…… 社区外围空间
组团花园 ……
社区次入口空间
单元入户空间
运动健身空间 室外餐吧
宠物乐园 转角商业空间
解决“放什么”
Step1.
空间分三级
办公楼设计总图布局建筑
（办公＞商场＞公寓＞酒店）
c. 以酒店为核心功能
（酒店＞公寓＞办公＞商场）
d. 以商业为核心功能
（商业＞酒店＞公寓＞办公）
c案例:上海商城
d案例:深圳华润中心
设计流程→ 总平面布局→体量研究→ 标准楼层→ 电梯系统→ 公共区域→ 地下停车→ 外墙系统→ 空调系统→ 室内装修→ 成本对标
02 总平面布局
四川中银大厦（成都） 136m 38F 1500㎡
联通大厦（深圳）
99m
24F 1600㎡
环球金融中心（北京） 100m 24F 1400㎡ 设计流程→ 总平面布局→ 体量研究→ 标1准0楼0层m→及电以梯系下统→ 公共区域→ 地下停车→ 外墙系统→ 空调系统→ 室内装修→ 成本对标
紫竹国际大厦（上海） 100m 22F 1400㎡
03 体量研究
3.2 高层办公楼平面
标准层面积： • 1500㎡ • 2000㎡
15/34
平面限定表 (层高均以4m计算)
标准层面 积
总建筑面积 5万㎡
总建筑面积 8万㎡
总建筑面积 10万㎡
1500㎡
层数：33层 高度：132m
层数：53层 高度：208m
2000㎡
层数：25层 高度：100m
层数：40层 高度：160m
景观价值： 景观价值体现
展示价值： 商业主要展示面
功能组织：先商业后办公
城市主干道
视野
设计流程→ 总平面布局→体量研究→ 标准楼层→ 电梯系统→ 公共区域→ 地下停车→ 外墙系统→ 空调系统→ 室内装修→ 成本对标
城市交通 商业入口 办公入口 文化中心入口 酒店入口
02 总平面布局
2.2 外部流线组织
单体建筑标准层平面布局的分类
进深一般较小，在采取连排式平面布置中立面外观较单调。
六、T字型
T字型平面较多应用于小高层住宅，平面亦有变化，多为一梯三户。
优点：
平面变化丰富，立面较工字型更为活泼，能兼顾各户厅房有较好的朝向。
缺点：
与工字型平面对比，土地使用率不高，使用率偏小，分摊面积较多。
七、一字型
一字型平面较多应用于一梯二户住宅，在小高层与低层住宅中均有采用。
优点：
该平面在所有住宅平面中最有利于朝向通风的一种，平面使用率很高，一般用于低容积率的I类住宅小区。
单体建筑标准层平面布局的分类
目前单体建筑的标准层平面布局主要有以下几种：
一、井字型
这是早期高层住宅最常见的一种平面布局方式，一般为一梯八户，多用于中档楼盘。
优点：
1、布局紧凑，柱网整齐，对裙楼及地下室布置有利。住宅的实用率较高。
2、可联体拼接，便于设计与施工。
缺点：
1、较难解决厅的开阳问题，饭厅多为采光不足。
2、实用率更高，而且能较好地解决“井字型”户型朝向悬殊的问题。
缺点：
由于普遍用于小高层，土地使用率较低，立面效果一般。
五、风车型
风车型平面较多应用于小高层住宅，平面亦变化，多为一梯四户或五户。
优点：
平面变化丰富，立面较工字型更为活泼，能兼顾各户厅房有较好的朝向，使用率较高。
缺点：
多应用于点式住宅，土地使用率不高。
2、各户的朝向分配极为不均，造成同层不同朝向的户型，而且价格相差较大。
3、各户之间视线干扰较多，立面变化少。
二、蝶型
蝶形平面是“井字型”平面的变型。从平面形式看比较活跃、有变化，多为一梯八户。使用剪力墙结构。近期在一些中高档楼盘中应用较多。